Грузия привлекает инвесторов простой налоговой системой и реальными доходностями от аренды. Но вопрос «как сдавать и платить меньше» требует точного понимания правил — потому что «не платить вообще» в общем случае не получится, а вот платить законно и минимально — вполне реально. В этой статье разберём все актуальные режимы налогообложения, конкретные цифры и схемы, которые работают прямо сейчас.

Почему Грузия вообще интересна для арендного бизнеса

Прежде чем говорить о налогах, стоит понять, ради чего это всё. По данным Geostat (IV квартал 2025 года), цены на жилую недвижимость в Грузии выросли на 3,3% год к году, а относительно среднего уровня 2020 года — на 59,4%. Рынок растёт, и это хорошая новость для тех, кто уже купил или только рассматривает покупку.

По доходности от аренды картина такая:

Тбилиси — средняя брутто-доходность в мае 2025 года составила 8,9% годовых (данные TBC Capital). Это немного ниже, чем годом ранее, но всё равно один из лучших показателей среди европейских рынков.
Батуми — в 2025 году средняя брутто-доходность снизилась с 8,8% до 7,4% на фоне роста цен на объекты. Но даже 7,4% — это заметно выше, чем в большинстве стран ЕС.

Теперь к главному: как сохранить как можно большую часть этого дохода, оставаясь в рамках закона.

Что вообще нужно платить: три налога, которые касаются арендодателя

Если вы сдаёте квартиру в Грузии, вас потенциально касаются три налога. Разберём каждый отдельно.

1. НДФЛ с дохода от аренды

Это основной налог. По Налоговому кодексу Грузии, доход от аренды жилой недвижимости физическим лицом облагается по ставке 5% с валового дохода — то есть с полной суммы арендных платежей без вычетов расходов. Это подтверждают PwC Worldwide Tax Summaries (обновление январь 2026).

Важно: доход от аренды недвижимости, расположенной в Грузии, считается грузинским источником дохода. Это значит, что он облагается налогом независимо от того, являетесь ли вы резидентом Грузии или нет. Полностью обнулить НДФЛ с аренды в общем случае невозможно — но можно выбрать режим, при котором платить придётся меньше.

2. Налог на имущество

Здесь есть очень приятная особенность. По данным Deloitte International Tax Highlights Georgia (обновление январь 2026): если совокупный доход семьи за предыдущий год не превышает 40 000 GEL, налог на имущество физических лиц не платится вообще.

Это не льгота в привычном смысле — это стандартное правило. Если ваш семейный доход ниже порога, вы просто освобождены от этого налога. Декларация по налогу на имущество подаётся ежегодно в ноябре (обычно с 1 по 15 ноября).

3. НДС

НДС касается арендодателей только при превышении определённого оборота. По Налоговому кодексу Грузии и разъяснениям Legal.ge (февраль 2026): пока ваш суммарный оборот за любые последовательные 12 месяцев не превышает 100 000 GEL, регистрироваться плательщиком НДС не нужно, и НДС к начислению равен нулю.

Важный нюанс: порог отслеживается по скользящему 12-месячному окну, а не по календарному году. Как только порог превышен — нужно зарегистрироваться в течение двух рабочих дней. Нарушение влечёт доначисления и штрафы.

Два режима налогообложения аренды: выбирайте под свою ситуацию

Для арендодателей в Грузии сейчас действуют два принципиально разных режима уплаты НДФЛ. Выбор между ними — ключевое решение, которое влияет на реальную налоговую нагрузку.

Режим 1: Стандартный НДФЛ 5% — для долгосрочной аренды

Это базовый режим для тех, кто сдаёт жильё долгосрочно: семьям, релокантам, сотрудникам компаний. Условия простые:

Ставка — 5% с валового дохода (без вычетов расходов)
НДС не возникает при обороте до 100 000 GEL за 12 месяцев
Декларация подаётся до 1 апреля года, следующего за отчётным (доходы 2025 года — до 1 апреля 2026)
Регистрация на портале RS.ge (налоговая служба Грузии)

Этот режим предсказуем и прост в администрировании. Вы знаете заранее, сколько заплатите: получили 1 000 GEL аренды — отдали 50 GEL налога. Никаких сложных расчётов.

Пример: вы сдаёте квартиру в Тбилиси за 800 USD в месяц (примерно 2 200 GEL по текущему курсу). Годовой доход — около 26 400 GEL. НДФЛ по ставке 5% составит 1 320 GEL в год, или около 110 GEL в месяц. Налог на имущество при семейном доходе до 40 000 GEL — 0. НДС при обороте до 100 000 GEL — 0. Итого налоговая нагрузка: 5% от дохода, и больше ничего.

