Два популярных направления среди покупателей зарубежной недвижимости — и оба активно растут. Грузия привлекает простотой оформления и понятной доходностью от аренды. Турция — масштабом рынка, программой гражданства и узнаваемыми курортами. Но что выгоднее купить именно сейчас, в 2026 году? Разбираем по цифрам, без воды.

В этой статье — актуальные данные по ценам, доходности, расходам на сделку и программам ВНЖ. В конце — честный вывод: кто побеждает и для кого.

Цены на квартиры в 2026 году: что происходит на рынках

Турция: номинальный рост при реальной стагнации

По данным Центрального банка Турции (CBRT), индекс цен на жильё RPPI в марте 2026 года вырос на +26,4% в годовом выражении номинально. Звучит внушительно. Но если сделать поправку на инфляцию — реальный рост составил всего −3,4%. То есть в реальных деньгах квартиры в Турции немного подешевели.

По крупнейшим городам картина такая:

Стамбул — +27,8% г/г номинально
Анкара — +30,4% г/г номинально
Измир — +24,3% г/г номинально

В абсолютных цифрах (по данным BETAM на базе объявлений sahibinden.com, март 2026):

Средняя цена по стране — 43 092 TL/м²
Стамбул — 61 842 TL/м² (около $1 450–1 550/м² по текущему курсу)
Анкара — 36 520 TL/м²
Измир — 50 000 TL/м²

По сводке Global Property Guide, в IV квартале 2025 средняя цена по стране составляла около $1 076/м². Это средняя по больнице — в Стамбуле в ликвидных районах цены давно выше $2 000/м², а в провинции можно найти объекты и по $600–700/м².

Важный нюанс: турецкая лира продолжает слабеть. Для покупателя с долларами или евро это создаёт определённую защиту — цена в TL растёт, но в USD динамика куда скромнее. Именно поэтому реальная доходность для иностранного инвестора зависит в первую очередь от курса и арендного потока в твёрдой валюте.

Грузия: стабильный рост в долларах

Грузия — один из немногих рынков, где цены номинируются в долларах. Это делает сравнение с другими странами гораздо проще.

По данным TBC Capital (март 2026), рынок Тбилиси показывает уверенный рост:

Объём рынка в I квартале 2026 — $941 млн (+24% г/г)
Продано 10 723 квартиры (+19% г/г)
Средняя цена предложения — $1 343/м² (+6% г/г)

Только в марте 2026 в Тбилиси было совершено 4 031 сделка — рост на 32% год к году. Это серьёзные объёмы для рынка такого масштаба.

Батуми — второй по значимости город — показывает схожую динамику:

Средняя цена новостроек в феврале 2026 — $1 334/м² (+12,6% г/г)
В марте 2026 — $1 302/м² (+9% г/г)
Количество сделок в марте — 1 227 (+10,9% г/г)
Объём сделок — $81 млн (+33,4%)

По итогам всего 2025 года в Тбилиси и Батуми вместе было продано более 59 000 квартир на сумму $4,3 млрд — рост 7% год к году, по данным Colliers Georgia.

Ключевое отличие грузинского рынка: рост цен реальный, в долларах. Никакой инфляционной поправки делать не нужно — $1 343/м² сегодня это $1 343/м² для любого покупателя в мире.

Доходность от аренды: где зарабатывают больше 🏠

Тбилиси: 8,1% в год — и это официальная цифра

По данным TBC Capital за I квартал 2026 года, средняя валовая доходность от аренды в Тбилиси составляет 8,1% годовых. Это один из лучших показателей среди европейских и ближневосточных рынков.

Средняя арендная ставка в Тбилиси — $10/м² в месяц. При цене квартиры в $1 343/м² это даёт понятную математику: студия 35 м² стоит около $47 000 и приносит $350/месяц, или $4 200/год. Валовая доходность — около 8,9%.

