Первые этажи в камбоджийских жилых комплексах borey — один из самых обсуждаемых инструментов среди инвесторов, которые смотрят на Пномпень. Идея простая: покупаешь коммерческий блок на первом этаже, сдаёшь в аренду под кафе, аптеку или магазин — и получаешь стабильный доход. На практике всё сложнее. Рынок перегрет предложением, заполняемость падает, а правовые ограничения для иностранцев делают эту схему нетривиальной. В этой статье разберём, как на самом деле работает этот инструмент: какой трафик генерируют borey, сколько реально платят арендаторы в 2025–2026 году и где скрыты главные риски.

Что такое коммерческий юнит в borey и почему он привлекает инвесторов

Borey — это закрытый жилой комплекс камбоджийского формата, обычно с таунхаусами, виллами и инфраструктурой внутри периметра. Крупные borey насчитывают от нескольких сотен до нескольких тысяч домовладений. На первых этажах домов, выходящих на главные внутренние улицы или на периметральные магистрали, девелоперы проектируют коммерческие блоки — так называемые шопхаусы (shophouses).

Типичный блок: фасад 4–6 метров, глубина 16–18 метров, высота потолков 3–4 метра. Площадь — около 70–110 м². Формат исторически популярен в Камбодже, Вьетнаме и других странах Юго-Восточной Азии: первый этаж — бизнес, верхние этажи — жильё или склад.

Для инвестора привлекательность очевидна:

Captive audience — жители самого borey создают базовый спрос на услуги прямо внутри комплекса
Более низкий порог входа по сравнению со стрит-ритейлом на центральных улицах Пномпеня
Потенциал роста арендной ставки по мере заселения комплекса
Физический актив с понятной логикой монетизации

Но за этой простотой скрываются нюансы, которые меняют картину кардинально.

Пешеходный трафик: от чего зависит и как его оценить

Внутренний трафик borey: сколько людей реально ходит мимо

Первое, что нужно понять: не все borey одинаковы по трафику. Маленький комплекс на 200 домов в пригороде и крупный borey на 2 000+ домовладений рядом с якорным торговым центром — это принципиально разные истории.

Внутренний трафик зависит от нескольких факторов:

Степень заселённости. Новые borey часто продают юниты на этапе строительства. Пока комплекс заселён на 30–40%, трафик у коммерческих блоков минимальный. Арендаторы это понимают и либо не заходят, либо торгуются на существенный дисконт
Количество домовладений. Крупные borey — Chip Mong, Peng Huoth, Orkide — формируют устойчивый поток из тысяч жителей ежедневно
Расположение блока внутри комплекса. Угловые позиции на главных въездах или рядом с воротами — это premium. Блоки в глубине второстепенных улиц — значительно слабее по трафику
Близость к внешним якорям. Если рядом с borey расположен AEON Mall, Chip Mong 271 Mega Mall или крупный рынок — внешний трафик усиливает внутренний

Якорные торговые центры как усилители трафика

По данным Knight Frank Cambodia Real Estate Highlights за H2 2025, именно AEON и Chip Mong Mega Mall остаются главными генераторами высокого footfall на рынке Пномпеня. Это важный сигнал для инвестора: коммерческие блоки в borey, расположенных в радиусе пешей доступности от таких якорей, демонстрируют лучшую устойчивость трафика.

Пример: Borey Chip Mong The Landmark 271 в районе Дангкао находится в непосредственной близости от одноимённого мегамолла. Шопхаусы здесь в мае 2026 года выставлялись на аренду по $1 200/месяц за блок 5,5×17 м — это один из верхних диапазонов для borey-формата.

Как проверить трафик до покупки

Практический совет: не верьте цифрам из маркетинговых материалов девелопера. Приезжайте в borey лично в разное время суток — утром в будний день, в выходной вечером. Считайте людей у конкретного блока. Смотрите, есть ли уже работающие арендаторы и насколько они активны.

Если блок стоит пустым больше 6–12 месяцев после сдачи комплекса — это красный флаг. Либо трафика нет, либо запрашиваемая ставка не соответствует рынку.

