Мальдивы — один из немногих рынков, где вилла у океана может приносить реальный доход, а не просто радовать глаз на фото. Но между «купить виллу» и «получать деньги» стоит управляющая компания — и от того, как устроена эта схема, зависит всё: загрузка, доходность, налоги и ваше спокойствие. Разбираем, как это работает на практике.

Почему Мальдивы — это не просто красивая картинка

В 2025 году Мальдивы приняли рекордные 2,24 млн туристов — на 8,7% больше, чем годом ранее. Декабрь 2025-го стал лучшим месяцем в истории: 224 455 прибытий. А февраль 2026-го побил и этот рекорд — 247 722 туриста за один месяц.

Это не случайный всплеск. Это устойчивый тренд, который подкреплён цифрами: 13,67 млн ночёвок за 2025 год, средняя годовая загрузка курортов — 68,3%, в декабре — 73,5%. Для инвестора это означает одно: спрос на размещение здесь стабильный и растущий.

При этом рынок остаётся дефицитным по предложению. За весь 2025 год добавлено лишь около 971 новой рабочей койки — при общем фонде в 64 219. Это меньше 2% прироста. Новые объекты поглощаются рынком быстро.

Как иностранец может владеть виллой на Мальдивах

Сразу важный момент: иностранцам запрещено прямое владение землёй на Мальдивах. Это закреплено в Tourism Act. Практическая модель — долгосрочная аренда (leasehold) сроком до 99 лет по договору с оператором острова или курорта.

На практике это выглядит так: вы покупаете право долгосрочного пользования виллой, заключаете Lease Agreement с курортом и отдельно — Villa Management Agreement с управляющей компанией. Если вилла включается в арендную программу, добавляется ещё Rental Agreement.

Три документа — три уровня отношений:

Lease Agreement — ваше право на объект, срок, условия продления и перепродажи
Villa Management Agreement — кто и как обслуживает виллу
Rental Agreement — как вилла сдаётся гостям и как делится доход

Перед покупкой важно внимательно читать все три. Особенно — условия transfer и resale: некоторые курорты ограничивают перепродажу или берут комиссию при выходе.

Что делает управляющая компания

Управляющая компания на Мальдивах — это не просто «сдаём вашу виллу». Это полный операционный цикл, который включает:

Операционное управление

Приём и размещение гостей
Уборка, техническое обслуживание, ремонт
Управление персоналом (дворецкий, повар, горничные)
Закупка расходников и инвентаря
Страхование объекта

Коммерческое управление

Ценообразование и управление загрузкой (revenue management)
Продвижение через каналы курорта: сайт, OTA, туроператоры
Работа с корпоративными клиентами и агентствами
Управление отзывами и репутацией

Финансовая отчётность

Ежемесячные отчёты по доходам и расходам
Расчёт и перечисление доли владельца
Уплата налогов (TGST, Green Tax, сервис-чардж)
Ведение P&L по объекту

Фактически вы как владелец получаете пассивный доход — без необходимости самостоятельно управлять объектом, находясь за тысячи километров.

Модели раздела дохода: как это устроено на практике

Самая распространённая схема на Мальдивах — 50/50 от чистого арендного дохода. Но дьявол в деталях: что именно считается «чистым» и что вычитается до раздела.

Soneva (Soneva Fushi / Soneva Jani)

Один из самых известных примеров — программа Villa Management + Rental Agreement от Soneva. Схема: 50/50 от чистого дохода после вычета комиссий и налогов. Дополнительно из доли владельца ежегодно вычитается около 1,5% от цены покупки — это взносы в sinking fund и maintenance по договору.

То есть если вилла стоит 3 млн USD, ежегодные эксплуатационные отчисления составят около 45 000 USD вне зависимости от загрузки. Это нужно учитывать в финансовой модели.

Amilla Maldives Resort & Residences

Здесь схема немного другая: оператор удерживает только около 10% на утилиты и менеджмент, а оставшийся доход делится 50/50 между владельцем и курортом. Это означает, что до раздела вычитается меньше — и чистая доля владельца может быть выше, чем в схемах с более широким списком вычетов.

Kandima / Coral Residences

Здесь предусмотрен гарантированный период, после которого действует схема 50% net rental владельцу. Полностью управляемая схема, право перепродажи в рамках условий лиза. Владелец может использовать виллу для личного проживания около 30 дней в году — остальное время объект работает в аренде.

Что важно сравнивать при выборе программы

Не смотрите только на процент раздела. Смотрите на то, что вычитается до раздела:

Комиссии OTA и агентств (обычно 15–25% от стоимости бронирования)
TGST — с 1 июля 2025 года ставка повышена до 17%
Green Tax — с 1 января 2025 года 12 USD с человека в сутки
Обязательный сервис-чардж — минимум 10% по закону
Эксплуатационные расходы и фонды обслуживания

Только после всех этих вычетов формируется «чистый доход», от которого считается ваша 50%.

