Хулхумале — искусственный остров в нескольких минутах от столицы Мальдив, Малé. Здесь строят современные жилые комплексы, часть из которых предлагает прямой вид на океан или марину. В 2026 году интерес к этому рынку заметно вырос: рекордный турпоток, новая инфраструктура и появление программы резидентства через инвестиции делают Хулхумале всё более привлекательным для покупателей из России, СНГ и других стран.

В этой статье разберём актуальные цены на квартиры с видом на океан, арендные ставки, доходность и всё, что нужно знать перед покупкой в 2026 году.

Почему Хулхумале — это не просто «новый район»

Хулхумале делится на две части: Phase 1 — более зрелый район с развитой инфраструктурой, и Phase 2 — активно застраиваемая территория с новыми жилыми комплексами и прямым выходом к морю. Именно здесь сосредоточена большая часть объектов с видом на океан или марину.

Несколько факторов делают рынок Хулхумале особенным в 2026 году:

Рекордный туристический поток. Декабрь 2025 стал лучшим месяцем в истории Мальдив — 224 455 прибытий. В июне 2026 был принят миллионный турист года, а таргет на весь 2026 год — 2,5 млн человек. Это напрямую поддерживает спрос на аренду.
Мост Thilamalé. Строительство моста длиной 6,7 км, соединяющего Малé, Вилималé, Гулхифалху и Тилафуши, идёт с опережением. К августу 2026 завершено соединение секции Малé–Вилималé, полный ввод запланирован на 2027 год. После открытия транспортная связность Хулхумале с деловым центром вырастет кратно.
Pearl Residence — программа ВНЖ через инвестиции. Во второй половине 2026 года запущена государственная программа резидентства через инвестиции в недвижимость. Это открывает новую категорию покупателей — тех, кто хочет не просто купить квартиру, но и получить официальный статус.
Доступность финансирования. Банк Мальдив (BML) снизил минимальный первоначальный взнос до 5% и предлагает срок кредита до 25 лет. Для клиентов с доходом в USD действует ставка 7,5% годовых.

Актуальные цены на квартиры с видом на океан в 2026 году

Ниже — реальные данные по объектам, размещённым на местных платформах в 2025–2026 годах. Цены указаны в мальдивских руфиях (MVR) и долларах США. Для справки: 1 USD ≈ 15,4 MVR (курс 2026 года).

Oceanfront Residence (Phase 2, прямой вид на океан)

Один из самых известных жилых комплексов Хулхумале с фасадом, выходящим на марину. Объекты здесь продаются и сдаются в аренду постоянно.

Квартира 3+1 BR, 11 этаж, 1 257 кв. футов (~117 м²) — продана за MVR 6 500 000 (~$422 000). Объявление размещено в сентябре 2026 года.
Аренда 2BR: MVR 30 000–33 000/мес (~$1 950–2 150)
Аренда 3BR (марина-вид): $2 000/мес по экспат-листингу от августа 2026
Аренда 3+1BR: $2 800/мес по данным PRE.mv (актуализация сентябрь 2026)
Аренда 3BR (верхние этажи): до MVR 76 000/мес (~$4 900) — премиальные юниты с панорамным видом

Bayfancy Residence (Phase 2, новый проект)

Проект вышел на рынок в мае 2025 года и ориентирован на покупателей с бюджетом от MVR 3,5 млн.

1+1 BR (~735 кв. футов / ~68 м²): от MVR 3 500 000 (~$227 000)
2BR (859–906 кв. футов / 80–84 м²): от MVR 4 100 000 (~$266 000)

Это один из наиболее доступных входных порогов для нового строительства с видом на море в Хулхумале.

One Avenue (марина-вид, Fithuroanu Magu)

Проект с широкой линейкой планировок — от компактных однушек до пентхаусов.

1BR: 656 кв. футов (~61 м²)
2BR: 846–1 085 кв. футов (79–101 м²)
3BR: 1 083–2 091 кв. футов (101–194 м²)
Пентхаусы: 3 469–3 492 кв. футов (322–324 м²)

Карточка проекта на Binga.mv обновлена в августе 2025 года, часть юнитов позиционируется с прямым видом на море. Конкретные прайсы уточняются у застройщика — проект активно продаётся.

