Камбоджа привлекает инвесторов доступными ценами на недвижимость, высокой доходностью от аренды и относительно простым входом для иностранцев. Но прежде чем покупать кондо в Пномпене или апартаменты на побережье, важно разобраться с налоговой стороной вопроса. В этой статье разберём все ключевые налоги — при покупке, владении, сдаче в аренду и продаже — с актуальными ставками на 2026 год и практическими расчётами.

Почему налоговая система Камбоджи важна именно сейчас

В 2025–2026 годах камбоджийское правительство активно меняет налоговое законодательство в сфере недвижимости. Продлены льготы по stamp duty, введён налог на прирост капитала для ряда активов, а налоговый департамент (GDT) переходит на электронную подачу деклараций. Если вы покупаете объект сегодня, незнание актуальных правил может стоить вам 10–20% от стоимости сделки.

По плану бюджета Камбоджи на 2025 год, поступления от налогов на недвижимость должны составить около 207 миллионов долларов. Из них 75–80% — это налоги при переходе права собственности (прежде всего stamp duty). Именно поэтому государство активно стимулирует сделки через льготы, но только при соблюдении условий.

Stamp duty: 4% при переходе права собственности

Что это и кто платит

Stamp duty — это налог на переход права собственности. Базовая ставка составляет 4% от стоимости объекта. Платит, как правило, покупатель — при регистрации права собственности (LMAP-титул или Strata Title для кондоминиумов).

Налог рассчитывается от налоговой базы, которую устанавливает налоговый орган. На практике оценочная стоимость нередко ниже рыночной, особенно по вторичным объектам и земле. Это снижает фактическую сумму налога, но при покупке у девелопера база, как правило, близка к реальной цене сделки.

Льготы по stamp duty до 31 декабря 2026 года

Министерство экономики и финансов (MEF) решением от 2 января 2026 года продлило льготы по stamp duty до 31 декабря 2026 года. Льготы действуют по уведомлению №020 от 31.12.2024 и распространяются на покупки у лицензированных девелоперов (borey и кондоминиумы).

Ключевые параметры льгот:

Объекты до USD 70 000 — полное освобождение от stamp duty для первых покупателей жилья у зарегистрированных девелоперов
Объекты до USD 210 000 — частичное освобождение или вычет из налоговой базы
Объекты свыше USD 210 000 — вычеты из базы, но не полное освобождение
Льгота применяется только при покупке у лицензированного девелопера, не на вторичном рынке

Это означает: если вы покупаете кондо за USD 180 000 у зарегистрированного девелопера до конца 2026 года, вы можете существенно снизить или полностью избежать stamp duty. При покупке той же квартиры на вторичном рынке — заплатите полные 4%, то есть USD 7 200.

Практический расчёт stamp duty

Пример: покупка кондо в Пномпене за USD 150 000 у лицензированного девелопера в 2026 году.

Базовая ставка: 4% × USD 150 000 = USD 6 000
С льготой для первого покупателя (объект до USD 210 000): возможно освобождение или существенный вычет
Итог с льготой: от USD 0 до USD 3 000 в зависимости от конкретной схемы и статуса покупателя

Важно: льготы не применяются автоматически. Нужно подтвердить статус «первого покупателя», предоставить документы от девелопера и подать заявление в GDT.

НДС 10%: когда он включён в цену, а когда нет

Стандартная ставка и объекты налогообложения

НДС в Камбодже составляет 10% и применяется к большинству товаров и услуг. В сфере недвижимости ситуация следующая:

Земля — освобождена от НДС
Здания и кондо при продаже девелопером — облагаются НДС 10%, если продавец является плательщиком НДС (зарегистрированная компания с оборотом свыше KHR 250 млн в год)
Вторичный рынок между физлицами — как правило, НДС не взимается

Как НДС отражается в цене

Большинство камбоджийских девелоперов указывают цены «включая НДС 10%». Это стандартная практика рынка. Но встречаются прайсы «без НДС», особенно у небольших застройщиков или при продаже коммерческих объектов. Всегда уточняйте этот момент до подписания договора.

Пример: если девелопер называет цену USD 200 000 «без НДС», реальная стоимость для покупателя составит USD 220 000. Разница в USD 20 000 — существенная, особенно при инвестиционной модели.

НДС на услуги управления и аренды

Если вы пользуетесь услугами управляющей компании (property management), которая является плательщиком НДС, её комиссия также облагается 10%. Это нужно учитывать при расчёте чистой доходности от аренды.

Ежегодный налог на недвижимость (TIP): 0,1% в год

Кто платит и как рассчитывается

Tax on Immovable Property (TIP) — ежегодный налог на владение недвижимостью. Ставка: 0,1% от налоговой базы.

Налог применяется к объектам стоимостью свыше KHR 100 миллионов (примерно USD 25 000 по текущему курсу). Объекты дешевле этого порога от TIP освобождены.

Сроки подачи декларации и уплаты: с 1 января по 30 сентября каждого года. GDT подтверждает эти сроки в своих официальных инструкциях.

Расчёт TIP на практике

Пример: кондо в Пномпене оценочной стоимостью USD 150 000.

