Большинство людей думают о Мальдивах как о месте для медового месяца или отпуска мечты. Белый песок, бирюзовая вода, виллы на сваях — всё это правда. Но за красивой картинкой скрывается один из самых динамично растущих инвестиционных рынков недвижимости в Индийском океане. В 2026 году здесь запускается государственная программа резидентства для инвесторов, строится мегапроект на 790 млн долларов, а новый аэропортовый терминал уже принимает 7,5 миллиона пассажиров в год. Разбираем, почему Мальдивы — это серьёзный бизнес, и что это значит для инвестора.

Туристический поток как фундамент инвестиционной привлекательности

Любая инвестиция в курортную недвижимость начинается с одного вопроса: а будут ли сюда ехать туристы? На Мальдивах ответ однозначный — да, и в рекордных количествах.

В 2025 году архипелаг принял 2,25 миллиона международных туристов — исторический максимум. Топ-рынки по числу приездов: Китай, Россия, Великобритания. Россия в 2025 году отправила на Мальдивы около 288 тысяч туристов и сохраняет второе место в рейтинге источников трафика по данным 2026 года.

К концу июня 2026 года общий туристический поток уже превысил 1 миллион человек. Апрель показал небольшой спад по загрузке — это важно учитывать при стресс-сценариях инвестиционной модели. Но в целом тренд восходящий, и инфраструктурные инвестиции это подтверждают.

Новый терминал аэропорта: инфраструктурный сигнал для инвесторов

В июле 2025 года открылся новый международный терминал T1 аэропорта Велана (Male International Airport). Его пропускная способность — 7–7,5 миллиона пассажиров в год, что фактически удваивает возможности страны по приёму гостей. С февраля 2026 года внутренние рейсы перенесены в отдельный терминал T2, а с декабря 2025 года рейсы «Аэрофлота» обслуживаются в новом T1.

Для инвестора это прямой сигнал: инфраструктура готова к росту потока, а значит, загрузка курортных объектов и арендных пулов будет поддерживаться на высоком уровне. Новый терминал — это не просто удобство для туристов, это фундамент под будущую доходность вашей недвижимости.

Форматы владения: что реально может купить иностранец

Здесь нужно говорить честно. Мальдивы — не Дубай и не Таиланд, где иностранцам доступны понятные схемы фрихолда. Конституция страны накладывает ограничения на право собственности для нерезидентов. Но это не значит, что инвестировать невозможно — просто нужно понимать механику.

Долгосрочная аренда (leasehold) — основной инструмент

Базовый формат для иностранного инвестора — долгосрочная аренда или субаренда сроком до 99 лет в рамках туристического законодательства. Это юридически оформленное право пользования объектом на длительный срок, которое де-факто работает как владение: вы можете продать, передать по наследству, включить в арендный пул.

Право фрихолда (полная собственность) для иностранцев теоретически предусмотрено конституционной поправкой 2015 года, но на практике применяется крайне редко и требует особых условий. Ориентируйтесь на leasehold как на рабочий инструмент.

Арендный пул в люкс-резортах: как это работает

Один из самых распространённых форматов — покупка виллы или резиденции в действующем люкс-курорте с включением в rental pool. Схема работает так: вы владеете объектом по субаренде, когда не используете его сами — он сдаётся в аренду через управляющую компанию курорта. Доход делится между вами и управляющей компанией.

Типичная структура для таких объектов (например, в резортах класса Soneva): разделение дохода 50/50 после вычета операционных расходов, которые составляют порядка 1,5% от стоимости объекта в год. Это не гарантированная аренда в классическом смысле, но при высокой загрузке курорта — вполне предсказуемый денежный поток.

Иностранные инвестиции: новый закон 2024 года

В октябре 2025 года вступили в силу обновлённые требования к иностранным инвесторам согласно Foreign Investment Act 11/2024. Теперь инвестор проходит регистрацию и заключает Foreign Investment Agreement с Министерством экономического развития и торговли. Это добавляет формальности, но одновременно даёт правовую определённость — ваши инвестиции защищены государственным соглашением.

