Занзибар перестал быть просто курортом для недельного отдыха. В 2025 году остров принял почти миллион туристов — рекорд за всю историю наблюдений. Но за этой цифрой скрывается другая тенденция: всё больше людей приезжают сюда не на неделю, а на месяцы. Они снимают квартиры и виллы в долгосрок, работают удалённо, строят бизнес или просто зимуют подальше от европейских холодов.

Если вы владеете недвижимостью на Занзибаре или только думаете о покупке — эта статья для вас. Разберём, кто реально составляет рынок долгосрочной аренды, сколько они готовы платить и как выстроить стратегию, которая даёт стабильный доход круглый год.

Почему долгосрочная аренда на Занзибаре растёт

Начнём с цифр, которые объясняют всё.

В 2025 году Занзибар зафиксировал 917 167 международных приездов — это на 24,5% больше, чем годом ранее. Январь 2026 продолжил тренд: 100 216 приездов, рост на 19,2% год к году. Загрузка объектов размещения в январе достигла 87,5% — почти полная занятость в несезон.

Доходы от туризма в 2025 году превысили $1,1 млрд. Экономика острова растёт на 6,8% в год, и прогноз на 2026-й — уже 7,2%. Это не разовый всплеск, а устойчивая восходящая динамика.

Параллельно с туристическим бумом формируется отдельный рынок — люди, которые приезжают не на неделю, а на 1–6 месяцев. Именно они и создают спрос на долгосрочную аренду.

Дефицит качественного жилья — главный аргумент для инвестора

При таком потоке приезжающих предложение качественного жилья остаётся крайне ограниченным. По оценкам аналитиков, в 2025–2026 годах на рынок выходит всего 600–800 новых юнитов инвестиционного класса. Это капля в море при спросе, который исчисляется десятками тысяч потенциальных арендаторов.

Результат очевиден: кто успел купить качественный объект в хорошей локации — тот уже в выигрыше. Вакантность низкая, ставки растут, а конкуренции почти нет.

Портрет арендаторов: кто реально снимает жильё в долгосрок

Это ключевой вопрос для любого инвестора. Понимать своего арендатора — значит правильно выбрать объект, локацию и формат управления.

На Занзибаре сложилось несколько устойчивых сегментов долгосрочных арендаторов. Каждый из них — со своими требованиями, бюджетом и предпочтениями по районам.

Сегмент 1. Европейские зимовщики

Самая многочисленная группа. В январе 2026 года 69,5% всех приездов на Занзибар обеспечила Европа. Лидеры по потоку — Италия, Франция, Польша. Это люди, которые устали от серых зим и решили провести ноябрь–март в тёплом климате.

Типичный портрет зимовщика: 35–65 лет, работает удалённо или уже на пенсии, имеет стабильный доход в евро. Он не хочет платить за отель — ему нужна квартира или небольшой дом с кухней, нормальным интернетом и возможностью почувствовать себя «дома». Средняя заявленная длительность пребывания, по официальной статистике, составляет около 8 ночей — но это усреднённая цифра, включающая короткие поездки. Реальные зимовщики остаются на 30–90 дней и более.

Что важно этому сегменту:

Стабильный быстрый Wi-Fi
Кондиционер и нормальная кухня
Близость к пляжу или удобный транспорт
Безопасный район
Возможность оплаты картой или переводом

Бюджет: от $800 до $2 000 в месяц за комфортное жильё — в зависимости от района и уровня объекта. Этот сегмент платит регулярно и без проблем.

Сегмент 2. Цифровые кочевники и удалённые специалисты

Отдельная и быстро растущая группа. Занзибар не имеет специальной визы цифрового кочевника, как, например, Таиланд или Португалия, — но это не останавливает поток. Люди приезжают по туристической визе, продлевают её или уезжают на короткий срок и возвращаются.

Возрастная структура подтверждает масштаб этого сегмента: по данным официальной статистики за июнь 2025 года, 86% посетителей Занзибара — люди рабочего возраста (15–64 года). Значительная часть из них — те самые удалённые специалисты.

Типичный портрет: 25–40 лет, работает в IT, маркетинге, дизайне, финансах. Ищет баланс между работой и качеством жизни. Хочет жить там, где тепло, красиво и не слишком дорого по сравнению с Европой или США.