Важная оговорка: арендные ставки в Тбилиси в марте 2026 снизились на 6% год к году. Это сигнал умеренного насыщения рынка аренды — предложение растёт быстрее спроса. Тем не менее доходность остаётся на уровне 8,1% — выше, чем у большинства конкурентов.

Батуми — другая история. Это курортный город с выраженной сезонностью. Летом апартаменты сдаются по $30–50/м² в месяц, зимой могут простаивать. Годовая доходность там зависит от того, насколько грамотно выстроено управление.

Стамбул: около 7% до налогов

Посчитаем по данным BETAM за март 2026: средняя объявленная аренда в Стамбуле — 375 TL/м² в месяц, средняя цена продажи — 61 842 TL/м². Простое деление даёт валовую доходность около 7,3% до налогов.

Это неплохой результат. Но есть несколько нюансов:

Индекс новых арендаторов (NTRI) ЦБ Турции в марте 2026 вырос на +34,4% г/г — аренда для новых договоров растёт быстрее цен продажи. Это поддерживает доходность.
Лимит роста аренды при продлении договора (+25%) действовал до 1 июля 2024 года. Сейчас индексация привязана к среднему CPI за 12 месяцев. Это создаёт неопределённость для долгосрочных арендодателей.
Транзакционные издержки в Турции выше, чем в Грузии — об этом ниже.

Вне Стамбула картина другая. В Анталье и Алании, популярных среди туристов, краткосрочная аренда может давать 8–10% и выше — но это уже активный бизнес, а не пассивный доход.

Расходы на сделку: сколько вы потеряете «на входе»

Турция: закладывайте +4–7% сверху

При покупке недвижимости в Турции основные статьи расходов:

Tapu Harcı (налог на переход права) — 4% от заявленной стоимости. По закону делится 2%+2% между покупателем и продавцом, но на практике часто платит покупатель.
Ежегодный налог на недвижимость — 0,1–0,6% в зависимости от типа объекта и города.
Агентское вознаграждение — обычно 2% + НДС с каждой из сторон.
Страховка DASK (обязательная от землетрясений) — небольшая, но обязательная статья.
Нотариальные расходы, переводы документов, апостиль — ещё 0,5–1%.

Итого: при покупке квартиры за $200 000 в Стамбуле рассчитывайте на дополнительные $8 000–14 000 расходов на входе.

Грузия: одна из самых дешёвых регистраций в мире

Грузия выгодно отличается минимальными транзакционными издержками:

Регистрация права собственности через Public Service Hall — фиксированная госпошлина, несколько десятков долларов.
Налог на имущество для физических лиц — до 1%, зависит от совокупного семейного дохода. При доходе до 40 000 лари (~$14 000) в год — 0%.
Налог на доход от аренды для физлиц — льготная ставка 5% при соблюдении условий (статус малого бизнеса).
Агентская комиссия — обычно 3–5% от сделки, договорная.

При покупке квартиры за $100 000 в Тбилиси дополнительные расходы на входе — около $3 000–5 000. Это в 2–3 раза меньше, чем в Турции.

ВНЖ и гражданство через недвижимость в 2026 году 🌍

Турция: гражданство от $400 000

Турецкая программа гражданства через инвестиции в недвижимость — одна из самых известных в мире. Условия в 2026 году:

Минимальная стоимость объекта — $400 000
Обязательный срок владения — 3 года без продажи
Объект должен быть жилым и не продаваться ранее по этой же программе
Срок рассмотрения — обычно 6–12 месяцев

Турецкий паспорт даёт безвизовый въезд в более чем 110 стран, включая Японию, Южную Корею, Сингапур. Это весомый аргумент для тех, кто ищет «второй паспорт» с реальной ценностью.

Краткосрочный ВНЖ (ikamet) при владении жилым объектом любой стоимости — доступен через портал e-İkamet. Это более доступный вариант для тех, кто хочет просто легально жить в Турции.

