Бали переживает строительный бум. Виллы, апартаменты, клубы — всё это растёт быстрее, чем успевают выдавать разрешения. В такой конкурентной среде инвесторы ищут способы выделиться, снизить себестоимость и привлечь платёжеспособных арендаторов. Один из самых недооценённых инструментов — строительство из переработанных материалов. Это не про тренд на «экологичность ради галочки». Это про деньги, разрешения и заполняемость.

В этой статье разберём, почему переход к рециклированным материалам на Бали — это прагматичное инвестиционное решение, а не просто красивый маркетинг. Цифры, кейсы, регуляторика и практические советы — всё здесь.

Бали 2025–2026: рынок, который ужесточается

Прежде чем говорить о материалах, важно понять контекст рынка. Без него непонятно, почему «зелёная» повестка стала не просто желательной, а почти обязательной для новых проектов.

Туристов становится больше — конкуренция растёт быстрее

По данным Badan Pusat Statistik (BPS) Бали, за 2025 год остров принял 6,95 миллиона иностранных туристов. Только в декабре 2025 года прибыло 572 668 человек — рост на 18,5% по сравнению с ноябрём. Цифры впечатляющие.

Но одновременно с туристами на остров приходит волна новых вилл и краткосрочной аренды. По оценке Colliers (Q4 2025), давление на загрузку растёт именно из-за взрывного роста предложения на рынке STR (short-term rentals). Это значит: просто построить виллу и ждать дохода — уже не стратегия. Нужна дифференциация.

Регуляторные изменения 2025–2026: строить стало сложнее

Индонезийские власти последовательно ужесточают правила. Вот ключевые изменения, которые напрямую влияют на инвесторов:

PerMenparekraf No. 6/2025 и GR 28/2025 — нелицензированные объекты размещения к марту 2026 года рискуют быть удалены с OTA-платформ (Airbnb, Booking.com и аналоги). Это прямая угроза доходности для незарегистрированных объектов.
Perda Bali No. 4/2026 — мораторий на строительство новых отелей, ресторанов и туристических объектов на продуктивных землях в шести округах острова. Усилена ответственность за конверсию сельскохозяйственных участков.
Ужесточение требований к документации: ПБГ, SLF, NPWPD — без полного пакета объект не выходит на легальный рынок аренды.

Вывод: проекты, которые изначально строятся с «зелёной» повесткой, получают преимущества при выдаче разрешений и значительно проще проходят комплаенс-проверки. 🌿

Экономика переработанных материалов: почему это выгодно финансово

Цены на стандартные строительные материалы растут

В мае 2026 года местные подрядчики на Бали зафиксировали резкий скачок цен на инертные материалы — песок и галечник. Это подтверждает данные BPS: индексы стоимости строительства (CCI) по провинциям на 2025 год показали рост по ключевым позициям — цемент, пиломатериалы, асфальт.

Причины стандартные: логистика, курсовые риски, рост спроса при ограниченном предложении. Импортные материалы дополнительно уязвимы к колебаниям рупии и стоимости фрахта.

Переработанные материалы местного производства лишены большинства этих рисков:

Не зависят от импорта и курса валют
Производятся локально — меньше логистических издержек
Цена более предсказуема в долгосрочной перспективе
Снижают общий CAPEX проекта при грамотном применении

Что реально производят на Бали из вторсырья

Это не теория. На острове уже работают производители, чья продукция прошла независимую верификацию.

ECOLLABO8 — балийский производитель архитектурных панелей, декинга и плиток на основе переработанного пластика (~90% рециклированного сырья). В январе 2026 года APEC (Азиатско-Тихоокеанское экономическое сотрудничество) провёл выездную верификацию производства в рамках программы SCSC — и подтвердил прочностные характеристики продукции на сжатие. Это не маркетинговые заявления, а инженерная документация.

Параллельно индонезийские исследователи в 2026 году опубликовали данные по кирпичам на основе HDPE/PET/PP с добавлением золы-уноса (RFA): прочность на сжатие достигает 30,4 МПа при оптимальных составах. Для сравнения — стандартный строительный кирпич имеет прочность 7,5–15 МПа. Переработанные блоки не просто «экологичны» — они технически конкурентоспособны.

Обзоры LCA (Life Cycle Assessment) 2025–2026 годов по вторичному стеклу показывают: замещение 10–40% традиционных заполнителей переработанным стеклом улучшает ряд характеристик бетона и снижает выбросы CO₂ на единицу материала.

