Камбоджа привлекает инвесторов доходностью выше среднемирового уровня: по данным GlobalPropertyGuide за Q3 2026, средняя валовая доходность квартир по стране составляет 7,81%. Но чтобы эта цифра превратилась в реальный доход на счёте, нужно разобраться в том, как устроен рынок аренды изнутри: кто берёт комиссию и сколько, как правильно составить договор, какой депозит считается нормой и сколько налогов уйдёт государству.

В этой статье мы разобрали всё по полочкам — от агентских схем до налоговых ставок 2026 года. Читайте, если уже владеете недвижимостью в Камбодже или только планируете покупку под аренду.

Рынок аренды в Камбодже: что происходит в 2026 году

Прежде чем говорить о деталях управления, важно понять контекст. Рынок кондоминиумов Пномпеня к концу 2025 года насчитывал 63 334 готовых единицы — прирост составил 9,6% за полугодие (данные Knight Frank, H2 2025). Это значит, что предложение большое, конкуренция между арендодателями реальная, и побеждает тот, кто грамотно управляет объектом.

При этом рынок неоднородный. Пномпень даёт валовую доходность около 6,6% в среднем, тогда как объекты в среднем ценовом сегменте показывают 7–9%. Премиальные объекты — скромнее: 5–7%. В Сиемреапе краткосрочная аренда восстанавливается: по данным AirDNA на сентябрь 2026, загрузка STR выросла на 75% год к году, хотя абсолютный показатель занятости пока около 41%.

Общая картина — осторожная стабилизация с акцентом на аренду. Именно поэтому вопрос грамотного управления арендой стоит особенно остро.

Агентские комиссии: кто, сколько и за что платит

Жилая аренда

На рынке жилой аренды в Камбодже сложилась понятная схема. Агент, который нашёл арендатора, получает разовую комиссию за размещение (placement fee) — как правило, эквивалент одного месяца аренды при договоре от 12 месяцев. Иногда встречается формат 50–100% от месячной ставки в зависимости от агентства и объекта.

Кто платит? Обычно — собственник. Арендатор в большинстве случаев не несёт этой нагрузки, хотя на практике условия могут варьироваться.

Если вы передаёте объект в полное управление (property management), ежемесячная комиссия управляющей компании составляет 8–12% от арендной платы. В эту сумму обычно входит: поиск и замена арендаторов, контроль платежей, решение бытовых вопросов, коммуникация с кондо-менеджментом.

Дополнительно собственник платит HOA/management fees жилого комплекса — как правило, 1–2 доллара за м² в месяц. Это расходы на охрану, лифты, уборку общих зон. Коммунальные платежи (электричество, вода, интернет) по стандартной практике несёт арендатор — если это прямо прописано в договоре.

Коммерческая аренда

В сегменте коммерческой недвижимости действует другая логика. Комиссию агенту платит арендодатель, а ориентир — около одного месяца арендной платы за каждый год первичного срока договора, как правило, с потолком. Например, при договоре на 3 года комиссия агента может составить 3 месяца аренды — но конкретные условия всегда обсуждаются индивидуально.

Программы гарантированной аренды (GRR)

Многие девелоперы в Камбодже предлагают Guaranteed Rental Return — фиксированный доход на 2–5 лет. Это маркетинговый инструмент, который стал особенно активно использоваться в период конкуренции на рынке кондоминиумов.

Важно понимать риски: качество гарантий полностью зависит от финансовой устойчивости девелопера. После окончания срока GRR фактическая рыночная ставка нередко оказывается ниже той, что была обещана. Реальные случаи сбоев выплат — не редкость. Один из публично обсуждаемых примеров — ситуация с объектом Flatiron by Meridian, где выплаты прекратились ещё с 2022 года, и инвесторы до сих пор ищут пути решения (обсуждение на Reddit, август 2026).

Вывод: GRR — это не безрисковый инструмент. Перед покупкой объекта с программой гарантированной аренды всегда проверяйте историю девелопера, его финансовую отчётность и реальные отзывы инвесторов. Команда Haspo Realty помогает с этим due diligence до подписания договора.

Договор аренды в Камбодже: что должно быть внутри

Стандартные условия и сроки

Стандартный срок аренды жилой недвижимости в Камбодже — от 6 месяцев с опцией продления. Годовые договоры — норма для долгосрочной аренды. Краткосрочные форматы (посуточно, помесячно) — отдельная история, особенно актуальная для Сиемреапа.

