Два крупнейших по населению рынка мира — Индия и Китай — вернулись к активным зарубежным поездкам и теперь формируют один из главных трендов международного туризма. Для инвесторов в недвижимость это не просто новость из сводки — это прямой сигнал: спрос на краткосрочную аренду в популярных направлениях растёт, а доходность объектов в правильных локациях заметно улучшается. Разбираем, где именно это происходит, какие цифры стоят за трендом и как использовать это в своей инвестиционной стратегии.

Масштаб потока: цифры, которые меняют рынок

Чтобы понять влияние на аренду, нужно сначала осознать масштаб самого явления. Речь идёт не о десятках тысяч туристов — речь идёт о десятках миллионов.

Индия: 32 миллиона выездов в год

По данным Министерства туризма Индии и Бюро иммиграции, в 2025 году индийцы совершили 32,83 миллиона зарубежных поездок. Это официальные данные, которые фиксируют реальные выезды — не виртуальный спрос, а живые туристы, которые бронируют жильё, платят за него и оставляют деньги в экономике принимающих стран.

Важная деталь для инвесторов: пик поездок приходится на второй и третий кварталы — они суммарно дают около 51–52% всех выездов за год. Это значит, что в апреле–сентябре спрос на аренду в популярных у индийцев направлениях резко возрастает. Если ваш объект находится в такой локации, именно в этот период вы можете рассчитывать на максимальную загрузку и лучшие ставки.

Китай: восстановление завершено, рост продолжается

Китайский рынок выездного туризма в 2025 году вернулся к доковидным показателям — об этом говорит Annual Report on the Development of China’s Outbound Tourism 2025–2026, опубликованный China Tourism Academy. А по данным Национального управления иммиграции КНР, только за первое полугодие 2026 года было зафиксировано 369 миллионов пересечений границы (+10,8% год к году).

Отдельный нюанс, важный для понимания рынка аренды: согласно опросу Dragon Trail (январь 2026), 47% китайских туристов бронируют жильё не позднее чем за 14 дней до вылета. Это означает высокий last-minute спрос — и для грамотного управляющего это возможность держать цены на высоком уровне вплоть до самого заезда, не снижая их заранее.

Визовые послабления как катализатор спроса

Одна из главных причин, почему поток туристов из Индии и Китая в 2026 году особенно заметен — это масштабные визовые реформы в ключевых туристических направлениях.

Таиланд открылся для обоих рынков

С 15 июля 2026 года Индия официально вошла в список стран с безвизовым въездом в Таиланд на 30 дней. Для Китая безвизовый режим действует по двустороннему соглашению. Фактически это означает, что оба крупнейших азиатских рынка теперь могут ехать в Таиланд без предварительного оформления документов — импульсивно, быстро, по желанию.

Для владельцев недвижимости на Пхукете, в Паттайе, Бангкоке или Ко Самуи это прямой позитивный сигнал: барьер входа для двух ключевых аудиторий снят.

Малайзия продлила безвизовый режим

Малайзия продлила безвизовый въезд для граждан Индии до 31 декабря 2026 года. Для китайских туристов с 17 июля 2025 года действует взаимный безвизовый режим на 30 дней. Куала-Лумпур, Лангкави и Пенанг — всё это теперь доступно без визы для обоих рынков, что напрямую влияет на заполняемость краткосрочной аренды в этих локациях.

Как это работает на конкретных рынках 🌍

Теперь перейдём к конкретным направлениям, которые представлены на платформе Haspo Realty, и разберём, что происходит с доходностью аренды в каждом из них.

ОАЭ (Дубай): индийский поток как главный драйвер

Дубай — один из самых показательных примеров того, как туристический поток из Индии влияет на доходность недвижимости. В 2025 году аэропорт DXB обслужил 95,2 миллиона пассажиров — абсолютный рекорд. При этом Индия стала топ-направлением по пассажиропотоку: 11,9 миллиона пассажиров на маршруте Индия–Дубай.

Результат для рынка недвижимости — впечатляющий. По данным Dubai Economy and Tourism (DET), в 2025 году:

19,59 миллиона международных ночующих туристов (+5% год к году)
Средняя загрузка отелей — 80,7%
Средний дневной тариф (ADR) — 579 AED (+8%)
RevPAR — 467 AED (+11%)

Для краткосрочной аренды (STR) картина не менее привлекательная. По данным AirDNA, в августе 2026 года по сравнению с августом 2025-го загрузка объектов краткосрочной аренды в Дубае выросла на 24,2%, а средняя занятость составила около 69%.

