Рынок недвижимости ОАЭ бьёт рекорды: только за первый квартал 2026 года в Дубае зафиксировано 60 303 сделки на общую сумму AED 252 млрд — рост 31% год к году. В Абу-Даби за тот же период — AED 66 млрд и прирост 160,7%. Такие цифры привлекают не только частных покупателей, но и тех, кто думает о структурировании владения через компанию.

Вопрос «купить на себя или на юрлицо» кажется простым, но на практике за ним стоит целый пласт налоговых, регуляторных и операционных нюансов. В этой статье разберём всё честно: когда корпоративная структура действительно помогает, а когда создаёт проблемы, которых можно было избежать. 🏢

Почему вообще покупают недвижимость на компанию в ОАЭ

Прежде чем считать плюсы и минусы, важно понять мотивацию. Покупатели, которые рассматривают юридическое лицо как инструмент владения, как правило, преследуют одну из нескольких целей:

Структурирование наследства. Передать долю в компании детям или партнёрам проще, чем переоформлять право собственности на объект.
Защита активов. Имущество компании формально отделено от личных активов владельца.
Совместные инвестиции. Несколько партнёров могут владеть долями в одной SPV вместо того, чтобы делить объект «в натуре».
Корпоративное финансирование. Доступ к банковским продуктам для бизнеса, project finance, кредитным линиям.
Конфиденциальность. В публичных реестрах DLD значится компания, а не имя физического лица.
Портфельное управление. Несколько объектов под одним юридическим «зонтиком» — удобнее для учёта и управления.

Логика понятна. Но с 2023 года правила игры существенно изменились — прежде всего из-за введения корпоративного налога. Разберём по порядку.

Какие структуры используют для владения недвижимостью в ОАЭ

Не любое юридическое лицо может владеть недвижимостью в ОАЭ. DLD (Земельный департамент Дубая) и аналогичные органы других эмиратов предъявляют конкретные требования к форме собственника.

Mainland-компания (ООО / LLC)

Наиболее распространённый вариант. Компания, зарегистрированная на материковой части ОАЭ, может покупать недвижимость практически без ограничений — как жилую, так и коммерческую. Требуется стандартный пакет корпоративных документов для регистрации в DLD.

Free zone-компания

Компании из свободных экономических зон (JAFZA, DMCC, RAKICC и другие) могут владеть недвижимостью в ОАЭ, но с ограничениями. Как правило, им доступны объекты в специально отведённых зонах или при соблюдении дополнительных условий. Перед покупкой нужно уточнять в DLD, допускается ли конкретный тип free zone-компании для конкретного объекта.

SPV в ADGM или DIFC

Special Purpose Vehicle (SPV) в финансовых центрах ADGM (Абу-Даби) и DIFC (Дубай) — популярный инструмент для структурирования владения. ADGM официально допускает SPV как пассивный холдинг активов, включая недвижимость. Требуется корпоративный сервисный провайдер (CSP). Такая структура удобна для наследования, распределения долей между несколькими бенефициарами и защиты активов.

Важный нюанс: для покупки недвижимости в Дубае через DIFC-структуру необходимо соблюдение условий MoU между DIFC и DLD. Всегда проверяйте актуальные правила — они периодически обновляются.

Офшорная компания (JAFZA Offshore, RAK ICC)

Используется для холдингового владения и защиты активов. Офшорные компании ОАЭ могут владеть недвижимостью, но список допустимых объектов и процедуры регистрации отличаются. Нерезидентные юрлица с доходом от недвижимости в ОАЭ при этом признаются имеющими «nexus» и облагаются корпоративным налогом — об этом подробнее ниже.

Расходы при покупке: что платит юрлицо

Базовая ставка регистрационного сбора DLD при переходе права собственности — 4% от цены в договоре. Она одинакова и для физических, и для юридических лиц. Но это только начало.