Зелёное финансирование: реальные льготы для застройщиков

Это, пожалуй, самый недооценённый аргумент в пользу экостроительства на Бали. Индонезия активно развивает инфраструктуру «зелёного» финансирования, и это уже влияет на стоимость капитала.

OJK (регулятор финансового рынка Индонезии) в феврале 2026 года запустил TKBI v3 — третью версию таксономии устойчивого финансирования. Документ определяет, какие проекты считаются «зелёными» и имеют право на льготное кредитование.

Банк Индонезии ввёл макропруденциальные стимулы: банки, у которых доля «зелёных» кредитов превышает 5% портфеля, получают ликвидностные льготы до +50 базисных пунктов. Это мотивирует банки активнее кредитовать экопроекты — и предлагать им более выгодные условия. Для green building возможен LTV до 100% по оценке ряда банков.

Дополнительно: с января 2025 года открыт международный сегмент IDXCarbon — индонезийской биржи углеродных единиц. Проекты с подтверждённо низким воплощённым углеродом (embodied carbon) и документированной рекуперацией отходов могут монетизировать свой углеродный след через продажу офсетов.

Итог для инвестора: «зелёный» проект с переработанными материалами — это не просто маркетинг. Это доступ к более дешёвому финансированию, лучшим условиям ипотеки для конечных покупателей и потенциальному дополнительному доходу от углеродных рынков.

Реальные кейсы: как это работает на практике

BaleBio (Cave Urban): минус 110% воплощённого углерода

Один из самых показательных примеров на Бали — проект BaleBio от студии Cave Urban. Объект построен с применением бамбука и переработанных компонентов. Результат: «−110%» воплощённого углерода по сравнению со стандартным аналогом, предотвращено более 53 тонн CO₂-эквивалента. Проект получил международные награды в 2025–2026 годах и был включён в программу Bauhaus Erde как образцовый.

Что это даёт инвестору практически? Сильный PR-нарратив, который работает на всех этапах: при получении разрешений, при выводе на аренду, при продаже объекта.

Luna Beach Club, Nyanyi: регенеративная архитектура как конкурентное преимущество

В марте 2026 года в Нянье открылся Luna Beach Club, разработанный студией Inspiral. В основе — биобазовые и переработанные материалы: бамбук, вторичные конструктивные элементы, базальтовые волокна. Проект описан изданием MaterialDistrict как «регенеративный клуб» и получил широкое медиапокрытие ещё до открытия.

Это важный прецедент: «зелёная» концепция стала частью маркетинговой стратегии с первого дня. Не добавкой к продукту, а самим продуктом.

FINNS Beach Club: 89,5% переработки отходов — и это работает

FINNS Beach Club в Кангу — один из самых известных клубов Бали. В ноябре 2025 года был проведён независимый аудит управления отходами. Результат: 89,5% отходов перерабатывается, только 6% уходит на полигон. Данные верифицированы третьей стороной и опубликованы в ESG-отчёте в январе 2026 года.

Коммерческий эффект очевиден: ESG-повестка усиливает лояльность гостей, снижает репутационные риски и помогает соответствовать растущим требованиям OTA-платформ к устойчивости объектов.

Bali Hotels Association × Sungai Watch: партнёрство ради бренда

В 2025–2026 годах Bali Hotels Association заключила партнёрство с организацией Sungai Watch — они совместно устанавливают речные барьеры для сбора пластика и организуют переработку. Для отелей-участников это не только реальный экологический вклад, но и инструмент брендинга: гости видят, что объект делает что-то конкретное, а не просто вешает табличку «eco-friendly».

Маркетинг и аренда: как «зелёный» объект зарабатывает больше

Перегретый рынок требует дифференциации

По данным Colliers (Q4 2025), рынок вилл и краткосрочной аренды на Бали перегрет. Новые объекты открываются быстрее, чем растёт спрос. В такой среде выигрывают те, кто может обосновать более высокую цену аренды (ADR — Average Daily Rate).

Экологически сертифицированные объекты и объекты с подтверждённой «зелёной» концепцией показывают более высокую конверсию у осознанных туристов — сегмента, который готов платить премию за соответствие своим ценностям. Это не абстракция: рост числа путешественников, выбирающих жильё по экокритериям, фиксируют все крупные OTA-платформы.

