Мальдивы — это не просто открыточные виллы над лагуной. Это исламское государство со своими законами, традициями и правилами, которые напрямую влияют на то, как вы можете владеть, сдавать и использовать недвижимость здесь. Незнание этих правил обходится дорого: от штрафов и потери лицензии до уголовной ответственности. В этой статье разберём всё, что важно знать владельцу или потенциальному покупателю недвижимости на Мальдивах в 2026 году.

Ислам как основа государства: это не просто традиция

Мальдивы — одно из немногих государств в мире, где ислам закреплён в Конституции как государственная религия, а принадлежность к суннитскому исламу является обязательным условием для получения гражданства и занятия государственных должностей. Публичная практика других религий запрещена законом.

Это не формальность. Это реальная правовая рамка, в которой существует весь рынок недвижимости, бизнес и повседневная жизнь на островах. Понимание этого контекста — отправная точка для любого, кто рассматривает Мальдивы как место для инвестиций или переезда.

Что это значит на практике для владельца недвижимости

Алкоголь на жилых островах запрещён полностью. Продажа и употребление разрешены только в лицензированных туристических зонах — на ресорт-островах, лайвбордах и сафари-судах. Если вы владеете гестхаусом или апартаментами на «жилом» острове, продавать алкоголь вам нельзя. Нарушение влечёт уголовную ответственность. В 2025 году фиксировались регулярные задержания и депортации экспатов за незаконный оборот алкоголя в Мале и Хулхумале.
Свинина и ряд продуктов под запретом. Ввоз свинины, алкоголя и материалов, «оскорбляющих ислам», запрещён таможенным законодательством. С 15 ноября 2024 года введён полный запрет на ввоз и владение вейпами и электронными сигаретами — актуально для гостей и арендаторов ваших объектов.
Одежда на жилых островах — отдельная тема. В марте 2026 года на острове Фулхаду начали штрафовать туристов за появление в купальниках в общественных местах за пределами специально отведённых «bikini beaches». Если ваш объект находится на жилом острове, вы обязаны информировать гостей об этих правилах.

Рабочий ритм страны: выходные, Рамадан и сделки

Мальдивы живут по исламскому календарю, и это напрямую влияет на скорость оформления сделок, работу государственных органов и возможность проведения переговоров.

Рабочая неделя и выходные дни

Выходные на Мальдивах — пятница и суббота. Государственный сектор работает с воскресенья по четверг. Это важно учитывать при планировании подписания договоров, регистрации объектов, получения лицензий и любых взаимодействий с государственными органами. Если вы прилетаете в четверг вечером, у вас есть шанс потерять два рабочих дня.

Рамадан: сделки замедляются

В период Рамадана государственные органы переходят на сокращённый режим работы. В 2025 году рабочие часы госсектора составляли 9:00–13:00. В 2026 году правительство дополнительно закрыло офисы на последние 10 дней Рамадана (с 9 марта), оставив только базовые услуги.

Практический вывод: если вы планируете сделку, регистрацию объекта или получение лицензии — избегайте периода Рамадана или закладывайте дополнительное время. Сроки оформления документов в этот период могут удвоиться.

Помимо этого, во время Рамадана действуют особые правила поведения в общественных местах за пределами ресортов: воздерживаться от еды, питья и курения в публичных местах. Это касается ваших гостей и арендаторов — предупреждайте их заранее.

Правила владения недвижимостью для иностранцев: что реально доступно

Здесь нужно быть очень точным, потому что рынок Мальдив устроен принципиально иначе, чем, например, Турция или ОАЭ.

Freehold для иностранцев закрыт

С 23 апреля 2019 года иностранцам запрещено владение землёй на праве собственности (freehold). Поправка 2015 года, которая это допускала, была отменена. Это базовый факт, который нужно понимать до любого разговора о «покупке» на Мальдивах.

Что реально доступно иностранному покупателю

Существуют две рабочие модели:

Долгосрочная аренда земли (leasehold). Типовые сроки для туристических и SEZ-проектов — 66 лет с возможностью продления на 33 года. Это стандарт для ресортов и крупных девелоперских проектов.
Страта-право (strata ownership) на квартиры. Специальное законодательство — Strata Act — позволяет иностранцам владеть отдельными юнитами в многоквартирных домах. Это основная модель для покупки квартир в Хулхумале и Мале. Вы получаете право на конкретный юнит плюс долю в общем имуществе здания.

Именно по модели страта-права строится большинство сделок с жилой недвижимостью для иностранных покупателей сегодня. Регистрация происходит через государственный портал страта-регистрации.

