С 1 октября 2025 года в Грузии действуют новые правила для иностранцев — и они куда строже прежних. Штрафы выросли в разы, добавились запреты на въезд, а число депортаций в 2026 году планируется увеличить до 3 500–4 000 человек. Если вы живёте, работаете или владеете недвижимостью в Грузии — эта статья поможет разобраться, что изменилось и как защитить себя.

Что такое оверстей и почему это теперь серьёзно

Оверстей — это пребывание в стране дольше разрешённого срока. Раньше в Грузии это воспринималось относительно лояльно: штраф был небольшим, и многие просто платили его на выезде. Теперь ситуация изменилась кардинально.

Закон №875-IIMS-XIMP вступил в силу 1 октября 2025 года. Он ввёл трёхуровневую систему наказаний за нарушение сроков пребывания — и к каждому штрафу теперь автоматически прилагается запрет на въезд.

Новая шкала штрафов за оверстей

До 3 месяцев сверх разрешённого срока — штраф 1 000 лари + запрет на въезд до 6 месяцев
От 3 месяцев до 1 года — штраф 2 000 лари + запрет на въезд на 2 года
Свыше 1 года — штраф 3 000 лари + запрет на въезд на 3 года

Обратите внимание: запрет на въезд — это не просто неприятность. Для тех, кто владеет недвижимостью в Грузии, сдаёт её в аренду или ведёт бизнес, это означает полную невозможность приехать к своему объекту на срок от полугода до трёх лет.

Депортации: цифры, которые говорят сами за себя

Грузия не просто ужесточила законы на бумаге — она начала их активно применять. Статистика депортаций красноречива:

За 11 месяцев 2025 года депортировано 1 131 иностранец (данные премьер-министра Ираклия Кобахидзе)
В сентябре 2025 года — 107 депортаций за один месяц
В январе 2026 года — 232 депортации
В феврале 2026 года — 312 депортаций
На 2026 год заявлен план не менее 3 500–4 000 депортаций

МВД Грузии проводит регулярные рейды волнами по 60–120 человек. В январе 2026 года в одной из таких волн были депортированы 63 иностранца, включая граждан Азербайджана. Это уже не точечные случаи — это системная работа.

Кто в зоне риска

Новые правила затрагивают гораздо более широкий круг людей, чем кажется на первый взгляд. Вот кто должен быть особенно внимателен:

Релоканты и цифровые кочевники

Многие приехали в Грузию в 2022–2023 годах и с тех пор живут там «по безвизу», периодически выезжая и возвращаясь. Граждане большинства стран имеют право находиться в Грузии до 1 года без визы. Но год — это ровно 365 дней с момента въезда, а не «сколько хочешь». Если вы потеряли счёт дням — вы уже в зоне риска.

Инвесторы и владельцы недвижимости

Если вы купили квартиру в Тбилиси или Батуми и периодически приезжаете проверить объект, встретиться с арендаторами или управляющей компанией — запрет на въезд для вас критичен. Два года без возможности въехать к своей собственности — это реальный сценарий при нарушении сроков.

Работающие иностранцы и их работодатели

С 2025–2026 года введены отдельные штрафы за работу без специального разрешения:

2 000 лари — первое нарушение (для иностранца или работодателя)
4 000 лари — повторное нарушение
12 000 лари — каждое последующее нарушение

При этом есть переходный период: если вы зарегистрированы до 1 марта 2026 года, у вас есть время до 1 января 2027 года, чтобы оформить разрешение на работу и соответствующий ВНЖ.

Арендодатели

МВД получило расширенные инструменты для проверки места проживания и работы иностранцев. Если вы сдаёте квартиру и сами при этом находитесь в Грузии без актуального статуса — рейд может коснуться и вас напрямую.

Новое требование: медицинская страховка с 2026 года

С 1 января 2026 года все въезжающие в Грузию обязаны иметь медицинскую страховку с минимальным покрытием 30 000 лари на весь срок пребывания. Полис проверяется прямо на границе.

