Оба направления — в топе у инвесторов, которые приходят к нам в Haspo Realty с запросом «хочу виллу в Азии». Бали и Пхукет выглядят похоже: пальмы, туристы, аренда круглый год. Но когда доходит до юридической стороны владения, разница оказывается принципиальной. В этой статье разберём, где проще оформить право собственности, меньше рисков при аренде и комфортнее жить как владелец.

Почему вообще возникает этот вопрос

Ни Индонезия, ни Таиланд не разрешают иностранцам владеть землёй напрямую. Это базовое ограничение обеих стран. Но дальше пути расходятся: инструменты, риски и реальная защита прав — у каждой страны свои.

Когда клиент говорит «хочу купить виллу на Бали» или «хочу квартиру на Пхукете», важно понимать: речь идёт о разных юридических конструкциях с разным уровнем защиты. Разберём каждую.

Правовой режим: что реально доступно иностранцу

Пхукет: фрихолд для квартир, лизхолд для вилл

В Таиланде у иностранца есть одна надёжная схема прямого владения — квартира в кондоминиуме в пределах 49% иностранной квоты по проекту. Это так называемый freehold: вы владеете объектом напрямую, ваше имя в документе о праве собственности (Chanote). Закон подтверждён и не менялся по состоянию на начало 2026 года.

Для покупки нужно перевести деньги из-за рубежа и получить в банке справку FET (Foreign Exchange Transaction) — без неё сделку не зарегистрируют. Это стандартная процедура, но о ней нужно знать заранее.

Что касается вилл и домов — земля под ними иностранцу не принадлежит. Доступен только лизхолд (аренда земли) на 30 лет. И здесь важный момент: Верховный суд Таиланда в марте 2025 года (дело №4655/2566) подтвердил, что заранее прописанные в договоре пролонгации «30+30+30» юридически недействительны. Защищён только первый 30-летний срок. Это серьёзный риск для тех, кто рассчитывал на 90 лет владения.

Бали: три схемы, каждая со своими нюансами

В Индонезии для иностранцев законны три основные схемы:

Hak Pakai — право пользования для проживания. Оформляется на иностранца напрямую. Максимальный горизонт с учётом продлений — до 80 лет. Минимальная стоимость объекта для Бали — от 5 млрд индонезийских рупий (около $310 000 по курсу начала 2026 года).
Leasehold (Hak Sewa) — долгосрочная аренда. Гибкий инструмент, широко используется на рынке вилл.
PT PMA с правом HGB — владение через иностранную компанию. Подходит для инвестиционных проектов и бизнеса.

Важный момент: так называемые nominee-схемы — когда объект оформляется на гражданина Индонезии с частным соглашением в пользу иностранца — суды признают ничтожными. Это подтверждено в многочисленных решениях. Использовать такую схему крайне рискованно.

Купить объект на Бали можно только с паспортом — предварительный ВНЖ не требуется. Это официальная позиция Министерства земельных ресурсов Индонезии, действующая в 2025–2026 годах.

Сравнение по ключевым параметрам

Форма права собственности

Пхукет выигрывает для тех, кто хочет купить квартиру: фрихолд-кондо — это реальное право собственности с именем покупателя в документах. Просто, понятно, защищено законом.

Бали даёт больше гибкости для вилл: leasehold или Hak Pakai позволяют фактически управлять объектом десятилетиями. Но это не право собственности на землю в классическом понимании.

Виллы и земля

Здесь Бали объективно удобнее. На Пхукете вилла — это всегда лизхолд с юридически ограниченным сроком. На Бали через PT PMA или leasehold можно выстроить структуру с более длинным горизонтом и реальным управлением активом.

Прозрачность сделки

Пхукет чуть проще с точки зрения процедуры для квартир: переводите деньги, получаете FET, регистрируете сделку в Земельном департаменте. На Бали структурирование через PT PMA требует юридического сопровождения и понимания корпоративного права Индонезии. Leasehold проще, но важно правильно составить договор.

Налоги и расходы на владение

Бали: что платит владелец

PBB-P2 — ежегодный налог на землю и здания. Обычно до 0,5% от налогооблагаемой базы (NJOP). Для большинства вилл это небольшая сумма.
BPHTB — налог при покупке, до 5% от базы.
Налог на доход от аренды: для нерезидентов — 20% (финальный), для резидентов — 10%. Плюс местный туристический сбор (PHR) до 10% от выручки.
С февраля 2024 года действует туристический сбор 150 000 IDR (~$9) с каждого иностранного гостя — это важно учитывать при расчёте доходности.

