Как легально сдавать жильё иностранцу в Камбодже: регистрация арендодателя, налог 10% и отчётность

Камбоджа привлекает инвесторов валовой доходностью около 7,54% по стране и 6,5% в Пномпене — это один из лучших показателей в Юго-Восточной Азии. Но чтобы этот доход стал реальным, а не превратился в штрафы и доначисления, нужно разобраться с тремя вещами: как зарегистрироваться арендодателем, как правильно удерживать и платить налог 10%, и когда и куда подавать отчётность. В этой статье разберём всё по шагам — от подписания договора до подачи декларации.

Кто может сдавать жильё в Камбодже и кому

Начнём с главного: никаких ограничений по гражданству арендатора в Камбодже нет. Иностранец — гражданин любой страны — может заключить стандартный договор аренды жилой недвижимости. Это работает для краткосрочной аренды, среднесрочной (6–12 месяцев) и долгосрочной (от 15 лет и выше).

Что касается арендодателя — им может быть:

• Физическое лицо — камбоджийский гражданин, владеющий недвижимостью напрямую (через Hard Title или Soft Title);
• Иностранный инвестор через компанию — Cambodia Limited Company (LLC), где иностранец владеет долей; именно через такую структуру большинство иностранцев официально владеет и сдаёт недвижимость;
• Иностранный гражданин через долгосрочный лиз — если объект оформлен по схеме Long-term Lease (15–50 лет), арендодатель может пересдавать его третьим лицам при наличии соответствующего условия в договоре.

Важно понимать: форма владения напрямую влияет на то, как именно вы платите налоги. Компания — один режим, физлицо — другой. Разберём оба.

Договор аренды: что обязательно включить

Письменный договор — не просто формальность. Это основа вашего налогового учёта и единственный документ, который защитит вас в спорных ситуациях. Без письменного договора налоговый орган (GDT — General Department of Taxation) вправе трактовать операцию по своему усмотрению.

Что должно быть в договоре

• Точное описание объекта: адрес, площадь, этаж, номер квартиры или дома;
• Срок аренды: дата начала и окончания, условия пролонгации;
• Размер арендной платы: в USD (большинство сделок в Камбодже номинируются в долларах), периодичность платежей;
• Депозит: размер, условия возврата и удержания;
• Порядок расторжения: уведомление за 30–60 дней, штрафные санкции;
• Кто несёт коммунальные расходы: электричество, вода, HOA (взносы в управляющую компанию кондоминиума);
• Условие об удержании налога: если арендатор — компания, зафиксируйте, что 10% WHT удерживается из арендной платы и перечисляется в GDT.

Долгосрочная аренда (15–50 лет): регистрация обязательна

Если вы заключаете лиз сроком от 15 до 50 лет (Long-term Lease) — это отдельная история. Такой договор подлежит регистрации в кадастровом органе. Регистрация не является условием действительности договора, но без неё ваше право аренды не защищено от претензий третьих лиц. Проще говоря: если собственник продаст объект, новый владелец может не признать ваш лиз. Регистрация — страховка от этого риска.

Для обычных краткосрочных договоров (до 1–3 лет) регистрация не требуется. Достаточно письменного договора с подписями сторон.

Регистрация арендодателя: как встать на учёт в GDT

Если вы планируете официально сдавать недвижимость и платить налоги — вам нужен TIN (Tax Identification Number) и доступ к системе электронной подачи e-Filing GDT. Без этого вы не сможете ни подать декларацию, ни уплатить налог онлайн.

Шаг 1. Определите свой статус

Первый вопрос: вы сдаёте как физическое лицо или через компанию?

• Физическое лицо — регистрируется как индивидуальный налогоплательщик. Если доход от аренды регулярный, GDT может потребовать перейти на режим самоассессмента (self-assessment taxpayer).
• Компания (LLC) — уже зарегистрирована в Ministry of Commerce и GDT; доход от аренды отражается как прочий (subsidiary) доход и подпадает под Prepayment Tax и Minimum Tax согласно разъяснениям GDT.

Шаг 2. Получите TIN

TIN выдаётся в местном офисе GDT по месту нахождения объекта. Для физлица понадобятся:

• Паспорт (для иностранца) или удостоверение личности (для камбоджийца);
• Документы на объект (Title Deed, договор лиза);
• Заполненная форма заявления на регистрацию налогоплательщика.

Для компании TIN уже присваивается при регистрации юрлица — дополнительных действий не требуется, только убедитесь, что компания активна и не числится в просрочке по отчётности.