TIP = 0,1% × USD 150 000 = USD 150 в год

Сумма небольшая, но важно понимать: налоговая база — это оценочная стоимость по GDT, а не рыночная цена. Для большинства кондо в Пномпене оценочная стоимость ниже рыночной, что снижает фактический TIP.

Налог на неиспользуемую землю (TUL): 2%

Отдельно стоит упомянуть Tax on Unused Land (TUL) — налог на незастроенные участки. Ставка: 2% от оценочной стоимости за квадратный метр.

Этот налог актуален для инвесторов, покупающих земельные участки под застройку. В 2024 году применение TUL фактически было приостановлено, в 2025–2026 годах поступления по нему минимальны. Тем не менее при покупке земли рекомендуется уточнять классификацию участка и актуальный статус применения TUL.

Налоги при сдаче недвижимости в аренду

Удержание налога у источника (WHT)

Если ваш арендатор — зарегистрированная компания или индивидуальный предприниматель в Камбодже, она обязана удерживать налог у источника с арендной платы:

10% — при выплатах резидентам
14% — при выплатах нерезидентам

Удержанный налог является окончательным для получателя — дополнительно декларировать и доплачивать ничего не нужно. Это подтверждается обновлёнными данными PwC Cambodia (апрель 2026).

Налог на аренду при сдаче физлицом физлицу

Если вы как физическое лицо сдаёте квартиру другому физическому лицу (не компании), применяется налог на сдачу имущества в размере 10% от валовой арендной платы. Расходы на содержание объекта при этом не вычитаются — налог считается с полной суммы аренды.

На практике многие частные арендодатели не декларируют доход от аренды, особенно при краткосрочной сдаче. Однако GDT усиливает контроль, и при работе через управляющую компанию или платформы бронирования налоговые обязательства становятся прозрачными.

Модель расчёта арендного дохода с учётом налогов

Возьмём типичный кейс: кондо в Пномпене стоимостью USD 180 000, сдаётся компании за USD 1 200 в месяц (USD 14 400 в год). Брутто-доходность — около 8%.

Валовая аренда в год: USD 14 400
WHT 10% (удерживает арендатор-компания): USD 1 440
Чистый арендный доход: USD 12 960
TIP 0,1% от USD 150 000 (оценочная): USD 150
Управляющая компания 10% + НДС 10% = 11% от аренды: USD 1 584
Итого чистый доход после основных налогов и управления: ~USD 11 226
Чистая доходность: ~6,2% годовых

Это реалистичная модель. Рыночные обзоры 2025 года указывают брутто-доходность кондо в Пномпене на уровне 6–10% годовых. После налогов и расходов на управление получается 5–7%. Это всё равно выше, чем во многих других странах региона.

Налог на прирост капитала при продаже: что ждёт инвесторов с 2027 года

Текущий статус CGT для недвижимости

Налог на прирост капитала (Capital Gains Tax, CGT) по ставке 20% для недвижимости отсрочен до 1 января 2027 года. Это означает: если вы продаёте объект до 31 декабря 2026 года, CGT на прирост стоимости недвижимости не применяется.

При этом с 1 января 2026 года CGT уже действует для ряда других активов — долей в компаниях, интеллектуальной собственности, иностранной валюты и goodwill (согласно Prakas №496 от 18.07.2025 и последующим разъяснениям GDT).

Важное для инвесторов, использующих SPV

Если вы владеете недвижимостью через специальную проектную компанию (SPV) и продаёте долю в компании, а не сам объект напрямую — CGT может применяться уже сейчас (с 2026 года), поскольку доли в компаниях попадают под действующий режим CGT. Это критически важный момент для структурирования сделок.

Планирование выхода: окно до конца 2026 года

Если вы рассматриваете продажу объекта в Камбодже, до 31 декабря 2026 года действует налоговое окно без CGT на недвижимость. С 1 января 2027 года при продаже придётся заплатить 20% от прироста стоимости. При покупке за USD 180 000 и продаже за USD 250 000 это составит:

Прирост: USD 70 000
CGT 20%: USD 14 000

Планируйте горизонт инвестиций с учётом этой даты. 🗓️

Сводная таблица налогов на недвижимость в Камбодже 2026

Stamp duty (при покупке) — 4% от стоимости объекта; льготы до 31.12.2026 при покупке у лицензированного девелопера
НДС (при покупке у девелопера) — 10%; обычно включён в цену; земля освобождена
TIP (ежегодный) — 0,1% от оценочной стоимости; объекты свыше ~USD 25 000
TUL (неиспользуемая земля) — 2% от оценочной стоимости за кв. м; уточняйте актуальный статус
WHT с аренды (арендатор — компания) — 10% для резидентов, 14% для нерезидентов
Налог на аренду (физлицо → физлицо) — 10% от валовой арендной платы
CGT при продаже — 20% от прироста; для недвижимости отсрочен до 01.01.2027

Практические советы при покупке недвижимости в Камбодже

Шаг 1: Уточните статус девелопера до подписания договора

Льготы по stamp duty действуют только при покупке у лицензированного девелопера. Запросите лицензию Министерства земельного управления и подтверждение регистрации в GDT. Без этих документов льгота не применяется, даже если объект новый.

