Оба направления — мечта туриста и лакомый кусок для инвестора. Бирюзовая вода, белый песок, круглогодичный поток гостей. Но если смотреть не глазами путешественника, а цифрами инвестора — картина становится куда интереснее и неожиданнее. В этой статье мы разберём, что реально происходит на рынках недвижимости Занзибара и Мальдив в 2025–2026 году: сколько можно заработать, как быстро окупится вложение, какие есть ограничения для иностранцев и где порог входа ниже.

Спойлер: победитель по скорости окупаемости не тот, кого ожидаешь. 🏝️

Туристический поток: кто везёт больше гостей

Прежде чем говорить о доходности, нужно понять базу — сколько людей едет в каждое место. Это главный драйвер загрузки вашего объекта.

Мальдивы: стабильный рекорд за рекордом

В 2025 году Мальдивы приняли 2 246 516 туристов — рост на 9,8% год к году. Декабрь 2025 стал рекордным месяцем. Министерство туризма прогнозирует на 2026 год от 2,2 до 2,4 миллиона прибытий. Доходы от туризма за 2025 год превысили ориентир в $5,4 млрд.

Звучит внушительно. Но есть нюанс: средняя длительность пребывания в 2025 году сократилась до 6,97 дня (минус 5,6% год к году), а общая среднегодовая загрузка по рынку составила 58,3%. Это означает, что даже при огромном потоке туристов почти каждый второй номер в среднем пустует.

Занзибар: исторический максимум при меньшем масштабе

Занзибар в 2025 году принял 917 167 международных туристов — абсолютный исторический рекорд для острова. Только в декабре 2025 года приехало 100 729 человек — плюс 10% к декабрю 2024-го.

Масштаб меньше, чем у Мальдив. Но в этом и есть преимущество для инвестора: конкуренция среди объектов размещения ниже, а в топовых локациях — Нунгви, Кендва, Падже, Джамбиани — сезонная загрузка в пиковые периоды достигает 70–90%.

Правила владения для иностранцев: что можно купить и как

Это ключевой вопрос для любого инвестора. Разберём честно, без прикрас.

Мальдивы: фрихолда нет, только аренда

В апреле 2019 года Мальдивы отменили закон, разрешавший иностранцам прямое владение землёй. С тех пор для иностранных инвесторов доступна только долгосрочная аренда — как правило, до 99 лет. Прямой собственности на землю или объект нет.

С октября 2025 года появилась новая возможность: иностранцы могут владеть до 49% компании, которая развивает или управляет туристическим гостевым домом. Минимальная инвестиция — $250 000. При этом земля всё равно берётся в аренду.

Таким образом, реальные форматы для иностранного инвестора на Мальдивах:

Участие в резорт-резиденциях через операторские схемы (долгосрочная аренда юнита)
Миноритарная доля (до 49%) в компании гестхауса при минимальном вложении $250 000
Инвестиции в девелоперские проекты через структурированные фонды

Полноценных программ ВНЖ или гражданства за покупку недвижимости на Мальдивах исторически не было. В 2025–2026 году запустили пилотный проект Pearl Residence совместно с Henley & Partners — инвесторский ВНЖ, старт ориентировочно в апреле 2026. Детали и пороги входа ещё уточняются.

Занзибар: лизхолд с реальными льготами

На Занзибаре для иностранцев действует система долгосрочных лизов до 99 лет в проектах, одобренных Zanzibar Investment Promotion Authority (ZIPA). Это не полноценный фрихолд, но рабочая и юридически прозрачная структура.

Что важно: с февраля 2026 года введено обязательное требование — все проекты должны быть зарегистрированы в ZIPA до начала маркетинга и продаж. Это снижает риски покупателей: вы можете проверить статус конкретного проекта до подписания чего-либо.

Форматы владения на Занзибаре:

Leasehold (99-летний лиз) через ZIPA-одобренный проект
Condo-схемы в туристических комплексах
100% иностранное владение компанией-девелопером (при пороге $2,5 млн для отелей/недвижимости)
Частные покупки в ZIPA-проектах — порог от ~$100 000

ВНЖ и гражданство: что получает инвестор

Занзибар: работающая программа уже сейчас

На Занзибаре действует инвесторский ВНЖ класса C-11 — он привязан к покупке недвижимости в ZIPA-одобренном проекте. Разрешение продлеваемое, распространяется на супруга и детей до 20 лет. Гражданства программа не даёт, но вид на жительство — реальный инструмент для тех, кто хочет получить африканский хаб для жизни, бизнеса или налоговой оптимизации.

Это работает уже сейчас, документально подтверждено и используется реальными покупателями.

Мальдивы: программа только запускается

До 2025 года никакой программы ВНЖ за инвестиции в недвижимость на Мальдивах не было. Pearl Residence — первый шаг в этом направлении, но программа находится в пилотной стадии. Для инвестора, который хочет ВНЖ сейчас, Мальдивы — не лучший выбор.

