Тбилиси переживает настоящий ритейл-бум. За последние пять лет арендные ставки в торговых центрах выросли на 101%, вакантность упала до 6,6%, а в пайплайне — ещё 140 000 кв.м новых площадей. Если вы выбираете Грузию для переезда, инвестиций или просто хотите понять, куда идти за шопингом в 2026 году — эта статья даст полную картину.

Разберём, какие торговые центры уже открылись, что строится, где лучшие бренды и почему всё это важно для тех, кто рассматривает недвижимость в Тбилиси.

Рынок торговой недвижимости Тбилиси: цифры, которые говорят сами за себя

Начнём с контекста. По данным Cushman & Wakefield Georgia на начало 2026 года, общий сток торговых площадей (GLA) в Тбилиси превысил 573 000 кв.м. Это не просто красивая цифра — это показатель рынка, который вырос с нуля за 15 лет и продолжает разгоняться.

Несколько ключевых показателей, которые стоит держать в голове:

+101% — рост средней арендной ставки в ТЦ за 2020–2025 годы (с $15 до $30,2/кв.м/мес.), данные Galt & Taggart
6,6% — уровень вакантности в торговых центрах к концу 2025 года
~$40/кв.м — asking-ставка аренды в прайм-ТЦ по данным C&W
$44/кв.м — средняя ставка на улице Руставели (самая дорогая торговая улица города)
~8,6% — ориентировочная инвестиционная доходность по прайм-стрит, что выше Бухареста (7,3%), Варшавы (6,6%) и Вены (3,8%)

Для понимания масштаба: в 2025 году Грузию посетили 7,8 млн международных туристов (+8,4% год к году), а доходы от туризма составили $4,69 млрд. Большая часть авиаприбытий — через аэропорт Тбилиси. Весь этот поток идёт в том числе в торговые центры и на главные торговые улицы города.

Действующие флагманы: куда идти прямо сейчас

Прежде чем говорить о новых объектах — быстро пройдёмся по тому, что уже работает и задаёт стандарт.

East Point — крупнейший ТЦ страны

Расположен на востоке Тбилиси, у станции метро «Исани». В 2025 году завершил масштабное расширение — теперь это один из крупнейших торговых центров на Южном Кавказе. Якорные арендаторы, фуд-корт, развлекательная зона, кинотеатр. Сюда едут целенаправленно — как в destination-формат.

Tbilisi Mall — у аэропорта

Стратегически расположен рядом с аэропортом Тбилиси. Удобен для транзитных туристов и жителей пригородных районов. Хороший микс международных и локальных брендов, большой гипермаркет Carrefour.

Galleria Tbilisi — в самом центре

Находится в историческом центре, рядом с проспектом Руставели. Ориентирован на более состоятельного покупателя — здесь концентрация международных брендов выше, чем в большинстве других ТЦ города. Удобен для туристов, живущих в центральных отелях.

City Mall (Saburtalo, Didube, Gldani) — сетевой формат

City Mall — это сеть торговых центров в разных районах Тбилиси. Каждый объект работает как районный центр притяжения. Сейчас все три объекта показывают 100% оккупацию — то есть свободных площадей нет вообще. Это красноречиво говорит о спросе.

Главное событие 2025 года: Tbilisi Outlet Village 🛍️

Самое обсуждаемое открытие в ритейле Грузии за последние годы — Tbilisi Outlet Village, запущенный в сентябре 2025 года.

Формат аутлет-деревни — принципиально новый для грузинского рынка. Это не классический торговый центр, а открытый кластер магазинов с дисконтом от официальных брендов. Концепция хорошо знакома европейским покупателям — в России аналог это «Аутлет Белая Дача», в Европе — McArthurGlen.

Факты о запуске:

65 брендов в первой фазе (55 открылись к декабрю 2025, ещё 10 — в 2026 году)
30 000+ посетителей за первые два дня работы — часть брендов пополняла склад уже на следующее утро из-за высокого спроса
Цель — 7 млн визитов за первые три года

Такой старт — это не случайность. Тбилиси давно ждал формата, где можно купить международные бренды с реальной скидкой. Теперь он есть.