Crystal Residence (Хулхумале)

Ещё один проект в активной продаже. По данным витрины Binga.mv (актуальная страница 2026 года), цены на квартиры находятся в диапазоне MVR 6,4–8,0 млн (~$415 000–520 000).

Сводная таблица цен по сегментам

Вход в рынок (1+1 BR, новостройка): от MVR 3,5 млн (~$227 000)
Средний сегмент (2BR, вид на море): MVR 4,1–6,4 млн (~$266 000–415 000)
Премиум (3BR+, готовые объекты с видом): MVR 6,5–8,0 млн (~$422 000–520 000)
Пентхаусы: цены уточняются, площадь от 320 м²

Аренда квартир с видом на океан: сколько можно заработать

Рынок аренды в Хулхумале работает в двух форматах: долгосрочная аренда (от месяца и дольше) и краткосрочная (посуточная, STR). Доходность и риски в этих форматах принципиально разные.

Долгосрочная аренда

Это более предсказуемый и стабильный сценарий. Основные арендаторы — экспаты, работающие в туристической отрасли, сотрудники международных организаций и семьи, переехавшие в Малé.

Актуальные ставки по данным объявлений сентября 2026 года:

1BR beachfront (Ocean Residence): $1 600/мес
2BR seaview (Phase 1): MVR 20 000/мес (~$1 300)
2BR (Oceanfront Residence): MVR 30 000–33 000/мес (~$1 950–2 150)
3BR марина-вид: $2 000–2 800/мес
Creek View 3BR (Phase 1): MVR 43 000/мес (~$2 800)
Прочие 2–3BR в Хулхумале: MVR 16 500–43 000/мес

Если взять квартиру 2BR в Oceanfront Residence за MVR 6,5 млн (~$422 000) и сдавать её за MVR 31 500/мес (~$2 050), годовой доход составит около MVR 378 000 (~$24 600). Это около 5,8% годовой доходности без учёта расходов на управление и налогов.

Краткосрочная аренда (STR)

По данным платформы AirROI за период август 2025 — июль 2026, средние показатели по Хулхумале выглядят так:

Средний доход: $7 784/год
Средняя суточная ставка (ADR): $107
Заполняемость: 35,1%
RevPAR (доход на доступный номер): $36

Цифры скромнее, чем в долгосрочной аренде. Это объясняется несколькими причинами: Хулхумале — жилой район, а не туристический хаб; туристы, приезжающие на Мальдивы, чаще выбирают курортные острова или гостевые дома. При этом рынок STR в Хулхумале слабо формализован — перед запуском важно уточнить требования к регистрации.

Вывод: для инвесторов, ориентированных на пассивный доход, долгосрочная аренда выглядит более надёжной стратегией. STR требует профессионального управления и активной работы с заполняемостью.

Как устроено право собственности для иностранцев

Это один из ключевых вопросов для покупателей из России, Европы и других стран. Мальдивское законодательство имеет свою специфику, и важно понимать её до сделки.

Страта-владение (Strata Title)

В Мальдивах действует система страта-собственности, регулируемая Strata Property Act. Это аналог долевой собственности на квартиру в многоквартирном доме. Иностранцы могут приобретать страта-юниты в рамках специальных схем — как правило, через зарегистрированную местную компанию.

По данным юридической фирмы Mazlan & Murad (обновлено в сентябре 2026 года):

Иностранцы могут покупать страта-виллы и апартаменты на лизинговых правах
Для регистрации компании под покупку страта-виллы установлен порог инвестиций: от $250 000
Возможна регистрация юридического лица специально для проведения сделки

Pearl Residence — новая программа резидентства

Во второй половине 2026 года запущена государственная программа Pearl Residence — резидентство Мальдив через инвестиции в недвижимость. Программа упоминается в Послании Президента 2026 года и подтверждена официальным сайтом maldivespearl.gov.mv.

Это принципиально новая возможность: раньше получить официальный статус через покупку недвижимости в Мальдивах было практически невозможно. Теперь рынок открывается для инвесторов, которые хотят не просто владеть активом, но и иметь право проживания.

Финальные условия программы (минимальная сумма инвестиций, срок, права резидентов) уточняются. Рекомендуем следить за обновлениями на официальном портале и консультироваться со специалистами Haspo Realty.

