Мировой туризм бьёт рекорды: в 2025 году отрасль принесла $11,6 трлн — почти 10% мирового ВВП. Международных прибытий зафиксировано 1,52 млрд, а доходы от туризма перевалили за $1,9 трлн. На этом фоне один сегмент растёт особенно уверенно — дайвинг-резорты и морские курорты с подводным туризмом. Инвесторы всё чаще смотрят не на городские апартаменты, а на объекты у рифов и в бухтах с кристально чистой водой.

В этой статье разбираем: почему дайвинг-резорты стали инвестиционным трендом, какие локации показывают лучшие показатели загрузки и доходности, и как войти в этот рынок через покупку недвижимости — с ВНЖ или без. 🤿

Почему дайвинг-резорты — это инвестиционная история, а не просто отдых

Классический курорт зарабатывает на номерах и питании. Дайвинг-резорт зарабатывает на всём этом плюс на дайв-центре, оборудовании, обучении, лодочных турах и экскурсиях к рифам. Средний чек гостя в дайвинг-ориентированном отеле на 30–50% выше, чем в обычном пляжном. Гости приезжают на более длительный срок — не на три дня, а на неделю и больше. Повторные визиты — норма, а не исключение.

Добавьте к этому ограниченность предложения: хороших дайв-спотов в мире не так много, новые рифы не появляются, а доступ к лучшим точкам регулируется морскими заповедниками. Это создаёт естественный барьер для конкуренции — именно то, что любят инвесторы.

Что показывает рынок в цифрах

Мальдивы в 2025 году приняли 2,25 млн туристов — исторический максимум, рост около 10% год к году.
Портфель S Hotels & Resorts на Мальдивах в первом квартале 2026 года показал загрузку 89% при среднем тарифе $532 в сутки — рост ADR на 18% год к году.
Египетские курорты Красного моря (Хургада, Марса-Алам) в начале 2025 держали 75–80% загрузки, а отели подняли тарифы на 7–15%.
На дайв-выставке DRT Show Hong Kong в декабре 2025 года филиппинские дайв-резорты закрыли сделки и лиды на 165 млн филиппинских песо.

Это не разовые всплески. Это системный тренд, за которым стоит растущий средний класс Азии, европейцы, уставшие от городов, и инвесторы, которые ищут активы с реальным денежным потоком.

Топ-локации для инвестиций в дайвинг-недвижимость в 2026 году

Мальдивы: премиум без компромиссов

Мальдивы — это эталон дайвинг-туризма. Здесь лучшие рифы Индийского океана, прозрачность воды до 30 метров, мантовые лучи и китовые акулы в сезон. Туристический поток растёт, загрузка курортов в высокий сезон превышает 85–90%, а средний тариф номера — один из самых высоких в мире среди курортных направлений.

Важный момент для инвесторов: иностранцы не могут купить землю в собственность на Мальдивах. Но это не закрывает рынок — действует схема долгосрочной туристической аренды островов сроком до 99 лет. Поправки к Закону о туризме, принятые в марте 2025 года, упростили процедуры продления и перезапуска проектов. Это делает вход через долевое участие в курортных проектах или партнёрство с операторами реальным инструментом.

Кому подходит: крупным инвесторам и фондам, готовым к долгосрочному горизонту и работе через лизинговые схемы. Порог входа высокий, но и доходность соответствующая.

Египет: доступный вход и ВНЖ в подарок 🌊

Хургада, Эль-Гуна, Сахл-Хашиш, Марса-Алам — это сотни километров коралловых рифов, круглогодичное солнце и один из самых доступных рынков недвижимости среди всех дайвинг-направлений мира. Загрузка курортов держится на уровне 75–80% даже в низкий сезон, а тарифы растут.

Для инвестора здесь есть дополнительный бонус: ВНЖ через покупку недвижимости — оформляется по решению МВД №977/2023. Если сумма покупки от $300 000 — можно претендовать на гражданство Египта через государственную программу.

Марса-Алам — отдельная история. Это менее туристически перегруженный курорт с дюгонями, дельфинами и нетронутыми рифами. Инфраструктура активно развивается, цены на недвижимость пока ниже, чем в Хургаде, а потенциал роста — выше.

Риски: в марте 2025 года у Хургады произошла катастрофа туристической субмарины, которая вызвала репутационные вопросы к направлению. Это временный фактор, но его стоит учитывать при оценке страховых премий и маркетинговой стратегии объекта.