Пхукет: что платит владелец

Land & Building Tax — прогрессивная ставка в зависимости от типа использования (жильё, аренда, коммерция). Для жилья — минимальная.
Налог при сделке: в совокупности продавец и покупатель несут расходы около 6–7% (Transfer Fee, Specific Business Tax или Stamp Duty, Withholding Tax). Распределение зависит от договорённости сторон.
Налог на доход от аренды для нерезидентов — 15% у источника (для большинства пассивных доходов).

По налоговой нагрузке на владение страны примерно сопоставимы. Разница появляется при активной посуточной аренде — здесь важнее юридическая чистота схемы, чем ставка налога.

Краткосрочная аренда: где меньше рисков 🏠

Это один из самых важных вопросов для инвесторов, которые рассматривают покупку под сдачу.

Пхукет: закон строг, но есть выход

В Таиланде краткосрочная аренда (менее 30 дней) без гостиничной лицензии формально нарушает Hotel Act 2004. Прецеденты есть — суды выносили решения против владельцев ещё с 2018 года, а контроль усилился в 2023–2026 годах.

Безопасная схема: покупать объект в проекте, у которого есть отельная лицензия. Таких на Пхукете немало — это кондо-отели и брендированные резиденции с управляющей компанией. В этом случае вы как инвестор получаете доход легально, а управление берёт на себя оператор.

Если же купить обычную квартиру или виллу и сдавать её через Airbnb — риск реальный. Особенно если управляющая компания ЖК против.

Бали: аренда разрешена, но нужно соответствие

На Бали посуточная аренда вилл — часть туристической экономики острова. Законодательство это допускает, но требует соответствия местным нормам: правильной классификации объекта, уплаты PHR и регистрации в туристическом реестре.

В 2025 году принят обновлённый закон о туризме (UU 18/2025), который усиливает регулирование и надзор за туристической арендой. Это не запрет, но сигнал: работать нужно в правовом поле, а не в серой зоне.

Данные AirDNA по премиальным локациям (Бингин, Буkit) показывают RevPAR около $97 в высокий сезон — это ориентир, а не гарантия. Реальная доходность зависит от локации, управления и качества объекта.

Вывод по аренде: на Пхукете безопаснее — при условии, что выбираете проект с отельной лицензией. На Бали больше свободы, но нужно внимательно следить за соответствием новым нормам.

Визы, ВНЖ и связь с владением недвижимостью

Таиланд: LTR-виза для инвесторов

В 2025 году Таиланд обновил условия LTR (Long-Term Resident) визы — долгосрочного резидентства для состоятельных иностранцев. Снижены требования к доходу от зарубежного работодателя. Виза даёт право на проживание до 10 лет, упрощённый режим работы и налоговые преференции.

Владение недвижимостью само по себе не даёт ВНЖ в Таиланде — это отдельный процесс. Но LTR-виза хорошо сочетается с инвестицией в кондо на Пхукете: живёте легально, получаете доход от аренды.

Индонезия: Second Home и KITAS

На Бали для владельцев недвижимости доступны несколько статусов: виза Second Home (до 10 лет при соответствии требованиям), KITAS (временный вид на жительство), инвестиционные визы через PT PMA.

Схема «владение + статус проживания» на Бали более органична: Hak Pakai можно оформить и управлять объектом, находясь в стране на легальных основаниях. Это удобно для тех, кто планирует жить на острове.

Рынок в цифрах: что происходит прямо сейчас

Пхукет: рост сохраняется

По данным REIC, Пхукет входит в тройку провинций Таиланда с наибольшим ростом числа сделок за 9 месяцев 2025 года. Загрузка отелей в январе 2026 года по ряду выборок составила 84% — это на 15% выше, чем год назад. Новое предложение концентрируется на западном побережье острова.

CBRE во втором полугодии 2025 фиксировала некоторое смягчение показателей по сравнению с рекордным 2024-м, но рынок остаётся активным. Спрос со стороны иностранных покупателей — особенно из России, Китая и Европы — стабилен.

Бали: адаптация после двух лет бума

По данным C9 Hotelworks и Horwath HTL (март 2026), в 2025 году на Бали наблюдалось снижение загрузки в ряде сегментов при росте среднесуточного тарифа (ADR). RevPAR частично просел — рынок адаптируется после двух лет взрывного роста.