Арендная плата вносится ежемесячно авансом — то есть арендатор платит вперёд за текущий месяц. Это стандартная практика, и отступление от неё должно настораживать.

Язык договора

Договоры аренды в Камбодже обычно составляются на двух языках — кхмерском и английском. Это удобно для иностранных собственников и арендаторов, но есть важный нюанс: в случае спора приоритет имеет кхмерская версия.

Практический совет: не подписывайте договор, если у вас нет надёжного перевода кхмерского текста и уверенности в его корректности. Расхождения между версиями — реальная проблема, которая может обернуться потерями при конфликте.

Что обязательно прописать в договоре

На основе практики рынка и рекомендаций Knight Frank Cambodia (руководство 2026–2027) вот что должно быть чётко зафиксировано в договоре:

Размер и условия депозита — сколько месяцев, в какой валюте, при каких условиях возвращается
Ответственность за коммунальные платежи — кто платит за электричество, воду, интернет, кондо-fees
График платежей — дата внесения, способ оплаты, валюта (USD или риель)
Опции продления — автоматическое продление или уведомление за 30–60 дней
Штрафы за досрочный разрыв — как со стороны арендатора, так и арендодателя
Ответственность за ремонт и техническое обслуживание — мелкий ремонт обычно на арендаторе, капитальный — на собственнике
Условия использования объекта — можно ли субаренду, содержать животных и т.д.

Коммерческая аренда: особенности fit-out периода

Для коммерческих объектов важен так называемый fit-out период — время на ремонт и обустройство перед началом работы. По Инструкции GDT №33000 от 18 сентября 2024 года, арендодатель может предоставить льготный период (rent-free или сниженная ставка) на обустройство, но не более 10% от общего срока договора.

Если договор подан в Главное налоговое управление (GDT) в течение 30 дней с момента подписания и условия соответствуют требованиям инструкции, в этот льготный период не применяются WHT, налог на доход (ToI) и НДС. Это существенная экономия — планируйте это заранее при структурировании коммерческой сделки.

Депозиты: сколько брать и как защититься

Стандартный размер депозита

Норма на камбоджийском рынке — 1–2 месячных платежа в качестве депозита. На практике чаще всего встречается 2 месяца, хотя в некоторых случаях, особенно при краткосрочных договорах, ограничиваются одним.

Схема при заселении обычно выглядит так: арендатор вносит депозит (2 месяца) + первый месяц аренды авансом. Итого при въезде — 3 месячных платежа. Это стандарт, к которому стоит быть готовым и арендодателю, и арендатору.

Как правильно работать с депозитом

Несколько практических правил, которые помогут избежать конфликтов:

Зафиксируйте состояние объекта при въезде. Составьте акт приёма-передачи с фотографиями. Это единственный способ объективно оценить ущерб при выезде.
Пропишите условия удержания депозита. За что именно вы можете не вернуть депозит — конкретно, без размытых формулировок.
Укажите срок возврата. Стандартная практика — 7–14 дней после выезда арендатора и подписания акта о состоянии объекта.
Не используйте депозит как последний месяц аренды. Это распространённая ошибка арендаторов, которую нужно явно запретить в договоре.

Налоги на аренду в Камбодже: актуальные ставки 2026 года

Налоговая система Камбоджи в части аренды — один из самых важных и наименее понятных аспектов для иностранных собственников. Разберём всё по порядку. 💰

Удержание налога у источника (Withholding Tax, WHT)

Когда арендатор — зарегистрированный налогоплательщик (юридическое лицо или ИП), он обязан удерживать налог у источника при выплате аренды собственнику:

10% — если собственник является налоговым резидентом Камбоджи
14% — если собственник является нерезидентом (получает доход из камбоджийского источника)

Важно: если арендатор — физическое лицо, не зарегистрированное как налогоплательщик, обязанность по WHT технически не возникает на его стороне. Но это не освобождает собственника от его собственных налоговых обязательств.

Налог на доход от аренды недвижимости (Immovable Rental Property Tax)

Собственник, сдающий недвижимость в аренду, платит 10% с дохода от аренды. Это отдельный налог на уровне арендодателя, который зафиксирован в Законе о налогах Камбоджи и подтверждён в отчёте ОЭСР за апрель 2026 года.

То есть если вы получаете 1 000 долларов в месяц за аренду квартиры, 100 долларов уходит государству в виде этого налога. При расчёте реальной доходности это нужно закладывать в модель заранее.

