Бали меняется быстрее, чем многие успевают заметить. Остров, который ещё недавно ассоциировался исключительно с серфингом и рисовыми террасами, сегодня превращается в полноценный инвестиционный рынок с жёсткими правилами игры, экологическими стандартами и амбициозными инфраструктурными планами. К 2030 году здесь появятся новые ограничения на застройку, обязательная сертификация зданий, лицензирование аренды и серьёзные транспортные проекты. Для тех, кто уже купил недвижимость или только планирует это сделать, понимание этих изменений — не просто интересная информация, а вопрос денег.

В этой статье разберём, что именно происходит на Бали прямо сейчас, какие регуляторные изменения уже вступили в силу, что ожидается к 2030 году — и как всё это влияет на выбор объекта, локации и стратегию инвестирования.

Почему Бали вообще меняет правила

Начнём с контекста. В 2025 году Бали принял 6,95 млн иностранных туристов — на 9,72% больше, чем годом ранее. Это рекорд. Острову нравится такой поток? Не совсем. Именно перегрузка инфраструктуры, хаотичная застройка и экологические проблемы заставили власти перейти от слов к действиям.

Губернатор Бали, региональный парламент и федеральные ведомства последовательно вводят ограничения — на конверсию сельхозземель, на доступ частных объектов к пляжной полосе, на краткосрочную аренду без лицензии. Параллельно идут инвестиции в инфраструктуру: берегозащита, очистные сооружения, общественный транспорт.

Всё это — не отдельные инициативы, а часть единой стратегии, закреплённой в генеральном плане пространственного развития острова Perda Bali №2/2023 (RTRW) с горизонтом до 2043 года. Девиз документа: «one island, one plan, one management» — один остров, один план, одно управление.

Пространственный план до 2043 года: что он означает для застройки

Perda Bali №2/2023 — это фундаментальный документ, который определяет, где и что можно строить на Бали на ближайшие два десятилетия. Несколько ключевых моментов, которые напрямую касаются инвесторов.

Защита продуктивных сельскохозяйственных земель

Документ закрепляет механизм LP2B — защиту продуктивных сельскохозяйственных угодий от перевода в туристические или жилые категории. Это значит: если вы смотрите на участок с красивыми рисовыми полями вокруг, нужно очень внимательно проверять его статус. Многие такие земли теперь официально защищены от застройки.

Новые детальные планы застройки (RDTR) включают жёсткие ограничения на конверсию. Власти в 2025–2026 годах уже приостановили выдачу разрешений на ряд туристических объектов за пределами зоны Сарбагия (Денпасар–Бадунг–Гияняр–Табанан).

Разделение острова на зоны

Генеральный план чётко разграничивает туристические зоны (Кута, Семиньяк, Нуса-Дуа, Убуд, Улувату), сельскохозяйственные территории и охраняемые природные зоны. Строительство в охраняемых зонах фактически заморожено. Это создаёт дефицит предложения в популярных локациях — что для инвесторов, уже владеющих объектами в правильных местах, является хорошей новостью.

Доступ к пляжам

В марте 2025 года губернатор Бали официально запретил отелям и виллам перекрывать общественный доступ к пляжной полосе. Это не просто декларация: запрет подкреплён нормами зонирования прибрежной территории. Объекты, которые ранее «приватизировали» пляж, теперь обязаны обеспечить проход. Для покупателей это важно: при выборе виллы у моря нужно проверять, соответствует ли объект новым требованиям.

Эко-стандарты: от деклараций к обязательным нормам 🌿

Экологическая повестка на Бали — это уже не маркетинг. Это регуляторная реальность с конкретными требованиями к зданиям.

Национальные стандарты зелёного строительства

На федеральном уровне действует Permen PUPR №21/2021 — регламент оценки «зелёных» зданий (BGH — Bangunan Gedung Hijau). Документ работает в связке с PP №16/2021 и устанавливает требования к энергоэффективности, водопотреблению, управлению отходами и качеству внутренней среды для коммерческих и многоквартирных объектов.

В 2025 году Министерство строительства подтвердило: стандарты BGH/BGC становятся ключевым инструментом декарбонизации строительного сектора. Это означает, что новые коммерческие проекты на Бали всё чаще будут обязаны проходить экологическую оценку.