Кому подходит: инвесторам с бюджетом от $100 000, тем, кто хочет совместить покупку с получением ВНЖ или гражданства, а также тем, кто ищет объект для сдачи в аренду с высокой круглогодичной загрузкой.

Саудовская Аравия: новый премиум-кластер с нулевой конкуренцией

The Red Sea Project и Amaala — это масштабные курортные кластеры на берегу Красного моря, которые Саудовская Аравия строит в рамках Vision 2030. В 2026 году открываются фазовые очереди обоих проектов. В мае 2026 года Four Seasons Resort and Residences Red Sea принял первых гостей.

Уже сейчас 11 отелей работают в операционном режиме. В первом квартале 2026 года в период Рамадана загрузка достигала 82% — впечатляющий результат для нового направления.

Ключевой принцип проекта: лимит посещений до 1 млн гостей в год, застройка менее 1% территории. Это не просто экологическая риторика — это инструмент управления предложением, который защищает доходность инвесторов от перенасыщения рынка.

Строительный пайплайн региона рекордный: в первом квартале 2026 года на Ближнем Востоке в стадии строительства находились 717 гостиничных проектов на 177 000 номеров. Лидеры — Саудовская Аравия, Египет и ОАЭ.

Кому подходит: инвесторам, готовым к раннему входу в премиальный сегмент с высоким потенциалом капитализации. Рынок молодой, регуляторика формируется — это и возможность, и риск одновременно.

Таиланд: проверенный рынок с новыми визовыми возможностями

Пхукет, Краби, Ко Тао, острова Симилан — это одни из самых популярных дайвинг-направлений Юго-Восточной Азии. Рынок недвижимости здесь зрелый, инфраструктура развитая, туристический поток стабильный.

С 1 октября 2025 года в Таиланде заработало обновлённое правило инвестиционного продления визы на базе вложений от 3 млн батов в недвижимость — это примерно $85 000. Альтернатива более дорогим программам LTR и Thailand Privilege.

Важный нюанс: иностранцы могут владеть кондоминиумом в полную собственность (фрихолд), но земля под виллу или дайв-центр оформляется через долгосрочную аренду (лизхолд до 30+30+30 лет) или тайскую компанию. Структуру сделки нужно проверять с юристом.

S Hotels & Resorts показал сильные результаты в первом квартале 2026 года именно за счёт пикового сезона в Таиланде и на Мальдивах — это публичный ориентир по доходности курортных объектов с дайв-фокусом.

Кому подходит: инвесторам, которые хотят стабильный рынок, понятную инфраструктуру и возможность получить вид на жительство через покупку недвижимости. Подходит как для сдачи в аренду, так и для собственного проживания.

Индонезия: Бали, Комодо и Раджа Ампат

Индонезия — это три совершенно разных инвестиционных истории в одной стране.

Бали и Нуса-Пенида — массовый рынок с высоким туристическим потоком, развитой инфраструктурой и понятным арендным рынком. Нуса-Пенида особенно интересна: здесь водятся мола-мола (рыба-луна) и мантовые лучи, а туристическая инфраструктура активно строится.

Комодо — нишевый премиум. Живаборды, дайв-сафари, морские национальные парки. Небольшое количество объектов, высокий средний чек гостя, ограниченное предложение.

Раджа Ампат — это самый биоразнообразный морской регион планеты. Дайверы со всего мира мечтают сюда попасть. Инфраструктура минимальная, доступность сложная, но именно это создаёт эксклюзивность и высокий ценовой потолок.

Визовые инструменты для инвесторов: Golden Visa на 5–10 лет (запущена в 2023, расширена в 2024–2025) и Second Home Visa на 10 лет с возможностью включить семью. Иностранцы не могут владеть землёй в Индонезии, но могут оформлять долгосрочную аренду (Hak Pakai) и работать через структуры PT PMA.

Кому подходит: инвесторам с высоким аппетитом к риску и долгосрочным горизонтом. Раджа Ампат — для тех, кто хочет войти в уникальный актив на раннем этапе. Бали — для тех, кто ищет стабильный арендный поток уже сейчас.

Филиппины: растущий спрос и доступные цены

Палаван, Бохол, Негрос, Себу — Филиппины входят в топ-5 дайвинг-направлений мира по версии большинства профессиональных рейтингов. Тукутан-Пойнт, Апо-Айленд, Туббатаха-Риф — это имена, которые знает каждый дайвер.