Что это означает на практике? Если у вас есть апартаменты в Dubai Marina или JVC, и вы сдаёте их посуточно — сочетание высокого ADR и растущей загрузки делает краткосрочную аренду конкурентоспособной по сравнению с долгосрочной. Особенно в периоды, когда индийские туристы традиционно активны: во время Дивали, летних каникул и деловых мероприятий.

Таиланд (Пхукет): два рынка в топе, стратегия имеет значение

По официальным данным Национального статистического управления Таиланда, в 2025 году страну посетили:

Из Китая — 4 473 992 туристов
Из Индии — 2 487 319 туристов

Оба рынка входят в топ источников туристического потока в Таиланд. С учётом введения безвизового режима для Индии в июле 2026 года, эти цифры в текущем году продолжают расти.

Однако Пхукет демонстрирует интересную динамику, о которой важно знать инвестору. По данным Knight Frank и CBRE за второе полугодие 2025 года, рынок удерживает высокий ADR (~5 788 THB, +5,6% год к году), но частично за счёт снижения загрузки. Это классическая «rate-led» стратегия: операторы предпочитают держать цену, а не гнаться за максимальной заполняемостью.

Вывод для инвестора: в премиальном сегменте Пхукета (виллы и апартаменты класса люкс в Bang Tao, Surin, Layan) такая модель работает — высокий ADR компенсирует более низкую загрузку. В среднем сегменте лучше ориентироваться на оборот и стабильную заполняемость.

Бали: сильнейший рост загрузки среди всех направлений

Бали в 2026 году показывает, пожалуй, самую впечатляющую динамику среди всех курортных направлений. По данным AirDNA, с августа 2025 по август 2026 года:

Загрузка STR-объектов выросла на +32,5%
RevPAR вырос на +2,2%
Индекс сезонности — 86 из 100, что означает высокую равномерность спроса в течение года

Индия и Китай входят в топ источников иностранных туристов на Бали. По данным официальной статистики аэропорта Нгурах Рай, в июне 2026 года иностранные прибытия выросли на 3,5% год к году.

Для инвестора особенно важен показатель сезонности 86/100. Это значит, что Бали — не сугубо летний курорт с провалом в несезон. Спрос здесь распределён достаточно равномерно круглый год. Это снижает риск пустых месяцев и делает прогнозирование доходности более предсказуемым.

Испания: азиатский туризм вернулся и обновляет рекорды

В 2025 году Испания приняла 96,8–97 миллионов иностранных туристов — абсолютный исторический рекорд. При этом доля азиатских туристов выросла на +18,6% год к году, а Китай стал лидером восстановления среди азиатских рынков.

В абсолютных числах: в 2025 году Испанию посетили около 790 954 китайских туриста и 213 905 индийских. Пики приходятся на летние месяцы, что создаёт давление на рынок краткосрочной аренды в Барселоне, Мадриде, на Коста-дель-Соль и Балеарских островах.

Для инвесторов, рассматривающих объекты в Испании, это означает: летний сезон становится всё более конкурентным по ставкам аренды, а спрос из Азии добавляет дополнительный слой покупателей, которые ищут жильё именно в этот период.

Греция: китайские инвесторы и Golden Visa

Здесь история немного другая — и она касается не только туристической аренды, но и инвестиционной стратегии через ВНЖ. По данным Банка Греции, к концу 2025 года китайские инвесторы составляли около 48% всех действующих разрешений Golden Visa в Греции.

Это создаёт двойной эффект для рынка аренды в Афинах и курортных регионах (Санторини, Крит): с одной стороны, растёт туристический поток из Китая, с другой — китайские инвесторы сами покупают объекты и сдают их в аренду. Спрос поддерживается как в высокий сезон, так и в межсезонье.

Как считать доходность: практический подход для инвестора

Понимать тренды — хорошо. Уметь считать конкретную доходность — ещё лучше. Разберём, как подойти к оценке объекта с учётом туристического потока из Индии и Китая.