Налоги и льготы: считаем реальную выгоду

Занзибар: пакет ZIPA — серьёзное преимущество

Официальный инвестиционный гид ZIPA (март 2026) фиксирует следующие льготы для покупателей недвижимости в одобренных проектах:

100% освобождение от гербового сбора по контракту покупки
100% освобождение от налога на прирост капитала при покупке
100% иностранное владение разрешено
Освобождение от налога на мировой доход
Для девелоперов — 100% освобождение от НДС на продажу и аренду
Резидент-пермит для покупателя, супруга и детей до 20 лет

Важная оговорка: льготы применяются в рамках конкретного проекта и статуса «стратегической инвестиции». Перед покупкой нужно подтверждать условия по каждому объекту отдельно.

Мальдивы: специальных льгот для покупателя жилья нет

Налоговые преференции на Мальдивах ориентированы на туристический бизнес в целом, а не на частного покупателя недвижимости. Специальных освобождений от гербового сбора или налога на прирост капитала для иностранного инвестора в формате «купил юнит — получил льготу» нет.

Доходность и окупаемость: главные цифры

Теперь к самому интересному. 💰

Мальдивы: 5–8% брутто при высоком пороге входа

Типовые резорт-резиденции и операторские схемы на Мальдивах показывают 5–8% валовой доходности в год при корректном управлении. Это данные по рынку в целом, включая обзор Haspo Realty по управлению виллами на Мальдивах (апрель 2026).

Лучшие объекты показывают больше: по двум резортам комплекса Crossroads (SAii Lagoon и Hard Rock) в 2025 году средняя загрузка составила 77%, а ADR вырос на 7% год к году. Но это исключение, а не правило — за такими результатами стоят сильный международный бренд и отлаженные каналы продаж.

Что нужно учитывать по Мальдивам:

Высокая стоимость строительства и операционных расходов (всё доставляется на острова)
Обязательная операторская модель — самостоятельно сдать в аренду практически невозможно
Доля иностранца ограничена 49% в гестхаусе при минимуме $250 000
Средняя загрузка по рынку — 58,3%, не 77%
Срок окупаемости при 5–8% брутто и высоком пороге входа — 12–20 лет

Занзибар: 7–14% брутто при более низком пороге

По данным независимых рыночных обзоров за 2026 год, валовая доходность по топовым локациям Занзибара составляет 7–14% в зависимости от района и качества управления:

Нунгви, Кендва — 10–14% брутто в пиковые сезоны
Падже, Джамбиани — 8–12% брутто
Фумба, Мбвени — 7–9% брутто на долгосрочной аренде

Данные AirROI за период май 2025 — апрель 2026 по Занзибару в целом показывают более скромные цифры: ADR около $105, среднегодовая заполняемость ~29,8%, средняя выручка на объект ~$8 344 в год. Но это усреднённые данные по всему острову, включая объекты без профессионального управления и в нетуристических зонах.

В горячих точках с профессиональным менеджментом картина принципиально другая. Сезонная загрузка в Нунгви и Кендва в высокий сезон (декабрь–март, июль–август) достигает 70–90%.

Что нужно учитывать по Занзибару:

Высокая сезонность — нужно грамотно управлять межсезоньем
Нетто-доходность ниже брутто на 2–4 процентных пункта после расходов на управление и обслуживание
Результат сильно зависит от локации и управляющей компании
Необходимо проверять ZIPA-статус проекта перед покупкой
Срок окупаемости при 8–12% нетто — 8–12 лет

Порог входа: сколько нужно денег

Это практически важный параметр, особенно для тех, кто входит в рынок зарубежной недвижимости впервые.

Мальдивы

Реальный порог для иностранного инвестора — от $250 000 при участии в гестхаусе (49% доля). Резорт-резиденции и более качественные операторские схемы начинаются от $400 000–600 000 и выше. Это не рынок для небольших инвестиций.

Занзибар

Частные покупки в ZIPA-одобренных проектах стартуют от ~$100 000. Виллы у моря в Нунгви — в диапазоне $360 000–$1,2 млн и выше. Студии и апартаменты в туристических комплексах — от $100 000 до $250 000. Это делает Занзибар доступным для более широкого круга инвесторов.

Сравнительная таблица: Занзибар vs Мальдивы

Сведём ключевые параметры в одну картину:

Туристический поток (2025): Мальдивы — 2,25 млн; Занзибар — 917 тыс.
Средняя загрузка по рынку: Мальдивы — 58,3%; Занзибар — до 70–90% в топ-локациях в сезон
Тип владения для иностранца: оба — долгосрочный лиз до 99 лет
Прямая собственность (фрихолд): оба — недоступна
Порог входа: Мальдивы — от $250 000; Занзибар — от ~$100 000
Валовая доходность: Мальдивы — 5–8%; Занзибар — 7–14%
Срок окупаемости: Мальдивы — 12–20 лет; Занзибар — 8–12 лет
ВНЖ за инвестиции: Мальдивы — пилот Pearl Residence (2026, детали уточняются); Занзибар — действующий C-11 с льготами для семьи
Налоговые льготы для покупателя: Мальдивы — нет специальных; Занзибар — пакет ZIPA (освобождение от гербового сбора, CGT, налога на мировой доход)
Регуляторная прозрачность: Мальдивы — устоявшаяся система; Занзибар — обязательная ZIPA-регистрация с февраля 2026

Для кого подходит каждое направление

Мальдивы — выбор для тех, кто ценит бренд и стабильность

Мальдивы подходят инвестору, который:

Готов вложить от $400 000 и выше
Хочет участвовать в известном брендовом проекте (Hard Rock, SAii, Marriott и т.д.)
Не торопится с окупаемостью и рассматривает горизонт 15–20 лет
Хочет сочетать личное использование объекта с пассивным доходом
Не нуждается в ВНЖ через покупку недвижимости

Доходность здесь ниже, зато риски операционного управления берёт на себя крупный оператор. Вы получаете стабильный, но не высокий доход.