Шаг 3. Подключитесь к e-Filing

GDT перевёл большинство операций в онлайн. Через портал e-Filing (efiling.tax.gov.kh) вы:

• Подаёте ежемесячные декларации по WHT;
• Уплачиваете налоги онлайн через e-Payment;
• Подаёте ежегодный налог на имущество (TIP).

Для подключения потребуется TIN и регистрация учётной записи на портале GDT. Если вы работаете через местного бухгалтера или налогового консультанта — они могут сделать это за вас.

Налог 10%: как это работает на практике 💡

Главный налог, с которым сталкивается арендодатель в Камбодже, — это Withholding Tax (WHT), налог у источника. Ставка для резидентов — 10% от суммы арендного платежа. Ставка для нерезидентов — 14%.

Но кто именно удерживает и платит этот налог — зависит от того, кто ваш арендатор.

Случай 1: Арендатор — зарегистрированная компания или ИП на самоассессменте

Это самый простой вариант для арендодателя. Компания-арендатор обязана:

1. Удержать 10% WHT из арендного платежа;
2. Перечислить удержанную сумму в GDT до 25-го числа месяца, следующего за месяцем выплаты;
3. Выдать арендодателю справку об удержании (Withholding Certificate).

Пример: арендная плата $1 000 в месяц. Компания-арендатор перечисляет вам $900 и $100 платит в GDT. Вы получаете на руки $900 и справку о том, что $100 удержано и уплачено.

Случай 2: Арендатор — физическое лицо

Здесь обязанность уплаты налога ложится на арендодателя. Вы должны самостоятельно:

1. Рассчитать 10% от полученной арендной платы;
2. Подать декларацию через e-Filing;
3. Уплатить налог до 25-го числа следующего месяца.

Пример: вы получили от арендатора-физлица $800 за месяц. До 25-го числа следующего месяца вы должны задекларировать $800 и уплатить $80 в GDT.

Важный нюанс: дата начисления = дата уплаты WHT

В декабре 2025 года GDT выпустил Инструкцию №37706, которая закрепила важное правило: если вы ведёте учёт по методу начисления (accrual basis), то WHT считается обязательным к уплате уже на дату начисления дохода — даже если деньги ещё не поступили на счёт.

Это означает: если арендатор задержал платёж, но в вашем учёте аренда уже начислена за этот месяц — налог нужно платить вовремя. Просрочка влечёт штрафы и пени. Следите за датами отражения операций в бухгалтерском учёте.

Ставки налогов: сводная таблица

Чтобы не запутаться, вот основные налоговые обязательства арендодателя в Камбодже на 2026 год:

• WHT (Withholding Tax) — аренда резиденту: 10% от суммы платежа; срок — до 25-го числа следующего месяца;
• WHT — аренда нерезиденту: 14% от суммы платежа; тот же срок;
• TIP (Tax on Immovable Property): 0,1% от 80% оценочной стоимости объекта, сверх порога 100 млн KHR (~$25 000); срок — обычно до 30 сентября каждого года (в 2025 был перенесён до 31 декабря);
• CGT (Capital Gains Tax): для операций с недвижимостью перенесён до 1 января 2027 года — сделки в 2026 году CGT не облагаются;
• VAT (НДС): стандартная ставка 10%; при аренде жилой недвижимости физлицом-арендодателем НДС, как правило, не начисляется; для компаний — зависит от статуса и характера операций.

Ежегодный налог на имущество (TIP): что нужно знать арендодателю

Помимо ежемесячного WHT, каждый владелец недвижимости в Камбодже платит ежегодный налог на недвижимое имущество — Tax on Immovable Property (TIP).

Как рассчитывается TIP

Формула простая:

1. Берёте оценочную стоимость объекта по данным GDT;
2. Вычитаете необлагаемый порог — 100 млн KHR (примерно $25 000);
3. Умножаете остаток на 80% (налоговая база);
4. Применяете ставку 0,1%.

Пример: объект оценён в $150 000. Вычитаем $25 000 — остаток $125 000. Налоговая база: $125 000 × 80% = $100 000. TIP: $100 000 × 0,1% = $100 в год.

Для большинства квартир в кондоминиумах Пномпеня эта сумма невелика. Но при портфеле из нескольких объектов она накапливается — учитывайте при расчёте чистой доходности.

Срок уплаты TIP

Стандартный срок — до 30 сентября каждого года. В 2025 году GDT продлил срок до 31 декабря 2025 — разовое исключение. На 2026 год ориентируйтесь на стандартный срок, если не выйдет новое уведомление.