Грузия: ВНЖ ужесточили с марта 2026

С 1 марта 2026 года в Грузии изменились правила получения ВНЖ на основании недвижимости:

Для краткосрочного ВНЖ (первичное получение) — минимальная стоимость объекта повышена с $100 000 до $150 000
Для инвестиционного ВНЖ — порог остался на уровне $300 000

Грузия не предлагает гражданство через инвестиции в недвижимость. Натурализация возможна после 10 лет проживания (или 5 лет при особых условиях). Поэтому для тех, кто целенаправленно ищет второй паспорт — Грузия не подходит.

Но для тех, кто хочет просто легально жить, работать или иметь базу в удобной стране с низкими налогами — грузинский ВНЖ по-прежнему один из самых доступных в регионе.

Сравнительная таблица: Грузия vs Турция в 2026 году

Сведём ключевые параметры в одно место для удобства:

Средняя цена в столице: Тбилиси — $1 343/м² | Стамбул — ~$1 450–1 550/м²
Рост цен г/г (реальный): Грузия — +6% в USD | Турция — −3,4% реально (с поправкой на CPI)
Валовая доходность от аренды: Тбилиси — 8,1% | Стамбул — ~7,3%
Транзакционные издержки: Грузия — ~3–5% | Турция — ~4–7%
Налог на аренду: Грузия — 5% (льготный) | Турция — 15–35% (прогрессивная шкала)
ВНЖ через недвижимость: Грузия — от $150 000 | Турция — при любой стоимости (ikamet)
Гражданство через недвижимость: Грузия — нет | Турция — от $400 000
Валюта расчётов: Грузия — USD | Турция — TL (нестабильная)

Для кого что подходит: честный разбор

Если цель — пассивный доход от аренды

Тбилиси выигрывает по нескольким причинам. Во-первых, доходность 8,1% — это рыночная средняя, не лучший кейс. Во-вторых, аренда номинирована в долларах — нет валютного риска. В-третьих, налог на аренду всего 5% при регистрации в статусе малого бизнеса — это существенно выгоднее турецкой прогрессивной шкалы (до 35%).

Важный момент: Тбилиси — круглогодичный рынок аренды. В отличие от Батуми или курортных городов Турции, столица Грузии не зависит от туристического сезона. Спрос формируют местные жители, экспаты, студенты, цифровые кочевники.

В Турции для пассивного дохода лучше смотреть на долгосрочную аренду в Стамбуле или Анкаре. Краткосрочная аренда (Airbnb) в курортных городах может давать больше, но это уже активный бизнес с управляющей компанией.

Если цель — прирост капитала

Здесь важно разделять номинальный и реальный рост.

В Турции цены в TL растут на 26% в год — но в реальном выражении (с поправкой на инфляцию) это −3,4%. Для покупателя в долларах итог зависит от курса лиры. Если лира слабеет быстрее роста цен — реальная доходность в USD отрицательная.

В Грузии рост цен +6% в год — это реальный долларовый рост. Скромнее, но предсказуемее. При этом спад выдачи разрешений на строительство в Тбилиси (−31% г/г в I кв. 2026) — сигнал сокращения будущего предложения. При сохранении спроса это поддержит цены.

Батуми показывает более агрессивный рост (+12,6% г/г в феврале 2026), но это курортный рынок с высокой волатильностью и зависимостью от туристического потока.

Если цель — ВНЖ или гражданство

Для гражданства — без вариантов, Турция. Это единственная из двух стран с действующей программой CBI (Citizenship by Investment) через недвижимость. Минимальный порог $400 000, срок удержания 3 года. Турецкий паспорт — реальный документ с визовыми преимуществами.

Для ВНЖ — зависит от бюджета и целей. В Грузии с марта 2026 нужно от $150 000 на объект. В Турции краткосрочный ikamet доступен при владении жильём любой стоимости — это более гибкий вариант для тех, кто хочет просто легально находиться в стране.

Если бюджет ограничен: до $100 000

Оба рынка предлагают варианты в этом бюджете, но с оговорками.

В Тбилиси за $80 000–100 000 можно купить студию или однокомнатную квартиру в хорошей локации. Это рабочий арендный актив с доходностью 7–9%.

