Мальдивы — это не только роскошные виллы на воде и пляжный отдых. Это ещё и небольшой, но любопытный долговой рынок, где государство и профильные корпорации активно привлекают деньги через облигации и сукук, в том числе под жилищные и инфраструктурные проекты. Если вы рассматриваете эту страну как инвестиционное направление, важно понимать: речь идёт о рынке с высокой доходностью и соответствующими рисками. В этой статье разберём, как устроен долговой рынок Мальдив, какие инструменты доступны, что произошло с суверенным риском в 2025–2026 годах и как всё это связано с недвижимостью.

Почему Мальдивы вообще интересны как долговой рынок

Мальдивы — маленькое островное государство с населением около 500 тысяч человек, но с весьма активным государственным заимствованием. Страна финансирует инфраструктуру, доступное жильё и социальные программы через внешние и внутренние долговые инструменты. При этом экономика сильно зависит от туризма, что делает её чувствительной к внешним шокам.

Для инвестора это означает следующее: доходности здесь заметно выше, чем на развитых рынках, но и риски — тоже. Суверенный рейтинг страны в 2025 году опускался до CC по шкале Fitch и Caa2 по Moody’s. После успешного погашения крупного суверенного сукука в апреле 2026 года ситуация улучшилась: Fitch повысил рейтинг до CCC-, а в октябре 2026 года местные СМИ сообщали об апгрейде Moody’s до Caa1. Это всё ещё спекулятивный уровень, но динамика положительная.

Ключевое событие 2026 года: погашение суверенного сукука

2 апреля 2026 года правительство Мальдив погасило суверенный долларовый сукук объёмом 500 млн USD со ставкой 9,875% годовых. Вместе с основным телом был выплачен купон в размере около 24,68 млн USD. Это событие стало важным сигналом для рынка: страна справилась с крупнейшим рефинансированием последних лет.

Контекст важен: весной 2025 года доходность этой же бумаги на вторичном рынке взлетала до 55% годовых — рынок закладывал высокую вероятность дефолта. После переговоров с инвесторами и стабилизации ситуации доходность к июлю 2025 года снизилась примерно до 15%. Это хорошо иллюстрирует волатильность, с которой нужно быть готовым работать на мальдивском рынке.

Как устроен долговой рынок Мальдив: биржа, регулятор, инструменты

Долговые инструменты на Мальдивах торгуются на Мальдивской фондовой бирже (MSE). Регулятор рынка — CMDA (Capital Market Development Authority) — ведёт открытый реестр листингованных ценных бумаг, включая облигации и сукук.

На рынке присутствуют два основных типа долговых инструментов:

Государственные бумаги — казначейские облигации (T-bonds) и суверенные сукук, номинированные в мальдивских руфиях (MVR). В 2025 году Минфин разместил шесть выпусков гособлигаций на MSE.
Корпоративные облигации и сукук — выпускаются госкомпаниями и частными эмитентами. Среди крупнейших — HDFC (Housing Development Finance Corporation) и STO (State Trading Organization).

Примеры актуальных выпусков на 2026 год

Чтобы понимать уровень ставок на локальном рынке, приведём конкретные примеры бумаг, торгующихся на MSE:

Reefside Sukuk Pvt Ltd — купон 8,5% годовых, валюта MVR, полугодовые выплаты, срок обращения: 19 февраля 2026 — 18 февраля 2035 года.
MFLC Bond — купон 6,5% годовых, валюта MVR, срок 2023–2028 годы.
HDFC Mudarabah Sukuk No.4 — объём 168,4 млн MVR, срок 10 лет (выпуск декабрь 2021 года), полугодовые выплаты, действует в 2025–2026 годах.
HDFC Corporate Bond — объём 25 млн MVR, ставка 7% годовых, размещение 2023 года.

Таким образом, ориентир по доходности в локальной валюте для жилищно-инфраструктурных бумаг — 7–8,5% годовых в MVR. Важно помнить, что это ставки в руфиях, а не в долларах: валютный риск MVR/USD остаётся значимым фактором для нерезидента.

HDFC: главный игрок на рынке жилищного финансирования

Если говорить об инфраструктурных облигациях, связанных именно с жильём, то центральный эмитент здесь — Housing Development Finance Corporation (HDFC). Это единственный специализированный ипотечный институт страны. HDFC привлекает длинные деньги через MVR-облигации и сукук, а затем направляет их на ипотечное кредитование населения.

Схема работает следующим образом: HDFC выпускает сукук или облигацию, получает деньги от инвесторов, выдаёт ипотечные кредиты мальдивцам на покупку жилья, собирает платежи по ипотеке и из этих поступлений платит купоны инвесторам. Фактически инвестор получает доступ к мальдивскому ипотечному портфелю через долговую бумагу.