Как считать реальную доходность после налогов

Многие инвесторы смотрят на валовую доходность и радуются. Но реальная картина выглядит иначе. Давайте посчитаем на конкретных цифрах.

Исходные данные

• Квартира в Пномпене, стоимость: $120 000;
• Арендная плата: $800/месяц ($9 600/год);
• Валовая доходность: ~8%;
• Арендатор — физическое лицо (WHT платит арендодатель).

Расходы и налоги

• WHT 10%: $960/год;
• TIP (примерно): $76/год (оценочная стоимость $120 000, порог $25 000, база $76 000 × 80% × 0,1%);
• HOA/управляющая компания: $50–100/месяц ($600–1 200/год);
• Простой (1–2 месяца в год): $800–1 600/год;
• Мелкий ремонт и обслуживание: $200–400/год.

Итого чистая доходность

При консервативном сценарии (1 месяц простоя, $100/мес HOA, $300 ремонт):

• Доход: $9 600 − $800 (простой) = $8 800;
• Расходы: $960 (WHT) + $76 (TIP) + $1 200 (HOA) + $300 (ремонт) = $2 536;
• Чистый доход: $8 800 − $2 536 = $6 264;
• Чистая доходность: $6 264 / $120 000 ≈ 5,2% годовых.

Это реалистичный ориентир для качественных локаций Пномпеня. По данным Global Property Guide (Q1 2026), средняя валовая доходность по Камбодже составляет 7,54%, по Пномпеню — около 6,5%. После учёта налогов и расходов на управление чистая доходность составляет 4–6% для хорошо расположенных объектов.

Отчётность арендодателя: что, куда и когда подавать 📋

Разберём полный цикл налоговой отчётности для арендодателя — физлица и компании.

Ежемесячная отчётность (WHT)

Если вы — арендодатель-физлицо и ваш арендатор — физическое лицо:

1. Каждый месяц рассчитываете 10% от полученной арендной платы;
2. До 25-го числа следующего месяца подаёте декларацию через e-Filing GDT;
3. Уплачиваете налог через e-Payment.

Если ваш арендатор — компания, она делает это за вас. Но вы должны получить от неё Withholding Certificate — документ, подтверждающий, что налог удержан и уплачен. Храните эти справки: они нужны для ежегодной отчётности и на случай налоговой проверки.

Ежегодная отчётность (TIP)

1. До 30 сентября каждого года подаёте декларацию по TIP;
2. Уплачиваете налог на имущество;
3. Если GDT выпускает уведомление о переносе срока — следите за официальными публикациями на tax.gov.kh.

Отчётность для компаний

Если вы сдаёте недвижимость через Cambodia LLC:

• Ежемесячно: декларация по WHT (если компания — арендодатель и платит WHT за арендатора-физлицо), Prepayment Tax (1% от выручки), декларация по НДС (если применимо);
• Ежеквартально: не требуется отдельных форм, но отслеживайте нарастающий итог;
• Ежегодно: налоговая декларация по налогу на прибыль (Tax on Income), аудиторский отчёт (для компаний с оборотом выше порога), TIP.

Типичные ошибки арендодателей в Камбодже

Из практики работы с инвесторами через Haspo Realty — вот что чаще всего идёт не так:

Ошибка 1: Сдают без письменного договора

Особенно часто это происходит при краткосрочной аренде через Airbnb или знакомых. Без договора нет документального подтверждения суммы аренды — GDT вправе оценить доход самостоятельно, и эта оценка будет не в вашу пользу.

Ошибка 2: Не регистрируются как налогоплательщик

Думают, что раз деньги приходят наличными или на иностранный счёт — никто не узнает. Камбоджийский налоговый орган активно работает с данными кадастра и банков. Незарегистрированный арендодатель рискует штрафами за уклонение от уплаты налогов.

Ошибка 3: Путают, кто платит WHT

Думают, что раз арендатор — иностранец, значит налог платить не нужно или платит он сам. Правило простое: иностранец-физлицо не является налоговым агентом в Камбодже. Если ваш арендатор — физлицо (независимо от гражданства), WHT платите вы.

Ошибка 4: Игнорируют дату начисления при методе начисления

После Инструкции GDT №37706 от декабря 2025 года это особенно актуально. Если в вашем учёте аренда начислена за ноябрь — WHT нужно уплатить до 25 декабря, даже если арендатор заплатил только в январе. Просрочка = штраф.