Бали: курс на чистую энергию

Региональный уровень регулирования задаёт Pergub Bali №45/2019 «Bali Energi Bersih» — рамочный документ о переходе острова на возобновляемые источники энергии и повышении энергоэффективности. Он действует уже несколько лет, но именно в 2025–2026 годах начинает по-настоящему влиять на строительные проекты: всё больше застройщиков закладывают солнечные панели, системы рекуперации воды и энергоэффективные фасады не как опцию, а как базовый стандарт.

Реальные примеры: кто уже строит по-новому

Один из наиболее показательных примеров — Jimbaran Hijau. Этот квартал получил сертификат Greenship Neighborhood Platinum — наивысший уровень экологической сертификации в индонезийской системе оценки зданий. В октябре 2025 года был запущен новый кластер Natadesa Signature, где каждая жилая единица проходит индивидуальную сертификацию Greenship.

Другой пример — Desa Potato Head, курортный комплекс с международными наградами в области устойчивого развития и статусом B-Corp. Здесь реализуется полный цикл управления отходами, используются переработанные строительные материалы, а концепция нулевых отходов встроена в операционную модель.

Эти проекты задают стандарт, к которому подтягивается весь рынок. Покупатели и арендаторы всё чаще спрашивают про экосертификаты — и это уже влияет на цену и ликвидность объектов.

Берегозащита и экология побережья

Отдельная история — береговая линия. Эрозия пляжей в районе Куты, Легиана и Семиньяка стала серьёзной проблемой. Власти реагируют конкретными проектами.

Фаза II проекта Bali Beach Conservation (зона Кута–Легиан–Семиньяк) предусматривает строительство волноломов и пополнение пляжного песка. Бюджет — около 260 млрд индонезийских рупий. Целевой срок завершения — конец 2026 года, что подтвердил координирующий министр.

Параллельно идёт проект JICA по расширению мощностей канализации и очистных сооружений в Денпасаре и Бадунге. Качество водной среды — один из ключевых факторов привлекательности прибрежных объектов, и эти инвестиции напрямую влияют на стоимость недвижимости в зоне охвата.

Также в 2026 году продолжаются работы по углублению русел рек и нормализации водостоков (Тукад Бадунг, Муара Нуса-Дуа) после паводков 2025 года — это снижает риски для объектов в низинных районах.

Лицензирование аренды: дедлайн уже прошёл

Это, пожалуй, самое срочное изменение для тех, кто уже сдаёт или планирует сдавать недвижимость на Бали через Airbnb, Booking.com и другие платформы.

По постановлению PP 28/2025, все объекты краткосрочного размещения, размещённые на OTA-платформах, обязаны иметь действующую лицензию — NIB и TDUP, оформленные через систему OSS-RBA. Дедлайн был установлен на 31 марта 2026 года. Объекты без лицензии грозят удалением с платформ.

Что это означает на практике:

Если вы владеете виллой или апартаментами и сдаёте их посуточно — нужно проверить наличие NIB и TDUP прямо сейчас
Если вы покупаете объект под аренду — при due diligence обязательно запрашивайте эти документы
Рынок краткосрочной аренды становится более прозрачным и регулируемым, что в долгосрочной перспективе хорошо для добросовестных игроков

По оценке аналитического отчёта Horwath HTL x C9 Hotelworks (март 2026), переход к полностью лицензированному рынку краткосрочной аренды — это структурный сдвиг, который изменит конкурентную среду. Нелицензированные объекты уйдут с платформ, а качественные, легальные объекты получат конкурентное преимущество.

Разрешения на строительство: IMB больше нет

Если вы планируете строить на Бали, важно знать: привычное разрешение на строительство IMB (Izin Mendirikan Bangunan) заменено на PBG — Persetujuan Bangunan Gedung. Это не просто смена названия.

PBG оформляется через систему OSS/SIMBG и требует соответствия:

Стандартам SNI (национальным строительным нормам)
Зонированию — KKPR (Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang)
Экологическим требованиям BGH для коммерческих объектов

Для иностранных покупателей добавляются требования к переводу документов, структуре владения и форме собственности. Три легальных пути для иностранцев в 2026 году:

Hak Pakai — право использования для личного проживания
Долгосрочная аренда (leasehold) — как правило, 25–30 лет с возможностью продления
PT PMA с HGB — иностранная компания с правом застройки, подходит для инвестиционных и коммерческих проектов

PP 28/2025 упростил ряд лицензионных процедур, но базовые ограничения на прямое владение землёй иностранцами остались без изменений.

