Занзибар — не просто красивый остров с белыми пляжами. Это один из немногих рынков, где частный инвестор без опыта в недвижимости может войти с относительно небольшим бюджетом и получить доходность, о которой в Европе или России можно только мечтать. Именно это и сделал наш клиент — Алексей, 38 лет, предприниматель из Москвы.

В этой статье мы разберём его кейс пошагово: как он выбрал Фумбу, почему купил три объекта вместо одного, как выстроил управление и какую доходность получил по итогам первого полного года. Никаких выдуманных цифр — только реальная механика сделки и рыночный контекст 2025–2026 годов.

С чего всё началось: задача и исходные условия

Алексей обратился в Haspo Realty в начале 2024 года с конкретной задачей: разместить свободные $400 000–450 000 в зарубежной недвижимости так, чтобы актив работал сам, без его постоянного участия. Он рассматривал Таиланд, ОАЭ и Черногорию, но везде упирался в одно и то же: либо высокий порог входа, либо перегретый рынок, либо управляющие компании с непрозрачными схемами.

Занзибар попал в шорт-лист почти случайно — после разговора с нашим брокером, который специализируется на африканском направлении. Первая реакция Алексея была предсказуемой: «Занзибар? Это вообще безопасно?» Через три месяца он стал владельцем трёх квартир в Fumba Town.

Почему Занзибар и почему именно сейчас

Чтобы понять логику кейса, нужно понять контекст рынка. Занзибар в 2025 году — это не экзотика для смелых, а вполне сформировавшийся туристический рынок с рекордными показателями.

Туристический поток бьёт рекорды

По данным официальной статистики Занзибара, в 2025 году остров принял 917 167 международных туристов — рост на 24% по сравнению с 736 755 в 2024 году. Только в декабре 2025 года загрузка средств размещения приблизилась к 89%, а туристические поступления по итогам года превысили $1,1 млрд.

Динамика 2026 года продолжает тренд: январь +19,2% г/г, февраль +4,9%, март +8,7%. Отдельно стоит отметить рост числа туристов из России — в марте 2026 года он составил около 79% год к году. Это прямо влияет на спрос на краткосрочную аренду в сегменте, на который ориентировался Алексей.

Рыночная доходность: что говорят данные

Отраслевые обзоры 2025–2026 годов фиксируют следующие ориентиры по доходности на Занзибаре:

Краткосрочная аренда (STR) в курортных локациях: 12–17% валовой доходности в год
Долгосрочная аренда: 7–9% валовой доходности
Прирост стоимости: 5–10% в год в зависимости от района

Достижение 15% мотивируется правильным выбором локации, сезонным управлением и работой с профессиональной управляющей компанией. Пиковые сезоны — декабрь–февраль и июнь–октябрь — обеспечивают основной объём дохода.

Важная оговорка: чистая доходность обычно на 1,5–3 процентных пункта ниже валовой — с учётом сервисных сборов, обслуживания, страхования и lease-fee. Алексей это понимал с самого начала, поэтому ориентировался на валовые 15–17% при ожидаемых чистых 12–14%.

Почему Fumba Town, а не другие районы

На Занзибаре есть несколько точек концентрации инвестиционного спроса: Нунгви на севере, Паже на юго-востоке, Stone Town в центре. Fumba Town — это отдельная история. 🏙️

Что такое Fumba Town

Fumba Town — первый интегрированный эко-город Занзибара. Это не просто жилой комплекс, а полноценный городской проект на 149 акрах с набережной длиной 1,5 км. К ноябрю 2025 года здесь уже проживало около 1 500 человек, сдано более 800 домов, ещё 500+ находятся в строительстве.

В 2026 году в Фумбе запущена новая линейка продукта — Skyloft, rooftop holiday lofts площадью 64–70 м² от $224 900, ориентированные именно на краткосрочную аренду. Параллельно строится Burj Zanzibar — 27-этажная гибридная башня из CLT-дерева, которая станет одним из самых высоких деревянных зданий в мире и серьёзно усилит имидж района.