При покупке на компанию итоговые транзакционные расходы складываются примерно так:

Регистрационный сбор DLD — 4%
Сбор trustee office — около AED 4 000–5 000
NOC от застройщика — AED 500–5 000 (зависит от проекта)
Агентская комиссия — как правило, 2%
Юридическое сопровождение, due diligence корпоративной структуры — от AED 5 000
Нотариальное заверение и перевод корпоративных документов — дополнительно

Итого при покупке на юрлицо реальные all-in расходы составляют 7–10% от стоимости объекта — как и при покупке на физлицо, но с дополнительной административной нагрузкой.

Ловушка «share deal»: экономия на 4% больше не работает

Раньше популярной схемой была покупка не самого объекта, а долей в компании, которая им владеет. Логика: смена собственника компании — это не переход права на недвижимость, значит, 4% DLD не платишь.

Сегодня это уже не работает так просто. DLD взимает сбор до 4% от рыночной стоимости при изменении конечного бенефициарного владельца (UBO) компании-собственника. Это означает: если вы купили SPV с объектом внутри и поменяли UBO — ждите доначисления. Прежде чем структурировать сделку через share deal, обязательно консультируйтесь с юристом и уточняйте актуальную позицию DLD.

Налоги: главное изменение последних лет

Это ключевой раздел — именно здесь большинство покупателей ошибаются в расчётах. 💡

Корпоративный налог 9%: как он влияет на владение через компанию

С финансовых лет, начинающихся 1 июня 2023 года и позднее, в ОАЭ действует корпоративный налог (Corporate Tax, CT) по ставке 9%. Он применяется к налогооблагаемой прибыли сверх порога AED 375 000.

Что это означает для владельца недвижимости через юрлицо:

Арендный доход компании — входит в налогооблагаемую базу CT.
Прибыль от продажи объекта (capital gains) — также облагается CT на уровне компании.
Расходы на содержание, амортизацию, проценты по кредитам — могут уменьшать налоговую базу, но требуют правильного учёта.

Физлицо vs юрлицо: налоговая разница

Вот где принципиальное отличие. Федеральное налоговое ведомство ОАЭ (FTA) в октябре 2024 года выпустило специальное руководство по доходам от инвестиций в недвижимость для физических лиц (CTGREI1).

Ключевой вывод: доходы физического лица от инвестиций в недвижимость (без наличия лицензии на такую деятельность) исключаются из базы корпоративного налога. То есть если вы — частное лицо, сдаёте квартиру в аренду или продаёте объект, CT на эти доходы не распространяется.

Если же тот же объект принадлежит компании — арендный доход и прибыль от продажи попадают под CT 9% (после порога AED 375 000 прибыли).

Пример для наглядности: предположим, объект стоимостью AED 2 млн приносит арендный доход AED 120 000 в год. За 5 лет — AED 600 000. Если владелец — физлицо, CT нет. Если владелец — компания, то с суммы сверх порога AED 375 000 нужно заплатить 9%. При прочих равных разница в налоговой нагрузке может составить десятки тысяч дирхамов за период владения.

НДС: жилая и коммерческая недвижимость

Ситуация с НДС (VAT) зависит от типа объекта:

Жилая недвижимость — освобождена от НДС (кроме первого ввода в эксплуатацию, где применяется нулевая ставка при соблюдении условий).
Коммерческая недвижимость — НДС 5%. При покупке на компанию, зарегистрированную как плательщик НДС, входящий налог можно принять к вычету — это плюс для бизнеса.

Если вы покупаете офис, торговое помещение или апартаменты с коммерческим статусом — учёт НДС обязателен, и здесь наличие юрлица может быть выгодным.

Нерезидентные компании: тоже платят

Важный момент для тех, кто думает держать недвижимость в ОАЭ через иностранный холдинг: нерезидентные юридические лица с доходом от «immovable property» в ОАЭ признаются имеющими налоговый «nexus» и облагаются CT. Это закрывает популярную схему «купить через офшор и не платить налоги».

