Каждое лето миллионы людей задаются одним и тем же вопросом: куда вложить деньги так, чтобы и отдыхать было приятно, и актив работал? Европейские дачи — традиционный ответ. Но в 2025–2026 годах у этой логики появился серьёзный конкурент: вилла или апартаменты на Бали. Разберём по цифрам и фактам, почему остров в Индонезии всё чаще выигрывает это сравнение.

Европейская дача: мечта или дорогое удовольствие?

Идея «домика у моря» в Европе выглядит привлекательно. Португалия, Черногория, Испания — звучит солидно. Но когда дело доходит до цифр, картина становится менее радужной.

По данным Global Property Guide (обновление июня 2026), брутто-доходность от аренды в большинстве «прайм»-локаций Европы составляет 3–5% в год. Даже в Португалии, которая считается одним из лидеров европейского рынка, средняя брутто-доходность долгосрочной аренды во II квартале 2025 года составила 6,9% по данным Idealista — и это по всей стране, включая Лиссабон. В курортных регионах вроде Алгарве реальные показатели скромнее: 4–6% брутто, до вычета налогов, управляющих компаний и коммунальных расходов.

Что это означает на практике? Купив дом за 300 000 евро в Португалии, вы получаете 12 000–18 000 евро в год до всех расходов. После налогов, управления и содержания — значительно меньше. При этом сезонность короткая, конкуренция высокая, а регуляторная нагрузка растёт: многие европейские города ужесточают правила краткосрочной аренды.

Добавьте к этому высокие цены входа, длительные процедуры оформления, языковые барьеры и нередко сложный визовый режим для нерезидентов — и картина «европейской дачи» как инвестиции становится значительно менее привлекательной.

Бали в 2025–2026: что происходит с рынком на самом деле

Пока Европа борется с регуляторными ограничениями для туристической аренды, Бали демонстрирует уверенный рост. По данным Bali Tourism Authority и Центрального статистического бюро Индонезии (BPS), в 2025 году на остров прилетело 6,95 миллиона иностранных туристов — на 9,7% больше, чем годом ранее.

Россия вошла в число лидеров роста: поток российских туристов на Бали вырос на 25,9% год к году. Австралия остаётся крупнейшим источником туристов — 23,44% всего потока. В марте 2026 года внутренние авиаприбытия на остров составили 1,06 миллиона человек — рост на 67,5% год к году (с учётом праздничного эффекта). Это не просто оживление после пандемии — это устойчивый структурный рост.

Такой поток туристов напрямую влияет на рынок краткосрочной аренды. По данным AirDNA за май 2026 года, средняя заполняемость объектов краткосрочной аренды на Бали составила около 47% — и это с учётом всего рынка, включая менее популярные районы и объекты без профессионального управления. Для хорошо расположенных вилл в Чангу, Улувату или Берава показатели заполняемости в высокий сезон достигают 65–80%.

Доходность: цифры, которые говорят сами за себя

Вот ключевое отличие Бали от европейских альтернатив. По данным операторов рынка (InvestLandBali, обновление мая 2026), чистые арендные доходности по виллам и апартаментам при профессиональном управлении составляют 7–12% годовых в зависимости от локации и модели управления.

Сравните: 7–12% чистыми на Бали против 3–6% брутто в европейских курортных регионах. Разница в 2–3 раза — и это без учёта потенциала роста стоимости актива.

На рынке также присутствуют предложения с гарантированной доходностью 8–12% и выше. Например, проекты 2026 года — Enso Bali декларирует доходность 12–20% с гарантией 10%. Важно понимать: такие цифры требуют тщательной проверки. Нужно смотреть на срок гарантии (часто это 1–2 года), финансовую устойчивость девелопера, механизм выплат и трек-рекорд управляющей компании. Но даже без «гарантированных» программ базовые 7–9% чистыми — реальный ориентир для грамотно выбранного объекта.

Что такое «балийская дача» и чем она лучше европейской

Давайте говорить честно: концепция «дачи» — это место, куда вы приезжаете отдыхать сами, а в остальное время оно приносит доход. На Бали эта модель работает значительно эффективнее, чем в большинстве европейских стран. Вот почему. 🌴

1. Климат и сезонность

Европейские курорты — это 2–3 месяца высокого сезона. В июле-августе всё забито, в октябре — пусто. На Бали ситуация принципиально другая: туристический поток распределён по всему году. Высокий сезон — июль-август и декабрь-январь, но даже в «низкий» сезон (ноябрь-март) остров принимает сотни тысяч туристов. Среднегодовая заполняемость в 47% по всему рынку — это результат именно такой равномерности.