В 2025 году страну посетили 6,48 млн иностранных туристов. Центральные Висайи (Себу, Бохол, Негрос) показали рост иностранных прибытий на 8,3%. Бохол принял 1,4 млн туристов за год.

При этом рынок неоднородный. Себу столкнулся с избытком предложения в 2025 году — средняя загрузка отелей упала до 50–55%. Это сигнал: выбирать нужно не просто «Филиппины», а конкретную локацию с правильным балансом спроса и предложения.

Для релокации и долгосрочного проживания работает программа SRRV Classic (Special Resident Retiree’s Visa) — она позволяет конвертировать депозит в покупку кондоминиума или долгосрочную аренду.

Кому подходит: инвесторам с бюджетом до $200 000, тем, кто хочет войти в растущий рынок с низкими ценами на входе, а также дайверам, которые ищут совмещение хобби с инвестицией.

ОАЭ: база для управления активами и семейной релокации

Фуджейра и Дибба — это дайвинг-сцена ОАЭ. Не самые впечатляющие рифы в мире, но стабильная инфраструктура, безопасность и удобная логистика. ОАЭ интересны не столько как дайвинг-направление, сколько как база для инвестора, который управляет портфелем объектов в разных странах.

Golden Visa через покупку недвижимости от AED 2 млн (~$545 000) — один из самых прозрачных и надёжных инструментов получения долгосрочного резидентства в регионе. Это и налоговая оптимизация, и удобная база для путешествий, и возможность включить семью.

Кому подходит: инвесторам, которые хотят получить стабильное резидентство с высоким уровнем жизни и использовать ОАЭ как хаб для управления международным портфелем недвижимости.

Главный риск, о котором не говорят в рекламных буклетах

Коралловые рифы — это не просто красивый фон для фото. Это основной актив дайвинг-резорта. И этот актив находится под угрозой.

В апреле 2024 года NOAA подтвердило четвёртый глобальный эпизод обесцвечивания кораллов в истории наблюдений. К 2025 году тепловой стресс затронул около 84% рифов планеты. Исследователи фиксируют тенденцию к «почти ежегодному» bleaching — явлению, которое раньше случалось раз в десятилетие.

Что это означает для инвестора?

Объекты вблизи деградирующих рифов потеряют привлекательность для дайверов быстрее, чем вы успеете окупить инвестицию.
Локации с морскими охраняемыми территориями (МПА), строгими правилами якорных стоянок и ограничением лодочного трафика — более устойчивы.
Глубоководные рифы и рифы в зонах апвеллинга (подъёма холодных вод) страдают меньше — это Раджа Ампат, Комодо, часть Красного моря.
При оценке объекта нужно запрашивать данные по состоянию рифов в локации за последние 5 лет и наличие программ восстановления.

Это не повод отказываться от инвестиций в дайвинг-недвижимость. Это повод выбирать локации осознанно. 🪸

Как выбрать объект: пошаговый подход

Шаг 1. Определите цель инвестиции

Дайвинг-недвижимость — это не монолитный рынок. Цели разные, и под каждую — своя стратегия:

Пассивный доход от аренды — ищите рынки с высокой круглогодичной загрузкой: Египет (Красное море), Таиланд (Пхукет), Бали.
Капитализация актива — смотрите на развивающиеся направления: Марса-Алам, Раджа Ампат, саудовское Красное море.
ВНЖ или гражданство — Египет (от $300 000 — гражданство), ОАЭ (от AED 2 млн — Golden Visa), Таиланд (от 3 млн батов — инвестиционная виза), Филиппины (SRRV Classic).
Собственное использование + аренда — Бали, Пхукет, Бохол: понятный рынок, развитая управляющая инфраструктура.

Шаг 2. Оцените состояние рифов и экологические риски

Запросите данные по локации в NOAA Coral Reef Watch или у местных дайв-операторов. Уточните: есть ли в районе МПА, какие ограничения на лодочный трафик, проводятся ли программы восстановления кораллов. Это напрямую влияет на долгосрочную привлекательность объекта для туристов.

Шаг 3. Проверьте правовую структуру владения

В большинстве дайвинг-стран иностранцы не могут владеть землёй напрямую. Варианты:

Кондоминиум в полную собственность — Таиланд, Филиппины.
Долгосрочная аренда (лизхолд) — Индонезия, Таиланд (для вилл), Мальдивы.
Покупка через местную компанию — Индонезия (PT PMA), Таиланд (тайская компания с участием иностранца).
Государственные программы для иностранцев — Египет, ОАЭ, Саудовская Аравия.