Требования к жилью у этого сегмента:

Интернет — в приоритете. Скорость от 50 Мбит/с, резервное подключение
Рабочее место или хотя бы удобный стол
Близость к кофейням, коворкингам, ресторанам
Гибкие условия аренды — от 1 месяца
Желательно — сообщество таких же людей рядом

Популярные районы для этого сегмента: Stone Town, Nungwi, Paje — там уже сформировалась инфраструктура для «цифровых» жителей.

Сегмент 3. Экспаты и профессионалы по контрактам

Занзибар активно развивается — строятся отели, рестораны, жилые комплексы. Всё это требует квалифицированных специалистов: менеджеров, инженеров, маркетологов, шеф-поваров, преподавателей. Многие из них — иностранцы по рабочим контрактам.

Масштаб этого сегмента подтверждает официальная статистика: с 2020 по 2025 год правительство Занзибара собрало TZS 12,47 млрд от разрешений на работу для иностранцев. Это деньги от тысяч специалистов, которые работают в туризме, девелопменте, образовании, НКО.

Особенности этого сегмента:

Снимают на 6–24 месяца по контракту
Ищут функциональное жильё рядом с работой
Часто — семейные пары с детьми, поэтому важны школы и больницы поблизости
Предпочитают районы с развитой инфраструктурой: Stone Town, Fumba, Mbweni, Bububu
Готовы платить за качество и надёжность

Бюджет: $1 000–2 500 в месяц за 2–3-комнатную квартиру или небольшой дом. Часто компания частично компенсирует аренду.

Сегмент 4. Семьи-релоканты

Небольшой, но растущий сегмент. Семьи, которые осознанно выбирают Занзибар для жизни на 1–3 года. Причины разные: желание сменить темп жизни, уйти от высоких налогов в Европе, дать детям опыт жизни в другой культуре.

Этот сегмент наиболее требователен к инфраструктуре: им нужны международные школы, хорошие клиники, безопасные районы. Поэтому они концентрируются в Fumba Town, Mbweni и пригородах Stone Town — там, где есть всё необходимое для семейной жизни.

Арендуют, как правило, виллы или большие квартиры с 2–3 спальнями. Бюджет — от $1 500 до $3 500 в месяц. Платят стабильно, редко создают проблемы, часто продлевают аренду.

Сегмент 5. Региональные профессионалы из Восточной Африки

Кения, Уганда, Руанда, Танзания — соседние страны формируют устойчивый поток специалистов среднего и высшего звена, которые работают на Занзибаре. Этот сегмент менее заметен в туристической статистике, но играет важную роль в рынке долгосрочной аренды.

Они ищут доступное, но качественное жильё — чаще всего в районах с хорошим транспортным сообщением. Бюджет умереннее, чем у европейцев: $400–900 в месяц. Зато этот сегмент очень стабилен — люди приезжают работать, а не отдыхать, и снимают на длительный срок.

Сколько стоит долгосрочная аренда на Занзибаре

Рынок долгосрочной аренды на Занзибаре в 2026 году выглядит так:

Студия — около TZS 1,0 млн в месяц (~$410)
Квартира с 2 спальнями в топовых районах — TZS 2,5–3,0 млн (~$1 000–1 225)
Вилла с видом на море в Nungwi или Paje — от $2 000 и выше

Для сравнения: краткосрочная аренда (Airbnb-сегмент) показывает средний дневной тариф около $105 при средней заполняемости 29,8%. Это даёт RevPAR около $36 в день — то есть примерно $1 080 в месяц при идеальной заполняемости. На практике заполняемость нестабильна и сильно зависит от сезона.

Долгосрочная аренда в этом контексте выглядит привлекательнее: вы получаете предсказуемый доход без сезонных провалов. Особенно если ваш арендатор — экспат по контракту или семья-релокант.

Доходность: что реально можно заработать

Это вопрос, который волнует каждого инвестора. Дадим честные ориентиры на основе рыночных данных 2026 года.

Долгосрочная аренда

По оценкам аналитиков, чистая доходность по 1-комнатным квартирам в ключевых районах (Stone Town, Mbweni, Fumba) при долгосрочной сдаче составляет 6,0–6,4% годовых. Это стабильный, предсказуемый доход без лишних хлопот.

Краткосрочная аренда (STR)

Виллы в Paje и Nungwi при активном управлении могут давать 12–15% брутто в пиковый сезон. Но это именно брутто — до вычета расходов на управление, уборку, обслуживание и периоды простоя.