Шаг 1. Определите, входит ли ваша локация в топ для целевых рынков

Не каждое направление одинаково привлекательно для индийских и китайских туристов. Прежде чем считать доходность, убедитесь, что ваша локация входит в список популярных у этих аудиторий. На сегодня это:

Дубай — безусловный лидер для индийских туристов (11,9 млн пассажиров через DXB)
Таиланд (Пхукет, Бангкок, Паттайя) — топ для обоих рынков
Бали — быстро растущее направление для обоих рынков
Испания — преимущественно Китай как восстанавливающийся рынок
Греция — инвестиционный спрос из Китая через Golden Visa

Шаг 2. Оцените базовые STR-метрики

Для оценки потенциальной доходности краткосрочной аренды используйте три ключевых показателя:

ADR (Average Daily Rate) — средняя дневная ставка аренды в вашей локации и сегменте
Occupancy Rate — средний процент занятости по месяцам
RevPAR (Revenue Per Available Room) — выручка на доступный объект (ADR × Occupancy)

Для ориентира используйте актуальные данные: Дубай — загрузка отелей 80,7%, ADR 579 AED; Пхукет — ADR ~5 788 THB при умеренной загрузке; Бали — рост RevPAR +2,2% год к году при загрузке STR с динамикой +32,5%.

Шаг 3. Учитывайте сезонность и пики спроса из Индии и Китая

Для индийского рынка ключевые пики:

Апрель–июнь — летние школьные каникулы и деловые поездки
Октябрь–ноябрь — Дивали и праздничный сезон
Декабрь–январь — новогодний сезон

Для китайского рынка:

Январь–февраль — Китайский Новый год (один из крупнейших пиков выездного туризма)
Апрель–май — «Золотая неделя» (праздники труда)
Октябрь — «Золотая неделя» (День образования КНР)

Если ваш объект находится в направлении, популярном у обоих рынков, периоды высокого спроса практически не пересекаются — это позволяет поддерживать высокую загрузку на протяжении большей части года.

Шаг 4. Используйте инструменты для предварительной оценки

Перед покупкой объекта рекомендуем использовать AirDNA Rentalizer — инструмент, который на основе реальных данных по сопоставимым объектам показывает прогнозную выручку, ADR и занятость. Это особенно полезно для объектов в Дубае, Бали, Пхукете и Афинах, где данных достаточно для точного прогноза.

В Haspo Realty мы помогаем клиентам не просто найти объект, но и оценить его инвестиционный потенциал с учётом актуальных рыночных данных — прежде чем принимать решение о покупке.

Что важно знать о поведении туристов из Индии и Китая 💡

Понимание поведенческих паттернов этих аудиторий помогает выстроить правильную стратегию управления объектом.

Индийские туристы

Предпочитают просторные апартаменты или виллы для семейного отдыха (3–5 человек)
Высоко ценят наличие кухни — возможность готовить важна для этой аудитории
Активно используют Airbnb, Booking.com и локальные платформы
Средняя длительность поездки — 7–10 дней, что даёт стабильную выручку за бронирование
Пик спроса в Q2–Q3 коррелирует с летним сезоном в большинстве направлений

Китайские туристы

47% бронируют жильё менее чем за 14 дней до вылета (данные Dragon Trail, январь 2026) — это делает last-minute ценообразование особенно важным
Предпочитают объекты с высоким рейтингом и большим количеством отзывов
Активно используют WeChat и китайские OTA-платформы (Ctrip, Fliggy) — важно присутствие на этих каналах
Визовые условия критически важны для принятия решения о направлении
Растёт интерес к инвестиционной недвижимости с ВНЖ (Греция, Испания, Португалия)

Стратегии для инвесторов: как максимизировать доходность

Зная тренды, можно выстроить конкретную инвестиционную стратегию под растущий поток из Индии и Китая.

Стратегия 1. Выбор локации с двойным покрытием

Выбирайте направления, которые популярны у обоих рынков одновременно — Дубай, Пхукет, Бали. Это позволяет диверсифицировать аудиторию арендаторов и снизить зависимость от одного рынка. Если по какой-то причине поток из Китая временно снижается (например, из-за изменений визового режима), индийский рынок компенсирует просадку, и наоборот.

Стратегия 2. Объекты под семейный отдых

Индийские туристы — преимущественно семейные путешественники. Апартаменты с 2–3 спальнями или виллы с бассейном в популярных у них направлениях показывают лучшую доходность, чем студии. ADR на таких объектах выше, а средняя длительность проживания — больше.