SEZ: новые возможности для крупных инвесторов

В ноябре–декабре 2025 года произошли важные изменения в законодательстве о специальных экономических зонах. 5 ноября 2025 года Парламент одобрил первую поправку к закону о SEZ, а 14 декабря 2025 года была ратифицирована норма о «Sustainable Township» — жилых кластерах в рамках SEZ.

Условия привлекательные: ставка налога на прибыль 5% в первые 10 лет, затем 10% ещё на 10 лет. Порог входа — от 500 млн долларов. Это инструмент для крупных девелоперов и институциональных инвесторов, которые хотят создавать интегрированные курортно-жилые комплексы с налоговыми льготами.

Налоги и сборы: считайте правильно

Налоговая нагрузка на Мальдивах для владельцев объектов в туристическом секторе существенно выросла в последние два года. Вот актуальная картина на 2026 год.

TGST — туристический НДС

С 1 июля 2025 года ставка туристического налога на товары и услуги (TGST) составляет 17% (до 30 июня 2025 года было 16%). Это касается всех объектов в туристическом секторе: ресортов, гестхаусов, сафари-судов. Если вы строите финансовую модель для объекта под аренду — закладывайте 17%, а не старые цифры.

GST для нетуристического сектора

Общий GST для нетуристического сектора — 8%, действует с 1 января 2023 года.

Зелёный налог (Green Tax)

Для гестхаусов с более чем 50 номерами и объектов на необитаемых островах действуют специальные правила по зелёному налогу. С 1 января 2025 года уточнены переходные положения для расчётов с участием детей. Этот налог напрямую влияет на чистый операционный доход (NOI) при расчёте доходности аренды — не забывайте его включать в модель.

Регистрация иностранного инвестора

Если вы планируете вести бизнес или инвестировать на Мальдивах как юридическое лицо, потребуется регистрация по новому Закону об иностранных инвестициях 11/2024. Административный сбор — 5 000 долларов США (MIRA). Обновлённые требования к иностранным инвесторам объявлены 8 октября 2025 года.

Лицензирование гестхаусов: новые требования 2026 года

Если вы рассматриваете модель «гарантированной аренды» или самостоятельное управление объектом на жилом острове — лицензирование гестхауса стало сложнее.

В апреле 2026 года опубликованы обновлённые требования к лицензии на работу гестхауса. Ключевые условия:

Объект должен располагаться на земле, выделенной под жилое или туристическое использование.
Необходимо согласование с муниципальными органами.
Обязательное страхование объекта.
Соответствие регламенту 2010/R‑12 и актуальным поправкам к нему.
Запрет на продажу алкоголя — без исключений.

Несоответствие хотя бы одному из этих требований — основание для отказа в лицензии или её отзыва. Проверяйте статус земли и зонирование до покупки объекта.

Визы, релокация и управление объектом на расстоянии

Цифровые рабочие визы

С 10 ноября 2025 года на Мальдивах введены полностью цифровые рабочие визы. С 23 ноября 2025 года визовые стикеры в паспортах больше не действительны. Это упрощает работу для иностранных подрядчиков, управляющих и менеджеров объектов, которые работают на Мальдивах.

Программа резиденции через инвестиции — ждём запуска

🏝️ Одна из самых ожидаемых новостей рынка: в 2025 году Министерство экономического развития Мальдив подписало партнёрство с Henley & Partners для запуска программы резиденции через инвестиции. Государственная программа Pearl Residence анонсирована к запуску во второй половине 2026 года.

Финальные критерии ещё не опубликованы, но уже сейчас видна логика: связка «покупка недвижимости + получение ВНЖ». Если программа заработает в заявленном виде, это кардинально изменит привлекательность мальдивского рынка для покупателей из России, СНГ и других стран.

Следите за обновлениями — мы будем публиковать актуальную информацию по мере появления официальных условий.

Ограничения на въезд

С 15 апреля 2025 года введён запрет на въезд по израильским паспортам. Это важно для мультинациональных семей и партнёрств — учитывайте при планировании совместных покупок и управления объектами.

Туристический поток и доходность: почему рынок растёт

Культурные ограничения не мешают Мальдивам ставить туристические рекорды. В 2025 году страну посетили 2 246 516 туристов — исторический максимум по данным Центрального банка Мальдив (MMA). Декабрь 2025 года стал лучшим месяцем за всю историю наблюдений: в пиковые дни фиксировалось до 9 903 прибытий в сутки.

Прогнозные поступления от туризма в 2025 году превысили 5,4 млрд долларов, перекрыв целевой ориентир в 5 млрд долларов. Это прямой индикатор для инвесторов: спрос на качественное размещение устойчив и продолжает расти.

Для владельцев объектов под аренду это означает высокую заполняемость в высокий сезон (ноябрь–апрель) и растущие ставки ADR. При правильно структурированной модели аренды через лицензированного оператора — это работающий инструмент пассивного дохода.