Для инвесторов и тех, кто рассматривает недвижимость рядом с объектом: высокий трафик аутлет-деревни — прямой драйвер стоимости жилья в прилегающих районах.

Что строится в 2026–2027 годах: пайплайн на 140 000 кв.м

Рынок не останавливается. В пайплайне — несколько крупных проектов, которые изменят карту шопинга в Тбилиси.

City Mall Saburtalo и City Mall Gldani: расширение за $200 млн

Девелопер City Mall анонсировал масштабное расширение двух объектов с общим CAPEX $200 млн и сроком завершения — 2027 год.

City Mall Gldani удвоится по площади — до 50 000 кв.м GLA
City Mall Saburtalo вырастет до 110 000 кв.м GLA — это сопоставимо с крупными европейскими региональными ТЦ

В Saburtalo также анонсирована luxury-зона — отдельный кластер премиальных брендов внутри расширенного объекта. Учитывая, что сейчас оба объекта работают с нулевой вакантностью, спрос на новые площади очевиден.

Gallery Arena — на месте Дезертирского рынка

Один из самых символичных проектов в истории тбилисского ритейла. На месте легендарного Дезертирского рынка планируется строительство нового торгового центра Gallery Arena. Разрешение на строительство уже выдано, срок реализации по разрешению — 36 месяцев, ориентировочно конец 2026 года.

Локация — в самом сердце города, с отличной транспортной доступностью. Это будет один из самых посещаемых адресов нового Тбилиси.

Varketili Mall — у станции метро «Варкетили»

Новый торговый центр в районе Варкетили, строительство/реконструкция которого должны завершиться в 2026 году. Важный контекст: в марте 2026 года была перезапущена станция метро «Варкетили», а мэрия Тбилиси анонсировала планы по продлению метролиний в направлении Гldani и Варкетили.

Для жителей восточных районов это означает принципиально новый уровень доступности — и торгового центра, и всего района в целом.

Autograph Mall — в Диди Дигоми

Проект mixed-use формата в районе Диди Дигоми. Девелоперы — UPCO, BLOX и Autograph. Район активно застраивается жилыми комплексами, и появление полноценного торгового центра здесь — логичное следствие роста жилого фонда.

The Downtown Tbilisi — luxury-кластер будущего 🏙️

Самый амбициозный проект в пайплайне — The Downtown Tbilisi от девелоперов Archi и Biograpi. Это mixed-use кластер площадью около 600 000 кв.м с luxury-ритейлом, офисами, гостиницами и жильём. В состав комплекса войдёт Trump Tower Tbilisi. Общий CAPEX проекта — около $2 млрд.

По масштабу и позиционированию — это будущий люксовый адрес не только Тбилиси, но и всего региона. Проект анонсирован как «новый люксовый дестинейшн Восточной Европы».

Для инвесторов в недвижимость: появление такого объекта формирует новый прайм-кластер в городе, что напрямую влияет на стоимость прилегающих объектов.

Лучшие торговые улицы Тбилиси: где бренды, а где — атмосфера

Помимо торговых центров, в Тбилиси есть несколько торговых улиц, каждая со своим характером.

Проспект Руставели — главная торговая артерия

Самая дорогая торговая улица Тбилиси со средней арендной ставкой $44/кв.м. В 2025 году здесь открылись Sandro, Maje и Adidas. Концентрация международных брендов максимальная — это витрина города для туристов и местных покупателей с высоким доходом.

Чавчавадзе / Пекини — для жителей Ваке

Средняя ставка аренды — $32/кв.м. Здесь в 2025 году появились Principe multi-brand, Harmont & Blaine и Baldinini. Район Ваке — это тбилисский аналог «хорошего района», где живёт состоятельная аудитория. Магазины здесь ориентированы именно на неё.

