Если вы думаете о покупке виллы на Бали, запуске арендного бизнеса или просто хотите разобраться, почему 30 вилл в Чангу остановили в конце 2025 года — эта статья для вас. Разберём, что такое ITR и KKPR, как работает цветовое зонирование, какие шаги нужно пройти до первой сдачи объекта в аренду и что изменилось к 2026 году.
Бали — один из самых популярных рынков зарубежной недвижимости для инвесторов из России, Украины, Казахстана и других стран СНГ. Туристический поток в 2025 году достиг 6,95 млн иностранных туристов — рост на 9,72% к 2024 году. Декабрь 2025 стал рекордным месяцем: 572,7 тысячи въездов. Спрос на краткосрочную аренду высокий, доходность привлекательная.
Но именно здесь кроется главная ловушка: многие инвесторы покупают объект, строят виллу или запускают аренду — и только потом узнают, что земля находится в «зелёной» сельскохозяйственной зоне, где коммерческое строительство запрещено. Итог — снос, штрафы, закрытие и потеря вложений.
30 декабря 2025 года комиссия регионального парламента Бали (Pansus TRAP) приостановила работу 30 вилл в районе Чангу (Babakan) именно за нарушения зонирования. Это не единичный случай — это тренд. В 2025–2026 годах власти усилили проверки в перегруженных туристических районах: Кута, Чангу, Улувату.
ITR (Informasi Tata Ruang) — это официальное подтверждение категории земельного участка в соответствии с планом зонирования. По сути, это ответ на вопрос: «В какой зоне находится конкретный участок и что на нём разрешено делать?»
ITR выдаётся на основе двух уровней планирования:
Если RDTR для вашего района уже интегрирован в систему OSS, проверку можно пройти онлайн. Если нет — нужно обращаться в местный Dinas Tata Ruang (Управление по планированию территории) за письменным подтверждением.
ITR — это информационная справка о зоне. KKPR (Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang) — это уже разрешительный документ, подтверждающий, что конкретная деятельность соответствует зонированию участка.
Простыми словами: ITR говорит «этот участок в туристической зоне», а KKPR говорит «на этом участке разрешено строить виллу под краткосрочную аренду».
KKPR оформляется через систему OSS-RBA (Online Single Submission — Risk Based Approach). По регламенту PP 28/2025, если RDTR района интегрирован в OSS, проверка KKPR может проходить автоматически — буквально за 1 рабочий день в режиме «конфирмации». Это значительное ускорение по сравнению с прежними процедурами.
На картах RDTR участки обозначаются цветами. Для инвестора это первый и самый важный ориентир.
Предназначена для жилого строительства. Здесь можно строить дом для личного проживания или долгосрочной аренды. Краткосрочная аренда через Airbnb или Booking в чисто жилой зоне — под вопросом: нужно отдельно проверять, разрешён ли конкретный KBLI (код вида деятельности) для этой зоны.
Это целевая зона для инвесторов в арендный бизнес. Здесь разрешено строить виллы, апартаменты, гостевые дома под краткосрочную аренду. Типичные KBLI для этой зоны: 55193 (Pondok Wisata) — гостевые виллы, 55110 — отели и т.д.
Строительство коммерческих объектов здесь запрещено. Это самая частая причина проблем у иностранных инвесторов. Земля в зелёной зоне дешевле, продавцы могут уверять, что «всё можно», — но реальность такова: объект могут снести.
Для производственных объектов. Жильё и туризм здесь, как правило, не разрешены.
Цвет на карте — это отправная точка, но не окончательный ответ. Официальное решение принимает только Dinas Tata Ruang вашего округа на основании актуального RDTR. Всегда запрашивайте письменное подтверждение зоны — это занимает время, но страхует от потери инвестиций.
Провинциальный портал tarubali.baliprov.go.id публикует статусы RDTR по округам и ссылки на интерактивные карты. К началу 2026 года отмечается положительная динамика цифровизации: например, RDTR Tampaksiring был утверждён 4 февраля 2025 года.
Для популярных инвестиционных районов — Бадунг (Чангу, Семиньяк, Кута, Улувату), Гьяняр (Убуд), Санур — рекомендуем:
Если вы планируете купить или построить виллу под краткосрочную аренду — вот полная последовательность шагов, которую нужно пройти.
Убедитесь, что участок находится в туристической или смешанной зоне, допускающей размещение гостей. Получите письменное подтверждение от Dinas Tata Ruang. Без этого все последующие шаги теряют смысл.
После подтверждения зоны подайте заявку на KKPR в системе OSS-RBA. Укажите планируемый вид деятельности по KBLI. Если RDTR интегрирован в OSS — ответ может прийти за 1 день. Если нет — процедура займёт дольше.
NIB (Nomor Induk Berusaha) — базовый идентификационный номер бизнеса в Индонезии. Оформляется в OSS. Без NIB объект не может легально работать и с 1 апреля 2026 года не будет допущен к листингу на OTA-платформах.
В зависимости от формата объекта:
Конкретный тип лицензии зависит от вашего KBLI и формата работы. Уточняйте актуальные требования в Dinas Pariwisata вашего округа.