Индекс цен на жильё в Денпасаре по данным Банка Индонезии: +0,83% год к году в IV квартале 2025 года. Умеренный, но стабильный рост.

Это не повод отказываться от Бали — но повод тщательнее выбирать локацию и управляющую компанию.

Главные риски: о чём нужно знать до покупки ⚠️

Риски на Пхукете

Лизхолд на виллу — не более 30 лет. Верховный суд подтвердил: «30+30+30» не работает. Если покупаете виллу, юридически защищён только первый срок.
49% квота может быть исчерпана. В популярных проектах иностранная квота заканчивается быстро. Нужно проверять перед сделкой.
Краткосрочная аренда без лицензии — нарушение закона. Риск штрафов и закрытия.
FET-справка обязательна. Без неё фрихолд не зарегистрируют.

Риски на Бали

Nominee-схемы недействительны. Если кто-то предлагает «оформить на местного жителя» — это риск потерять объект.
Порог цены для Hak Pakai. Объекты дешевле 5 млрд IDR под эту схему не подпадают.
PT PMA требует юридического сопровождения. Это корпоративная структура с отчётностью и обязательствами.
Новые нормы туррегулирования. UU 18/2025 усиливает надзор — нужно следить за соответствием.

Кому подходит Пхукет, а кому — Бали

Выбирайте Пхукет, если:

Хотите фрихолд-квартиру с максимально прозрачным правом собственности
Ищете пассивный доход через проект с отельной лицензией
Важна простота оформления и понятная процедура сделки
Планируете использовать LTR-визу для долгосрочного проживания
Не хотите заниматься корпоративным структурированием

Выбирайте Бали, если:

Хотите виллу и готовы разобраться в leasehold или PT PMA
Планируете жить на острове и управлять объектом самостоятельно
Рассматриваете Second Home визу или KITAS
Интересует премиальный сегмент вилл в локациях типа Буkit или Чангу
Готовы работать с профессиональным юристом и управляющей компанией

Как Haspo Realty помогает с выбором

На нашей платформе представлены объекты как на Пхукете, так и на Бали — от застройщиков, агентств и частных продавцов. Мы помогаем не просто найти объект, но и разобраться в юридической структуре сделки.

Вот как выглядит типичный путь клиента, который приходит с запросом «Бали или Пхукет?»:

Консультация — уточняем цель: инвестиции, переезд, аренда, ВНЖ.
Подбор объектов — показываем варианты под конкретный бюджет и схему владения.
Юридическое сопровождение — помогаем разобраться в структуре сделки: freehold, leasehold, PT PMA.
Ознакомительный тур — при необходимости организуем поездку для осмотра объектов.
Сопровождение сделки — от первого предложения до получения документов.
Послепродажный сервис — помогаем с управлением, арендой, оформлением счётчиков и другими вопросами.

Итоговое сравнение: коротко о главном 📊

Ниже — краткая матрица для тех, кто хочет быстро сориентироваться:

Фрихолд для квартиры: Пхукет ✓ / Бали — ограниченно (Hak Pakai от $310k+)
Владение виллой: Бали удобнее (leasehold/PT PMA) / Пхукет — только лизхолд 30 лет
Краткосрочная аренда: Пхукет — безопасно через проект с лицензией / Бали — разрешено при соответствии нормам
Прозрачность сделки: Пхукет чуть проще для квартир / Бали требует юридической структуры
Связь с ВНЖ: Бали — органичнее (Second Home, KITAS) / Пхукет — LTR отдельно от покупки
Рынок 2025–2026: оба активны, Пхукет с более выраженным ростом числа сделок

Заключение

Однозначного победителя нет — всё зависит от вашей цели. Если нужна квартира с чистым правом собственности и минимумом юридических сложностей — Пхукет. Если хотите виллу, готовы разобраться в структуре и планируете жить на острове — Бали.

Главное — не принимать решение только на основе картинки в Instagram. Юридическая структура сделки важнее вида из окна. И в обоих случаях профессиональное сопровождение — не опция, а необходимость.

Если хотите разобраться, какой вариант подходит именно вам — оставьте заявку на сайте Haspo Realty. Мы подберём объекты под вашу цель и объясним все нюансы владения — без лишних терминов и скрытых условий.