Структуру сделки всегда проверяйте с местным юристом. Это не опция, это обязательный шаг.

Шаг 4. Оцените управляющую инфраструктуру

Дайвинг-резорт — это не просто апартаменты. Это дайв-центр, оборудование, лодки, инструкторы, логистика. Если вы покупаете объект для сдачи в аренду, убедитесь, что есть профессиональная управляющая компания с опытом в дайвинг-туризме. Иначе высокий потенциал направления останется только на бумаге.

Шаг 5. Считайте реальную доходность

Ориентиры по рынку на 2026 год:

Мальдивы: ADR $532, загрузка 89% в высокий сезон — это верхний сегмент рынка.
Египет (Красное море): загрузка 75–80%, рост тарифов 7–15% — стабильный средний сегмент.
Таиланд (Пхукет): стабильный поток, высокая конкуренция, доходность 6–8% годовых для качественных объектов.
Бали: арендная доходность 8–12% при правильном управлении, но рынок перегрет в популярных зонах.

Учитывайте сезонность, расходы на управление (обычно 20–30% от дохода), налоги и амортизацию оборудования дайв-центра.

Сравнительная таблица направлений для инвестора

Чтобы было удобнее ориентироваться, вот краткое сравнение ключевых рынков:

Мальдивы — максимальный ADR и загрузка, вход через лизинг, высокий порог, лучшие рифы.
Египет (Красное море) — доступный вход, ВНЖ и гражданство через покупку, стабильная загрузка, умеренные риски.
Саудовская Аравия — новый премиум-рынок, ранний вход, дисциплина предложения, высокий потенциал роста.
Таиланд — зрелый рынок, инвестиционная виза от 3 млн батов, стабильный поток, понятная инфраструктура.
Индонезия (Бали/Комодо/Раджа Ампат) — широкий диапазон: от массового до ультрапремиума, Golden Visa и Second Home Visa.
Филиппины — растущий рынок, низкий порог входа, SRRV Classic, неоднородное качество локаций.
ОАЭ — база для инвестора, Golden Visa от AED 2 млн, стабильность и безопасность.

Что мы видим в запросах клиентов Haspo Realty

За последний год в запросах клиентов платформы заметно выросла доля тех, кто ищет объекты не просто «у моря», а в конкретных дайвинг-локациях. Чаще всего это инвесторы с двумя целями одновременно: получить доходность от аренды и оформить ВНЖ. Самые популярные комбинации — Египет (покупка + ВНЖ или гражданство), Таиланд (кондо + инвестиционная виза), ОАЭ (апартаменты + Golden Visa).

Отдельная категория — дайверы, которые хотят жить рядом со своим хобби. Для них важен не только доход, но и возможность самостоятельно пользоваться объектом в межсезонье. Здесь лидируют Бали, Пхукет и Бохол.

На платформе Haspo Realty можно подобрать объекты по всем перечисленным направлениям — с фильтрацией по стране, городу, жилому комплексу и категории. Более 10 000 объектов от застройщиков, агентств и частных владельцев доступны для прямого контакта без посредников.

Итоги: что делать прямо сейчас

Дайвинг-резорты — это не нишевая экзотика. Это один из самых устойчивых сегментов туристической недвижимости с высоким средним чеком, лояльной аудиторией и естественным барьером для конкуренции. Рынок растёт, туристические потоки бьют рекорды, а визовые программы в ключевых странах становятся всё доступнее.

Главные выводы для инвестора в 2026 году:

Выбирайте локацию с устойчивыми рифами — это ваш основной актив на следующие 20 лет.
Совмещайте инвестицию с ВНЖ — Египет, ОАЭ, Таиланд, Филиппины дают такую возможность при покупке недвижимости.
Смотрите на загрузку и ADR, а не только на цену входа — Мальдивы дороже, но и доходность другая.
Проверяйте правовую структуру — в большинстве стран региона есть ограничения для иностранных покупателей, и их нужно знать заранее.
Не игнорируйте управляющую компанию — дайвинг-объект без профессионального оператора теряет половину своего потенциала.

Если хотите подобрать конкретные объекты под вашу цель и бюджет — команда Haspo Realty готова помочь. На платформе hasporealty.com доступны объекты во всех ключевых дайвинг-направлениях: от апартаментов у Красного моря до вилл на Бали. Расскажите нам о своей цели — и мы подберём варианты, которые работают. 🌏