Агмашенебели — атмосфера и локальные бренды

Средняя ставка — $25/кв.м. Проспект Агмашенебели — это более живой, менее туристический формат. Здесь интереснее с точки зрения локальных дизайнеров, кафе и небольших бутиков. В 2025 году здесь открылся Lätt Liv.

Axis Towers — премиальный кластер в деловом центре

Многофункциональный комплекс Axis Towers сочетает офисы, отель и ритейл. В 2025 году здесь открылся Principe multi-brand — сигнал того, что деловой центр города становится точкой притяжения для люксового шопинга.

Как выбрать «лучший шопинг» в зависимости от цели

Вопрос «где лучший шопинг» зависит от того, что именно вы ищете. Разберём по сценариям.

Если нужны международные бренды по лучшим ценам

Tbilisi Outlet Village — однозначный выбор. Официальный дисконт от брендов, широкий ассортимент, новый формат. Трафик огромный — 30 000 человек за первые два дня говорят сами за себя.

Если нужен максимальный выбор под одной крышей

East Point (после расширения 2025 года) или City Mall Saburtalo (после завершения расширения в 2027 году — 110 000 кв.м). Сейчас — East Point или Tbilisi Mall.

Если важна атмосфера и люкс

Galleria Tbilisi + прогулка по проспекту Руставели. В перспективе — The Downtown Tbilisi с luxury-зоной и Trump Tower.

Если вы живёте в конкретном районе

Сабуртало → City Mall Saburtalo (сейчас полностью занят, расширение к 2027)
Глдани → City Mall Gldani (расширение до 50 000 кв.м к 2027)
Варкетили / восток → Varketili Mall (открытие в 2026) + метро
Диди Дигоми → Autograph Mall (в стадии реализации)
Центр → Galleria Tbilisi, Руставели, Axis Towers

Почему это важно для покупателей недвижимости в Тбилиси

Торговая инфраструктура — один из ключевых факторов при выборе квартиры или апартаментов. Особенно если вы рассматриваете покупку для сдачи в аренду или для переезда с семьёй. Вот несколько прямых связей.

Близость к ТЦ = ликвидность объекта

Квартиры в радиусе 10–15 минут ходьбы от крупного торгового центра или торговой улицы исторически показывают более высокую ликвидность при перепродаже. Это работает в любом городе — Тбилиси не исключение.

Новые ТЦ = рост стоимости в прилегающих районах

Открытие Varketili Mall и расширение City Mall Gldani — это прямой драйвер для цен на жильё в восточных и северных районах Тбилиси. Сейчас эти районы ещё относительно доступны по цене. После запуска инфраструктуры картина изменится.

Инвестиционная доходность ритейл-недвижимости

По данным Galt & Taggart, ориентировочная доходность прайм-стрит в Тбилиси составляет около 8,6% — это выше, чем в большинстве европейских столиц. При этом рынок ещё недооценён по меркам обеспеченности торговыми площадями на 1000 жителей.

ВНЖ через недвижимость: актуальные условия

Если вы рассматриваете Грузию не только для шопинга, но и для переезда — важно знать: с 1 марта 2026 года порог стоимости объекта для получения ВНЖ на основании собственности повышен до $150 000 (в эквиваленте в лари, с подтверждением оценщиком). Для инвестиционного ВНЖ — от $300 000.

Это означает, что покупка квартиры в Тбилиси стоимостью от $150 000 открывает путь к легальному проживанию в стране для вас и вашей семьи.

Тбилиси vs другие направления: почему именно здесь

Haspo Realty работает с недвижимостью в 12 странах — от Турции до Таиланда. Тбилиси в этом ряду занимает особое место именно сейчас, в 2026 году.