Гибридная модель — оптимальный вариант

Многие опытные инвесторы на Занзибаре используют комбинированный подход:

Ноябрь–апрель (высокий сезон) — краткосрочная аренда по высоким ставкам
Май–октябрь (низкий сезон) — долгосрочная аренда экспатам или зимовщикам из Южного полушария

Такая стратегия позволяет максимизировать доход в пик и не терять деньги в межсезонье. Именно этот подход мы рекомендуем клиентам Haspo Realty при подборе инвестиционных объектов на Занзибаре.

Кстати, на нашем сайте есть реальный кейс: клиент купил 3 квартиры в Fumba Town с профессиональным управлением и вышел на 15% ROI. Это не маркетинговое обещание — это конкретный результат с конкретными цифрами.

Районы: где концентрируется спрос на долгосрочную аренду

Не все районы Занзибара одинаково привлекательны для долгосрочной аренды. Вот ключевые зоны, которые формируют устойчивый спрос.

Stone Town

Исторический центр острова. Здесь живут экспаты, работающие в туризме и НКО, цифровые кочевники, которым важна городская инфраструктура. Развитая сеть ресторанов, коворкингов, транспортная доступность. Хорошо подходит для сдачи студий и 1-комнатных квартир.

Fumba и Mbweni

Пригородные районы с современными жилыми комплексами. Fumba Town — один из самых известных девелоперских проектов на острове. Здесь живут семьи-релоканты и экспаты по контрактам. Есть школы, магазины, медицинские учреждения. Оптимальная локация для 2–3-комнатных квартир и вилл.

Bububu

Спокойный жилой район к северу от Stone Town. Популярен среди региональных профессионалов и местных специалистов с более умеренным бюджетом. Стабильный спрос, доступные цены на жильё.

Nungwi и Paje

Курортные зоны с высоким туристическим трафиком. Здесь лучше работает краткосрочная аренда, но и долгосрочный сегмент присутствует — зимовщики, серферы, дайверы, которые остаются на 1–3 месяца. Виллы и студии у пляжа дают хорошую доходность при правильном управлении.

Транспортная доступность: почему поток будет расти

Один из главных факторов роста долгосрочной аренды — улучшение транспортной связности острова. В 2025–2026 годах здесь произошло несколько важных изменений.

Etihad Airways возвращает сезонные рейсы Абу-Даби — Занзибар (4 раза в неделю) с 14 июня по 6 сентября 2026 года. Это открывает прямой маршрут из ОАЭ и стыковки со всей Азией и Европой.
Airlink (ЮАР) запустил прямые рейсы Йоханнесбург — Занзибар с июня 2026 года. Южноафриканский рынок — новый источник арендаторов.
RwandAir открыл маршрут Занзибар — Момбаса с декабря 2025 года, что улучшает связь с Восточной Африкой.
Идёт модернизация аэропорта: расширение терминала, новый рукав, улучшение инфраструктуры. Параллельно — проект модернизации аэропорта Пемба стоимостью €180–204 млн.

Чем лучше транспортная доступность — тем длиннее средняя продолжительность пребывания и тем выше спрос на долгосрочное жильё. Это прямая связь. 🌍

Правовой контекст: ВНЖ, ZIPA и новые правила

Для инвесторов, которые думают о покупке недвижимости на Занзибаре, важно понимать правовую среду.

Резидентство через покупку недвижимости

На Занзибаре нет программы «гражданство за инвестиции» — это важно понимать сразу. Но есть вид на жительство через покупку недвижимости — Residence Permit Class C (или C-11) для объектов, одобренных ZIPA (Zanzibar Investment Promotion Authority). Типичный порог входа — от $100 000.

Резидентский статус действует, пока вы владеете объектом. Это не гражданство, но даёт право легально жить и работать на острове.

Новые требования ZIPA с февраля 2026 года

С февраля 2026 года все девелоперские проекты обязаны пройти регистрацию в ZIPA до начала маркетинга и продаж. Это серьёзный шаг к прозрачности рынка и защите покупателей.

Что это значит для вас как инвестора:

Покупайте только объекты с подтверждённой регистрацией в ZIPA
Проверяйте документы застройщика до подписания договора
Работайте с проверенными агентствами, которые знают местное законодательство

В Haspo Realty мы сотрудничаем только с верифицированными застройщиками и агентствами на Занзибаре — все объекты в нашей базе проходят предварительную проверку.