Если вы рассматриваете крупные вложения или участие в девелоперских проектах — этот документ становится ключевым юридическим инструментом.

Налоговая модель: считаем честно

Инвестиции на Мальдивах имеют специфическую налоговую структуру, которую важно понимать до принятия решения. Несколько ключевых параметров.

Туристический GST: 17% с июля 2025 года

С 1 июля 2025 года туристический налог на товары и услуги (TGST) повышен с 16% до 17%. Общий GST для бизнеса — 8%. Если вы планируете получать доход от аренды через курортную структуру, этот налог будет включён в ценообразование услуг — и напрямую влияет на конечную доходность.

Помимо TGST, в расчётах нужно учитывать Green Tax (экологический сбор, взимаемый с туристов) и сервис-чардж. При моделировании «чистой» доходности все эти статьи вычитаются из валового дохода.

Подоходный налог для нерезидентов

Подоходный налог на Мальдивах введён с 2020 года. Нерезиденты облагаются налогом с доходов, полученных из мальдивских источников. Это значит: если ваша вилла приносит арендный доход — он подлежит налогообложению по мальдивским ставкам.

Конкретные ставки и пороги лучше уточнять через официальный портал MIRA (Maldives Inland Revenue Authority) или с помощью местного налогового консультанта — законодательство обновляется, и актуальные данные важнее общих цифр в статье.

Пример расчёта доходности: что нужно учесть

Допустим, вы рассматриваете виллу в курортном комплексе стоимостью 800 000 долларов. Вот минимальный чек-лист для расчёта:

Валовой доход от аренды — зависит от ADR (средней дневной ставки) и occupancy rate курорта
Минус TGST 17% — налог на туристические услуги
Минус Green Tax и сервис-чардж — операционные сборы
Минус операционные расходы — около 1,5% от стоимости объекта в год (≈12 000 $/год)
Минус доля управляющей компании — обычно 50% от чистого дохода
Минус подоходный налог нерезидента — с мальдивского дохода

После всех вычетов реалистичная чистая доходность в хорошем курорте — 4–7% годовых в долларах. Это ниже, чем в Дубае или Таиланде, но здесь вы покупаете объект в одном из самых дорогих и престижных курортных направлений мира с высокой ликвидностью на вторичном рынке.

Project AYLA: мегапроект, который меняет правила игры 🏗️

Самый громкий инвестиционный кейс последних лет на Мальдивах — проект AYLA в атолле Нуну. Объём инвестиций — около 790 миллионов долларов. Это первый «устойчивый тауншип» в формате специальной экономической зоны (SEZ) на архипелаге.

Хронология: SEZ-разрешение получено 9 декабря 2025 года, официальное начало строительства — 29 января 2026 года. Проект включает:

Жилые резиденции
Медицинский госпиталь международного класса
Школу гостиничного менеджмента
Агро- и аквакультурные кластеры
Хоспиталити-инфраструктуру

Для инвестора AYLA интересна по нескольким причинам. Во-первых, SEZ-режим предполагает льготные условия для иностранных инвесторов — пороги и разрешённые виды деятельности переизданы президентским указом №1/2026. Во-вторых, это диверсификация: проект не только туризм, но и медицина, образование, агросектор. В-третьих, AYLA связана с государственной программой резидентства — об этом ниже.

Maldives Pearl Residence: ВНЖ через инвестиции — впервые в истории страны

Это, пожалуй, самая важная новость для тех, кто думает о Мальдивах не только как об инвестиции, но и как о месте для жизни или «запасном аэродроме».

1 июля 2025 года правительство Мальдив подписало соглашение с Henley & Partners о запуске государственной программы Residency-by-Investment «Maldives Pearl Residence». Это первая в истории страны официальная программа, связывающая инвестиции (в том числе в недвижимость) с правом на длительное пребывание.

Хронология запуска: правительство анонсировало старт в апреле 2026 года, сайт Henley & Partners указывает на H2 2026 как финальный ориентир. Консультации с заинтересованными сторонами уже проводятся, условия финализируются.