OTA-комплаенс: новые правила игры

С 2026 года нелицензированные объекты рискуют быть удалены с Airbnb, Booking.com и аналогов. Но это только первый уровень требований. Платформы постепенно вводят ESG-фильтры и маркировки. Объекты с документированной экологической политикой получают преимущество в выдаче и рейтингах.

Строительство из переработанных материалов — с правильной документацией — становится частью этого комплаенса. Не просто «хорошей историей», а конкретным активом в листинге. 🏡

Storytelling как инструмент продаж

Покупатели зарубежной недвижимости — особенно те, кто выбирает Бали — всё чаще задают вопросы об устойчивости объекта. Из чего построено? Как управляются отходы? Есть ли солнечные панели? Какой углеродный след?

Объект с ответами на эти вопросы продаётся быстрее и дороже. Это не предположение — это логика рынка, которую подтверждают кейсы BaleBio, Luna и FINNS.

Практическое руководство: как включить переработанные материалы в проект на Бали

Шаг 1. Определите, где применение вторсырья даёт максимальный эффект

Не все конструктивные элементы одинаково подходят для переработанных материалов. Начните с тех позиций, где риски минимальны, а эффект максимален:

Декинг и напольные покрытия — панели из рециклированного пластика (ECOLLABO8 и аналоги) уже верифицированы по прочности. Отлично подходят для открытых террас, бассейнных зон, дорожек.
Фасадные панели и облицовка — архитектурные панели из вторсырья дают интересный визуальный эффект и хорошо работают в тропическом климате.
Заполнители в бетоне — переработанное стекло в качестве частичного замещения (10–40%) снижает стоимость и выбросы без потери прочности.
Ненесущие перегородки и блоки — HDPE/PET-кирпичи с прочностью до 30,4 МПа подходят для внутренних перегородок и вспомогательных конструкций.
Бамбук — технически это не «переработанный» материал, но возобновляемый и локальный. Хорошо комбинируется с рециклированными компонентами в концепции «биофильного» дизайна.

Шаг 2. Работайте с локальными верифицированными поставщиками

Ключевое слово — верифицированными. Рынок «эко-материалов» на Бали, как и везде, содержит много маркетинговых заявлений без подтверждения. Ориентируйтесь на поставщиков, которые:

Имеют технические паспорта с данными о прочности и составе
Прошли независимую верификацию (APEC, ISO, локальные стандарты SNI)
Могут предоставить LCA-сводку или хотя бы данные о доле вторсырья
Работают с проектами, которые можно проверить

Шаг 3. Документируйте всё с самого начала

Это критически важно — и для получения разрешений, и для будущего маркетинга, и для доступа к зелёному финансированию. Что нужно фиксировать:

Доля вторсырья по видам (пластик, стекло, металл, дерево) в процентах от общего объёма материалов
Сертификаты и протоколы испытаний от поставщиков
Данные о происхождении материалов (локальные vs импортные)
Расчёт или оценка воплощённого углерода (embodied carbon) — хотя бы упрощённая
Фотодокументация процесса строительства

Эти данные потом войдут в инвестиционный меморандум, листинг на платформе и маркетинговые материалы объекта.

Шаг 4. Исследуйте варианты зелёного финансирования

Если проект соответствует критериям TKBI v3 (таксономия OJK), стоит обратиться в банки с запросом на green-кредитование. Ключевые вопросы для банка:

Какие условия по LTV для объектов green building?
Есть ли льготные ставки в рамках программы BI KLM (макропруденциальные стимулы)?
Принимается ли документация по воплощённому углероду для классификации проекта как «зелёного»?

Также стоит проконсультироваться по возможности регистрации углеродных единиц через IDXCarbon — особенно если проект масштабный.

Шаг 5. Встройте «зелёную» концепцию в маркетинг с первого дня

Не оставляйте экологическую повестку «на потом». Лучшие кейсы Бали — Luna Beach Club, BaleBio — начали рассказывать историю ещё на этапе строительства. Это создаёт ожидание, привлекает медиа и формирует аудиторию до открытия.

Для арендного объекта: включите данные о материалах в описание на OTA-платформах, создайте отдельную страницу или раздел о концепции устойчивости. Это не просто «хорошо выглядит» — это влияет на ранжирование и конверсию.