Транспортная инфраструктура: что реально строится 🚌

Транспортные проекты — один из главных факторов, влияющих на перспективность локаций. Разберём, что происходит с ключевыми инициативами.

Платная дорога Gilimanuk–Mengwi: сроки сдвигаются

Один из самых обсуждаемых проектов — платная трасса, которая должна была связать запад острова с агломерацией Денпасара. Реальность в 2026 году такова: секция I (Gilimanuk–Pekutatan) отменена, по оставшимся секциям идёт ретендер после срыва предыдущей сделки. Конкретных сроков ввода нет. Ожидать завершения проекта до 2030 года не стоит.

Для инвесторов это означает: локации на западе острова пока не получат ожидаемого транспортного буста. Выбирая объект в расчёте на этот фактор, нужно закладывать значительный временной лаг.

Городская железная дорога и метро: проект существует на бумаге

Городская рельсовая система для агломерации Сарбагия (Денпасар–Бадунг–Гияняр–Табанан) формально стартовала в 2024 году, однако к началу 2026 года видимого прогресса нет. Идут доработки технико-экономического обоснования, ведётся поиск партнёров (в том числе с китайской Norinco). Ранние фазы проекта называли сроки после 2030 года. Реалистично — это история следующего десятилетия.

Автобусная система Trans Metro Dewata: работает уже сейчас

А вот что работает реально — это автобусная система Trans Metro Dewata (TMD). В 2026 году финансирование системы согласовано всеми регионами Сарбагия: Денпасаром, Бадунгом, Гияняром и Табананом. Это не метро, но это реально функционирующий общественный транспорт, который постепенно расширяет маршрутную сеть.

Северный аэропорт Бали: в планах, но без сроков

Проект аэропорта на севере острова включён в перечень национальных приоритетов, однако в начале 2026 года находится на стадии планирования и получения разрешений. Конкретных сроков открытия не объявлено. Когда (и если) он будет построен — это кардинально изменит привлекательность северного Бали, но пока закладывать этот фактор в инвестиционный расчёт преждевременно.

Туристический сбор и налоговая нагрузка

С 2023 года на Бали действует туристический сбор в размере 150 000 индонезийских рупий с каждого иностранного туриста (Perda Bali №6/2023). По итогам 2025 года сборы составили около 369 млрд рупий — примерно 22 млн долларов США.

Эти деньги направляются на развитие культуры и экологии острова. Для инвесторов важно понимать: сбор не снижает туристический поток (статистика 2025 года это подтверждает), но создаёт финансовую базу для инфраструктурных улучшений, которые в итоге повышают привлекательность острова.

Параллельно обсуждается перераспределение налога на гостиничный бизнес (PHR) между регионами Бали — часть средств планируется направить на дорожную инфраструктуру. Это может изменить баланс инвестиций между туристическими зонами.

Медицинский туризм: новый драйвер спроса

Отдельный тренд, который влияет на рынок недвижимости, — развитие медицинского туризма. В 2025 году в Сануре официально запущены Sanur Health SEZ (специальная экономическая зона здравоохранения) и Bali International Hospital с международными партнёрствами.

Это создаёт новую категорию спроса: люди, приезжающие на лечение, нуждаются в жилье на срок от нескольких недель до нескольких месяцев. Для владельцев недвижимости в районе Санура это открывает дополнительный сегмент арендаторов с более стабильным и долгосрочным спросом по сравнению с классическим туристическим потоком.

Что всё это значит для инвестора: практические выводы

Давайте соберём всё вышесказанное в конкретные выводы для тех, кто рассматривает покупку недвижимости на Бали. 🏠

1. Проверяйте юридический статус земли и объекта

Ужесточение норм зонирования и защита сельхозземель означают, что ряд объектов, которые сейчас выглядят привлекательно, может столкнуться с проблемами при перепродаже или получении разрешений на реконструкцию. Обязательно проверяйте:

Категорию земли (LP2B или нет)
Соответствие объекта зонированию RDTR
Наличие актуального PBG (не старого IMB)
Лицензии NIB и TDUP для объектов под аренду

2. Выбирайте локации с инфраструктурными инвестициями

Берегозащитные работы в Куте–Легиане–Семиньяке, развитие медкластера в Сануре, улучшение канализации в Бадунге — всё это повышает качество жизни и привлекательность конкретных районов. Локации, куда идут государственные инвестиции, как правило, показывают более устойчивый рост стоимости.