Арендные ставки: реальные цифры по рынку 2025–2026

Общая картина рынка коммерческой недвижимости Пномпеня

Прежде чем смотреть на конкретные borey, важно понять контекст. Рынок ритейла Пномпеня переживает непростой период:

По данным Knight Frank за H2 2025: общая площадь торговых помещений в городе — 875 464 м² NLA, средняя заполняемость — 61,8%, то есть вакансия составляет 38,2%
В Q1 2026 ситуация ухудшилась: по данным APS, розничная заполняемость упала до 56,8%
Прайм-ритейл (уличные форматы с доказанным трафиком) держится устойчивее — ставки около $21/м²/месяц
Вторичные локации — около $13,5/м²/месяц

Важная деталь: котируемые ставки и эффективные ставки — разные вещи. По данным APS Fearless Forecast 2026, в 2025 году прайм-хай-стрит потерял в котируемых ставках 17,2% год к году, retail podium — 10,2%. Арендодатели активно давали скидки и инсентивы, чтобы удержать арендаторов.

Реальные арендные ставки по borey-шопхаусам: comparables декабрь 2025 – май 2026

Вот живые данные по конкретным листингам, которые позволяют понять реальный рыночный диапазон:

Borey Chip Mong The Landmark 271, Дангкао: $1 200/месяц за блок 5,5×17 м (май 2026)
Borey The Residence, ул. 60M (юг Пномпеня): угловой шопхаус $1 200/месяц (март 2026)
Borey Orkide Polchentong (магистраль): $1 000/месяц за блок 5×18 м (декабрь 2025)
Borey Peng Huoth Boeung Snor, Чбар Ампов: $1 000/месяц (декабрь 2025)
Borey Vimean Phnom Penh, Russey Keo: $790/месяц за блок 4,2×16 м (январь 2026); отдельные предложения от $700/месяц (май 2026)
Окрестности Chip Mong 271 Mega Mall: крупные угловые связки шопхаусов — от $3 500/месяц и выше (ноябрь 2025)

Итоговый диапазон для стандартного borey-шопхауса: $700–1 400/месяц за блок с фасадом 4–6 метров. Премиальные угловые позиции рядом с якорными объектами — существенно выше.

Как считать доходность: простая модель

Возьмём средний сценарий: блок в хорошем borey стоит $80 000–120 000 при покупке, сдаётся за $1 000/месяц.

Годовой доход: $12 000
Gross yield при цене $80 000: 15%
Gross yield при цене $120 000: 10%
Минус налоги, управление, периоды вакансии — net yield реально будет на 2–4 процентных пункта ниже

На бумаге выглядит привлекательно. Но это при условии, что блок сдан и арендатор платит стабильно. Реальность, как мы видим по рыночным данным, сложнее: вакансия высокая, арендаторы торгуются, а стабильный поток жильцов в новом borey формируется 2–4 года.

Ключевые риски: что может пойти не так 🔍

Риск 1. Перепредложение и падение заполняемости

Это главный системный риск рынка прямо сейчас. Заполняемость ритейла в Пномпене упала с 61,8% в H2 2025 до 56,8% в Q1 2026. Это значит, что почти каждый второй квадратный метр торговой площади в городе пустует.

Для инвестора в borey-шопхаус это означает конкретное: даже если ваш блок хорошо расположен, найти качественного арендатора становится сложнее. Арендаторы знают о высокой вакансии и активно используют это в переговорах — требуют скидки, арендные каникулы на 1–3 месяца, ремонт за счёт арендодателя.

Риск 2. Зависимость от заселённости borey

Если вы покупаете блок в новом borey, который только начинает продажи, — готовьтесь к тому, что первые 2–3 года трафика почти не будет. Девелопер может обещать быстрое заселение, но реальность часто другая: часть покупателей берёт дома как инвестицию и не живёт там сами, часть сдаёт в аренду с задержками.

Практическое правило: покупать коммерческий блок в borey имеет смысл, когда комплекс уже заселён минимум на 60–70% и в нём уже работают другие арендаторы.

Риск 3. Качество арендаторов и нестабильность малого бизнеса

Типичные арендаторы первых этажей borey — небольшие кафе, салоны красоты, аптеки, продуктовые магазины, мастерские. Малый бизнес в Камбодже чувствителен к экономическим колебаниям. Смена арендатора — это потеря 1–3 месяцев дохода плюс расходы на поиск нового и, возможно, ремонт.

Якорные арендаторы (крупные сети, банки, известные бренды) в borey-формате редкость — они предпочитают торговые центры или самостоятельные стрит-ритейл позиции на главных улицах.