Режим 2: Фиксированный НДФЛ для краткосрочной аренды (код 55.2) — для Airbnb и Booking

Это специальный режим для тех, кто сдаёт жильё посуточно через платформы типа Airbnb, Booking.com или напрямую туристам. Код деятельности по ОКВЭД — 55.2 (краткосрочная аренда жилья).

Ключевые параметры режима (актуальны на 2026–2027 годы, продлён до 1 января 2028 года — данные BDO Georgia Tax Newsletter, декабрь 2025, и решение Парламента Грузии):

Налог рассчитывается не от дохода, а от площади сдаваемой комнаты: 10 GEL за 1 м² комнаты в месяц
Оборот по этой деятельности не должен превышать 100 000 GEL за любые 12 месяцев
Нельзя быть добровольно зарегистрированным плательщиком НДС
Необходимо подать заявление в налоговый орган о выборе этого режима
Уплата — до 15-го числа месяца, следующего за отчётным

Главная особенность: сумма налога фиксирована и не зависит от реального дохода. Это может быть очень выгодно при высокой загрузке, но невыгодно при низкой.

Считаем: когда фиксированный режим выгоднее 5%

Давайте разберём на конкретных цифрах, чтобы вы могли применить это к своей ситуации.

Пример: студия 25 м², одна комната

Фиксированный налог по режиму 55.2: 10 GEL × 25 м² = 250 GEL в месяц, или 3 000 GEL в год.

Теперь смотрим на эффективную ставку в зависимости от дохода:

Доход 1 500 GEL/месяц → налог 250 GEL → эффективная ставка 16,7% — невыгодно, лучше 5%
Доход 2 000 GEL/месяц → налог 250 GEL → эффективная ставка 12,5% — всё ещё хуже 5%
Доход 3 500 GEL/месяц → налог 250 GEL → эффективная ставка 7,1% — уже сомнительно
Доход 5 000 GEL/месяц → налог 250 GEL → эффективная ставка 5% — точка безубыточности
Доход 7 000 GEL/месяц → налог 250 GEL → эффективная ставка 3,6% — выгоднее стандартного режима
Доход 10 000 GEL/месяц → налог 250 GEL → эффективная ставка 2,5% — значительная экономия

Вывод: фиксированный режим 55.2 становится выгоднее стандартных 5% только при месячном доходе от студии выше примерно 5 000 GEL (около 1 800 USD). Это реально для популярных туристических локаций в высокий сезон — Батуми летом, Тбилиси в праздники — но требует стабильно высокой загрузки.

Пример: апартаменты 50 м² с двумя комнатами в Батуми

Предположим, комнаты суммарно 40 м² (за вычетом санузла и коридора, которые в расчёт не входят). Фиксированный налог: 10 GEL × 40 м² = 400 GEL в месяц.

При доходе 8 000 GEL/месяц (высокий сезон, Батуми) эффективная ставка составит 5%. При доходе 12 000 GEL/месяц — уже 3,3%. Режим становится интересным для объектов с высокой сезонной загрузкой.

Три законных способа минимизировать налоги: пошаговая инструкция

Способ 1: Долгосрочная аренда + режим 5% — самый простой

Подходит для: инвесторов, которые хотят стабильный пассивный доход без лишней административной нагрузки.

Зарегистрируйтесь на портале RS.ge (налоговая служба Грузии)
Заключите долгосрочный договор аренды с арендатором
Ежегодно подавайте декларацию о доходах до 1 апреля
Уплачивайте 5% с полученного дохода
Следите, чтобы суммарный оборот не превысил 100 000 GEL за 12 месяцев (при нескольких объектах)

Итог: налог на имущество — 0 (если семейный доход до 40 000 GEL), НДС — 0, НДФЛ — 5%. Это абсолютный минимум для стандартного режима.

Способ 2: Краткосрочная аренда + фиксированный режим 55.2 — для максимального дохода

Подходит для: объектов в туристических локациях с высокой загрузкой и доходом выше точки безубыточности.

