Унгасан — один из немногих районов Букита, где ещё можно найти участок под небольшой девелоперский проект по разумной цене. Но «разумная цена» не означает «без рисков». Прежде чем подписывать договор и переводить деньги, нужно пройти полноценный due diligence: проверить титул, зонирование, инфраструктуру и посчитать реальный бюджет — от покупки земли до мебели в последней вилле.

В этой статье разбираем всё по шагам: что проверять, сколько это стоит, какой бюджет закладывать на строительство и какую доходность ожидать от кластера из 10 вилл в 2026 году.

Почему Унгасан — и почему именно сейчас

Букит-полуостров давно стал одним из самых популярных туристических и инвестиционных направлений Бали. Улувату, Бингин, Пекату — эти названия уже прочно вошли в лексикон международных инвесторов. Унгасан — внутренний район Букита, чуть менее раскрученный, но именно поэтому интересный: цены на землю здесь пока ниже, а инфраструктура подтягивается.

По данным Haspo Realty за апрель 2026 года, земля в Унгасане торгуется в диапазоне IDR 400–500 млн за ар (1 ар = 100 м²). Для сравнения, в более «фронтовых» локациях Букита — Улувату, Бингине — цена уже достигает IDR 800–1 500 млн за ар. То есть Унгасан даёт дисконт 40–60% к топовым адресам при схожем туристическом потоке.

Туристический контекст поддерживает спрос. По данным Департамента туризма провинции Бали, в 2025 году остров принял 6,95 млн международных туристов — рост на 9,72% год к году. Субрынок Jimbaran & Uluwatu показал среднюю загрузку отелей 66% в 2025 году. Краткосрочная аренда в Унгасане по данным Brixfox (сентябрь 2026): средняя загрузка 55%, ADR $215 за сутки — это чуть ниже среднего по Бали (58%), но с потенциалом роста по мере улучшения инфраструктуры района.

Параметры участка: что нужно под 10 вилл

Минимальная площадь

Для кластера из 10 вилл площадью 150–200 м² каждая с бассейном, садом и парковкой нужно закладывать минимум 25–35 аров (2 500–3 500 м²) с учётом внутренних дорог, общих зон, технических помещений и буферных отступов. Реалистичный ориентир для комфортного проекта — 30–40 аров.

При цене IDR 400–500 млн за ар бюджет только на землю составит IDR 12–20 млрд (примерно $730 000 — $1 220 000 по курсу IDR 16 400/$). Это базовый сценарий для внутреннего Унгасана. Если участок с видом на океан или ближе к Улувату — умножайте на 1,5–2.

Конфигурация участка

Важно понимать: купить один большой участок под 10 вилл проще с точки зрения оформления, чем собирать «лоскутное одеяло» из нескольких смежных. При покупке нескольких участков потребуется их объединение (penggabungan) через BPN/ATR-BPN, что добавляет время и расходы. При разделе одного большого участка (pemecahan) — аналогично.

Оптимальная конфигурация: один участок с единым титулом нужной площади или два смежных с чёткими границами и отсутствием споров.

Due diligence: что проверять и в каком порядке

Due diligence для девелоперского участка — это не просто «посмотреть сертификат». Это системная проверка по шести блокам. Пропустить хотя бы один — значит получить проблему уже в процессе строительства или при продаже вилл.

Блок 1. Титул и правовой статус

Первый вопрос: какой тип права на землю?

Hak Milik (HM) — полное право собственности. Доступно только гражданам Индонезии. Иностранцы не могут напрямую владеть HM.
Hak Guna Bangunan (HGB) — право на строительство и использование здания, срок 30 лет с возможностью продления. Оформляется на индонезийское юрлицо (PT PMA).
Hak Pakai (HP) — право пользования. Физические лица с ВНЖ могут оформить HP на жилую недвижимость.
Leasehold (аренда) — долгосрочный договор аренды, обычно 25–30 лет с опцией продления. Самый распространённый инструмент для иностранных инвесторов на Бали.

Для девелоперского проекта с последующей продажей или арендой вилл иностранным покупателям стандартная структура — PT PMA + HGB. Это позволяет легально строить, продавать и управлять объектами.