Риск 4. Правовые ограничения для иностранных инвесторов

Это критически важный момент, который часто замалчивается в маркетинговых материалах. Иностранцы не могут напрямую владеть «landed property» в Камбодже — то есть земельными участками и строениями, которые к ним привязаны, включая шопхаусы и первые этажи в формате land title.

Что доступно иностранцу:

Страта-титул (strata title) — только на помещения выше первого этажа (second floor и выше)
Доля иностранцев в здании — не более 70%

Это подтверждается данными Knight Frank Cambodia Residential Property Guide 2026–27 (май 2026) и материалами LegalClarity (август 2025).

Что это значит на практике: если продавец предлагает иностранцу шопхаус на первом этаже в прямое владение — это либо ошибка, либо схема с юридическими рисками. Альтернативы (номинальное владение через местного гражданина, долгосрочная аренда земли, трастовые структуры) существуют, но несут собственные риски и требуют обязательной проверки у местного юриста.

Риск 5. Проблемы с титулом и мошеннические схемы

Камбоджийский рынок недвижимости неоднороден по качеству правоустанавливающих документов. Существуют разные типы титулов — от «soft title» (неформальное владение через местный муниципалитет) до «hard title» (LMAP — официальный кадастровый документ). Hard title / LMAP — предпочтительный формат для любой серьёзной инвестиции.

В январе 2026 года Cambodia Daily сообщал об усилении внимания регуляторов к мошенническим схемам на рынке недвижимости. Проверка титула перед сделкой — не опция, а обязательный шаг.

Риск 6. «Гарантированная доходность» — не гарантия

Некоторые девелоперы предлагают схемы GRR (Guaranteed Rental Return) — гарантированный арендный доход на 2–5 лет. Звучит привлекательно, но важно понимать механику: эти выплаты идут из собственных средств девелопера или заложены в цену продажи. Если у девелопера возникают финансовые проблемы — выплаты прекращаются.

Проверяйте финансовую устойчивость девелопера, историю завершённых проектов и репутацию на рынке. GRR от небольшого или нового застройщика — повышенный риск.

Как выбрать правильный объект: пошаговый подход

Шаг 1. Оцените локацию и якорный трафик

Первый вопрос: есть ли рядом доказанный генератор трафика? Это может быть крупный торговый центр (AEON, Chip Mong), рынок, школа, больница, университет или оживлённая магистраль. Если ответ «нет» — трафик будет только внутренним, и его объём напрямую зависит от размера и заселённости borey.

Шаг 2. Проверьте заселённость borey

Попросите у девелопера или агента данные о текущей заселённости. Посетите объект лично. Посмотрите, сколько коммерческих блоков уже работает, а сколько стоит пустыми. Если пустует больше половины — это сигнал о слабом трафике или завышенных ставках.

Шаг 3. Изучите реальные comparables по аренде

Не опирайтесь только на цифры девелопера. Проверьте актуальные листинги на Khmer24, IPS Cambodia, KH Property Hub — посмотрите, по каким ставкам реально выставляются аналогичные блоки в том же районе. Это даст вам рыночный ориентир для переговоров и оценки доходности.

Шаг 4. Проверьте правовой статус объекта

Уточните тип титула. Для иностранного инвестора обязательно проконсультируйтесь с местным юристом до подписания любых документов. Убедитесь, что структура сделки юридически корректна и защищает ваши права.

Шаг 5. Стресс-тестируйте доходность

Считайте не оптимистичный сценарий, а реалистичный и пессимистичный. Что будет, если первый год блок простоит пустым? Что если арендатор съедет через год и придётся искать нового 3 месяца? Что если ставку придётся снизить на 20% из-за высокой конкуренции?

Инвестиция должна работать даже при умеренно плохом сценарии.

Шаг 6. Оцените управление и операционные расходы

Кто будет управлять объектом, если вы не живёте в Камбодже? Местный управляющий или агентство берёт обычно 10–15% от арендного дохода. Добавьте налоги (налог на аренду в Камбодже — 14% для нерезидентов), расходы на обслуживание здания, возможный ремонт между арендаторами. Net yield будет существенно ниже gross.