Вот что делает его интересным на фоне других направлений:

Растущий рынок — ставки аренды удвоились за пять лет, вакантность минимальная, пайплайн проектов активный
Туристический поток — 7,8 млн международных поездок в 2025 году, рост 8,4% год к году. Это устойчивый спрос на краткосрочную аренду
Доходность выше европейских столиц — 8,6% против 3,8% в Вене или 6,6% в Варшаве
Понятная юрисдикция — простая система регистрации собственности, нет ограничений для иностранцев на покупку
Точка входа ещё не закрыта — в отличие от ОАЭ или Испании, цены в Тбилиси пока не достигли потолка

Практический гид: как выбрать район для покупки с учётом ритейл-инфраструктуры

Если вы рассматриваете покупку недвижимости в Тбилиси, вот пошаговый подход к оценке района через призму торговой инфраструктуры.

Определите цель покупки — для себя, для аренды или для инвестиций с перепродажей. От этого зависит, насколько важна близость к ТЦ прямо сейчас или в перспективе.
Проверьте текущую инфраструктуру — есть ли рядом действующий ТЦ, торговая улица, гипермаркет. Это базовый уровень комфорта для арендаторов и покупателей.
Изучите пайплайн — какие объекты строятся в районе в ближайшие 2–3 года. Открытие крупного ТЦ — это рост цен на жильё рядом.
Оцените транспортную доступность — метро, автобусы, пешеходная доступность. Для Тбилиси особенно актуально: расширение метро в сторону Gldani и Varketili меняет доступность целых районов.
Сравните цены сейчас и прогноз — районы с активным девелопментом (Диди Дигоми, Варкетили, Глдани) сейчас дешевле центра, но имеют потенциал роста.
Проконсультируйтесь со специалистом — рынок меняется быстро, и актуальные данные по конкретным объектам лучше получать напрямую.

Что ещё стоит знать о шопинге в Тбилиси в 2026 году

Новые бренды на рынке

В 2025 году в Тбилиси вышли Sandro, Maje (французский contemporary-люкс), Adidas на Руставели, Harmont & Blaine и Baldinini (итальянские марки) на Чавчавадзе, Lätt Liv на Агмашенебели. Это сигнал того, что международные бренды видят в Тбилиси перспективный рынок и готовы открывать здесь флагманские точки.

Рост безналичных платежей

В декабре 2025 года безналичные траты через экосистему TBC выросли на 24% год к году. Это говорит о росте потребительской активности и зрелости рынка. Для ритейлеров и инвесторов в торговую недвижимость — позитивный сигнал.

FMCG-рынок

Рынок FMCG в Грузии в 2025 году составил 13,7 млрд лари (+6,6% год к году). Конкуренция в продуктовом ритейле усиливается, что стимулирует открытие новых форматов и локаций.

Итого: карта лучшего шопинга Тбилиси 2026 🗺️

Подведём итог. Тбилиси в 2026 году — это уже не город с одним-двумя торговыми центрами. Это зрелый ритейл-рынок с разнообразием форматов, активным девелопментом и растущим международным присутствием брендов.

Лучший шопинг прямо сейчас:

Аутлет и дисконт — Tbilisi Outlet Village
Максимальный выбор — East Point
Люкс и атмосфера — Galleria Tbilisi + проспект Руставели
Районный формат — City Mall (Saburtalo, Gldani, Didube)

Лучшие открытия ближайших лет:

City Mall Saburtalo (110 000 кв.м, 2027) и City Mall Gldani (50 000 кв.м, 2027)
Gallery Arena (на месте Дезертирского рынка, ~конец 2026)
Varketili Mall (2026)
The Downtown Tbilisi с luxury-зоной (долгосрочный горизонт)

Если вы рассматриваете покупку недвижимости в Тбилиси — для жизни, аренды или инвестиций — торговая инфраструктура города говорит в пользу этого решения. Рынок растёт, бренды заходят, туристы приезжают, а цены на жильё в перспективных районах ещё не достигли потолка.

Команда Haspo Realty помогает подобрать объекты в Тбилиси и других направлениях — с учётом ваших целей, бюджета и инфраструктуры района. Более 10 000 объектов на платформе, прямой контакт с застройщиками и агентствами, сопровождение сделки от выбора до получения TAPU или ВНЖ. Начните поиск на hasporealty.com.