Специальные экономические зоны

В декабре 2025 года приняты поправки к закону об особых экономических зонах, введена новая категория «Sustainable Township» для крупных туристических и жилых проектов. Это расширяет возможности для девелоперов и инвесторов в сегменте комплексной застройки.

Финансирование покупки: что изменилось в 2025–2026 годах

Банк Мальдив (BML) последовательно улучшает условия ипотечного кредитования. Для местных покупателей и партнёров в совместных сделках это важный фактор.

Минимальный первоначальный взнос: снижен до 5% по программе Home Purchase Financing (с 1 октября 2025 года)
Срок кредита: до 25 лет
Ставка для клиентов с доходом в USD (сотрудники туристической отрасли): 7,5% годовых (анонс апрель 2026)
Базовая рыночная ставка: около 9% годовых

Для иностранных покупателей прямая ипотека в BML недоступна, но эти условия важны при структурировании сделок через местных партнёров или co-investment схемы.

Налоги и расходы инвестора

Перед покупкой важно понять, какие налоги и сборы вас ждут.

Подоходный налог

По данным MIRA (Налоговая служба Мальдив), актуальная редакция закона об НДФЛ (обновлена 31 августа 2026 года) предусматривает:

До MVR 720 000/год (~$46 800): 0%
Свыше: прогрессивная шкала 5,5% / 8% / 12% / 15%
Для нерезидентов: налог только с доходов из источников в Мальдивах

Если вы сдаёте квартиру в долгосрочную аренду за MVR 30 000/мес, годовой доход составит MVR 360 000 — это ниже порога в MVR 720 000, то есть налог на доход будет нулевым при правильном структурировании.

«Зелёный» налог (Green Tax)

С 1 января 2025 года ставка Green Tax повышена до $12 за гостя за ночь. Этот налог применяется к гостевым домам и отелям — то есть к объектам, официально работающим в туристическом сегменте. К чисто жилой долгосрочной аренде он не применяется.

Если вы планируете запустить STR через платформы типа Airbnb, необходимо уточнить статус объекта и требования к регистрации.

На что обращать внимание при выборе квартиры с видом на океан

Не каждая квартира с «видом на море» в маркетинговых материалах действительно имеет прямой oceanfront. Вот практические критерии выбора:

1. Этаж и ориентация

В Хулхумале большинство объектов с реальным видом на океан или марину находятся выше 7–8 этажа. Нижние этажи часто имеют частично закрытый вид из-за соседних зданий. Квартира 3+1BR на 11 этаже в Oceanfront Residence, проданная за MVR 6,5 млн, — хороший ориентир для этого сегмента.

2. Phase 1 vs Phase 2

Phase 1 — более зрелый район с готовой инфраструктурой, но плотной застройкой. Phase 2 — новые проекты с лучшими видами и современными планировками, но инфраструктура ещё формируется. Для инвестиций под аренду Phase 2 часто выигрывает за счёт более высоких арендных ставок.

3. Готовый объект vs новостройка

Готовые квартиры в Oceanfront Residence или Ocean Residence можно сразу сдавать в аренду. Новостройки (Bayfancy, One Avenue) предлагают более низкую цену входа, но требуют ожидания ввода в эксплуатацию. При этом на стадии строительства можно зафиксировать цену и получить прирост стоимости к моменту готовности.

4. Управляющая компания

Для дистанционного владения критически важно наличие профессиональной управляющей компании. Она берёт на себя поиск арендаторов, обслуживание, коммунальные платежи. Без этого управлять объектом из другой страны крайне сложно.

5. Юридическая чистота сделки

Обязательно проверяйте регистрацию юнита в системе страта-собственности (strata.housing.gov.mv), наличие разрешений на строительство и статус земельного участка. Для иностранных покупателей рекомендуется привлечение местного юриста и работа через проверенную платформу.

Инфраструктурный катализатор: мост Thilamalé

Мост длиной 6,7 км — крупнейший инфраструктурный проект Мальдив. Он соединит Малé, Вилималé, Гулхифалху и Тилафуши в единую транспортную сеть. К лету 2026 года готовность составляла 72–76%, в августе 2026 завершено соединение секции Малé–Вилималé. Полный ввод в эксплуатацию запланирован на 2027 год.