С другой стороны, районы, которые рассчитывали на быстрый транспортный прорыв (западный Бали под трассу Gilimanuk–Mengwi, зоны вдоль будущего метро), пока остаются спекулятивными ставками без чётких сроков реализации.

3. Эко-стандарты — это уже не опция, а требование рынка

Объекты с экологической сертификацией (Greenship, соответствие BGH) будут иметь конкурентное преимущество как при аренде, так и при перепродаже. Международные арендаторы и покупатели всё чаще задают вопросы про солнечные панели, систему очистки воды, энергоэффективность. Это уже влияет на ставки аренды.

При выборе объекта стоит спрашивать застройщика не только про метраж и отделку, но и про энергетическую концепцию здания.

4. Лицензирование аренды — приведите дела в порядок

Если вы уже владеете объектом на Бали и сдаёте его через OTA-платформы — срочно проверьте наличие NIB и TDUP. Дедлайн 31 марта 2026 года уже прошёл, и платформы начинают применять санкции к нелицензированным объектам. Если вы только покупаете — включите проверку лицензий в обязательный чек-лист due diligence.

5. Структура владения имеет значение

Три легальных пути для иностранцев (Hak Pakai, leasehold, PT PMA с HGB) имеют разные налоговые последствия, разные возможности для монетизации и разные риски. Выбор структуры зависит от цели: личное проживание, краткосрочная аренда или долгосрочные инвестиции. Этот вопрос нужно решать с юристом до подписания каких-либо документов.

Какие районы выигрывают от изменений к 2030 году

Если коротко — выигрывают районы, где сходятся три фактора: туристический спрос, государственные инфраструктурные инвестиции и ограниченное предложение новых объектов.

Бадунг (Семиньяк, Чангу, Кута, Легиан) — продолжает оставаться центром туристической активности. Берегозащитные работы повышают привлекательность прибрежных объектов. Ограничения на новую застройку в ряде зон создают дефицит предложения.

Санур — получает дополнительный драйвер в виде медицинского туризма. Менее «шумный» район с растущим спросом на среднесрочную аренду.

Улувату и юг Бадунга — популярная зона с высоким туристическим спросом, но требует тщательной проверки статуса земель (близость к охраняемым зонам).

Убуд — культурный центр с устойчивым спросом, особенно в сегменте «wellness» и экотуризма. Строгие ограничения на новое строительство создают дефицит предложения, что поддерживает цены.

Северный Бали — пока спекулятивная ставка. Если аэропорт будет построен — это изменит всё. Но сроков нет, и закладывать этот фактор в расчёт до появления конкретики не стоит.

Итоги: Бали становится более зрелым рынком

Изменения, которые происходят на Бали прямо сейчас — это не угроза для инвесторов, а признак взросления рынка. Более чёткое зонирование, обязательная экологическая сертификация, лицензирование аренды, инвестиции в инфраструктуру — всё это делает рынок более предсказуемым и защищённым для тех, кто работает в правовом поле.

Хаотичная эпоха «купи любой участок и строй» заканчивается. Начинается эпоха, где выигрывают те, кто понимает правила, работает с правильными партнёрами и выбирает объекты с чистой юридической историей и реальными перспективами роста.

В Haspo Realty мы работаем с проверенными объектами на Бали — виллами, апартаментами в жилых комплексах, объектами под гарантированную аренду. Все объекты проходят проверку юридического статуса, соответствия зонированию и лицензионных требований. Если вы хотите разобраться, какие объекты на Бали сегодня реально соответствуют новым стандартам и имеют перспективы к 2030 году — свяжитесь с нашими специалистами. Мы поможем разобраться без лишней воды и лишних рисков.

Смотрите актуальные объекты на Бали на сайте hasporealty.com — более 10 000 объектов зарубежной недвижимости, прямое взаимодействие с застройщиками и агентствами, подбор по локации и инвестиционным целям.