Что учесть при выборе объекта или проекта на Бали

Если вы рассматриваете покупку строящегося объекта или планируете собственный девелопмент на Бали, вот чек-лист вопросов, которые стоит задать застройщику или агенту:

Какие материалы используются в строительстве? Есть ли среди них переработанные или возобновляемые?
Есть ли техническая документация на применяемые нестандартные материалы (сертификаты, протоколы испытаний)?
Как объект управляет отходами на этапе строительства и в процессе эксплуатации?
Какова регуляторная история объекта? Есть ли все необходимые разрешения (ПБГ, SLF, NPWPD)?
Как позиционируется объект на рынке аренды? Есть ли ESG-нарратив в маркетинге?
Рассматривал ли застройщик зелёное финансирование? Это косвенно говорит о серьёзности подхода к устойчивости.

Риски и ограничения: честный взгляд

Переработанные материалы — не панацея. Есть реальные ограничения, которые нужно учитывать.

Не все позиции можно заменить

Несущие конструкции, фундаменты, кровельные системы — здесь применение переработанных материалов требует особой осторожности и строгой инженерной верификации. Тропический климат Бали (высокая влажность, сезонные ливни, сейсмическая активность) предъявляет жёсткие требования к долговечности.

Рынок поставщиков ещё формируется

Несмотря на появление верифицированных производителей вроде ECOLLABO8, рынок локальных поставщиков переработанных строительных материалов на Бали пока невелик. Это означает риски перебоев в поставках и ограниченный выбор по ряду позиций.

Маркетинговый «гринвошинг» — реальная угроза репутации

Заявить «мы строим из переработанных материалов» без документального подтверждения — прямой путь к репутационным рискам. Особенно в эпоху, когда гости и покупатели всё чаще проверяют такие заявления. Документация — не опция, а обязательное условие.

Переходный период в регулировании

Новые нормы 2025–2026 годов (Perda 4/2026, PerMenparekraf 6/2025) ещё применяются неравномерно. Это создаёт неопределённость, которую нужно закладывать в планирование. Работа с опытным местным юристом и агентом — обязательна.

Как Haspo Realty помогает в выборе объектов на Бали

На платформе hasporealty.com представлены объекты от застройщиков и агентств, работающих в Индонезии, включая Бали. При подборе инвестиционного объекта наши специалисты учитывают не только локацию и доходность, но и регуляторный статус проекта, концепцию застройщика и потенциал для арендного позиционирования.

Если вас интересует Бали с прицелом на аренду, ВНЖ или долгосрочные инвестиции — мы поможем разобраться в нюансах: от выбора правильной формы владения до анализа документации конкретного проекта. Рынок меняется быстро, и ориентироваться в нём проще с теми, кто следит за изменениями в режиме реального времени.

Выводы: почему это важно именно сейчас

Строительство из переработанных материалов на Бали — это пересечение нескольких факторов, каждый из которых сам по себе уже достаточный аргумент. Вместе они формируют убедительную инвестиционную логику. 💡

Экономика: цены на традиционные материалы растут, локальные переработанные аналоги снижают волатильность CAPEX и логистические риски.
Финансирование: зелёные проекты получают доступ к льготным кредитам, лучшим условиям LTV и потенциальным доходам от углеродных рынков.
Регуляторика: ужесточение разрешительной системы и мораторий на новые объекты делают «зелёную» повестку преимуществом при получении разрешений.
Рынок аренды: перегретый рынок вилл требует дифференциации. Экологическая концепция — один из немногих способов обосновать премиальный ADR.
Техника: переработанные материалы уже прошли инженерную верификацию и показывают конкурентоспособные характеристики.
Маркетинг: реальные кейсы — BaleBio, Luna, FINNS — доказывают, что «зелёная» история работает как инструмент продаж и PR.

Бали остаётся одним из самых привлекательных рынков зарубежной недвижимости для русскоязычных инвесторов. Но правила игры меняются. Те, кто закладывает устойчивость в проект с самого начала, получают преимущество — в разрешениях, финансировании, заполняемости и стоимости при продаже.

Если вы думаете о покупке или строительстве на Бали и хотите разобраться в деталях — свяжитесь со специалистами Haspo Realty. Мы работаем с объектами на Бали и помогаем на каждом этапе: от выбора объекта до оформления сделки и послепродажного сопровождения.