Сравнение форматов: borey vs стрит-ритейл vs торговый центр

Чтобы понять, где место borey-шопхауса в инвестиционной линейке, сравним три основных формата коммерческой недвижимости Пномпеня:

Borey-шопхаус: порог входа ниже, captive audience жильцов, но зависимость от заселённости и ограниченный трафик. Ставки $700–1 400/месяц за блок. Подходит для долгосрочного инвестора с горизонтом 5+ лет
Стрит-ритейл на прайм-улицах: высокий трафик, устойчивость к кризисам, но высокий порог входа и сложность поиска качественного арендатора. Ставки от $21/м²/месяц в прайм-локациях
Торговый центр (podium/retail): управляемый трафик, но высокая вакансия (38% в H2 2025), падение ставок на 10–17% год к году. Для частного инвестора — сложный вход и высокая конкуренция

Borey-шопхаус занимает нишу доступного входа с умеренным риском — при правильном выборе объекта.

Макроэкономический контекст: что влияет на спрос в 2026 году

По прогнозу IMF World Economic Outlook (апрель 2026), рост ВВП Камбоджи в 2026 году ожидается на уровне около 4%. Это умеренный, но положительный сигнал для потребительского спроса и, соответственно, для арендаторов коммерческих площадей.

Аналитики APS в своём Fearless Forecast 2026 прогнозировали рост ВВП около 5,5% и прямые иностранные инвестиции около $5 млрд (+16% год к году). Даже при более консервативном прогнозе IMF тренд позитивный: экономика растёт, потребительский рынок расширяется, спрос на услуги в жилых районах постепенно восстанавливается.

Однако перепредложение торговых площадей — структурная проблема, которая не решится за год. Инвесторам стоит закладывать в модель, что давление на ставки и высокая вакансия сохранятся как минимум до конца 2026 – начала 2027 года.

Геополитика и внешние факторы

Knight Frank в отчёте за H2 2025 отметил влияние напряжённости на границе с Таиландом на обороты тайских брендов в Камбодже. Это частный, но показательный пример: коммерческая недвижимость чувствительна к внешним шокам, которые сложно предсказать. Диверсификация арендаторов по профилю бизнеса снижает этот риск.

Практические выводы для инвестора 💡

Подведём итог. Коммерческие юниты на первых этажах borey — рабочий инструмент с реальным потенциалом доходности, но не пассивная инвестиция «купи и забудь». Вот ключевые тезисы:

Локация решает всё. Блок рядом с якорным торговым центром или на въезде в крупный borey — это другой актив по сравнению с блоком в глубине второстепенной улицы. Разница в ставке может быть двукратной
Покупайте в заселённых комплексах. Новый borey с низкой заселённостью — это 2–3 года ожидания до стабильного трафика. Если вы готовы к этому горизонту — окей. Если нет — ищите уже работающие объекты
Эффективная ставка ниже котируемой. В 2025–2026 году арендаторы активно торгуются. Закладывайте в модель скидку 10–20% от заявленной ставки и 1–2 месяца вакансии в год
Правовая структура для иностранца — обязательный вопрос. Прямое владение шопхаусом на первом этаже недоступно. Любая альтернативная структура требует юридической проверки
Проверяйте титул. Hard title / LMAP — минимальный стандарт для серьёзной инвестиции
GRR — не гарантия. Оценивайте финансовую устойчивость девелопера, а не только красивые цифры в презентации
Считайте net yield. После налогов, управления и вакансии реальная доходность обычно на 3–5 процентных пунктов ниже gross

Как Haspo Realty помогает с выбором коммерческой недвижимости в Камбодже

На платформе Haspo Realty представлены объекты от застройщиков и агентств в Пномпене и других городах Камбоджи — включая коммерческие блоки в borey и стрит-ритейл. Мы работаем с проверенными партнёрами и помогаем инвесторам разобраться не только в цифрах, но и в правовой стороне сделки.

Наши услуги включают:

Подбор объектов под инвестиционный бюджет и цели — доходность, ВНЖ, диверсификация
Сопровождение сделки от выбора до оформления документов
Консультации по правовым структурам для иностранных покупателей
Послепродажный сервис и помощь с управлением объектом
Ознакомительный тур для тех, кто хочет увидеть объекты лично

Рынок Камбоджи сейчас находится в точке, где правильный выбор объекта даёт хорошую доходность, а неправильный — головную боль на годы. Разница между ними — в деталях, которые мы помогаем увидеть до покупки, а не после.

Если вы рассматриваете инвестиции в коммерческую недвижимость Камбоджи или хотите сравнить несколько вариантов — свяжитесь с нами на hasporealty.com. Подберём объекты под ваш бюджет, посчитаем реалистичную модель доходности и ответим на вопросы по правовой структуре сделки.