Структура обеспечения: на что опираются бумаги

Важно понимать разницу между типами инструментов по обеспечению:

Asset-based сукук — обеспечение формально есть (например, арендный доход от госсобственности), но в случае дефолта инвестор не имеет прямого права на актив. Суверенный сукук 2021 года был структурирован как Ijara с компонентом Murabaha и опирался на арендный доход от государственного имущества.
Корпоративные облигации HDFC — обеспечены ипотечным портфелем компании, но качество этого обеспечения зависит от платёжной дисциплины заёмщиков.
Квазисуверенные бумаги — HDC и HDFC имеют государственное участие, что создаёт имплицитную поддержку, но не гарантию со стороны правительства.

Главный риск: что происходит с платёжами по жилью 🏠

Здесь важно остановиться на одном критическом факте, который напрямую влияет на качество инвестиций в жилищно-обеспеченные бумаги.

По данным на июль 2025 года, из 8 511 квартир в крупнейшем жилом районе Hulhumalé регулярные арендные платежи вносили только 3 219 арендаторов. Это означает, что около 60% жильцов находились в дефолте по арендным платежам в рамках программы социального найма.

Что это значит для инвестора в облигации?

Если бумага обеспечена арендными потоками от социального жилья — кэш-флоу по ней нестабилен.
Государство вынуждено субсидировать разрывы из бюджета, что увеличивает фискальную нагрузку.
Квазисуверенные эмитенты (HDC, HDFC) могут испытывать давление на ликвидность при высоком уровне неплатежей.

Это не значит, что инвестировать нельзя. Но это означает, что при анализе конкретного выпуска нужно внимательно изучать структуру обеспечения и источники погашения.

Жилищные проекты и инфраструктура: что строится прямо сейчас

Государство продолжает активно инвестировать в доступное жильё. 30 марта 2026 года официально начались строительные работы по проекту BML Affordable Housing Project в Hulhumalé — 1 190 квартир по программе доступного жилья. Подрядчиком выступает китайская компания BUCG.

Этот проект важен для инвесторов в облигации по двум причинам:

Он подтверждает, что государство сохраняет фокус на жилищном секторе и готово привлекать под него финансирование.
Он создаёт потенциальный спрос на новые выпуски жилищных облигаций и сукук для финансирования строительства.

Hulhumalé — это искусственный остров рядом с Мале, который правительство развивает как второй город страны. Здесь сосредоточена большая часть жилищного строительства и социальной инфраструктуры, и именно этот район является основой для большинства жилищно-обеспеченных долговых инструментов.

Суверенный риск как бенчмарк: что нужно знать

Для любого инфраструктурного или корпоративного выпуска на Мальдивах суверенный риск — это отправная точка. Корпоративные бумаги не могут торговаться с доходностью ниже государственных, а квазисуверенные эмитенты (HDFC, HDC) в кризис двигаются вместе с государством.

Хронология ключевых событий для понимания суверенного риска:

Июнь–август 2025 — Fitch снижает суверенный рейтинг до CC, рынок закладывает высокую вероятность дефолта по сукуку 2026 года.
Сентябрь 2025 — Moody’s снижает рейтинг до Caa2, фиксируя высокий риск рефинансирования.
Апрель 2025 — доходность суверенного USD-сукука на вторичном рынке достигает 55% годовых.
Июль 2025 — после переговоров с инвесторами доходность снижается до ~15%.
2 апреля 2026 — суверенный сукук на 500 млн USD успешно погашен вместе с купоном.
3 июня 2026 — Fitch повышает рейтинг до CCC-.
Октябрь 2026 — по данным местных СМИ, Moody’s повышает рейтинг до Caa1.

Важный контекст: в 2025 году правительство стало нетто-погасителем по внешнему долгу — погасило 344 млн USD при новых заимствованиях 280 млн USD. Это позитивный сигнал для оценки долгосрочной устойчивости.

Как нерезидент может получить доступ к мальдивским долговым инструментам

Это один из самых практических вопросов, и ответ на него неоднозначный. Технически бумаги на MSE доступны, но есть ряд существенных ограничений и нюансов.

Что нужно проверить перед инвестированием

Брокерский счёт — нужно найти брокера или кастодиана, который открывает счета для нерезидентов и работает с MSE. Это не тривиальная задача: большинство крупных международных брокеров не имеют прямого доступа к мальдивскому рынку.
Расчёты в MVR — большинство локальных бумаг номинированы в мальдивских руфиях. Нужно понимать механизм конвертации и хранения средств в местной валюте.
Валютный контроль — Мальдивы имеют ограничения на движение капитала; уточняйте актуальные правила репатриации прибыли.
Налоговый режим — налогообложение купонного дохода для нерезидента нужно уточнять отдельно.
Актуальные списки эмитентов — проверяйте на сайтах CMDA и MSE, так как рынок меняется.