Ежегодный налог на недвижимость (TOIP)

Все собственники недвижимости в Камбодже платят ежегодный налог — 0,1% от оценочной стоимости объекта, превышающей 100 миллионов риелей (примерно 25 000 долларов). Для большинства городских квартир это небольшая, но регулярная статья расходов.

Гербовый сбор при переходе права собственности

При покупке или продаже недвижимости уплачивается гербовый сбор (stamp duty / registration tax) — 4% от стоимости сделки. Это разовый платёж, актуальный при входе в актив и выходе из него.

Налог на прирост капитала (Capital Gains Tax, CGT)

Хорошая новость для инвесторов: введение CGT в размере 20% на недвижимость снова отложено правительством. Согласно уведомлению GDT №041 от 2 января 2026 года (на основании письма от 24 декабря 2025 года), применение налога перенесено ещё на год. Это важно для тех, кто планирует выход из актива в 2026 году.

Следите за обновлениями: рано или поздно CGT будет введён, и это существенно изменит математику инвестиционного выхода.

НДС и коммерческая аренда

В коммерческой аренде при соблюдении условий fit-out периода (см. выше) НДС, WHT и налог на доход не применяются в льготный период. Для всех остальных случаев стандартные ставки НДС и ToI применяются в обычном режиме.

Сводная таблица налогов для арендодателя

WHT (арендатор удерживает при выплате резиденту): 10%
WHT (арендатор удерживает при выплате нерезиденту): 14%
Налог на доход от аренды (у собственника): 10%
Ежегодный TOIP: 0,1% от оценочной стоимости свыше ~25 000 USD
Гербовый сбор при сделке: 4%
CGT при продаже: 20% — отложен до конца 2026 года

Как считать реальную доходность с учётом всех расходов

Давайте сделаем простой расчёт на примере квартиры в Пномпене стоимостью 100 000 USD с арендной ставкой 800 USD в месяц.

Валовой доход

800 × 12 = 9 600 USD в год — валовая доходность 9,6%.

Вычитаем расходы

Управление арендой (10% от ставки): 960 USD/год
HOA/management fees ЖК (1,5 USD/м² × 50 м²): 900 USD/год
Налог на доход от аренды (10%): 960 USD/год
Ежегодный TOIP (0,1% от оценочной стоимости ~75 000 USD): 75 USD/год
Мелкий ремонт и непредвиденные расходы (резерв ~2%): 192 USD/год

Итого расходы: ~3 087 USD/год

Чистый доход: 9 600 − 3 087 = 6 513 USD/год

Чистая доходность: ~6,5% годовых

Это реалистичный показатель для качественного объекта в Пномпене с профессиональным управлением. Именно такую математику мы помогаем считать клиентам Haspo Realty до покупки — чтобы не было сюрпризов после.

Форматы управления арендой: выбираем подходящий

Самостоятельное управление

Подходит тем, кто живёт в Камбодже или готов часто приезжать. Вы экономите на комиссии управляющей компании (8–12%), но берёте на себя все операционные задачи: поиск арендаторов, контроль платежей, решение бытовых вопросов, общение с ЖК.

Для иностранного инвестора, живущего в другой стране, этот формат практически нереализуем без местного представителя.

Агентское управление

Вы нанимаете местное агентство, которое берёт на себя всё: поиск арендаторов, заключение договоров, сбор платежей, решение проблем. Стоимость — 8–12% от ежемесячной арендной платы плюс разовая комиссия за нового арендатора.

Это оптимальный формат для большинства иностранных собственников. Главное — выбрать агентство с реальным опытом и прозрачной отчётностью.

Программа девелопера (GRR)

Девелопер сам управляет объектом и выплачивает фиксированный доход — обычно 6–8% годовых на 2–5 лет. Удобно: вы не занимаетесь ничем. Рискованно: всё зависит от надёжности девелопера.

Перед тем как соглашаться на GRR-программу, обязательно проверьте:

Историю выплат по предыдущим программам девелопера
Юридическую структуру гарантии (что именно гарантируется и чем обеспечено)
Условия после окончания GRR-периода
Возможность досрочного выхода

Краткосрочная аренда в Камбодже: стоит ли игра свеч

Краткосрочная аренда (Airbnb, Booking и аналоги) — отдельный сегмент с другой математикой. В Сиемреапе загрузка STR выросла на 75% год к году по данным AirDNA на сентябрь 2026, хотя абсолютный показатель занятости (~41%) всё ещё умеренный. Это значит, что рынок восстанавливается, но не перегрет.