Туристическая страховка

С октября 2024 года въезжающие на Занзибар обязаны иметь туристическую страховку. Это правило сохраняется в 2025–2026 годах. Для долгосрочных арендаторов это означает дополнительные расходы на страхование — нужно учитывать при планировании бюджета.

Как выбрать объект под долгосрочную аренду: практические советы

Итак, вы решили инвестировать в недвижимость на Занзибаре под долгосрочную аренду. Вот пошаговый подход, который мы рекомендуем. 🏠

Шаг 1. Определите целевой сегмент арендаторов

Прежде чем выбирать объект — решите, кому вы хотите сдавать. Экспатам нужна функциональная квартира рядом с инфраструктурой. Зимовщикам — уютное жильё у пляжа. Семьям-релокантам — просторный дом рядом со школой. От этого выбора зависит локация, тип объекта и ценовой диапазон.

Шаг 2. Выберите правильную локацию

Для стабильного долгосрочного дохода лучше всего подходят: Stone Town (городская инфраструктура), Fumba/Mbweni (семейные районы с современными ЖК), Bububu (доступное жильё для регионального сегмента). Курортные зоны (Nungwi, Paje) — хороший вариант для гибридной стратегии.

Шаг 3. Проверьте объект и застройщика

Убедитесь, что проект зарегистрирован в ZIPA. Проверьте документы на землю и разрешение на строительство. Изучите репутацию застройщика — сколько объектов уже сдано, есть ли задержки.

Шаг 4. Решите вопрос управления

Долгосрочная аренда требует управляющей компании или надёжного локального агента. Они занимаются поиском арендаторов, оформлением договоров, решением бытовых вопросов. Без этого управлять объектом дистанционно крайне сложно.

Шаг 5. Рассмотрите гибридную стратегию

Не ограничивайтесь только долгосрочной или только краткосрочной арендой. Гибридная модель — долгосрок в межсезонье, краткосрок в пик — позволяет максимизировать доходность при умеренном риске.

Шаг 6. Учитывайте расходы

При расчёте доходности учитывайте:

Комиссию управляющей компании (обычно 15–25% от дохода)
Расходы на обслуживание и ремонт
Налоги и сборы
Периоды между арендаторами

Чистая доходность 6–8% при долгосрочной аренде — реалистичный ориентир для хорошего объекта в правильной локации.

Что говорит рынок: ключевые выводы

Подведём итог. Рынок долгосрочной аренды на Занзибаре в 2026 году — это:

Растущий спрос на фоне рекордного туристического потока (917 тысяч приездов в 2025 году)
Дефицит качественного предложения — всего 600–800 новых юнитов инвестиционного класса
Пять чётких сегментов арендаторов: зимовщики, цифровые кочевники, экспаты по контрактам, семьи-релоканты, региональные профессионалы
Доходность 6–8% чистыми при долгосрочной аренде и до 15% брутто при гибридной стратегии
Прозрачный правовой контекст с новыми требованиями ZIPA и возможностью получить ВНЖ через покупку недвижимости
Улучшающаяся транспортная доступность — новые маршруты Etihad, Airlink, RwandAir

Занзибар — это не хайп и не разовая история. Это рынок с фундаментальными факторами роста: туризм, экономическое развитие, приток иностранных специалистов и растущий интерес к релокации. При правильном выборе объекта и стратегии управления — это стабильный источник пассивного дохода на годы вперёд. 🌴

Как Haspo Realty помогает инвесторам на Занзибаре

На платформе Haspo Realty вы найдёте объекты на Занзибаре от проверенных застройщиков и агентств. Мы помогаем на каждом этапе:

Подбор объектов под вашу стратегию — долгосрочная аренда, гибридная модель, покупка для себя
Сопровождение сделки — от переговоров до оформления права собственности
Консультации по ВНЖ — разъяснение условий Residence Permit Class C для покупателей недвижимости
Послепродажный сервис — помощь с управляющей компанией, оформлением счётчиков, коммунальными вопросами
Ознакомительный тур — организуем поездку на Занзибар для личного осмотра объектов

Хотите разобраться, какой объект на Занзибаре подойдёт именно вам? Свяжитесь с нашими специалистами — мы подберём варианты под ваш бюджет и цели, объясним все нюансы рынка и поможем сделать правильный выбор.

Занзибар ждёт своих инвесторов. И судя по цифрам — лучшее время для входа на рынок уже сейчас.