Что проверять в титуле:

Подлинность сертификата — через BPN/ATR-BPN (запрос выписки или проверка через PPAT).
Отсутствие обременений — Hak Tanggungan (залог), ареста, судебных запретов.
Соответствие данных в сертификате и физических границ участка — геодезическая съёмка обязательна.
История переходов права — кто и когда владел, нет ли спорных сделок.
Согласие всех совладельцев при наличии долевой собственности.

Стоимость юридической проверки титула в 2026 году: IDR 5–12 млн за участок. Для крупного девелоперского участка с историей — ближе к верхней границе.

Блок 2. Зонирование и разрешённое использование

Это критически важный блок, который часто недооценивают. Участок может иметь чистый титул, но быть в зоне, где строительство вилл запрещено или ограничено.

В Унгасане действуют два уровня зонирования:

RTRW Badung 2025–2045 (Perda No.4/2025) — генеральный план использования территории кабупатена Бадунг.
RDTR Kuta Selatan (Perbup 59/2021) — детальный план зонирования района Кута Южная, в который входит Унгасан.

Проверить зонирование онлайн можно через BATARA Badung — интерактивная карта RDTR, доступная через веб-портал и мобильное приложение. Это первое, что нужно сделать ещё до выезда на участок.

Что нужно убедиться:

Участок находится в жилой, туристической или смешанной зоне (bukan kawasan lindung — не охраняемая территория).
Разрешено строительство многоквартирного/кластерного жилья или вилл для аренды.
Нет ограничений по этажности и плотности застройки (KDB — коэффициент застройки, KLB — коэффициент этажности).
Соблюдены охранные отступы.

Блок 3. Охранные отступы и природные ограничения

Букит — полуостров с обрывистым рельефом. Для Унгасана актуальны несколько типов ограничений:

Sempadan pantai (прибрежный отступ): минимум 100 метров от линии наивысшего прилива. Если участок выходит к обрыву над океаном — часть площади может быть нестроительной.
Sempadan jurang (отступ от обрыва/оврага): зависит от угла склона и высоты, регулируется на уровне провинции и кабупатена.
Sempadan sungai (отступ от реки/ручья): 5–50 метров в зависимости от категории водотока.
Kawasan suci (священные зоны): вблизи храмов действуют ограничения по высоте строений и характеру использования.

Практический совет: заказывайте топографическую съёмку участка и сверяйте с картой RDTR ещё до подписания предварительного договора. Потеря 20–30% площади из-за охранных отступов — не редкость на Букит-полуострове.

Блок 4. Доступ и инфраструктура

Для кластерного проекта критично наличие юридически оформленного доступа к участку. Если въезд идёт через чужую землю без сервитута — это риск блокировки строительства или будущих продаж.

Что проверять:

Ширина подъездной дороги — для строительной техники нужно минимум 4–5 метров.
Наличие сервитута (hak jalan) или включение дороги в площадь участка.
Согласие соседей при необходимости прохода через их землю.

Водоснабжение — отдельная история для Унгасана. По данным PDAM Badung (Perumdam Tirta Mangutama), в 2025–2026 годах фиксировались регулярные перебои подачи воды в районах Унгасана и Кутуха: инциденты в мае и сентябре 2025-го, поочерёдная подача в сентябре 2026-го. Для кластера из 10 вилл это означает одно: централизованный водопровод не может быть единственным источником. В бюджет нужно закладывать скважину, накопительные ёмкости и систему фильтрации.

Электроснабжение: подключение через PLN Mobile. Для коммерческого объекта (аренда вилл) применяется тариф B-2 — IDR 1 444,70 за кВт·ч (данные PLN, январь 2026). Для 10 вилл с бассейнами и кондиционерами закладывайте мощность от 33 000 VA (3 300 VA × 10 объектов) — это уже требует серьёзного ввода и, возможно, трансформаторного узла.

Блок 5. Разрешительная документация

С 2021 года система строительных разрешений в Индонезии изменилась. IMB (Izin Mendirikan Bangunan) заменён на два документа:

PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) — разрешение на строительство, аналог прежнего IMB.
SLF (Sertifikat Laik Fungsi) — сертификат соответствия функциональному назначению, выдаётся после завершения строительства.

С 2025 года (ПП 28/2025) все процедуры PBG/SLF интегрированы в систему OSS (Online Single Submission). Для кластерного проекта подаётся коллективный PBG на весь комплекс, затем SLF на каждый объект или на комплекс в целом.

Важно: до подачи на PBG нужно получить KKPR (Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang) — подтверждение соответствия деятельности плану использования пространства. Это тоже через OSS.