Занзибар — выбор для тех, кто хочет быстрее окупить вложение

Занзибар подходит инвестору, который:

Входит в рынок с бюджетом от $100 000–250 000
Хочет получить ВНЖ для себя и семьи уже сейчас
Готов работать с профессиональной управляющей компанией для максимизации дохода
Ориентируется на окупаемость 8–12 лет
Хочет воспользоваться налоговыми льготами ZIPA
Рассматривает Африку как перспективный растущий рынок

Здесь выше потенциальная доходность, но и выше требования к качеству управления объектом и выбору локации.

На что смотреть при выборе объекта: практический чеклист

Для Занзибара

Проверьте ZIPA-статус проекта. С февраля 2026 года все проекты обязаны быть зарегистрированы до начала продаж. Запросите номер регистрации и проверьте на сайте ZIPA.
Уточните локацию. Нунгви, Кендва, Падже — туристические хиты с высокой сезонной загрузкой. Фумба — спокойнее, больше ориентирована на долгосрочную аренду.
Изучите управляющую компанию. Разница между 8% и 14% доходности — это прежде всего качество менеджмента и каналов продаж.
Проверьте условия лиза. 99-летний лиз — стандарт. Убедитесь, что договор зарегистрирован и нет скрытых ограничений на передачу прав.
Уточните налоговые льготы. Освобождения от гербового сбора и CGT применяются в рамках конкретного ZIPA-проекта — подтверждайте письменно.
Запросите финансовую модель. Хороший девелопер даёт прогноз загрузки, ADR и чистого дохода на 5–10 лет. Сравните с рыночными данными (AirROI, локальная аналитика).

Для Мальдив

Изучите структуру владения. Вы покупаете право аренды юнита или долю в операторской компании? Это разные юридические и финансовые конструкции.
Проверьте оператора. Международный бренд снижает операционный риск, но берёт высокую комиссию — как правило, 30–40% от выручки.
Считайте нетто, а не брутто. При 5–8% брутто и операционных расходах 35–45% нетто-доходность может составлять 3–5% — это важно для расчёта окупаемости.
Уточните условия личного использования. Большинство схем позволяют использовать объект 2–4 недели в год — это влияет на расчёт дохода.
Следите за Pearl Residence. Если ВНЖ для вас важен, дождитесь официального запуска программы и изучите условия — порог инвестиций и требования пока уточняются.

Как Haspo Realty помогает выбрать между Занзибаром и Мальдивами

На платформе Haspo Realty представлены объекты на обоих направлениях — от апартаментов в туристических комплексах Занзибара до резорт-резиденций на Мальдивах. Мы работаем напрямую с застройщиками и агентствами, проверяем юридический статус объектов и помогаем выстроить финансовую модель под конкретный запрос.

Если вы хотите получить ВНЖ уже сейчас — мы подберём ZIPA-одобренные проекты на Занзибаре с подтверждёнными льготами. Если ваша цель — пассивный доход с минимальным участием в управлении — поможем найти операторскую схему на Мальдивах с прозрачными условиями.

Для каждого клиента мы составляем индивидуальный расчёт: порог входа, прогноз доходности, срок окупаемости, налоговые последствия и условия выхода из инвестиции. 📊

Итог: где окупаются быстрее

По совокупности параметров — доходности, порогу входа, налоговым льготам и наличию ВНЖ — Занзибар в 2025–2026 году выигрывает по скорости окупаемости. При правильном выборе локации (Нунгви, Кендва, Падже) и профессиональном управлении валовая доходность составляет 8–14%, а срок окупаемости — 8–12 лет. Порог входа начинается от ~$100 000, есть рабочая программа ВНЖ и реальный налоговый пакет.

Мальдивы — это история про стабильность, бренд и личное удовольствие от владения объектом в одном из самых красивых мест на Земле. Доходность здесь 5–8% брутто, порог входа выше, срок окупаемости — 12–20 лет. Это не плохо, но это другая история.

Выбор зависит от ваших целей: если хотите быстрее вернуть деньги и получить ВНЖ — смотрите на Занзибар. Если хотите надёжный актив с брендовым именем и готовы к более длинному горизонту — Мальдивы заслуживают внимания.

Хотите разобраться, какой вариант подходит именно вам? Оставьте заявку на hasporealty.com — наши специалисты проведут бесплатную консультацию, подберут объекты под ваш бюджет и цели, и покажут реальные финансовые модели по обоим направлениям.