Налоги: что нужно знать инвестору

Налоговая нагрузка на Мальдивах для туристического сектора — одна из самых прозрачных в регионе, но она существенная. Вот актуальная картина на 2025–2026 год.

TGST — туристический налог на товары и услуги

С 1 июля 2025 года ставка TGST повышена с 16% до 17%. Это официальное изменение по циркуляру MIRA. Налог начисляется на стоимость проживания и услуг, оказанных гостям. Он включается в счёт гостя и перечисляется в бюджет курортом/управляющей компанией.

Для владельца виллы это означает: при расчёте доходности нужно работать с суммами без TGST — именно они формируют базу для раздела дохода.

Green Tax

С 1 января 2025 года Green Tax составляет 12 USD с человека в сутки для всех типов туристических объектов. Это обязательный сбор, который также включается в счёт гостя и не является частью арендного дохода владельца.

Сервис-чардж

Минимум 10% от стоимости услуг — обязательный по Regulation on Service Charge №2021/R-41. Распределяется между сотрудниками курорта. Для гостя это дополнительная строка в счёте, для владельца — не доход.

Как это выглядит в счёте гостя

Представьте: гость бронирует виллу за 1 000 USD в сутки. Итоговый счёт будет выглядеть примерно так:

Стоимость виллы: 1 000 USD
Сервис-чардж 10%: +100 USD
TGST 17%: +187 USD (от суммы с сервис-чарджем)
Green Tax: +24 USD (2 гостя × 12 USD)
Итого к оплате: ~1 311 USD

Из этой суммы арендным доходом считается только базовая стоимость виллы — 1 000 USD. Именно от неё (после вычета комиссий и операционных расходов) считается ваша доля.

Финансовая модель: на что реально рассчитывать

Для курортных резиденций Мальдив в премиальном сегменте ориентир брутто-доходности — 5–8% годовых при корректной загрузке и ценообразовании. Это иллюстративный диапазон, который встречается в инвестиционных анализах 2025 года.

Реальная цифра зависит от нескольких факторов:

Загрузка

Средняя загрузка курортов в 2025 году — 68,3%. Но это средняя по всем объектам. Виллы в топовых курортах с сильным брендом (Soneva, Six Senses, Amilla) показывают загрузку выше рынка. В декабре и феврале — пиковые месяцы — загрузка достигает 73–80%.

ADR (средняя дневная ставка)

Для overwater villa в 5-звёздочном курорте ADR начинается от 800–1 200 USD в сутки в низкий сезон и может превышать 3 000–5 000 USD в пиковые периоды (Новый год, февраль). Управляющая компания управляет ценообразованием динамически — это один из ключевых аргументов в пользу профессионального оператора.

Сезонность

На Мальдивах два пика: декабрь–февраль (Новый год, европейская зима) и июль–август (летние отпуска). Низкий сезон — май–июнь (сезон дождей). Управляющие компании компенсируют просадку в низкий сезон специальными предложениями и работой с корпоративными клиентами.

Пример упрощённой модели

Возьмём виллу стоимостью 2 млн USD с ADR 1 500 USD и загрузкой 65%:

Валовой доход в год: 1 500 × 365 × 0,65 = 356 250 USD
Минус комиссии OTA/агентств (~20%): −71 250 USD
Минус операционные расходы курорта (~10%): −35 625 USD
Чистый доход до раздела: ~249 375 USD
Доля владельца 50%: ~124 688 USD
Минус maintenance fund 1,5% от цены: −30 000 USD
Net-to-owner: ~94 688 USD (~4,7% от стоимости объекта)

Это упрощённая модель. Реальные цифры зависят от конкретного курорта, условий договора и сезонности. Но она показывает логику расчёта и то, почему важно смотреть именно на net-to-owner, а не на валовой доход.

ESG и операционные расходы: неочевидный фактор доходности

Один из трендов 2025 года — снижение операционных расходов за счёт возобновляемой энергетики. Пример: курорт Fari Islands в 2025 году увеличил долю солнечной генерации до 50% дневной потребности. Это напрямую снижает энергозатраты — одну из крупнейших статей OpEx на островных курортах.

Для владельца виллы это означает: при прочих равных, курорты с высокой долей возобновляемой энергии имеют структурно более низкие операционные расходы. А значит — больше остаётся в чистом доходе до раздела.

При выборе объекта стоит спрашивать у управляющей компании не только про ADR и загрузку, но и про структуру OpEx и энергетическую политику курорта.

Как выбрать управляющую компанию: на что смотреть

Не все управляющие компании одинаковы. Вот практический список вопросов, которые стоит задать до подписания договора.

По финансовым условиям

Какова ваша доля от чистого дохода — и что именно вычитается до раздела?
Есть ли фиксированные ежегодные отчисления (maintenance fund, sinking fund)?
Как часто и в каком формате предоставляется финансовая отчётность?
Есть ли гарантированный минимальный доход — и на каких условиях?