Последовательность разрешений:

Проверка RDTR/RTRW → подтверждение зонирования.
Получение KKPR через OSS.
Подача на PBG с проектной документацией.
Строительство.
Получение SLF.

Блок 6. Налоги и транзакционные издержки

При покупке земли в Индонезии покупатель платит BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) — налог на приобретение прав. Ставка: 5% от цены сделки за вычетом необлагаемого минимума NPOPTKP. В кабупатене Бадунг NPOPTKP составляет Rp 60 млн.

Продавец платит PPh (подоходный налог при отчуждении): 2,5% от брутто-цены (PP 34/2016). На практике этот налог нередко «перекладывается» на покупателя в переговорах — нужно чётко фиксировать в договоре, кто платит что.

Вознаграждение PPAT/нотариуса: потолок платы PPAT — до 1% от цены в акте, на практике 0,5–1%. Нотариус — по шкале, обычно 0,5–1% для стандартной сделки.

Итого транзакционные издержки покупателя: 5,5–7% от цены сделки.

Бюджет: земля + строительство + инфраструктура + разрешения

Теперь собираем полную смету для кластера из 10 вилл в Унгасане. Берём базовый сценарий: 10 вилл по 180 м² каждая (с бассейном 30 м², итого ~2 100 м² строительной площади), участок 32 ара.

Земля

Площадь участка: 32 ара (3 200 м²)
Цена: IDR 450 млн/ар (середина диапазона для Унгасана)
Стоимость земли: IDR 14,4 млрд (~$878 000)
BPHTB (5%): IDR ~720 млн
PPAT/нотариус (0,75%): IDR ~108 млн
Due diligence (юрист, геодезия, проверки): IDR ~50–80 млн
Итого с издержками: ~IDR 15,3–15,6 млрд (~$933 000–$951 000)

Проектирование и разрешения

Архитектурный проект + инженерные разделы (10 вилл): IDR 300–600 млн
KKPR + PBG (сборы + сопровождение): IDR 50–150 млн
Топографическая съёмка, геотехника: IDR 30–60 млн
Итого: IDR 380–810 млн (~$23 000–$49 000)

Строительство

По данным рынка 2026 года, ставки подрядчиков на Бали:

Базовый уровень: IDR 6,5–9,0 млн/м²
Средний (хороший finish): IDR 9,0–12,0 млн/м²
Премиум/люкс: IDR 14,0 млн/м² и выше

Для инвестиционного проекта на аренду оптимален средний уровень — IDR 10 млн/м². Это достаточно качественный finish для международных арендаторов, но без излишеств.

Строительная площадь: 10 × 180 м² = 1 800 м² (без бассейнов)
Бассейны: 10 × 30 м² × IDR 12 млн/м² (бассейн дороже) = IDR 3,6 млрд
Строительство вилл: 1 800 × IDR 10 млн = IDR 18 млрд
Внутренние дороги, общие зоны, ограждение: IDR 1,5–2,5 млрд
Итого строительство: IDR 23,1–24,1 млрд (~$1 409 000–$1 470 000)

Инфраструктура участка

Скважина + система водоснабжения + накопители: IDR 200–400 млн
Подключение PLN (трансформатор/ввод для 10 объектов): IDR 150–300 млн
Септик/IPAL (локальные очистные сооружения): IDR 100–200 млн
Подготовка участка, дренаж, планировка рельефа: IDR 100–250 млн
Итого инфраструктура: IDR 550 млн–1,15 млрд (~$33 500–$70 000)

Меблировка и оснащение

Для сдачи в краткосрочную аренду каждая вилла должна быть полностью меблирована и оснащена. Реалистичный бюджет для вилл среднего-премиум класса в Унгасане:

Мебель, текстиль, декор: IDR 150–250 млн на виллу
Кухонная техника, бытовая техника: IDR 50–80 млн на виллу
Smart home, Wi-Fi, система безопасности: IDR 20–40 млн на виллу
Итого на 10 вилл: IDR 2,2–3,7 млрд (~$134 000–$226 000)

Резерв и прочее

Непредвиденные расходы (10% от строительства): IDR 2,3–2,4 млрд
Маркетинг, запуск, листинг на платформах: IDR 100–200 млн
Операционный резерв (3 месяца): IDR 300–500 млн
Итого резерв: IDR 2,7–3,1 млрд (~$165 000–$189 000)

Итоговый бюджет проекта

Статья

IDR (млрд)

USD (тыс.)