Плюсы покупки недвижимости на юридическое лицо

1. Удобное наследование и передача активов

Это один из самых весомых аргументов «за». Передать долю в компании значительно проще, чем переоформить право собственности на объект. Для семей с несколькими наследниками или международных инвесторов это особенно актуально.

ADGM SPV, например, позволяет выпускать разные классы акций — можно заранее распределить доли между членами семьи, предусмотреть условия наследования в уставных документах. DIFC Foundation — ещё один инструмент для семейного планирования активов.

2. Совместные инвестиции и партнёрство

Несколько инвесторов могут владеть долями в одной SPV, которая держит объект. Это удобнее, чем долевая собственность на недвижимость напрямую: проще управлять, проще выходить из инвестиции через продажу доли, проще вводить новых партнёров.

3. Защита активов

Имущество компании формально отделено от личных активов её владельца. В случае личных финансовых претензий к физлицу активы компании (при правильной структуре) защищены. Это особенно важно для предпринимателей и топ-менеджеров.

4. Конфиденциальность на уровне публичных реестров

В публичных данных DLD значится компания, а не имя физического лица. Это обеспечивает определённый уровень приватности. При этом регуляторам (в рамках UBO-правил) структура полностью раскрывается — это важно понимать.

5. Портфельное управление и масштабирование

Несколько объектов под одним юридическим лицом — это консолидированный учёт, единый расчётный счёт, удобная отчётность. При росте портфеля управлять активами через компанию значительно эффективнее.

6. Доступ к корпоративному финансированию

Банки ОАЭ предлагают специализированные продукты для корпоративных клиентов в сфере недвижимости — через CIB-подразделения (Corporate and Investment Banking). Для крупных доходных активов или пакетов объектов это может быть выгоднее, чем розничная ипотека.

7. Налоговый вычет по НДС для коммерческих объектов

Если компания является плательщиком НДС и покупает коммерческую недвижимость, входящий НДС (5%) можно принять к вычету против исходящего. Для бизнеса, ведущего облагаемую деятельность, это реальная экономия.

Минусы и риски покупки на юридическое лицо

1. Корпоративный налог 9% на доходы от недвижимости

Это главный минус на сегодняшний день. Арендный доход и прибыль от продажи объекта, принадлежащего компании, облагаются CT 9% (после порога AED 375 000). Физическое лицо при соблюдении условий от этого налога освобождено.

Для инвестора, ориентированного на арендный доход или capital gains, это прямое снижение доходности. Прежде чем выбирать структуру, необходимо моделировать финансовый результат с учётом налоговой нагрузки.

2. Риск доначисления при смене UBO

Как уже упоминалось, DLD может взимать сбор до 4% от рыночной стоимости при изменении конечного бенефициара компании-собственника. Это делает «share deal» значительно менее привлекательным инструментом, чем раньше. При реструктуризации или продаже компании с объектом внутри — риск доначислений реален.

3. Административная и комплаенс-нагрузка

Владение через юрлицо — это не просто «купил и забыл». Компания требует:

Ведения бухгалтерского учёта и аудита
Подачи налоговой отчётности (CT, VAT при необходимости)
Ведения реестра UBO (Кабинет Решение №109/2023)
Мониторинга требований ESR (Economic Substance Regulations) — в ряде случаев применяется к холдингам
Ежегодного обновления лицензии и корпоративных документов

Всё это — реальные затраты времени и денег. Годовые расходы на администрирование структуры могут составлять от AED 10 000 до AED 50 000+ в зависимости от сложности.

4. Сложности с ипотекой

Получить ипотечный кредит на юридическое лицо в ОАЭ сложнее, чем на физлицо. Банки, как правило:

Устанавливают более низкий LTV (loan-to-value) для корпоративных заёмщиков
Применяют более высокие процентные ставки
Требуют расширенный пакет документов: финансовую отчётность компании, бизнес-план, подтверждение операционной истории
Дольше рассматривают заявки

Для новой SPV без операционной истории получить ипотеку может быть крайне затруднительно.