Для большинства частных инвесторов прямой доступ к мальдивскому долговому рынку будет непростым. Альтернативой может быть участие через специализированные фонды, инвестирующие в долг развивающихся рынков Азии.

Недвижимость на Мальдивах: что важно знать инвестору 🌊

Если вы рассматриваете Мальдивы в контексте инвестиций в недвижимость — нужно чётко понимать правовую рамку. Она существенно отличается от других направлений, с которыми работает Haspo Realty.

Права собственности для иностранцев

С 2019 года иностранцам снова запрещена свободная (freehold) собственность на землю. Доступный формат — долгосрочная аренда в одобренных проектах, обычно на срок от 50 до 99 лет. Это означает, что вы не становитесь владельцем земли, а получаете долгосрочное право пользования.

На практике это работает следующим образом:

Покупка виллы или юнита в курортном или жилом проекте, одобренном правительством.
Оформление долгосрочного договора аренды с правом передачи и наследования.
Возможность получения дохода от аренды через управляющую компанию.

ВНЖ и гражданство: что реально, а что нет

Здесь важно не путаться в ожиданиях. Покупка недвижимости на Мальдивах не даёт автоматического ВНЖ или гражданства. Это зафиксировано в отчёте Госдепартамента США об инвестиционном климате (2024).

Что есть сейчас:

Resident Visa и Corporate Resident Visa для инвесторов — доступны по критериям законодательства об иммиграции, но требуют соответствия определённым условиям по объёму инвестиций и типу деятельности.
Программа Residence by Investment — в октябре 2025 года Министерство экономики и Henley & Partners объявили о разработке такой программы с привязкой к инвестициям в недвижимость и другие активы. По состоянию на октябрь 2026 года финальные нормы и пороги инвестиций ещё не утверждены.

Президент страны отдельно подтвердил, что покупка в проекте Rasmalé не даёт права на гражданство. Рекомендуем отслеживать официальные публикации законодательства до подписания каких-либо договоров, если ВНЖ или гражданство является частью вашей стратегии.

Как связаны облигации и недвижимость: практический взгляд

Давайте соберём всё воедино и ответим на вопрос: в чём реальная связь между инфраструктурными облигациями Мальдив и недвижимостью для частного инвестора?

Сценарий 1: Вы покупаете недвижимость и хотите понять суверенный риск страны

Если вы рассматриваете покупку виллы или юнита на Мальдивах — динамика суверенного долгового рынка даёт вам важный сигнал о финансовой устойчивости страны. Когда доходность суверенного сукука взлетала до 55% в 2025 году, это говорило о серьёзных опасениях рынка относительно платёжеспособности государства. Успешное погашение в 2026 году и последующие апгрейды рейтингов — позитивный сигнал для долгосрочных инвестиций в страну.

Сценарий 2: Вы хотите инвестировать в жилищно-обеспеченные облигации

Здесь ключевые инструменты — это бумаги HDFC. Доходность 7–8,5% в MVR выглядит привлекательно, но нужно учитывать:

Валютный риск: MVR привязана к USD в узком коридоре, но риск девальвации присутствует.
Кредитный риск HDFC как квазисуверенного эмитента.
Риск неплатежей по ипотечному портфелю, который обеспечивает бумаги.
Ликвидность вторичного рынка — она ограничена.

Сценарий 3: Диверсификация портфеля через экзотические рынки

Для опытного инвестора с аппетитом к риску мальдивские бумаги могут быть небольшой частью диверсифицированного портфеля. Высокая доходность компенсирует риски — но только если инвестор понимает эти риски и готов к волатильности, которую мы наблюдали в 2025 году.

Пошаговый план для инвестора, рассматривающего Мальдивы

Если вы всерьёз рассматриваете это направление, вот структурированный подход:

Определите цель. Вы хотите инвестировать в недвижимость, в долговые инструменты или в то и другое? Это разные стратегии с разными рисками и возможностями.
Изучите суверенный риск. Следите за рейтинговыми действиями Fitch и Moody’s. Текущие рейтинги (CCC- и Caa1 по состоянию на октябрь 2026 года) — это спекулятивный уровень. Убедитесь, что вы понимаете, что это означает.
Изучите конкретные выпуски. Зайдите на сайты MSE и CMDA, посмотрите актуальные листинги, параметры выпусков, даты погашения и купонные ставки.
Найдите доступ к рынку. Уточните у брокера возможность открытия счёта для нерезидента и работы с MVR-инструментами.
Оцените валютный риск. Рассчитайте, какова ваша реальная доходность в USD с учётом возможной девальвации MVR.
Изучите правовую рамку для недвижимости. Если вас интересует физический актив — изучите условия долгосрочной аренды, права передачи и наследования.
Следите за программой Residence by Investment. Если ВНЖ важен для вашей стратегии — отслеживайте официальные публикации о финализации программы.
Проконсультируйтесь с профессионалами. Сложность мальдивского рынка требует работы с опытными партнёрами — как в части юридического оформления, так и в части финансового анализа.