По операционным вопросам

Через какие каналы продаётся вилла (OTA, прямые продажи, туроператоры)?
Как управляется ценообразование — динамически или по фиксированному прайсу?
Сколько дней в году владелец может использовать виллу для личного проживания?
Как решаются вопросы технического обслуживания и ремонта?

По правовым вопросам

Каков срок лиза и условия продления?
Можно ли перепродать объект — и есть ли ограничения или комиссии при выходе?
Как регулируется валютная выручка и в какой валюте перечисляется доход?
Кто несёт ответственность за уплату TGST, Green Tax и сервис-чарджа?

Право на личное использование: баланс между отдыхом и доходом

Большинство арендных программ предусматривают право владельца на личное проживание — обычно 20–30 дней в году. Это важный момент, который нужно согласовать заранее.

Есть несколько нюансов:

Личное использование в пиковый сезон (декабрь–январь, февраль) означает потерю дохода в самые доходные дни. Некоторые программы ограничивают личное использование в high season или предусматривают компенсацию.
Уведомление о личном визите нужно подавать заранее — обычно за 30–60 дней.
Во время личного проживания вилла выводится из арендного пула — это отражается в отчётности.

Если вы покупаете виллу прежде всего как инвестицию, а не как место для отдыха — имеет смысл минимизировать личное использование в пиковые периоды. Это напрямую влияет на годовую доходность.

Валютный вопрос и репатриация дохода

Доход от аренды на Мальдивах номинирован в долларах США — это стандарт для туристического сектора. Для инвестора из России, Европы или СНГ это означает естественное хеджирование от девальвации национальной валюты.

При этом существуют требования по зачислению валютной выручки и режиму депозитов для туристического сектора — это регулируется мальдивским законодательством. Управляющая компания, как правило, берёт на себя операционный комплаенс, но инвестору стоит понимать, в какой форме и через какие счета перечисляется его доля.

Рекомендуем заранее проконсультироваться с юристом по мальдивскому праву — особенно если планируете структурировать владение через юридическое лицо.

Чек-лист инвестора: что проверить перед покупкой виллы под аренду

Собрали практический список на основе реальных кейсов и актуальных условий рынка 2025–2026 года. 🗂️

Правовой пакет

Проверить срок лиза и условия продления (стоимость продления после льготного периода — разовый сбор 10 млн USD при просрочке)
Изучить условия transfer и resale — есть ли ограничения и комиссии
Убедиться, что все три договора (Lease, Management, Rental) согласованы и не противоречат друг другу
Проверить, кто является стороной по договору — курорт, управляющая компания или третье лицо

Финансовая модель

Запросить исторические данные по ADR и загрузке конкретной виллы или аналогичных объектов на курорте
Уточнить полный список вычетов до раздела дохода
Рассчитать net-to-owner с учётом TGST 17%, Green Tax 12 USD/ночь и сервис-чарджа 10%
Учесть ежегодные фиксированные отчисления (maintenance fund, sinking fund)
Проверить, есть ли гарантированный минимальный доход и на каких условиях он действует

Операционные условия

Уточнить количество дней личного использования и ограничения по сезонам
Понять, как управляется ценообразование и через какие каналы идут продажи
Спросить про структуру OpEx и долю возобновляемой энергии на курорте
Уточнить формат и периодичность финансовой отчётности

Как Haspo Realty помогает с выбором объекта на Мальдивах

На платформе Haspo Realty представлены объекты от застройщиков и агентств, работающих на Мальдивах. Мы помогаем не просто найти виллу, а разобраться в условиях арендной программы конкретного курорта — до того, как вы подпишете договор.

Наши специалисты помогут:

Подобрать объекты с подходящей арендной программой под ваши цели (доходность, личное использование, горизонт инвестиций)
Сравнить условия управляющих компаний разных курортов
Разобраться в налоговой нагрузке и рассчитать реалистичную финансовую модель
Сопроводить сделку — от выбора объекта до подписания всех договоров
Проконсультировать по вопросам ВНЖ и структурирования владения

Мальдивы — рынок, где детали решают всё. Разница между двумя похожими виллами на соседних курортах может составлять 1,5–2% годовой доходности только за счёт условий управляющей программы. 🌊

Итог

Сдача виллы в аренду на Мальдивах — это рабочая инвестиционная модель с реальными цифрами. Рекордный турпоток 2025–2026 годов, стабильная загрузка курортов и дефицит нового предложения создают хорошие условия для владельцев объектов в премиальном сегменте.

Ключевое — правильно выбрать управляющую компанию и понять реальные условия арендной программы. Смотрите не на валовой доход, а на net-to-owner после всех вычетов. Учитывайте актуальные налоги: TGST 17%, Green Tax 12 USD/ночь, сервис-чардж 10%. И обязательно изучайте правовой пакет — особенно условия лиза, продления и перепродажи.

Если хотите разобраться в конкретных объектах и условиях — специалисты Haspo Realty готовы помочь. Оставьте заявку на сайте, и мы подберём варианты под ваши цели и бюджет.