Без PBG и SLF объект считается незаконным строением, даже если у вас есть все остальные документы.
Это один из ключевых регуляторных сдвигов 2026 года. К 31 марта 2026 года все объекты размещения, представленные на OTA-платформах (Airbnb, Booking.com и других), обязаны иметь подтверждённые лицензии: NIB и соответствующую туристическую лицензию.
С 1 апреля 2026 года нелицензированные объекты подлежат удалению из листинга (delisting) и дальнейшим проверкам со стороны контролирующих органов. Об этом официально заявило Министерство туризма Индонезии (Kemenpar), информация транслировалась национальным вещателем RRI в январе 2026 года.
Важное уточнение: власти Бали подчеркнули, что это не запрет OTA-платформ. Речь идёт о верификации — к листингу допускаются только легально работающие объекты. Платформы уже обязали своих хостов в Индонезии указывать NIB при регистрации.
Что это значит на практике: если вы уже сдаёте виллу через Airbnb или Booking и у вас нет полного пакета документов — риск потери дохода от аренды реален уже сейчас.
Земля в сельскохозяйственной зоне дешевле на 30–50% по сравнению с туристической. Это привлекает покупателей. Но строительство коммерческого объекта в зелёной зоне — прямое нарушение RDTR. Санкции по провинциальному законодательству: письменные предупреждения, приостановка деятельности, снос, уголовная ответственность.
«Здесь все строят» — распространённый аргумент на рынке. Но то, что соседи построили раньше, не означает, что это законно. Проверки в 2025–2026 годах показали: объекты, работавшие годами, могут быть остановлены в один день.
NIB есть, а KKPR нет — это недостаточно. KKPR подтверждает, что именно эта деятельность разрешена на конкретном участке. Без него объект формально работает незаконно, даже если бизнес зарегистрирован.
Зонирование меняется. Новый RTRW Бадунга вступил в силу 1 июля 2025 года. Это значит, что участки, которые раньше были в одной зоне, могут оказаться в другой. Перед любой сделкой — проверяйте актуальный статус.
Индонезия активно цифровизирует систему разрешений. OSS-RBA 2.0 — это обновлённая платформа, которая глубже интегрирует RDTR и автоматизирует проверку KKPR. Цель государства — ускорить выдачу разрешений и унифицировать процесс по всей стране.
Практический эффект для инвестора:
По данным Министерства инвестиций (BKPM), план на 2025–2029 годы предусматривает полную интеграцию RDTR всех округов в OSS. К началу 2026 года этот процесс идёт активно, но ещё не завершён — поэтому для ряда районов Бали офлайн-проверка по-прежнему обязательна.
Самые популярные районы для инвестиций в краткосрочную аренду. Новый RTRW Бадунга 2025–2045 уточнил зонирование. Туристическая зона охватывает прибрежные и центральные части, но ряд участков в глубине — жилые или сельскохозяйственные. Именно здесь зафиксированы основные нарушения и проверки 2025–2026 годов.
Активно развивающийся район. Часть участков — туристическая зона, часть — охраняемые территории. Перед покупкой обязательна детальная проверка RDTR конкретного участка.
Смешанное зонирование: культурные, жилые и туристические зоны. Строгие ограничения по высотности и внешнему виду зданий. RDTR Тампаксиринга (часть Гьяняра) утверждён в феврале 2025 года.
Более зрелый рынок с устоявшимся зонированием. Туристическая инфраструктура развита, но свободных участков меньше. Зонирование, как правило, более предсказуемо.
С 14 февраля 2024 года на Бали действует провинциальный туристический сбор — IDR 150 000 с каждого иностранного туриста (оплачивается через приложение Love Bali). В апреле 2025 года вышло обновлённое циркулярное письмо SE №7/2025 с перечнем обязанностей и запретов для иностранцев на острове.
Всё это формирует общий фон усиления контроля за туристическим сектором. Для инвестора это сигнал: регуляторная среда на Бали становится строже, и работать «в серую» становится всё рискованнее.
На платформе Haspo Realty представлены объекты на Бали от застройщиков и агентств, которые работают с документами официально. При выборе объекта мы рекомендуем:
Наши специалисты помогут разобраться в документах и проверить объект перед сделкой. Консультация доступна через форму на сайте hasporealty.com.
Система зонирования на Бали стала строже и прозрачнее одновременно. С одной стороны — усиление проверок, дедлайн по лицензиям для OTA, санкции за нарушения. С другой — цифровизация через OSS-RBA ускоряет получение разрешений для тех, кто работает легально.
Ключевые выводы:
Бали остаётся привлекательным рынком с высоким туристическим спросом и хорошей доходностью от аренды. Но работать здесь нужно по правилам — и в 2026 году это требование стало обязательным условием, а не рекомендацией. 🏝️
Хотите подобрать объект на Бали с чистыми документами и понятной юридической структурой? Перейдите в раздел недвижимости на Бали на hasporealty.com или оставьте заявку на консультацию — наши специалисты помогут разобраться в деталях.












Оставьте ответ