Зарегистрируйтесь на RS.ge
Подайте заявление о выборе специального режима налогообложения по коду деятельности 55.2
Убедитесь, что вы не зарегистрированы добровольным плательщиком НДС
Рассчитайте фиксированный налог: площадь комнат × 10 GEL × количество месяцев
Уплачивайте налог до 15-го числа каждого следующего месяца
Контролируйте суммарный оборот — он не должен превышать 100 000 GEL за любые 12 месяцев

Режим действует до 1 января 2028 года — это подтверждено BDO Georgia Tax Newsletter (декабрь 2025) и решением Парламента Грузии.

Способ 3: Нулевой налог на имущество — используйте порог

Это не отдельная схема, а дополнение к любому из режимов выше. Если совокупный доход вашей семьи за предыдущий год не превысил 40 000 GEL — налог на имущество не платится. Это законная норма, которую многие арендодатели просто не используют, потому что не знают о ней.

Подайте декларацию по налогу на имущество в установленные сроки (обычно 1–15 ноября), укажите доходы семьи — и если вы в пределах порога, налог будет равен нулю.

Портфельный инвестор: когда появляется НДС и как его избежать 🔍

Если у вас несколько объектов, нужно внимательно следить за суммарным оборотом. Правило одно: 100 000 GEL за любые последовательные 12 месяцев — это порог, после которого возникает обязательная регистрация плательщиком НДС.

Важно: это не календарный год, а скользящее окно. Если в ноябре 2025 года ваш оборот за период декабрь 2024 — ноябрь 2025 превысил 100 000 GEL, вы обязаны зарегистрироваться в течение двух рабочих дней.

Практический пример: у вас три квартиры в Тбилиси, суммарная выручка за последние 12 месяцев — 95 000 GEL. НДС не возникает. Но если в следующем месяце вы получите ещё 6 000 GEL, суммарный оборот за скользящий период превысит 100 000 GEL — и нужна регистрация. Следите за этим показателем ежемесячно.

Что делать при приближении к порогу:

Вести учёт оборота по каждому объекту отдельно и суммарно
Проконсультироваться с местным налоговым консультантом о структурировании владения
Рассмотреть возможность разделения объектов между членами семьи (при наличии юридических оснований)

Нерезиденты: те же правила, та же ответственность

Отдельный вопрос — как работают правила для тех, кто купил квартиру в Грузии, но сам живёт в другой стране. Ответ простой: доход от аренды недвижимости в Грузии считается грузинским источником дохода и облагается налогом в Грузии вне зависимости от вашего резидентства.

Это значит, что нерезидент, сдающий квартиру в Батуми, платит те же 5% НДФЛ (или фиксированный налог по режиму 55.2) и регистрируется на RS.ge так же, как резидент. Никаких дополнительных ставок или освобождений для нерезидентов в части аренды жилья нет.

При этом важно учитывать налоговое соглашение вашей страны с Грузией — в некоторых случаях уплаченный в Грузии налог можно зачесть против налоговых обязательств в стране резидентства. Это стоит уточнить у налогового консультанта.

Главные ошибки арендодателей в Грузии

На практике большинство проблем возникает из-за нескольких типичных ошибок. Вот они:

Ошибка 1: Сдавать без регистрации и декларации

«Серая» аренда в Грузии — это риск доначислений и штрафов. Налоговая служба Грузии активно использует данные платформ бронирования и банковских переводов для выявления незадекларированных доходов. При этом 5% — это очень небольшая ставка, которая не стоит того, чтобы рисковать.

Ошибка 2: Выбрать фиксированный режим 55.2 при низкой загрузке

Как показали расчёты выше, при доходе ниже 5 000 GEL в месяц со студии 25 м² фиксированный режим оказывается дороже стандартных 5%. Сначала посчитайте, потом выбирайте.

Ошибка 3: Не следить за порогом НДС при нескольких объектах

Скользящее 12-месячное окно — это не то, что можно проверить раз в год. Нужен ежемесячный мониторинг суммарного оборота по всем объектам.

Ошибка 4: Не использовать освобождение от налога на имущество

Многие арендодатели платят налог на имущество, не зная о пороге 40 000 GEL. Если ваш семейный доход ниже этой суммы — налога нет, но декларацию всё равно нужно подать.

Ошибка 5: Путать краткосрочную и долгосрочную аренду для целей налогообложения

Режим 55.2 применяется только к краткосрочной аренде (туристы, посуточно). Долгосрочная аренда — это стандартные 5%. Если вы сдаёте объект и долгосрочно, и краткосрочно в разные периоды, нужно чётко разграничивать доходы и применять соответствующий режим к каждому.