Ключевые риски: честный разбор

Мы в Haspo Realty придерживаемся принципа честного информирования. Поэтому важно назвать риски прямо:

Суверенный риск. Страна прошла через период острого долгового стресса в 2025 году. Несмотря на улучшение ситуации, рейтинги остаются на спекулятивном уровне.
Волатильность доходностей. Движение от 55% до 15% в течение нескольких месяцев — это экстремальная волатильность. Цена ваших облигаций может существенно меняться.
Валютный риск. MVR-инструменты несут риск девальвации. Историческая привязка к доллару не является гарантией.
Ликвидность. Вторичный рынок на MSE невелик. Продать бумагу быстро и по справедливой цене может быть непросто.
Риск неплатежей. Данные по Hulhumalé показывают, что 60% жильцов в программах социального найма не платят регулярно. Это давит на кэш-флоу жилищно-обеспеченных инструментов.
Правовые риски для нерезидентов. Ограничения на собственность, валютный контроль, неопределённость с программой ВНЖ — всё это создаёт дополнительную неопределённость.

Что даёт высокая доходность: честный расчёт

Давайте посмотрим на цифры. HDFC Sukuk в MVR даёт около 8,5% годовых. Звучит неплохо на фоне, например, европейских инструментов. Но:

Если MVR девальвирует на 3–4% в год, реальная доходность в USD составит около 4,5–5,5%.
При этом кредитный риск HDFC как квазисуверенного эмитента с рейтингом страны CCC- значительно выше, чем у инвестиционного уровня.
Ликвидность ограничена: если вам понадобятся деньги досрочно, вы можете продать бумагу с дисконтом.

Для сравнения: инвестиции в недвижимость в Турции или Таиланде через Haspo Realty при гарантированной аренде могут давать 6–10% годовых в USD с более понятной правовой рамкой и ликвидным рынком. Это не значит, что мальдивские облигации хуже — просто у каждого инструмента своя ниша и свой инвестор.

Мальдивы в портфеле Haspo Realty: наш взгляд 💡

Мы работаем с Мальдивами как с направлением для покупки и аренды недвижимости. Долговые инструменты мальдивского рынка — это смежная тема, которую важно понимать для формирования полной картины об инвестиционном климате страны.

Наша позиция такова: Мальдивы — это интересное, но специфическое направление. Оно подходит для инвестора, который:

Готов к высокому уровню риска и понимает природу спекулятивных рейтингов.
Имеет долгосрочный горизонт инвестирования (5–10 лет и более).
Диверсифицирует портфель и не вкладывает в Мальдивы более 5–10% от общего объёма инвестиций.
Готов работать с ограниченной ликвидностью и нестандартными инструментами.

Если вы рассматриваете недвижимость на Мальдивах как физический актив — долгосрочная аренда юнитов в одобренных курортных проектах с управлением через профессиональную компанию может быть вполне разумной стратегией. Особенно в контексте того, что туристический поток на острова стабильно высокий, а предложение качественных объектов ограничено.

Итоги: что важно помнить

Подведём итог всему, что мы разобрали в этой статье:

Мальдивы прошли через острый долговой стресс в 2025 году, но успешно погасили суверенный сукук на 500 млн USD в апреле 2026 года. Рейтинги улучшились, но остаются спекулятивными.
На MSE торгуются корпоративные и государственные облигации/сукук в MVR. Ориентир по жилищным бумагам — 7–8,5% годовых в местной валюте.
HDFC — ключевой эмитент жилищно-обеспеченных инструментов; его бумаги несут квазисуверенный риск.
Риск неплатежей по социальному жилью (около 60% дефолтов по аренде в Hulhumalé) — серьёзный фактор для оценки кэш-флоу жилищных бумаг.
Нерезидентам доступна только долгосрочная аренда недвижимости, не freehold. Покупка не даёт автоматического ВНЖ или гражданства.
Программа Residence by Investment анонсирована, но финальные правила по состоянию на октябрь 2026 года ещё не утверждены.
Доступ к долговому рынку для нерезидентов требует решения ряда практических вопросов: брокер, счёт в MVR, валютный контроль.

Если вы хотите разобраться в инвестиционных возможностях на Мальдивах или в других направлениях из нашего портфеля — обратитесь к специалистам Haspo Realty. Мы поможем подобрать объект, соответствующий вашим целям: будь то доходная недвижимость, объект для отдыха или инструмент для получения ВНЖ. На нашей платформе представлено более 10 000 объектов по всему миру, и мы сопровождаем клиента на каждом этапе сделки — от первого просмотра до получения документов о собственности.