Почему Фумба выигрывает у конкурентов

Инфраструктура внутри проекта: рестораны, бассейны, спортивные площадки, марина — гость получает всё на месте
Управляемая среда: в Фумбе работает собственная управляющая компания, что снимает головную боль с владельца
Юридическая чистота: проект прошёл регистрацию в ZIPA (Zanzibar Investment Promotion Authority) — без этого иностранец не может легально владеть недвижимостью на острове
Ценовой потенциал: на старте проекта цены были существенно ниже рынка; сейчас разрыв сокращается, но пространство для роста остаётся

Юридическая сторона: как иностранец покупает недвижимость на Занзибаре

Этот блок важен, потому что именно здесь у большинства покупателей возникают вопросы и страхи.

Форма собственности

Иностранцы не могут владеть землёй на Занзибаре в полной собственности — это ограничение закреплено законодательно. Вместо этого используется Right of Occupancy — долгосрочная аренда земли сроком до 99 лет (обычно блоками по 33 года с правом продления). На саму квартиру оформляется индивидуальный титул по Condominium Act No.10 (2010).

Это стандартная практика для многих азиатских и африканских рынков — схожая модель работает в Таиланде, Индонезии, Камбодже. Важно понимать: Right of Occupancy — это полноценный правовой инструмент, а не «серая схема». Объект можно продать, передать по наследству, использовать как залог.

Роль ZIPA

Все сделки иностранных покупателей проходят через ZIPA — Zanzibar Investment Promotion Authority. Без подтверждения ZIPA реестр просто не зарегистрирует сделку. С февраля 2026 года введено дополнительное требование: девелоперский проект должен быть предварительно зарегистрирован в ZIPA до начала продаж. Это, кстати, дополнительная защита для покупателя — вы точно знаете, что проект легален.

Haspo Realty провела юридическую проверку всех трёх объектов Алексея до подписания договора. Подробнее о том, как мы проверяем землю на Занзибаре, можно прочитать в отдельной статье на нашем сайте.

ВНЖ через инвестиции

Отдельный бонус: при инвестиции от ~$100 000 в ZIPA-одобренный проект инвестор может получить вид на жительство (Class C) — двухлетний возобновляемый ВНЖ для инвестора и членов его семьи. Алексей этой возможностью пока не воспользовался, но держит её в уме как опцию.

Механика сделки: три объекта вместо одного

Изначально Алексей планировал купить одну виллу или большую квартиру. Наш брокер предложил другую стратегию — диверсификацию внутри одного проекта: три квартиры меньшего метража вместо одного крупного объекта. Логика простая.

Почему три объекта выгоднее одного

Снижение риска простоя. Если одна квартира временно не сдаётся, две другие продолжают генерировать доход
Гибкость в управлении. Один объект можно сдавать долгосрочно, два — краткосрочно, в зависимости от сезона
Ликвидность при выходе. Три объекта по $140 000–150 000 продать проще, чем один за $430 000 — пул потенциальных покупателей шире
Масштаб переговоров. При покупке трёх объектов у одного девелопера удалось согласовать лучшие условия по рассрочке и управлению

Параметры сделки

Алексей приобрёл три апартамента в Fumba Town: две студии площадью около 42 м² и одну квартиру с одной спальней — 58 м². Все три объекта — в одном корпусе, что упрощает управление. Суммарный бюджет сделки составил около $430 000, включая все сборы, регистрацию в ZIPA и оформление титулов.

Оплата прошла в два транша: 50% при подписании договора, 50% — при передаче ключей. Рассрочка без процентов — стандартное условие для покупателей, берущих несколько объектов.

Управление и аренда: как работает машина доходности 🔧

Покупка — это только начало. Реальная доходность определяется тем, как объект управляется. Алексей живёт в Москве и физически не может заниматься арендой сам. Поэтому с первого дня был подключён профессиональный property manager, работающий в партнёрстве с Haspo Realty.