Ошибка 5: Не учитывают TIP при расчёте доходности

Небольшая сумма, но при портфеле из 5–10 объектов это уже несколько сотен долларов в год. Плюс, если просрочить TIP, начисляются пени.

Практический чек-лист для арендодателя в Камбодже (2026)

Сохраните этот список — он поможет не пропустить ни одного шага:

1. Определите структуру владения: физлицо или компания. От этого зависит режим налогообложения.
2. Зарегистрируйтесь в GDT: получите TIN, подключитесь к e-Filing.
3. Составьте письменный договор аренды: укажите сумму, срок, депозит, порядок расторжения и условие об WHT.
4. Для долгосрочных лизов (15–50 лет): зарегистрируйте договор в кадастровом органе.
5. Уточните статус арендатора: компания или физлицо? Это определяет, кто платит WHT.
6. Если арендатор — компания: запросите Withholding Certificate после каждого платежа.
7. Если арендатор — физлицо: ежемесячно до 25-го числа подавайте декларацию и платите 10% WHT.
8. Следите за датой начисления: WHT платится по дате начисления, а не по дате фактической оплаты.
9. До 30 сентября каждого года: уплатите TIP (0,1% от налоговой базы).
10. При планировании продажи: CGT на недвижимость отложен до 1 января 2027 — учитывайте при планировании выхода из инвестиции.

Рынок аренды Пномпеня в 2026: что важно знать инвестору

Понимать налоги — необходимо. Но не менее важно понимать, в каком рынке вы работаете.

По данным Knight Frank Cambodia (Real Estate Highlights H2 2025, март 2026), совокупное предложение кондоминиумов в Пномпене достигло 63 334 единиц во второй половине 2025 года. Только за этот период были введены два крупных комплекса: Vue Aston (895 квартир) и La Vista One River View (875 квартир).

Это означает: предложение растёт, конкуренция среди арендодателей усиливается. По оценке APS (Q1 2026), восстановление рынка неравномерное — лучший спрос наблюдается в доступном и среднем сегменте. Премиальные объекты в переизбытке.

При этом макроэкономический фон остаётся позитивным: ВВП Камбоджи растёт около 5,5% в год, прямые иностранные инвестиции выросли на 16% год к году. Это поддерживает спрос на аренду со стороны иностранных специалистов и экспатов.

Практический вывод: при выборе объекта для сдачи в аренду обращайте внимание не только на доходность, но и на конкурентную среду в конкретном районе. Объект в районе с высоким предложением новых кондо может простаивать дольше — и это напрямую влияет на чистую доходность.

Как Haspo Realty помогает инвесторам в Камбодже

На платформе Haspo Realty представлены объекты в Камбодже от проверенных застройщиков и агентств. Но наша работа не заканчивается на подборе объекта — мы сопровождаем клиентов на всех этапах:

• Подбор объекта с учётом цели: инвестиции, переезд, пассивный доход;
• Сопровождение сделки: проверка документов, структурирование владения (прямое или через компанию);
• Послепродажный сервис: помощь с регистрацией в GDT, подключением к e-Filing, взаимодействием с управляющей компанией;
• Консультации по налоговому комплаенсу: объясняем, как правильно платить WHT, когда и что подавать.

Мы работаем с Камбоджей как с одним из ключевых рынков — наряду с Турцией, Таиландом, ОАЭ и другими направлениями. И знаем, что легальная работа с самого начала экономит инвесторам деньги, нервы и время.

Итоги: три главных правила легальной аренды в Камбодже

Если запомнить только три вещи из этой статьи — пусть это будут они:

1. Письменный договор — обязателен. Без него нет защиты ни юридической, ни налоговой. Для лизов от 15 лет — регистрируйте в кадастре.
2. WHT 10% — платится ежемесячно до 25-го числа. Кто платит — зависит от статуса арендатора: компания удерживает сама, физлицо — платит арендодатель. Дата начисления = дата возникновения обязательства.
3. TIP — раз в год до 30 сентября. Небольшая сумма, но просрочка влечёт пени. Следите за уведомлениями GDT о переносах сроков.

Камбоджа — рынок с реальной доходностью и понятными правилами. Главное — работать в рамках этих правил с первого дня. 🏠

Если вы рассматриваете покупку недвижимости в Камбодже для сдачи в аренду — обратитесь к специалистам Haspo Realty. Мы поможем выбрать объект, структурировать сделку и выстроить налоговый учёт так, чтобы ваш доход был легальным, предсказуемым и максимальным.