Земля + транзакционные издержки: IDR 15,3–15,6 млрд / $933–951 тыс.
Проектирование + разрешения: IDR 0,38–0,81 млрд / $23–49 тыс.
Строительство: IDR 23,1–24,1 млрд / $1 409–1 470 тыс.
Инфраструктура участка: IDR 0,55–1,15 млрд / $34–70 тыс.
Меблировка и оснащение: IDR 2,2–3,7 млрд / $134–226 тыс.
Резерв и прочее: IDR 2,7–3,1 млрд / $165–189 тыс.

Итого: IDR 44,2–48,5 млрд / $2 698 000–$2 955 000

Округлённо: $2,7–3,0 млн на кластер из 10 вилл в Унгасане при среднем уровне отделки. Себестоимость одной виллы — $270 000–$300 000.

Доходность: сколько зарабатывает кластер

Модель краткосрочной аренды (STR)

По данным Brixfox (сентябрь 2026), в Унгасане средняя загрузка STR составляет 55%, ADR $215. По данным AirROI для субрынка Улувату — 51% загрузка, ADR $250.

Берём консервативный сценарий для новых вилл (первый год — разгон аудитории):

ADR: $200 (вилла 2BR с бассейном)
Загрузка: 50% = 182 ночи в год
Выручка с виллы: $200 × 182 = $36 400/год
Выручка кластера (10 вилл): $364 000/год

Оптимистичный сценарий (нормализованный год, хорошее управление):

ADR: $220
Загрузка: 60% = 219 ночей
Выручка с виллы: $220 × 219 = $48 180/год
Выручка кластера: $481 800/год

Операционные расходы

Для кластера вилл на Бали типичная структура операционных расходов:

Комиссия управляющей компании: 20–25% от выручки
Коммунальные услуги (электро, вода): 5–8%
Техобслуживание, ремонт, замена оснащения: 5–7%
Страхование, налоги, бухгалтерия: 2–3%
Маркетинг, OTA-комиссии: уже включены в 20–25% УК или 3–5% отдельно

Итого операционные расходы: 32–40% от выручки.

Чистая доходность

По данным Bali Estate Manager (июнь 2026), для Букита (2–4BR) валовая доходность составляет 8–13%, чистая 5–9%. Paradyse Homes (март 2026) фиксирует для Улувату валовую доходность около 15% при оптимальном управлении.

Для нашего кластера:

Консервативный сценарий: чистая доходность ~6–7% годовых от вложенного капитала $2,7–3,0 млн = $162 000–$210 000 чистой прибыли в год.
Оптимистичный сценарий: чистая доходность ~9–11% = $243 000–$330 000 чистой прибыли в год.

Срок окупаемости: 9–16 лет в зависимости от сценария — стандартный диапазон для девелоперских проектов на Бали. При этом учитывайте рост стоимости активов: земля в Унгасане дорожает по мере развития инфраструктуры, и через 5–7 лет портфель из 10 вилл может стоить существенно дороже себестоимости.

Структура владения для иностранного инвестора

Это ключевой вопрос, который нужно решить ещё до покупки земли. Иностранцы не могут напрямую владеть землёй с титулом Hak Milik в Индонезии. Для девелоперского проекта стандартная структура:

PT PMA + HGB

PT PMA (Penanaman Modal Asing) — иностранная инвестиционная компания, зарегистрированная в Индонезии. Через неё иностранный инвестор может владеть землёй с титулом HGB (Hak Guna Bangunan) и вести коммерческую деятельность, включая сдачу вилл в аренду.

Что нужно для PT PMA:

Минимальный уставной капитал: IDR 10 млрд (декларируемый), оплаченный — IDR 2,5 млрд.
Регистрация через OSS, получение NIB (Nomor Induk Berusaha).
Выбор KBLI (код деятельности) — для аренды вилл обычно 55192 (penyediaan akomodasi jangka pendek lainnya) или смежные.
Ежегодная отчётность (LKPM — отчёт об инвестициях).

Расходы на регистрацию PT PMA: IDR 15–30 млн через юридическую фирму (2026).