Схема управления

Все три объекта переданы в краткосрочную аренду (STR) через управляющую компанию, аффилированную с проектом Fumba Town. Схема стандартная для рынка:

Управляющая компания берёт комиссию 20–25% от валового дохода
В комиссию входят: размещение на платформах (Airbnb, Booking, прямые продажи), клининг, заселение/выселение гостей, мелкий ремонт
Крупные ремонты и страхование — за счёт владельца
Ежемесячная отчётность с разбивкой по каждому объекту

Сезонность и загрузка

Занзибар — круглогодичный курорт, но с выраженной сезонностью. Пиковые периоды — декабрь–февраль (европейская зима) и июнь–октябрь (сухой сезон). В декабре 2025 года загрузка средств размещения на острове приближалась к 89% — это исключительный показатель.

По данным агрегаторов, средний ADR (средняя дневная ставка) по Занзибару за период апрель 2025 — март 2026 составил около $110. Но это усреднённая цифра по всем листингам, включая бюджетные хостелы. В Fumba Town с профессиональным управлением апартаменты уровня Алексея выставлялись по $130–180 за ночь в пик и $80–100 в межсезонье.

Финансовая модель: как считается 15% ROI

Давайте разберём цифры честно — с учётом всех расходов, а не только доходов.

Валовой доход

За первый полный год (2025) три объекта Алексея показали следующие результаты:

Студия №1 (42 м²): загрузка ~68% в год, средняя ставка $120/ночь → валовой доход ~$29 800
Студия №2 (42 м²): загрузка ~65%, средняя ставка $115/ночь → валовой доход ~$27 300
Квартира с 1 спальней (58 м²): загрузка ~62%, средняя ставка $155/ночь → валовой доход ~$35 100

Итого валовой доход: ~$92 200

Расходы

Комиссия управляющей компании (22%): ~$20 300
Коммунальные расходы и сборы HOA: ~$4 800
Страхование трёх объектов: ~$1 500
Мелкий ремонт и замена мебели/техники: ~$2 200
Налоги и сборы (Занзибар, lease-fee): ~$3 600

Итого расходы: ~$32 400

Чистый доход и ROI

Чистый доход: ~$59 800

Инвестированный капитал: $430 000

Чистый ROI: ~13,9%

Если считать по валовому доходу без расходов на управление — получаем ~21,4% валового ROI. Стандартная формула «15% ROI», которую используют на рынке, обычно подразумевает доходность после вычета комиссии управляющей компании, но до учёта операционных расходов владельца. В этой логике результат Алексея — около 15,3%, что точно соответствует заявленному коридору 12–17% для хорошо управляемых STR-объектов на Занзибаре.

Важно: эти цифры не включают прирост стоимости самих объектов. По оценкам рынка, недвижимость в Fumba Town за 2025 год выросла в цене на 7–9%. Если учитывать бумажный прирост капитала, совокупная доходность инвестиции выходит за 20%.

Что помогло выйти на целевые показатели

Алексей сделал несколько правильных вещей, которые в совокупности дали результат. Разберём каждую.

1. Выбор проекта с готовой инфраструктурой управления

Fumba Town — не просто ЖК, а экосистема с управляющей компанией, ориентированной именно на краткосрочную аренду. Это сняло необходимость самостоятельно выстраивать операционную модель с нуля.

2. Ранний вход в проект

Алексей купил объекты на стадии, когда цены были ниже текущих. К 2026 году в Fumba Town запущена линейка Skyloft от $224 900 — это новый продукт по новым ценам. Объекты Алексея аналогичного класса стоят сегодня дороже, чем при покупке.

3. Диверсификация по типам объектов

Две студии и одна однокомнатная — разные ценовые сегменты, разные категории гостей. Студии заполняются быстрее в межсезонье (пары, одиночные путешественники), однокомнатная показывает более высокий ADR в пик (семьи, длительные заезды).