5. Ограничения для Golden Visa

Инвесторы, рассчитывающие получить Golden Visa (10 лет) через покупку недвижимости стоимостью от AED 2 млн, должны понимать: при владении объектом через компанию процедура усложняется. Миграционные органы (ICP) могут признавать право на визу при условии, что заявитель является UBO и выполняет все требования — но это нужно уточнять индивидуально в DLD и ICP, поскольку практика может отличаться.

Если основная цель покупки — получение ВНЖ, владение на физлицо, как правило, проще и надёжнее.

6. Прозрачность для регуляторов

Конфиденциальность — относительная. Реестр UBO обязателен, регуляторы имеют доступ к информации о бенефициарах. Кабинет Решение №109/2023 (заменившее №58/2020) обязывает компании вести актуальный реестр конечных бенефициаров, а нарушения влекут штрафы (Решение №132/2023). Полная анонимность через корпоративную структуру в ОАЭ сегодня невозможна.

Сравнительная таблица: физлицо vs юридическое лицо

Чтобы структурировать всё вышесказанное, вот ключевые параметры сравнения:

Регистрационный сбор DLD: 4% — одинаково для обоих вариантов
Налог на арендный доход: физлицо — как правило, освобождено от CT; юрлицо — CT 9% после порога AED 375 000
Налог на прибыль от продажи: физлицо — как правило, освобождено; юрлицо — CT 9% после порога
Ипотека: физлицо — стандартные условия, LTV до 80%; юрлицо — сложнее, LTV ниже, ставки выше
Golden Visa: физлицо — прямое оформление при AED 2 млн+; юрлицо — усложнённая процедура, требует уточнения
Наследование: физлицо — переоформление объекта; юрлицо — передача долей в компании
Административная нагрузка: физлицо — минимальная; юрлицо — учёт, аудит, UBO, ESR
Конфиденциальность: физлицо — имя в реестре DLD; юрлицо — компания в реестре DLD, UBO раскрывается регуляторам
НДС (коммерческая недвижимость): физлицо — без вычета; юрлицо (плательщик НДС) — право на вычет входящего НДС

Когда покупка на юрлицо действительно оправдана

На основе практики работы с клиентами Haspo Realty можно выделить несколько сценариев, где корпоративная структура реально добавляет ценность:

Сценарий 1: Семейный офис и планирование наследства

Состоятельная семья приобретает несколько объектов в Дубае и Абу-Даби. Цель — сохранить капитал и передать его детям без судебных споров. ADGM SPV с чётко прописанными долями и условиями наследования решает эту задачу элегантно. CT на арендный доход — это цена за удобство структуры.

Сценарий 2: Коммерческая недвижимость с НДС-вычетом

Компания покупает офисный блок для собственного использования или сдачи в аренду другому бизнесу. НДС 5% при покупке принимается к вычету. Арендный доход облагается НДС, который компания собирает и перечисляет в бюджет — стандартная схема для бизнеса.

Сценарий 3: Портфель из 5+ объектов

Профессиональный инвестор с портфелем из нескольких объектов. Управление через компанию даёт единый учёт, консолидированную отчётность, возможность привлечь партнёров. CT на прибыль — это стоимость профессиональной структуры.

Сценарий 4: Совместные инвестиции

Два-три партнёра хотят совместно купить доходный объект. SPV с чётко распределёнными долями — оптимальное решение. Альтернатива (долевая собственность на объект напрямую) создаёт значительно больше юридических рисков при выходе одного из партнёров.