Принимаются как грузинские, так и иностранные страховые полисы — главное, чтобы покрытие соответствовало требованиям и действовало на весь период вашего пребывания. Если полиса нет или он не покрывает нужную сумму — вас могут не пустить в страну.

Это важно учитывать при планировании поездок: страховку нужно оформлять заранее, а не в аэропорту.

ВНЖ через недвижимость: порог вырос до $150 000 🏠

Тем, кто рассматривает Грузию как место для легального долгосрочного проживания через инвестиции в недвижимость, важно знать об изменении условий по визе D5.

С 1 марта 2026 года минимальная стоимость объекта для получения краткосрочного ВНЖ и визы D5 повышена:

Было: $100 000
Стало: $150 000

Стоимость определяется по рыночной оценке аккредитованного оценщика. Исключение составляют сельскохозяйственные земли.

Если вы закрыли сделку после 1 марта 2026 года на сумму менее $150 000 — этот объект не даёт права на D5. Нужно либо докупить недвижимость до нужной суммы, либо рассматривать другую категорию ВНЖ.

Для тех, кто планирует покупку недвижимости в Грузии с целью получения ВНЖ, важно заранее подбирать объекты с учётом нового порога. На платформе Haspo Realty можно фильтровать объекты по стране, городу и стоимости — это помогает сразу видеть варианты, подходящие под критерии D5.

Как считается срок безвизового пребывания

Грузия — одна из немногих стран, где для граждан большинства государств действует право пребывания до 1 года без визы. Это не 90 дней из 180, как в Шенгене, а полноценные 365 дней с момента каждого въезда.

Но есть нюансы, которые часто путают:

Год отсчитывается с даты въезда, а не с начала календарного года
При выезде и повторном въезде отсчёт начинается заново — но только если предыдущий срок не был нарушен
Для граждан ряда стран действуют другие условия — 90 или 180 дней. Уточняйте свой статус по актуальным спискам МИД Грузии
Если вы работаете или ведёте бизнес — безвиза недостаточно, нужен соответствующий ВНЖ или разрешение

Совет: ведите учёт дней пребывания в таблице или приложении. Это занимает 2 минуты при каждом въезде и избавляет от неприятных сюрпризов.

Пошаговый чек-лист: как не стать нелегалом в Грузии в 2026 году ✅

Шаг 1. Проверьте свой текущий статус

Посчитайте, сколько дней вы уже провели в Грузии с момента последнего въезда. Если приближаетесь к 300–330 дням — время действовать: либо выехать и вернуться, либо оформить ВНЖ.

Шаг 2. Определитесь с нужным статусом

Задайте себе вопрос: зачем вы находитесь в Грузии? Варианты:

Просто живёте / путешествуете — достаточно безвизового режима, следите за сроком
Работаете удалённо на иностранную компанию — формально это не трудоустройство в Грузии, но лучше уточнить у юриста
Работаете на грузинскую компанию или ИП в Грузии — нужны разрешение на работу и ВНЖ
Владеете недвижимостью и хотите жить легально — рассмотрите ВНЖ через недвижимость (D5) при объекте от $150 000
Ведёте бизнес — нужен соответствующий ВНЖ для предпринимателей

Шаг 3. Оформите медицинскую страховку

Перед въездом убедитесь, что у вас есть полис с покрытием не менее 30 000 лари на весь планируемый срок пребывания. Без него вас могут не пустить в страну.

Шаг 4. Если работаете — проверьте переходные сроки

Если вы зарегистрированы в Грузии до 1 марта 2026 года, у вас есть время до 1 января 2027 года привести документы в порядок: получить разрешение на работу и оформить соответствующий ВНЖ. Не откладывайте — очереди и сроки обработки документов растут.

Шаг 5. Если планируете ВНЖ через недвижимость — пересчитайте бюджет

Объект должен стоить не менее $150 000 по рыночной оценке аккредитованного оценщика. Если ваш объект дешевле — рассмотрите доплату или альтернативную категорию ВНЖ.