Практический расчёт: сравниваем два режима для типичных объектов 💡

Сведём всё в понятную таблицу для двух типичных сценариев:

Сценарий А: Квартира в Тбилиси, долгосрочная аренда

Площадь: 45 м²
Арендная ставка: 700 USD/месяц ≈ 1 950 GEL
Годовой доход: ~23 400 GEL
НДФЛ по режиму 5%: 1 170 GEL/год (97,5 GEL/месяц)
Налог на имущество (при семейном доходе до 40 000 GEL): 0
НДС (оборот далеко до 100 000 GEL): 0
Итоговая нагрузка: 5% от дохода

Сценарий Б: Апартаменты в Батуми, краткосрочная аренда, высокая загрузка

Площадь комнаты: 30 м²
Средний доход: 8 000 GEL/месяц (высокий сезон)
Фиксированный налог по режиму 55.2: 10 × 30 = 300 GEL/месяц
Эффективная ставка: 300 / 8 000 = 3,75%
Экономия по сравнению с 5%: 400 − 300 = 100 GEL/месяц, или 1 200 GEL/год
Налог на имущество (при семейном доходе до 40 000 GEL): 0
НДС (оборот до 100 000 GEL): 0
Итоговая нагрузка: 3,75% от дохода

Разница кажется небольшой в процентах, но в абсолютных цифрах при годовом доходе 96 000 GEL экономия составит около 1 200 GEL — это реальные деньги.

Ключевые даты и дедлайны на 2026 год

Чтобы не пропустить ничего важного, запомните эти даты:

До 1 апреля 2026 — подача декларации по НДФЛ за 2025 год для физических лиц (доходы, не обложенные у источника)
1–15 ноября 2026 — декларация по налогу на имущество за 2025 год (ориентировочные сроки, уточняйте на RS.ge)
До 15-го числа каждого месяца — уплата фиксированного налога по режиму 55.2 за предыдущий месяц
В течение 2 рабочих дней — регистрация плательщиком НДС при превышении порога 100 000 GEL оборота
До 1 января 2028 — действует специальный режим фиксированного НДФЛ для краткосрочной аренды (55.2)

Что важно знать перед покупкой квартиры в Грузии под аренду

Налоговая оптимизация начинается ещё на этапе выбора объекта. Вот несколько принципов, которые помогут принять правильное решение:

Считайте net-доходность, а не брутто

Брутто-доходность 8,9% в Тбилиси — это до всех расходов. Net-доходность с учётом налогов, управляющей компании (обычно 15–25% от арендного дохода), коммунальных платежей и обслуживания будет ниже. Реальная net-доходность для хорошо управляемого объекта — 5–6% годовых. Это всё равно хороший показатель.

Выбирайте объект под конкретную стратегию

Если планируете краткосрочную аренду — ищите объекты в туристических локациях с высокой загрузкой, чтобы фиксированный режим 55.2 был выгоден. Если долгосрочную — важны транспортная доступность, инфраструктура района, близость к бизнес-центрам.

Учитывайте перспективы роста цен

+59,4% к уровню 2020 года — это уже произошедший рост. Инвестиционная привлекательность сохраняется, но ожидать такого же темпа роста в будущем не стоит. Выбирайте объекты с потенциалом роста: новые жилые комплексы, развивающиеся районы, объекты с гарантией аренды от застройщика.

Итоги: что реально работает

Подведём итог. «Не платить налоги совсем» при сдаче квартиры в Грузии легально не получится — доход от грузинской недвижимости облагается налогом в Грузии всегда. Но вот что реально работает:

5% НДФЛ — минимальная ставка для долгосрочной аренды, без лишних сложностей
0% налога на имущество — если семейный доход до 40 000 GEL
0% НДС — если оборот до 100 000 GEL за любые 12 месяцев
Фиксированный режим 55.2 — эффективная ставка ниже 5% при высоком доходе от краткосрочной аренды

Грузия остаётся одной из самых простых и прозрачных юрисдикций для арендного бизнеса. При правильном выборе режима налогообложения реальная нагрузка составит 3–5% от дохода — это один из лучших показателей среди всех стран, где работает Haspo Realty.

Если вы рассматриваете покупку недвижимости в Грузии или уже владеете объектом и хотите разобраться с оптимальной налоговой стратегией — обратитесь к специалистам Haspo Realty. Мы поможем подобрать объект под вашу стратегию, рассчитаем реальную доходность и подключим к проверенным местным консультантам по налогам и управлению недвижимостью. 🏠