Что это значит для владельцев недвижимости в Хулхумале?

Время в пути от Хулхумале до делового центра Малé сократится с 20–30 минут (паром) до 5–10 минут (автомобиль или автобус)
Это повысит привлекательность района для экспатов и местных жителей, работающих в столице
Рост спроса на аренду → рост арендных ставок
Рост ликвидности объектов → рост цен на продажу

Объекты с фронтальным видом на море и удобным доступом к мосту — наиболее перспективный сегмент для инвестиций в горизонте 2026–2028 годов. 🌊

Пошаговая инструкция: как купить квартиру в Хулхумале через Haspo Realty

Определите цель покупки. Инвестиции под аренду, переезд, ВНЖ через Pearl Residence или жильё для отдыха — от этого зависит выбор объекта, района и формата сделки.
Сформируйте бюджет. Минимальный порог для ликвидного объекта с видом на море в Phase 2 — от MVR 3,5 млн (~$227 000). Для готовых квартир в Oceanfront Residence — от MVR 6,5 млн (~$422 000).
Выберите объект. На платформе Haspo Realty доступны объекты от частных владельцев, агентств и застройщиков. Фильтруйте по стране, городу, ЖК и категории.
Проведите юридическую проверку. Специалисты Haspo Realty помогут проверить регистрацию юнита, документы застройщика и статус земли.
Структурируйте сделку. Для иностранных покупателей — через местное юрлицо или в рамках программы Pearl Residence. Мы сопровождаем сделку от первого контакта до получения документов.
Организуйте управление объектом. Подберём управляющую компанию, которая возьмёт на себя аренду и обслуживание.
Ознакомительный тур. Если хотите увидеть объект лично — организуем поездку на Мальдивы с осмотром квартир и встречами с застройщиками.

Сравнение с другими направлениями Haspo Realty

Мальдивы — экзотический рынок с высоким порогом входа. Для сравнения: на Северном Кипре квартиры с видом на море начинаются от $100 000–150 000, в Таиланде (Пхукет) — от $80 000–120 000. Доходность в этих направлениях при правильном управлении может достигать 7–10% годовых.

Мальдивы выигрывают в других параметрах:

Уникальный продукт — жильё в одном из самых желанных туристических направлений мира
Стабильный и растущий турпоток (2,5 млн туристов в 2026 году — целевой показатель)
Новая программа резидентства (Pearl Residence) открывает возможности для ВНЖ
Инфраструктурный апсайд: мост Thilamalé и развитие Phase 2

Если ваша цель — максимальная доходность при минимальном бюджете, рассмотрите Таиланд или Северный Кипр. Если важен уникальный актив, статус и долгосрочный рост — Хулхумале заслуживает серьёзного внимания. 🏝️

Итоги и главные выводы

Рынок квартир с видом на океан в Хулхумале в 2026 году — это сочетание нескольких сильных факторов: рекордного туристического спроса, инфраструктурного роста, новых правовых возможностей для иностранцев и доступного финансирования.

Ключевые цифры, которые стоит запомнить:

Вход в рынок (1+1 BR, новостройка): от MVR 3,5 млн (~$227 000)
Готовые квартиры 3BR с видом на океан: около MVR 6,5 млн (~$422 000)
Долгосрочная аренда 2BR: MVR 30 000–33 000/мес
Расчётная доходность от долгосрочной аренды: 5–6% годовых
STR (краткосрочная аренда): средний доход $7 784/год при заполняемости 35%
Программа Pearl Residence: запущена в H2 2026, даёт право на резидентство через инвестиции
Мост Thilamalé: полный ввод в 2027 году — ключевой катализатор роста цен

Это не массовый рынок — здесь нет сотен тысяч предложений и агрессивных скидок. Но именно это делает Хулхумале привлекательным для тех, кто ищет уникальный актив с реальным потенциалом роста.

Если хотите подобрать квартиру с видом на океан в Хулхумале или других направлениях — оставьте заявку на hasporealty.com. Мы поможем с выбором объекта, юридическим сопровождением, организацией ознакомительного тура и оформлением всех документов. 🤝