Шаг 6. Поставьте напоминания

Установите напоминание за 30 дней до истечения разрешённого срока пребывания или ВНЖ. Это простое действие спасает от штрафов и запретов на въезд.

Шаг 7. Проконсультируйтесь с юристом

Миграционное законодательство Грузии меняется быстро. Если вы не уверены в своём статусе — лучше потратить час на консультацию с местным юристом, чем потом платить штраф и сидеть без права въезда два года.

Практические риски для инвесторов в недвижимость

Если вы купили квартиру в Тбилиси, Батуми или Кобулети и сдаёте её в аренду — вот что важно учитывать в новых реалиях:

Риск 1. Запрет на въезд при оверстее

Вы прилетаете раз в полгода проверить объект и встретиться с арендаторами. Если при одном из таких визитов окажется, что вы превысили суммарный срок пребывания — получите запрет на въезд. Два года без доступа к своей собственности — это реальный сценарий.

Решение: ведите точный учёт дней пребывания, не приближайтесь к лимиту без запаса в 30–40 дней.

Риск 2. Рейды МВД

МВД проводит регулярные проверки статуса проживания иностранцев — в том числе у тех, кто сдаёт недвижимость в аренду. Если при проверке выяснится, что ваш статус нарушен — депортация и запрет на въезд.

Решение: всегда иметь актуальный легальный статус пребывания.

Риск 3. Объект не подходит под D5

Если вы покупали квартиру до $100 000 в расчёте на ВНЖ через недвижимость — после 1 марта 2026 года этот путь закрыт. Нужно либо докупить объект, либо искать другой способ легализации.

Решение: при выборе объекта для инвестиций с прицелом на ВНЖ — сразу ориентируйтесь на сумму от $150 000.

Грузия остаётся привлекательной — но правила изменились

Всё вышесказанное не означает, что Грузия стала недружелюбной к иностранцам. Страна по-прежнему предлагает:

Безвизовый въезд до 1 года для граждан большинства стран
Относительно низкие налоги и простую регистрацию бизнеса
Доступные цены на недвижимость по сравнению с Европой
Возможность получить ВНЖ через инвестиции в недвижимость от $150 000
Высокое качество жизни при невысоких расходах

Изменилось другое: государство начало системно контролировать соблюдение правил. И те, кто раньше жил «по-серому», теперь рискуют реальными последствиями.

Как Haspo Realty помогает инвесторам в Грузии

На платформе Haspo Realty представлены объекты недвижимости в Грузии от застройщиков и агентств. При подборе объекта наши специалисты учитывают актуальные требования к ВНЖ — в том числе новый порог в $150 000 для визы D5.

Мы помогаем:

Подобрать объект, подходящий под критерии D5 по новым правилам
Сориентироваться по срокам и документам для оформления ВНЖ
Разобраться в условиях сделки и послепродажном сервисе
Найти управляющую компанию для сдачи объекта в аренду

Если вы рассматриваете Грузию как направление для инвестиций или переезда — лучше начать с правильного фундамента: объект с нужными параметрами и понятный легальный статус с первого дня.

Итоги: что нужно запомнить 📌

С 1 октября 2025 года действуют новые штрафы за оверстей: от 1 000 до 3 000 лари + запрет на въезд от 6 месяцев до 3 лет
Число депортаций растёт: в феврале 2026 года — 312 за месяц, план на год — 3 500–4 000
С января 2026 года обязательна медстраховка с покрытием от 30 000 лари — проверяют на границе
Работа без разрешения — штраф от 2 000 до 12 000 лари; переходный период до 1 января 2027 года для зарегистрированных до 1 марта 2026 года
ВНЖ через недвижимость (D5) с 1 марта 2026 года — только от $150 000
Следите за сроками, оформляйте страховку, консультируйтесь с юристом

Грузия остаётся одним из самых доступных и интересных направлений для жизни и инвестиций. Просто теперь нужно играть по правилам — они стали чётче и строже. Если хотите подобрать объект в Грузии или другой стране с учётом актуальных миграционных требований — заходите на Haspo Realty, там более 10 000 объектов и команда, которая поможет разобраться.