Leasehold как альтернатива

Если инвестор не готов к корпоративной структуре, возможен leasehold — долгосрочный договор аренды земли у индонезийского собственника на 25–30 лет с опцией продления. Это дешевле в оформлении, но несёт риски при смене собственника и требует тщательной юридической проработки договора.

Golden Visa и Second Home Visa

Для инвесторов, которые планируют лично присутствовать в Индонезии, актуальны иммиграционные инструменты. По данным Министерства иммиграции Индонезии (май–июнь 2026), к 18 мая 2026 года выдано 1 274 Golden Visa, зафиксировано инвестиций на Rp 52,1 трлн. В январе 2026 года запущена программа Global Citizen of Indonesia (GCI).

Second Home Visa (E33) — опция для тех, кто хочет длительно находиться на Бали без ведения бизнеса. На практике чаще используют банковский депозит как подтверждение финансовых средств, а не привязку к объекту недвижимости.

Пошаговый план действий

Определите параметры проекта — количество вилл, площадь, целевой ADR, модель управления (самостоятельно / УК).
Проверьте зонирование онлайн — через BATARA Badung, прежде чем выезжать на участок. Это бесплатно и занимает 15 минут.
Закажите due diligence у независимого юриста — проверка титула, обременений, охранных отступов, доступа. Бюджет: IDR 5–12 млн за участок.
Сделайте топографическую съёмку — для понимания реальной застраиваемой площади с учётом отступов.
Согласуйте структуру владения с юристом по индонезийскому праву — PT PMA, leasehold или гибридная схема.
Зафиксируйте участок через предварительный договор (MoU/PPJB) с задатком и условием возврата при негативном due diligence.
Разработайте архитектурный проект и получите KKPR + PBG через OSS.
Выберите подрядчика — запросите минимум 3 сметы, проверьте референсы, заключите договор с поэтапной оплатой и штрафами за срыв сроков.
Спроектируйте автономное водоснабжение — скважина + накопители как обязательный элемент для Унгасана.
Запустите маркетинг за 3–4 месяца до сдачи первых вилл — листинг на Airbnb, Booking, профильных платформах, включая Haspo Realty.

Типичные ошибки и как их избежать

Покупка без проверки зонирования

Это главная ошибка. Участок в «зелёной зоне» или охранном буфере — деньги, выброшенные на ветер. Проверяйте RDTR до, а не после внесения задатка.

Игнорирование инфраструктурных рисков

Перебои воды в Унгасане — это не форс-мажор, это системная проблема. Кластер без автономного водоснабжения — это жалобы гостей, плохие отзывы и потеря загрузки. Закладывайте скважину в бюджет с самого начала.

Недооценка транзакционных издержек

5,5–7% сверх цены земли — это реальные деньги. На участке за $900 000 это $49 500–$63 000. Не забывайте их при расчёте ROI.

Слишком оптимистичный ADR и загрузка

Первый год — это всегда разгон. Закладывайте в финансовую модель 40–50% загрузки в первый год и 55–60% со второго. ADR для новых объектов без отзывов будет ниже рынка на 10–15%.

Отсутствие управляющей компании

Управлять 10 виллами дистанционно без профессионального оператора на месте — крайне сложно. Стоимость УК (20–25% от выручки) — это не расход, а инвестиция в стабильность дохода.

Итоги и следующие шаги

Кластер из 10 вилл в Унгасане — реалистичный проект с бюджетом $2,7–3,0 млн и потенциальной чистой доходностью 6–11% годовых. Рынок поддерживает спрос: туристический поток на Бали растёт, загрузка STR в субрынке Улувату/Унгасан составляет 50–60%, ADR держится на уровне $200–250.

Но успех проекта на 80% определяется качеством due diligence на старте. Чистый титул, правильное зонирование, автономная инфраструктура, грамотная юридическая структура — вот фундамент, на котором строится доходность. 🏗️

Унгасан — это окно возможностей, которое постепенно закрывается по мере роста цен на землю. Участки с хорошим расположением и чистыми документами уходят быстро.

Если вы рассматриваете инвестиции в недвижимость на Бали — команда Haspo Realty поможет подобрать участок, провести due diligence и выстроить финансовую модель под ваши параметры. На нашей платформе собраны объекты от проверенных застройщиков и агентств Индонезии, включая Бали и Северный Кипр, Таиланд, ОАЭ и другие направления. 🌏

Напишите нам — разберём ваш кейс конкретно: участок, бюджет, структуру и ожидаемую доходность.