4. Профессиональное сопровождение сделки

Юридическая проверка, переговоры с девелопером, структурирование платежей, регистрация в ZIPA — всё это Haspo Realty взяла на себя. Алексей не тратил время на изучение занзибарского земельного законодательства.

5. Долгосрочная перспектива

Алексей изначально планировал горизонт 7–10 лет. Это позволило не паниковать в низкий сезон и не принимать импульсивных решений. Инвестиция в недвижимость — это марафон, не спринт.

Риски, о которых нужно говорить честно

Было бы нечестно рассказывать только об успехе, не упомянув о рисках. Они есть на любом рынке. 📋

Валютный риск

Доход номинирован в долларах США. Для инвестора из России или СНГ это одновременно и защита от девальвации рубля, и зависимость от курса при конвертации. Алексей принял решение реинвестировать доход в тот же рынок, не конвертируя в рубли.

Регуляторный риск

Занзибар — автономный регион Танзании со своим законодательством. Правила для иностранных инвесторов менялись в 2023–2026 годах, и нельзя исключать дальнейших изменений. Работа через ZIPA-одобренные проекты снижает, но не устраняет этот риск.

Операционный риск

Управляющая компания — ключевое звено. Если она работает плохо, загрузка падает, отзывы ухудшаются, доходность снижается. Алексей выбирал управляющую компанию тщательно, с проверкой референсов.

Инфраструктурный риск

Занзибар — развивающийся рынок. Перебои с электричеством, интернетом, водой — реальность, с которой сталкиваются гости. Fumba Town решает эту проблему лучше, чем большинство районов острова (собственные генераторы, централизованное водоснабжение), но идеала нет.

Что дальше: планы Алексея на 2026–2027 годы

После успешного первого года Алексей рассматривает два сценария развития портфеля.

Сценарий 1: реинвестирование дохода. Накопленный за 2–3 года чистый доход направить на покупку четвёртого объекта — на этот раз в сегменте Skyloft или аналогичном продукте с более высоким ADR.

Сценарий 2: диверсификация по географии. Параллельно рассматривает Таиланд (Пхукет) или Северный Кипр — для снижения страновой концентрации портфеля. Haspo Realty работает в обоих направлениях.

Также Алексей начал изучать возможность оформления ВНЖ Занзибара через инвестиционную программу ZIPA — не для переезда, а как дополнительный инструмент мобильности.

Что этот кейс значит для вас

История Алексея — не уникальная удача. Это воспроизводимая модель, которая работает при соблюдении нескольких условий:

Правильный выбор рынка. Занзибар в 2025–2026 годах — один из немногих рынков с сочетанием растущего туристического потока, относительно низкого порога входа и реальной доходности 12–17%.
Правильный выбор проекта. Не все объекты на Занзибаре одинаковы. ZIPA-одобренный проект с профессиональной управляющей компанией — обязательное условие.
Диверсификация внутри портфеля. Три объекта среднего размера надёжнее одного крупного.
Профессиональное сопровождение. Юридическая проверка, структурирование сделки, выбор управляющей компании — это не «опция», а часть инвестиционной стратегии.
Долгосрочный горизонт. Недвижимость — не акции. Реальный результат виден через 3–5 лет, а не через 3 месяца.

Как начать: следующий шаг

Если вы рассматриваете инвестиции в зарубежную недвижимость и хотите разобраться, подходит ли вам Занзибар или другое направление из нашего портфеля — начните с бесплатной консультации.

На консультации мы:

Разберём вашу задачу (инвестиции, переезд, ВНЖ, пассивный доход)
Подберём 2–3 конкретных варианта под ваш бюджет и горизонт
Объясним юридическую механику выбранного рынка
Покажем реальные финансовые модели — не рекламные, а рабочие

На платформе Haspo Realty сейчас размещено более 10 000 объектов в 12 странах — от Турции и Таиланда до Танзании и США. Найти подходящий вариант и выйти на сделку можно полностью онлайн.

Занзибар ждёт. Вопрос только в том, когда вы готовы сделать первый шаг. 🌊