Плюсы краткосрочной аренды:

Более высокая ставка за ночь по сравнению с долгосрочной арендой
Гибкость в использовании объекта самим собственником
Возможность быстро реагировать на изменения рынка

Минусы и риски:

Более высокие операционные расходы (уборка, смена белья, коммуникация с гостями)
Нестабильный доход, зависящий от сезона и туристического потока
Не все ЖК разрешают краткосрочную аренду — проверяйте правила кондо
Налоговый учёт сложнее, чем при долгосрочной аренде

Пошаговый план: как запустить аренду в Камбодже правильно

До покупки: рассчитайте чистую доходность с учётом всех налогов и расходов на управление. Не верьте только валовым цифрам.
Выберите формат управления — самостоятельно, через агентство или по программе девелопера. Для большинства иностранных инвесторов оптимально — агентское управление.
Подготовьте двуязычный договор аренды (кхмерский/английский) с чётко прописанными условиями по депозиту, коммунальным платежам, штрафам и опциям продления.
Установите депозит 2 месяца + первый месяц аванса при заселении. Составьте акт приёма-передачи с фотографиями.
Зарегистрируйте договор в GDT (особенно актуально для коммерческой аренды с fit-out периодом — в течение 30 дней).
Заложите налоги в P&L заранее: 10% налог на доход от аренды, ежегодный TOIP, WHT при выплатах нерезиденту.
Следите за изменениями: CGT 20% отложен до конца 2026 года, но будет введён. Планируйте стратегию выхода из актива с учётом этого.

Типичные ошибки иностранных арендодателей в Камбодже

За годы работы на рынке мы видели одни и те же ошибки снова и снова. Вот список того, чего точно не стоит делать:

Считать только валовую доходность. 9,6% валовых — это красиво, но после налогов, управления и расходов ЖК реальная цифра будет на 2–3 процентных пункта ниже.
Подписывать договор только на английском. В Камбодже при споре суд ориентируется на кхмерский текст. Без него вы незащищены.
Не проверять GRR-программу девелопера. Красивые цифры в буклете не равны реальным выплатам. История знает много примеров обратного.
Игнорировать налоговую регистрацию. Если вы сдаёте недвижимость и не платите налоги, это не значит, что их нет — это значит, что вы накапливаете риски.
Выбирать управляющую компанию только по цене. Разница между 8% и 12% — это 4% от арендной платы. Разница между хорошим и плохим управлением — это простой объекта, конфликты с арендаторами и порча имущества.

Как Haspo Realty помогает с управлением арендой в Камбодже

Мы работаем с недвижимостью в Камбодже как часть нашей международной платформы. На hasporealty.com вы найдёте объекты от проверенных застройщиков и агентств — с реальными ценами, характеристиками и информацией о ЖК. 🏠

Но мы не просто площадка для поиска. Наши услуги включают:

Инвестиционный подбор объектов — с расчётом реальной доходности, а не только валовых цифр
Сопровождение сделки — от первого просмотра до получения документов
Ознакомительный тур — приедете, посмотрите, примете решение на месте
Послепродажный сервис — оформление счётчиков, помощь с управляющими компаниями, консультации по налогам
Консультации по ВНЖ — в том числе в странах, где недвижимость открывает этот путь

Если вы уже владеете объектом в Камбодже или только выбираете, с чего начать — свяжитесь с нами. Мы поможем разобраться в деталях и избежать дорогостоящих ошибок.

Итоги: что важно помнить об управлении арендой в Камбодже

Камбоджа остаётся одним из самых доходных рынков аренды в Азии. Средняя валовая доходность по стране — почти 8% в 2026 году, и это реальные цифры, не маркетинг. Но чтобы эта доходность работала на вас, нужно понимать правила игры. ✅

Вот ключевые моменты, которые стоит держать в голове:

Комиссия за подбор арендатора — 1 месяц аренды; управление объектом — 8–12%/месяц
Стандартный депозит — 2 месяца + первый месяц авансом при заселении
Договор должен быть двуязычным, кхмерский текст имеет приоритет в суде
Налог на доход от аренды у собственника — 10%; WHT для нерезидентов — 14%
CGT 20% на продажу отложен до конца 2026 года — следите за обновлениями
GRR-программы — удобный, но рискованный инструмент: проверяйте девелопера
Реальная чистая доходность после всех расходов — обычно на 2–3 п.п. ниже валовой

Если хотите разобраться в конкретном объекте или рассчитать доходность своего актива в Камбодже — команда Haspo Realty готова помочь. Переходите на hasporealty.com, выбирайте объекты и задавайте вопросы напрямую.