Сколько реально стоит «вход» в сделку

Если суммировать все расходы при покупке у частного лица, совокупные транзакционные издержки составляют около 5–6% от регистрационной стоимости объекта. Это важно закладывать в финансовую модель при инвестиционных расчётах.

При покупке у застройщика схема может отличаться: часть расходов застройщик берёт на себя, особенно в рамках акций. Уточняйте условия конкретной сделки.

Ежегодный налог на землю и строения

В Таиланде действует Land and Building Tax — ежегодный налог, который взимается местными органами власти на основе кадастровой (оценочной) стоимости объекта.

Ставки и пороги освобождения

Для жилой недвижимости действуют льготы:

• Если владелец и зарегистрирован в объекте по домовой книге на 1 января — освобождение от налога для объектов стоимостью до 50 млн бат
• Если владелец имеет только право собственности на здание (например, квартиру в кондоминиуме), но не землю — освобождение до 10 млн бат
• Для объектов выше этих порогов применяются ставки от 0,02% до 0,1% в зависимости от типа использования

Для иностранца — держателя LTR-визы — регистрация в домовой книге технически возможна, но требует отдельных шагов. На практике большинство иностранных покупателей квартир в кондоминиумах подпадают под порог освобождения в 10 млн бат, что покрывает большинство инвестиционных объектов в Паттайе, Пхукете и Бангкоке.

Сроки уплаты

Налоговое уведомление приходит до конца февраля, оплата — до конца апреля. В отдельные годы сроки могут сдвигаться (например, в 2025 году оплату продлили до конца июня). Следите за актуальными сроками в местных муниципалитетах.

Налогообложение арендного дохода для LTR-держателей

Это один из самых практически важных разделов для тех, кто покупает недвижимость в Таиланде с целью сдачи в аренду. Льготы по Декрету №743 касаются иностранного дохода — но арендный доход от тайской недвижимости является тайским по источнику и облагается налогом по общим правилам.

Как рассчитывается налог с аренды

Арендный доход относится к категории Section 40(5) Налогового кодекса Таиланда. Схема расчёта:

1. Валовый арендный доход — сумма всех арендных платежей за год
2. Стандартный вычет расходов — 30% от валового дохода (для зданий и квартир). Альтернативно можно применить фактические расходы, но это требует документального подтверждения
3. Личный вычет — стандартный вычет для физлица (60 000 бат в год)
4. Налогооблагаемая база = валовый доход − расходы − личный вычет
5. Ставка — прогрессивная, от 0% до 35%

Пример: если вы получаете 600 000 бат в год от аренды квартиры в Пхукете, стандартный вычет составит 180 000 бат, личный вычет — 60 000 бат. Налогооблагаемая база — 360 000 бат. При прогрессивной шкале эффективная ставка составит около 5–10%, что вполне приемлемо для инвестиционного объекта.

Удержание налога у источника (WHT 5%)

Если ваш арендатор — юридическое лицо (тайская компания, отель, управляющая компания), оно обязано удерживать 5% от арендного платежа и перечислять их в Налоговый департамент. Для вас это аванс по НДФЛ — он учитывается при подаче годовой декларации.

На практике это распространённая схема при работе с управляющими компаниями по программам гарантированной аренды: компания удерживает 5%, вы получаете чистую сумму, а при подаче декларации зачитываете удержанный налог.

Когда подавать декларацию

Если у вас есть тайский арендный доход, декларация подаётся по форме PND 90 или PND 91 (в зависимости от источников дохода) до 31 марта следующего года (или до 8 апреля при онлайн-подаче). Держатели LTR-H подают форму PND 95.

Двойное налогообложение: есть ли риски

Один из частых вопросов от клиентов Haspo Realty: «Если я уже плачу налоги у себя на родине, придётся ли платить ещё раз в Таиланде?»

Ответ зависит от категории визы и источника дохода:

• WGC, WP, WfT — иностранный доход освобождён от тайского налога по Декрету №743. Двойного налогообложения нет по определению: Таиланд просто не претендует на этот доход
• LTR-H — доход тайский, но ставка 17% обычно ниже, чем в стране происхождения. Если между Таиландом и вашей страной есть соглашение об избежании двойного налогообложения (СИДН), можно зачесть тайский налог против налога дома
• Арендный доход — тайский по источнику, облагается в Таиланде. При наличии СИДН можно зачесть в стране налогового резидентства

Таиланд имеет действующие СИДН с более чем 60 странами, включая большинство европейских государств, Россию, Китай, Индию, Австралию и другие. 📋

Практические сценарии для покупателей недвижимости

Сценарий 1: Пенсионер с пассивным доходом (WP)

Иностранец 58 лет с пенсией и дивидендным доходом из Европы на сумму 120 000 евро в год переезжает в Таиланд по LTR-визе категории WP. Покупает квартиру в Пхукете за 8 млн бат для собственного проживания.

Налоговая картина:

• Иностранный доход (пенсия, дивиденды) — освобождён от тайского НДФЛ
• Декларацию можно не подавать (нет тайских источников дохода)
• Land and Building Tax — освобождён (стоимость объекта ниже 10 млн бат)
• При покупке — transfer fee 2% от оценочной стоимости (платит покупатель)

Сценарий 2: Удалённый работник с инвестиционной квартирой (WfT)

Разработчик из Германии работает на немецкую IT-компанию с выручкой 60 млн долларов в год. Переезжает в Бангкок по LTR-визе WfT. Покупает студию за 4 млн бат и сдаёт её в аренду управляющей компании за 25 000 бат в месяц (300 000 бат в год).