Для владельца это означает: ваш объект работает круглый год, а не 10–12 недель в году, как типичный дом в Алгарве или на Черногорском побережье.

2. Стоимость входа

Вилла с бассейном на Бали в популярном районе — Чангу, Берава, Улувату — стоит от 150 000 до 400 000 долларов. За эти деньги в Португалии вы получите небольшую квартиру без особых видовых характеристик. В Испании — студию в туристическом комплексе. На Бали — полноценный дом с бассейном, садом и видом на рисовые поля или океан.

Порог входа ниже, а качество актива — выше. Это важно и для личного использования, и для арендного потенциала: туристы готовы платить за виллу с бассейном значительно больше, чем за стандартные апартаменты.

3. Инфраструктура и уровень жизни

За последние 10 лет Бали кардинально изменился. Чангу превратился в один из главных хаб-центров цифровых кочевников в мире. Здесь работают коворкинги, рестораны мирового уровня, международные школы, клиники с западными стандартами обслуживания. Убуд — культурная столица острова с развитой wellness-инфраструктурой. Семинъяк и Берава — для тех, кто ценит сочетание пляжа, гастрономии и ночной жизни.

Это не «деревня у моря» — это полноценная экосистема для жизни и отдыха, которая продолжает развиваться. По данным Colliers, совокупный номерной фонд отелей Бали достиг 59 470 номеров к третьему кварталу 2025 года, и рынок продолжает расти.

4. Налоговая нагрузка

Налоговая система Индонезии для иностранных владельцев недвижимости, работающих через правильно структурированное юридическое лицо, значительно выгоднее многих европейских аналогов. Налог на доходы от аренды для нерезидентов составляет 20% от валового дохода, но при грамотной структуре через PT PMA (иностранную компанию) эффективная ставка может быть оптимизирована законными методами.

В Португалии нерезиденты платят фиксированный налог 28% на доходы от аренды. В Испании — 24%. При этом европейские системы контроля значительно жёстче, а уклонение от налогов практически невозможно.

Как иностранец может владеть недвижимостью на Бали: правовая база 2025–2026

Один из главных вопросов, который возникает у потенциальных покупателей: можно ли вообще иностранцу законно владеть недвижимостью на Бали? Ответ — да, но с пониманием правовых механизмов.

Основные форматы владения для иностранцев

Правовая база регулируется Постановлением Правительства Индонезии №18/2021 о правах на землю и регистрации. Для иностранцев доступны два основных пути:

Hak Pakai (право пользования) — иностранец может оформить право пользования землёй напрямую. Срок — до 30 лет с возможностью продления. При последовательных продлениях суммарный срок может достигать 80 лет. Подходит для личного проживания.
HGB через PT PMA — Hak Guna Bangunan (право застройки) оформляется на индонезийское юридическое лицо с иностранным участием (PT PMA). Это наиболее распространённый формат для инвестиционной недвижимости. Позволяет полноценно управлять объектом, сдавать его в аренду и получать доход.
Leasehold (долгосрочная аренда) — аренда земли на срок 25–30 лет с правом продления. Более простой в оформлении вариант, популярный среди покупателей, которые не хотят создавать юридическое лицо.

В 2025 году вступило в силу Постановление №28/2025 о лицензировании на основе оценки рисков (OSS-RBA), которое упростило административные процедуры для PT PMA. Это сделало создание иностранной компании для владения недвижимостью быстрее и дешевле.

Важный нюанс: leasehold vs freehold

На рынке Бали активно продаются объекты как в формате leasehold, так и freehold (через PT PMA). Leasehold дешевле на 20–40%, но имеет ограниченный срок. Freehold через PT PMA — более гибкий инструмент, особенно если вы планируете перепродажу или передачу актива. При выборе формата важно работать с квалифицированным юристом и понимать, что именно вы покупаете.

Визы и долгосрочное пребывание: три пути остаться на Бали надолго 🏡

Если «европейская дача» подразумевает возможность приехать и пожить несколько месяцев, то Бали даёт ещё более гибкие инструменты для этого.