Практический чек-лист: что можно и нельзя владельцу на жилом острове

Сведём всё в конкретный список для тех, кто владеет или планирует купить объект на «жилом» острове Мальдив (не ресорт-остров).

Можно ✅

Покупать юниты по модели страта-права (Strata Act) — это законная и рабочая схема.
Сдавать объект в аренду при наличии лицензии гестхауса и соответствии всем требованиям.
Организовывать «bikini beach» в специально отведённой зоне — при согласовании с муниципалитетом.
Предоставлять безалкогольные напитки и питание гостям.
Использовать цифровые рабочие визы для найма иностранных управляющих.
Структурировать крупные инвестиции через SEZ с налоговыми льготами (от 500 млн долларов).

Нельзя ❌

Продавать или хранить алкоголь на объекте — уголовная ответственность.
Допускать появление гостей в купальниках в общественных местах за пределами отведённых зон.
Ввозить алкоголь, вейпы, свинину и материалы, «оскорбляющие ислам», через таможню.
Владеть землёй на праве freehold — для иностранцев это закрыто с 2019 года.
Работать без лицензии гестхауса при сдаче объекта туристам.
Игнорировать TGST 17% при ценообразовании на услуги.

Как культурный контекст влияет на выбор формата инвестиции

Понимание исламских норм и местного законодательства помогает сделать правильный выбор между двумя принципиально разными стратегиями на Мальдивах.

Стратегия 1: Ресорт-остров или объект в туристической зоне

Здесь действуют более мягкие правила для гостей — алкоголь разрешён, дресс-код свободный, инфраструктура ориентирована на международного туриста. Это максимально понятная модель для инвестора, привыкшего к европейским или азиатским рынкам. Минус — более высокий порог входа и сложная структура сделки через leasehold.

Стратегия 2: Жилой остров — Хулхумале или Мале

Здесь вы работаете в реальной мальдивской культурной среде. Ограничения строже, но и цены на вход ниже. Страта-квартиры в Хулхумале — самый доступный инструмент для иностранного покупателя. Доходность от аренды здесь ниже, чем у ресортов, но объект проще в управлении и оформлении.

Выбор зависит от вашего бюджета, горизонта инвестиции и готовности работать в рамках исламских норм ведения бизнеса. Мы в Haspo Realty помогаем структурировать сделку под конкретные цели — от простой покупки квартиры до организации доходного объекта с управляющей компанией.

Практические советы: как не попасть впросак

Проверяйте зонирование земли до покупки. Убедитесь, что участок выделен под жилое или туристическое использование — это условие для получения лицензии гестхауса.
Планируйте сделки вне Рамадана. Государственные органы работают в сокращённом режиме, сроки оформления документов увеличиваются вдвое.
Предупреждайте арендаторов о правилах. Штрафы за нарушение норм одежды и алкогольных запретов могут повлечь претензии к вам как к владельцу объекта.
Закладывайте TGST 17% в финансовую модель. Старые расчёты с 16% устарели с 1 июля 2025 года.
Следите за программой Pearl Residence. Если вы рассматриваете Мальдивы для релокации или ВНЖ, запуск программы во второй половине 2026 года может открыть новые возможности.
Работайте с лицензированными операторами. Управление объектом через аккредитованную управляющую компанию снимает большинство рисков нарушения местных норм.
Учитывайте рабочую неделю. Пятница и суббота — выходные. Планируйте переговоры, показы и подписания с воскресенья по четверг.

Итог: Мальдивы — это особый рынок, который требует особого подхода

🌊 Мальдивы — один из самых привлекательных рынков недвижимости в мире по доходности туристической аренды. Рекордные 2,2 млн туристов в 2025 году, туристические поступления свыше 5,4 млрд долларов, растущий спрос на качественное размещение — всё это делает местный рынок интересным для инвесторов с разными бюджетами.

Но это рынок с жёсткими культурными и правовыми рамками. Ислам здесь — не фон, а основа государственного устройства. Незнание правил об алкоголе, одежде, лицензировании и налогах обходится дорого — от штрафов до потери инвестиции.

Хорошая новость: все эти правила прозрачны и предсказуемы. Если вы работаете с правильной структурой сделки, понимаете местный контекст и используете профессиональное сопровождение — Мальдивы становятся надёжным и доходным активом.

В каталоге Haspo Realty представлены объекты на Мальдивах — от квартир в Хулхумале по модели страта-права до инвестиционных юнитов в туристических зонах. Мы помогаем разобраться в структуре сделки, налогах, лицензировании и культурных нормах — чтобы ваша инвестиция работала, а не создавала проблемы. Оставьте заявку на сайте, и наш специалист свяжется с вами для бесплатной консультации.