Шаг 2: Проверьте, включён ли НДС в цену

Попросите девелопера письменно подтвердить: цена указана с НДС или без. Особенно важно для объектов в диапазоне USD 150 000–300 000, где разница в 10% существенна для модели доходности.

Шаг 3: Определите форму владения и налоговые последствия

Иностранцы в Камбодже не могут владеть землёй напрямую, но могут владеть кондо (Strata Title) в объёме до 70% площади здания. Владение через камбоджийскую компанию даёт больше гибкости, но создаёт дополнительные налоговые обязательства — в том числе по CGT при продаже долей уже с 2026 года.

Шаг 4: Заложите налоги в модель доходности заранее

Стандартная модель для инвестора в кондо в Пномпене должна включать:

Stamp duty при покупке: 0–4% (в зависимости от льгот)
НДС: обычно в цене девелопера
TIP ежегодно: 0,1%
WHT с аренды: 10% (арендатор-компания) или 10% самостоятельно
Управление: 8–12% от аренды + НДС 10%
CGT при выходе с 2027: 20% от прироста

Шаг 5: Следите за обновлениями GDT

Налоговое законодательство Камбоджи меняется быстро. В 2026 году GDT внедряет электронную подачу CGT-деклараций, обновляет инструкции по аренде и льготам. Подпишитесь на обновления через официальный портал tax.gov.kh или работайте с местным налоговым консультантом.

Камбоджа vs другие рынки Haspo Realty: налоговое сравнение

Для понимания привлекательности Камбоджи — краткое сравнение ключевых налоговых параметров с другими популярными направлениями:

Турция: налог на покупку ~4%, НДС 1–20% в зависимости от площади, налог на аренду по прогрессивной шкале
Таиланд: transfer fee 2%, гербовый сбор 0,5%, налог у источника при продаже
ОАЭ (Дубай): transfer fee 4%, нет налога на доход от аренды и прирост капитала
Камбоджа: stamp duty 4% (льготы до конца 2026), НДС 10% в цене девелопера, WHT 10% с аренды, CGT 20% с 2027 года

Камбоджа выглядит конкурентно на фоне региона, особенно с учётом текущих льгот и высокой брутто-доходности аренды. Но с введением CGT в 2027 году налоговая нагрузка при выходе из инвестиции станет выше, чем в ОАЭ. 📊

Часто задаваемые вопросы о налогах на недвижимость в Камбодже

Нужно ли иностранцу платить налоги в Камбодже?

Да. Налоги при покупке (stamp duty, НДС) и владении (TIP) платятся независимо от гражданства покупателя. При сдаче в аренду нерезидент платит WHT по ставке 14% (если арендатор — компания) или 10% (налог на аренду при сдаче физлицу). С 2027 года CGT 20% также применяется вне зависимости от резидентства продавца.

Когда применяется льгота по stamp duty?

Льгота действует при одновременном соблюдении условий: покупка у лицензированного девелопера (borey или кондоминиум), статус «первого покупателя» жилья, сделка заключена до 31 декабря 2026 года. Для объектов до USD 70 000 возможно полное освобождение.

Можно ли вычесть расходы на содержание из налогооблагаемого арендного дохода?

Нет. При налоге на аренду 10% для физических лиц налог считается с валовой суммы арендной платы без вычета расходов. При работе через компанию возможен учёт расходов, но это требует регистрации и ведения бухгалтерии.

Что будет, если не платить TIP?

GDT вправе начислить штрафы и пени. При продаже объекта задолженность по TIP может заблокировать регистрацию перехода права собственности. Рекомендуем подавать декларацию ежегодно в срок до 30 сентября.

Итог: как правильно считать налоги при инвестициях в Камбодже

Налоговая система Камбоджи в сфере недвижимости устроена понятно, но требует внимательного подхода. Основные выводы:

Stamp duty 4% — обязательный платёж при любой покупке; до конца 2026 года действуют льготы при покупке у лицензированных девелоперов
НДС 10% — обычно включён в цену девелопера; при вторичных сделках между физлицами не применяется
TIP 0,1% в год — небольшой, но обязательный ежегодный налог на объекты дороже ~USD 25 000
WHT 10–14% с аренды — удерживается арендатором-компанией; для физлиц — 10% с валовой аренды
CGT 20% — для недвижимости вступает в силу с 1 января 2027 года; до этой даты — налоговое окно для выхода из инвестиции

Если вы рассматриваете покупку недвижимости в Камбодже — сейчас хорошее время: льготы по stamp duty действуют до конца 2026 года, CGT на недвижимость ещё не введён, а рынок показывает брутто-доходность аренды 6–10%. 🏠

В Haspo Realty мы помогаем подобрать объекты в Камбодже с учётом вашей цели — инвестиции, переезд или покупка для отдыха. На платформе hasporealty.com доступны предложения от проверенных девелоперов с понятными условиями сделки. Оставьте заявку — наши специалисты проконсультируют по налогам, структуре владения и актуальным льготам.