Second Home Visa

Действует с октября 2022 года и актуальна в 2026-м. Позволяет иностранцам легально находиться в Индонезии до 10 лет без права работы. Требования: финансовое обеспечение (банковский депозит или недвижимость), медицинская страховка. Идеальный вариант для тех, кто хочет жить на Бали сезонно или постоянно, не открывая бизнес.

Golden Visa Indonesia

Программа инвестиционной визы, которая даёт долгосрочное право пребывания в обмен на инвестиции в экономику страны. Требования зависят от категории инвестора. Подходит тем, кто вкладывает значительные суммы и хочет иметь стабильный правовой статус.

Global Citizen of Indonesia (GCI)

Новая программа, запущенная 26 января 2026 года. Ориентирована на диаспору и людей с особым вкладом в развитие страны. Подача документов — через официальный портал evisa.imigrasi.go.id. Программа только набирает обороты, но уже привлекает внимание международного сообщества.

Для сравнения: получить долгосрочный вид на жительство в Португалии или Испании без покупки недвижимости на значительную сумму (от 500 000 евро в рамках программ «золотой визы») значительно сложнее и дороже. Индонезия предлагает более доступные пороги входа при сопоставимых правах пребывания.

Районы Бали: где покупать и на что рассчитывать

Бали — это не монолитный рынок. Разные районы дают разные показатели доходности, уровень жизни и тип туристического потока. Вот краткий ориентир по ключевым локациям.

Чангу и Берава

Центр притяжения цифровых кочевников и молодых экспатов. Здесь самая высокая концентрация коворкингов, кафе, фитнес-центров и серф-спотов. Средние цены покупки — от 200 000 до 500 000 долларов за виллу. Заполняемость краткосрочной аренды в высокий сезон — 70–80%. Годовая доходность при профессиональном управлении — 8–12%.

Улувату и полуостров Букит

Премиальный сёрфинг, клифтопные виллы с видом на океан, более спокойная атмосфера. Привлекает состоятельных туристов из Австралии, Европы и США. Средний дневной тариф (ADR) выше, чем в Чангу, при несколько меньшей заполняемости. Хороший выбор для дорогостоящих объектов с акцентом на высокий средний чек.

Семинъяк и Кута

Традиционные туристические центры. Кута — высокая заполняемость (около 65%), но более массовый сегмент. По данным RevPAR Genius (апрель 2026), годовая выручка в Куте при 65% заполняемости составляет порядка 12–16 тысяч долларов с объекта. Семинъяк — более премиальная аудитория, лучший средний чек.

Убуд

Культурная столица Бали. Wellness-туризм, ретриты, йога, органическая еда. Аудитория — осознанные путешественники, готовые платить за аутентичность. Заполняемость стабильная, но сезонность чуть более выраженная. Хороший выбор для нишевых объектов с тематическим позиционированием.

Санур

Спокойный семейный район. Популярен среди экспатов, которые живут на Бали постоянно, и туристов старшего возраста. Меньше ночной жизни, больше стабильности. Хороший выбор для долгосрочной аренды.

Риски: о чём нужно знать честно

Было бы нечестно говорить только о плюсах. Инвестиции на Бали — не безрисковый инструмент, и несколько вещей нужно понимать заранее.

Регуляторные изменения

Со второй половины 2025 года и в первом квартале 2026 года на Бали усилилось соблюдение требований к краткосрочной аренде. Объекты без надлежащих лицензий и разрешений рискуют получить штрафы или ограничения. Это хорошая новость для тех, кто работает в правовом поле: «комплаентные» объекты получают конкурентное преимущество. Но это означает, что покупать нужно только те объекты, которые уже работают или могут работать в рамках закона.

Валютные риски

Индонезийская рупия подвержена волатильности. Банк Индонезии в июне 2026 года повысил ключевую ставку до 5,75% — это сигнал о том, что регулятор борется с инфляционным давлением. Для иностранного инвестора, который считает доходность в долларах или евро, это создаёт дополнительный фактор неопределённости. Важно учитывать валютный риск при планировании финансовой модели.

Юридические нюансы

Рынок недвижимости Бали неоднороден. Встречаются объекты с запутанными правами собственности, незарегистрированными сделками и агентами, которые продают leasehold как freehold. Без квалифицированного юридического сопровождения риск ошибки высок. Это не специфика Бали — это специфика любого развивающегося рынка.