В Турции за аналогичный бюджет — небольшая квартира в провинции или студия на вторичном рынке. Стамбул в этом бюджете практически недоступен. Но Анталья, Аланья, Мерсин — реально.

Для ВНЖ в обоих случаях бюджет до $100 000 не подходит — порог в Грузии $150 000, в Турции для ikamet формально порога нет, но на практике нужен полноценный жилой объект.

Что говорит практика Haspo Realty

На платформе Haspo Realty представлены объекты как в Турции, так и в Грузии — от застройщиков, агентств и частных продавцов. Вот что мы видим в запросах покупателей в 2026 году:

Запросы «под ВНЖ Грузия» сместились в сторону объектов от $150 000 — после изменения порога в марте 2026.
Интерес к Турции по-прежнему высокий, особенно в сегменте $200 000–400 000 — это зона между «просто ВНЖ» и «гражданством».
Тбилиси стабильно лидирует по запросам «инвестиции + аренда» — покупатели ценят долларовую номинацию и понятную доходность.
Батуми интересен покупателям, которые совмещают личное использование летом с арендным доходом в остальное время.

На нашем сайте можно подобрать объекты по конкретным параметрам: страна, город, жилой комплекс, бюджет, цель покупки. Фильтры «под ВНЖ» и «под гражданство» помогают сразу отсечь неподходящие варианты.

Практические шаги: как выбрать между Грузией и Турцией

Определите цель. Гражданство, ВНЖ, доход от аренды, личное проживание или диверсификация капитала — это разные стратегии с разными оптимальными рынками.
Зафиксируйте бюджет. Учитывайте не только цену объекта, но и транзакционные издержки: в Турции +4–7%, в Грузии +3–5%.
Выберите горизонт инвестиции. Если планируете продать через 2–3 года — Грузия с долларовой номинацией предсказуемее. Если держите 5+ лет — Турция может отыграть инфляционные потери.
Изучите налогообложение аренды. В Грузии 5% — это существенное преимущество перед турецкой прогрессивной шкалой до 35%.
Проверьте актуальность программ ВНЖ. Правила меняются — Грузия уже повысила порог с марта 2026. Турция тоже периодически корректирует условия CBI.
Свяжитесь со специалистом. На Haspo Realty можно получить консультацию по подбору объекта, оформлению TAPU в Турции или сопровождению сделки в Грузии — в зависимости от вашей ситуации.

Итог: кто побеждает в 2026-м?

Честный ответ: победитель зависит от вашей цели. Это не уклонение — это факт, который подтверждают цифры. 🎯

Грузия побеждает, если:

Вы хотите стабильный пассивный доход в долларах (8,1% средняя доходность в Тбилиси)
Вас привлекает простота оформления и низкие транзакционные издержки
Вы ищете ВНЖ при бюджете от $150 000
Важна предсказуемость: нет валютного риска, рост цен в USD

Турция побеждает, если:

Вы целенаправленно получаете второй паспорт (программа CBI от $400 000)
Вас интересует масштаб рынка и выбор локаций: Стамбул, Анталья, Аланья, Бодрум, Измир
Вы рассматриваете краткосрочную аренду на курортах с потенциалом 10%+
Хотите ВНЖ при любом бюджете (ikamet при владении жильём)

Если говорить о чистой инвестиционной логике на 2026 год — Тбилиси выглядит более предсказуемым рынком: реальный долларовый рост цен, высокая доходность аренды, низкие налоги и понятные процедуры. Турция — более сложный рынок с большим потенциалом, но и с большими рисками: валютный фактор, высокая инфляция, более дорогое оформление.

Хотите подобрать конкретный объект под вашу цель — в Грузии, Турции или другой стране? На Haspo Realty более 10 000 объектов от проверенных застройщиков и агентств. Используйте фильтры по бюджету, стране и цели покупки — или обратитесь к нашим специалистам за персональной консультацией.