Что это означает на практике:

Впервые иностранный инвестор сможет получить официальный статус резидента Мальдив через вложения в недвижимость или бизнес
Программа создаёт дополнительный спрос на инвестиционные объекты — особенно в сегменте люкс
Покупка объекта сейчас может стать «входным билетом» в программу после её официального запуска

Конкретные пороги инвестиций и условия пока финализируются. Следите за обновлениями через Invest Maldives и Henley & Partners — или обратитесь к нам в Haspo Realty, мы отслеживаем изменения в режиме реального времени.

Кому подходят инвестиции на Мальдивах: честный портрет инвестора

Мальдивы — не рынок для всех. Здесь есть своя специфика, которую важно понимать до того, как принимать решение.

Подходит, если вы:

Ищете долларовый актив с защитой от девальвации. Все сделки здесь в USD, доходность — в USD, рынок международный.
Готовы к среднесрочному горизонту. Мальдивы — не история быстрого флиппинга. Это 5–10 лет с постепенным ростом стоимости и арендным доходом.
Хотите престижный актив с личным использованием. Вилла в курортном комплексе — это не только инвестиция, но и возможность отдыхать в одном из лучших мест на планете, пока объект работает на вас.
Интересует ВНЖ через инвестиции. С запуском Pearl Residence Мальдивы становятся опцией для тех, кто ищет «запасной паспорт» или статус резидента в нейтральной юрисдикции.
Рассматриваете диверсификацию портфеля. Если у вас уже есть объекты в Дубае, Турции или Таиланде — Мальдивы добавляют географическую и валютную диверсификацию.

Не подходит, если вы:

Ищете быструю перепродажу с прибылью за 1–2 года
Хотите полного права собственности (фрихолда) — здесь это исключение, а не правило
Рассчитываете на самостоятельное управление объектом — удалённое управление здесь невозможно без профессиональной управляющей компании
Ограничены бюджетом до 300–400 тысяч долларов — ликвидные инвестиционные объекты здесь стартуют от 500–600 тысяч

Как выглядит типичная сделка: пошаговый процесс

Если вы решили двигаться дальше — вот как выглядит путь от интереса до владения объектом на Мальдивах. 🌊

Определение цели. Аренда и пассивный доход, личное использование + аренда, или долгосрочное владение под ВНЖ? От этого зависит тип объекта и локация.
Подбор объекта. Выбор между действующим курортным комплексом с rental pool, новым девелоперским проектом (например, в зоне SEZ) или частной виллой на острове.
Юридическая проверка. Проверка типа аренды (срок, условия субаренды), структуры управляющей компании, истории объекта. Это критически важный этап — не пропускайте его.
Регистрация иностранного инвестора. Заключение Foreign Investment Agreement с Министерством экономического развития и торговли согласно Foreign Investment Act 11/2024.
Подписание договора и оплата. Обычно поэтапная оплата: резервационный депозит → первый транш → финальный платёж при оформлении документов.
Оформление lease agreement. Официальная регистрация права субаренды на объект.
Передача в управление. Подписание договора с управляющей компанией курорта и включение в rental pool (если применимо).
Налоговая регистрация. Постановка на учёт в MIRA как нерезидента с мальдивским источником дохода.

Весь процесс при правильном сопровождении занимает 2–4 месяца. Haspo Realty помогает на каждом этапе — от подбора объекта до послепродажного сервиса.

Риски, о которых нужно знать

Честный разговор об инвестициях невозможен без разговора о рисках. На Мальдивах их несколько.

Регуляторные изменения

Законодательство меняется активно: новый закон об иностранных инвестициях (2024), повышение TGST (2025), SEZ-указ (2026), запуск программы резидентства (2026). Это говорит о том, что рынок развивается, но одновременно требует постоянного мониторинга правовой среды. Условия сделки, актуальные сегодня, могут измениться через год.

Сезонность и загрузка

Апрель 2026 года показал снижение туристического потока и occupancy rate по сравнению с 2025 годом. Мальдивы — сезонный рынок: пик приходится на декабрь–апрель (сухой сезон), низкий сезон — май–октябрь. При расчёте доходности закладывайте реалистичную загрузку 55–70% годовых, а не пиковые показатели.