Гарантированная доходность: читайте мелкий шрифт

Предложения с «гарантией 10–12%» — это маркетинговый инструмент, а не безусловное обязательство. Гарантия действует ровно столько, сколько финансово устойчив девелопер. Перед покупкой в таком проекте нужно изучить: кто именно даёт гарантию, на какой срок, каков механизм выплат и что происходит после окончания гарантийного периода.

Как Haspo Realty помогает выбрать объект на Бали

На платформе Haspo Realty представлены объекты на Бали от проверенных застройщиков и агентств — виллы, апартаменты, инвестиционные проекты с управляющими компаниями. Мы работаем как агрегатор, который даёт прямой доступ к объектам и позволяет сравнивать предложения без посредников.

Что важно при выборе объекта на Бали через Haspo Realty:

Фильтрация по формату владения: leasehold или freehold через PT PMA — вы сразу видите, какой правовой статус у объекта.
Подборки под конкретную цель: инвестиции с управляющей компанией, объекты под ВНЖ, варианты для личного проживания.
Прямой контакт с продавцом: без лишних звеньев цепочки, что снижает цену и ускоряет переговоры.
Сопровождение сделки: от выбора объекта до оформления документов, включая помощь с открытием PT PMA и получением необходимых виз.

На сайте hasporealty.com вы найдёте актуальные предложения по Бали с фильтрами по районам, бюджету, типу объекта и доходности. Это удобный способ начать исследование рынка, не тратя время на десятки разрозненных источников. 🔍

Пошаговый план: как купить «балийскую дачу» правильно

Если вы всерьёз рассматриваете покупку недвижимости на Бали, вот практический алгоритм действий.

Определите цель. Личный отдых, инвестиции с пассивным доходом, переезд или получение долгосрочной визы — от этого зависит выбор района, формата владения и типа объекта.
Выберите бюджет и формат владения. До 200 000 долларов — leasehold в хорошей локации. От 200 000 долларов — можно рассматривать freehold через PT PMA с полноценными правами.
Изучите районы. Чангу/Берава — для высокой доходности и молодой аудитории. Улувату — для премиального сегмента. Санур — для стабильности и семейного формата. Убуд — для нишевых проектов.
Проверьте юридическую чистоту объекта. Убедитесь в наличии всех необходимых сертификатов (IMB/PBG — разрешение на строительство, SLF — сертификат функциональной пригодности), проверьте историю права собственности через нотариуса (PPAT).
Оцените управляющую компанию. Если покупаете для аренды — узнайте, кто будет управлять объектом, какой у них трек-рекорд, как формируется вознаграждение (обычно 20–30% от выручки).
Рассчитайте финансовую модель. Учтите: стоимость покупки, налог на переход права (около 5%), операционные расходы (управление, коммунальные, налоги на доход), валютный риск. Реалистичная чистая доходность — 7–10% при хорошем объекте и профессиональном управлении.
Оформите визу. Для долгосрочного пребывания — Second Home Visa или Golden Visa в зависимости от суммы инвестиций и планов.

Итог: почему Бали выигрывает у европейской дачи

Подведём итог в цифрах и фактах.

Доходность на Бали при профессиональном управлении: 7–12% чистыми против 3–6% брутто в европейских курортных регионах.
Туристический поток: 6,95 млн иностранных туристов в 2025 году с ростом 9,7% год к году — и тренд продолжается.
Стоимость входа: вилла с бассейном от 150 000–200 000 долларов против сопоставимых объектов в Европе за 300 000–500 000 евро.
Сезонность: круглогодичный туристический поток против 2–3 месяцев высокого сезона в большинстве европейских курортов.
Долгосрочное пребывание: Second Home Visa на 10 лет — простой и доступный инструмент для тех, кто хочет жить на острове.
Правовая база: ПП №18/2021 и ПП №28/2025 создают понятную рамку для иностранных инвесторов через PT PMA и Hak Pakai.

Бали — это не экзотика для авантюристов. Это зрелый, растущий рынок с понятными правовыми механизмами, высоким туристическим спросом и доходностью, которую европейские альтернативы просто не могут предложить. Если вы думаете о покупке недвижимости «для себя и в аренду» — сравните цифры ещё раз. Они говорят сами за себя.

Хотите подобрать конкретный объект на Бали под ваш бюджет и цели? Загляните на hasporealty.com — там собраны актуальные предложения от проверенных застройщиков и агентств, с фильтрами по районам и форматам владения. Наши специалисты помогут разобраться в деталях и сопроводят сделку от выбора до оформления документов. 🤝