Когда лучше покупать на физическое лицо

Если ваши цели — получение Golden Visa, максимизация арендной доходности без налоговой нагрузки, или покупка одного объекта для личного использования — физлицо, как правило, предпочтительнее. Меньше бюрократии, нет CT на доходы от недвижимости, проще получить ипотеку, прямой путь к ВНЖ. 🏡

Чек-лист: что проверить перед покупкой на юрлицо в ОАЭ в 2026 году

Допустимость формы юрлица для DLD. Уточните, может ли конкретный тип компании (mainland LLC, free zone, ADGM SPV, DIFC entity) быть зарегистрирован как собственник конкретного объекта в конкретном эмирате.
Налоговый расчёт «физлицо vs юрлицо». Смоделируйте финансовый результат с учётом CT 9% на арендный доход и capital gains при владении через компанию. Сравните с вариантом физлица.
Анализ сценария выхода. Как будете продавать: asset sale (продажа объекта) или share sale (продажа долей компании)? Учтите риск 4% DLD fee при смене UBO в share deal.
Цель — ВНЖ или Golden Visa. Если одна из целей — получение резидентства, уточните в DLD и ICP, как будет учитываться объект при владении через компанию. При сомнениях — рассмотрите покупку на физлицо.
НДС для коммерческой недвижимости. Если покупаете офис, ритейл или апартаменты с коммерческим статусом — проверьте VAT-регистрацию компании и возможность вычета входящего НДС.
UBO и комплаенс. Убедитесь, что структура соответствует требованиям Кабинет Решения №109/2023 по реестру бенефициаров. Проверьте применимость ESR к вашей структуре.
Ипотека. Если планируете финансирование — заранее уточните в банке условия для корпоративного заёмщика: LTV, ставку, пакет документов, сроки одобрения.
Административный бюджет. Заложите годовые расходы на ведение компании: бухгалтерия, аудит, обновление лицензии, юридическое сопровождение.

Как Haspo Realty помогает структурировать покупку

На платформе Haspo Realty представлено более 10 000 объектов в ОАЭ и других странах — от апартаментов в Дубае до вилл в Абу-Даби. Но помимо подбора объектов, мы помогаем клиентам разобраться именно с такими вопросами: как правильно оформить покупку, какая структура подходит под конкретные цели, что нужно учесть по налогам и документам.

В перечень услуг входят: сопровождение сделки, оформление TAPU и аналогичных документов, консультации по ВНЖ и Golden Visa, помощь с оформлением ипотеки. Для клиентов, рассматривающих покупку на юрлицо, мы рекомендуем начинать с консультации — чтобы до подписания договора понять полную стоимость владения и налоговые последствия.

Итоги: стоит ли покупать на юридическое лицо в ОАЭ

Однозначного ответа нет — всё зависит от ваших целей, горизонта инвестиций и масштаба портфеля. Вот короткое резюме:

Покупайте на юрлицо, если вам важно структурирование наследства, совместные инвестиции, управление портфелем из нескольких объектов или покупка коммерческой недвижимости с НДС-вычетом.
Покупайте на физлицо, если цель — максимальная доходность от аренды без налоговой нагрузки, получение Golden Visa, ипотека на стандартных условиях или покупка одного объекта для себя.
Всегда считайте цифры до принятия решения: CT 9% на прибыль компании — это реальное снижение доходности, которое нужно учитывать в финансовой модели.
Проверяйте актуальные правила: регулирование в ОАЭ меняется быстро, и то, что работало в 2022 году, может не работать в 2026-м.

Рынок недвижимости ОАЭ остаётся одним из самых динамичных в мире — AED 252 млрд сделок за один квартал в Дубае говорят сами за себя. Но чтобы этот рынок работал на вас, а не против вас, структура владения должна быть выбрана осознанно.

Если вы выбираете объект в ОАЭ и хотите разобраться, как правильно его оформить — обратитесь к специалистам Haspo Realty. Мы поможем подобрать объект, объясним все нюансы сделки и сопроводим вас от выбора до получения документов.