Стратегия 3. Гибкое ценообразование под пики

Используйте динамическое ценообразование, которое учитывает индийские и китайские праздники. В периоды Дивали, Китайского Нового года и «Золотых недель» ставки аренды в популярных направлениях могут быть на 30–50% выше среднегодового уровня. Это прямая возможность увеличить годовую выручку без дополнительных вложений.

Стратегия 4. Инвестиции через программы ВНЖ

Если ваша цель — не только доходность от аренды, но и получение ВНЖ или гражданства, рассмотрите направления, где китайские и индийские инвесторы уже активны. Греция — очевидный пример: китайские инвесторы составляют почти половину всех держателей Golden Visa, что говорит о зрелости рынка и понятных правилах игры.

Haspo Realty помогает клиентам подобрать объекты под программы ВНЖ в Турции, Испании, Греции и других странах — с учётом актуальных требований и инвестиционных порогов.

Стратегия 5. Диверсификация по нескольким направлениям

Рост туристических потоков из Индии и Китая охватывает разные регионы — и это открывает возможность для портфельного подхода. Один объект в Дубае (стабильный круглогодичный спрос), один на Бали (высокая равномерность сезона) и один в Испании (летние пики) — такая комбинация позволяет получать доход практически без сезонных провалов.

Риски и ограничения: о чём нужно помнить

Честный анализ невозможен без разговора о рисках. Рост туристического потока — позитивный тренд, но у него есть свои ограничения.

Регуляторные изменения. Многие направления ужесточают правила краткосрочной аренды. Барселона, например, ввела ограничения на новые лицензии STR. Перед покупкой важно изучить местное законодательство.
Конкуренция. Рост спроса привлекает новых инвесторов, что увеличивает предложение. В Дубае, например, рынок STR активно растёт — важно выбирать объекты с конкурентным преимуществом (локация, качество, управление).
Визовая нестабильность. Текущие безвизовые режимы могут измениться. Таиландский безвиз для Индии введён с июля 2026 года — это позитивный сигнал, но долгосрочность таких договорённостей зависит от политической ситуации.
Качество управления. Даже в растущем рынке плохо управляемый объект будет показывать слабые результаты. Выбор надёжной управляющей компании — критически важный фактор.

Направления Haspo Realty под этот тренд

На платформе Haspo Realty представлены объекты именно в тех направлениях, которые выигрывают от роста туристических потоков из Индии и Китая. Вот краткий обзор возможностей по каждому из них:

ОАЭ (Дубай). Апартаменты в Dubai Marina, JVC, Business Bay — высокий ADR, стабильный круглогодичный спрос, рекордный пассажиропоток через DXB.
Таиланд (Пхукет, Бангкок). Виллы и кондоминиумы — безвизовый въезд для Индии и Китая с 2026 года, оба рынка в топе источников туристов.
Индонезия (Бали). Виллы в Чангу, Семиньяке, Убуде — рост загрузки STR +32,5%, высокая равномерность сезона (86/100).
Испания. Апартаменты на Коста-дель-Соль, в Мадриде и Барселоне — рекордный туристический поток, рост азиатского сегмента +18,6%.
Северный Кипр. Доступные объекты с высокой потенциальной доходностью и растущим туристическим интересом.

Итоги: что стоит за цифрами

Рост туристических потоков из Индии и Китая — это не временный всплеск, а структурный тренд, который будет определять рынок зарубежной недвижимости на годы вперёд. 32,83 миллиона индийских выездов в год, восстановление китайского outbound до доковидных уровней, массовые визовые послабления в ключевых направлениях — всё это создаёт устойчивый фундамент для роста спроса на краткосрочную аренду.

Конкретные цифры подтверждают: Дубай — загрузка STR +24,2% год к году; Бали — +32,5%; Таиланд — оба рынка в топе источников туристов при новом безвизовом режиме; Испания — рекордный поток с ростом азиатского сегмента почти на 20%.

Для инвестора главный вывод прост: правильно выбранный объект в правильной локации сегодня работает лучше, чем год назад — и этот тренд продолжится. 🏡

Если вы хотите подобрать объект с учётом актуальной динамики туристических потоков и рассчитать реальную доходность — специалисты Haspo Realty готовы помочь. На платформе hasporealty.com доступно более 10 000 объектов в 12 странах, а наши эксперты проконсультируют по инвестиционным стратегиям, программам ВНЖ и сопровождению сделки от выбора до оформления права собственности.