Налоговая картина:

• Зарплата от немецкого работодателя — освобождена от тайского НДФЛ
• Арендный доход 300 000 бат — облагается по тайским правилам
• Вычет 30% = 90 000 бат; личный вычет 60 000 бат; база = 150 000 бат; налог ~0–5%
• Управляющая компания удержит WHT 5% = 15 000 бат — зачтётся в декларации
• Land and Building Tax — освобождён (объект ниже 10 млн бат)

Сценарий 3: Высококвалифицированный специалист (LTR-H)

Биотехнолог из Южной Кореи устраивается в тайскую фармацевтическую компанию на зарплату 6 млн бат в год. Работодатель уведомляет налоговую инспекцию об LTR-H статусе сотрудника.

Налоговая картина:

• Зарплата 6 млн бат — облагается по ставке 17% (вместо стандартных 35%)
• Экономия по сравнению со стандартной шкалой — около 1 млн бат в год
• Декларация подаётся по форме PND 95

Пошаговый план: как оформить налоговый статус после получения LTR-визы

1. Получите тайский налоговый номер (TIN) — обратитесь в местное отделение Налогового департамента (Revenue Department) с паспортом и LTR-визой. Это бесплатно и занимает один день
2. Определите свою категорию — WGC, WP, WfT или LTR-H. От этого зависит весь дальнейший алгоритм
3. Для LTR-H: убедитесь, что работодатель уведомил налоговую инспекцию — ставка 17% начинает применяться с даты уведомления, не с даты получения визы
4. Оцените свои источники дохода — есть ли тайский доход (аренда, работа в тайской компании)? Если нет — декларацию можно не подавать
5. При наличии арендного дохода — зарегистрируйтесь как арендодатель, сохраняйте договоры и квитанции об удержании WHT от управляющей компании
6. Подайте декларацию до 31 марта (или 8 апреля онлайн) за предыдущий год, если у вас есть тайский доход
7. Проверьте СИДН с вашей страной — это поможет избежать двойного налогообложения и правильно зачесть тайские налоги

Частые ошибки держателей LTR-виз

Ошибка 1: «Я не плачу налоги в Таиланде, значит, декларацию подавать не надо»

Верно — но только если у вас нет тайских источников дохода. Если вы сдаёте квартиру в аренду, декларацию подавать нужно, даже если итоговый налог окажется нулевым из-за вычетов.

Ошибка 2: Путать освобождение от налога с освобождением от декларирования

Освобождение по Декрету №743 означает, что иностранный доход не облагается налогом. Но если у вас есть тайский доход (аренда, работа), вы всё равно обязаны подать декларацию.

Ошибка 3: Рассчитывать на льготный transfer fee при покупке

Льгота 0,01% действует только для граждан Таиланда. Иностранцы — включая держателей LTR-виз — платят полные 2%. Не закладывайте льготную ставку в расчёты.

Ошибка 4: Не уведомлять налоговую инспекцию при работе по LTR-H

Ставка 17% применяется не автоматически — нужно уведомление от работодателя. Без этого шага вы будете платить по стандартной прогрессивной шкале до 35%.

Почему LTR-виза интересна именно инвесторам в недвижимость

Если смотреть на LTR-визу через призму инвестиций в тайскую недвижимость, картина выглядит привлекательно:

• Вы живёте в Таиланде и управляете своими объектами лично — без необходимости ежегодно продлевать визу
• Иностранный пассивный доход (дивиденды, проценты, доход от продажи зарубежных активов) не облагается тайским налогом — можно свободно переводить деньги в Таиланд для новых покупок
• Арендный доход от тайской недвижимости облагается по прозрачным и предсказуемым правилам с понятными вычетами
• Порог освобождения от Land and Building Tax в 10 млн бат покрывает большинство инвестиционных квартир

По данным BOI, совокупный экономический вклад 12 010 держателей LTR-виз составил 43 млрд бат — и значительная часть этих денег пришла именно в рынок недвижимости. 🏡

Как Haspo Realty помогает разобраться с налогами при покупке

На платформе Haspo Realty представлено более 10 000 объектов недвижимости в Таиланде — от студий в Паттайе до вилл на Пхукете. При работе с нашими специалистами вы получаете не просто подбор объекта, но и помощь в понимании налоговых последствий сделки.

Мы помогаем:

• рассчитать реальные транзакционные издержки при покупке (transfer fee, SBT, WHT)
• оценить налоговую нагрузку на арендный доход с конкретного объекта
• подобрать объекты под программы гарантированной аренды с управляющей компанией
• сориентироваться в связке LTR-виза + покупка недвижимости + ВНЖ
• сопроводить сделку от выбора объекта до оформления TAPU и регистрации права собственности

Итоги: что важно запомнить

Налоговая система для держателей LTR-виз в Таиланде устроена логично и предсказуемо. Вот главное:

• WGC, WP, WfT — полное освобождение от тайского НДФЛ на иностранный доход по Декрету №743, который действует в 2026 году
• LTR-H — плоская ставка 17% на доход от работы в тайских компаниях в целевых отраслях
• Арендный доход от тайской недвижимости облагается по общим правилам: вычет 30%, прогрессивная шкала 0–35%, WHT 5% от юрлиц-арендаторов
• При покупке иностранцы платят полные 2% transfer fee — льгота 0,01% для тайских граждан на них не распространяется
• Land and Building Tax — освобождение до 10 млн бат для большинства квартир в кондоминиумах

Если вы рассматриваете покупку недвижимости в Таиланде под LTR-визу — свяжитесь с командой Haspo Realty. Мы поможем подобрать объект, рассчитать реальную доходность с учётом налогов и провести сделку от начала до конца.