Концентрация рынка

Ликвидный инвестиционный рынок сосредоточен в сегменте люкс. Если вам нужно быстро продать объект — покупатель найдётся, но круг потенциальных покупателей узкий. Это не массовый рынок, как в Дубае или Стамбуле.

Зависимость от управляющей компании

При инвестировании через rental pool ваш доход напрямую зависит от качества управления курортом. Выбирайте объекты под управлением проверенных международных операторов с прозрачной отчётностью.

Климатические риски

Мальдивы — низменный архипелаг, уязвимый к изменению уровня моря. Для долгосрочных инвестиций (20+ лет) это фактор, который стоит учитывать, хотя правительство активно инвестирует в защитные инфраструктурные проекты.

Мальдивы в сравнении с другими направлениями Haspo Realty

Чтобы понять место Мальдив в инвестиционном портфеле, полезно сравнить их с другими направлениями, с которыми работает Haspo Realty.

Дубай (ОАЭ): выше ликвидность, доступен фрихолд, более широкий выбор объектов от 100 000 $. Доходность 6–9%. Мальдивы проигрывают по ликвидности, выигрывают по эксклюзивности.
Таиланд: доступнее по бюджету, активный рынок кондо, высокая туристическая загрузка. Доходность 5–8%. Мальдивы — более нишевый и дорогой рынок, но с уникальным позиционированием.
Северный Кипр: низкий порог входа, растущий рынок, ВНЖ через покупку. Мальдивы несравнимо дороже, но дают доступ к другой аудитории и другому классу активов.
Турция: гражданство через инвестиции от 400 000 $, широкий рынок. Мальдивы пока не дают гражданства, но программа Pearl Residence меняет расклад.

Вывод: Мальдивы — не замена другим направлениям, а дополнение к портфелю. Это актив для тех, кто уже имеет базовые инвестиции и ищет что-то эксклюзивное, долларовое и с личной ценностью использования.

Что происходит на рынке прямо сейчас: ключевые сигналы 2026 года

Если коротко резюмировать всё, что происходит на Мальдивах в 2026 году с точки зрения инвестора:

✅ Новый аэровокзал T1 открыт и работает — пропускная способность удвоена
✅ Туристический поток превысил 1 млн к середине 2026 года, Россия в топ-2 источников
✅ Запущен мегапроект AYLA в SEZ-режиме — первый такого масштаба на архипелаге
✅ Программа Pearl Residence финализируется — впервые ВНЖ через инвестиции
✅ Обновлён Foreign Investment Act — правовая определённость для иностранных инвесторов
⚠️ TGST повышен до 17% — учитывайте в расчётах доходности
⚠️ Апрель 2026 показал снижение occupancy — закладывайте стресс-сценарий

Как Haspo Realty помогает инвестировать на Мальдивах

На Haspo Realty собраны объекты из более чем 10 000 предложений по всему миру, включая Мальдивы. Мы работаем с застройщиками, агентствами и частными продавцами напрямую — без лишних посредников.

По Мальдивам мы предлагаем:

Подбор объектов под конкретную инвестиционную цель — доходность, ВНЖ, личное использование
Юридическое сопровождение сделки с учётом мальдивского законодательства
Консультации по налоговой структуре и расчёт реальной чистой доходности
Послепродажный сервис: помощь с управляющей компанией, налоговой регистрацией, документами
Мониторинг программы Pearl Residence и помощь с оформлением резидентства при её запуске

Итоги: почему Мальдивы — это серьёзно

Мальдивы прошли путь от «просто красивого места для отпуска» до полноценного инвестиционного направления с государственными программами для инвесторов, мегапроектами в SEZ и международными аэропортами класса А. Рынок не идеален: здесь нет фрихолда в классическом смысле, есть сезонность и высокий порог входа. Но для тех, кто ищет долларовый актив в люкс-сегменте с личной ценностью использования и перспективой получения ВНЖ — это один из самых интересных рынков 2026 года.

Если хотите разобраться в конкретных объектах, рассчитать реальную доходность под ваш бюджет или узнать подробности о программе Pearl Residence — оставьте заявку на hasporealty.com. Наши специалисты подберут варианты и ответят на все вопросы.