Пномпень — один из немногих рынков Юго-Восточной Азии, где инвестор с бюджетом до 120 000 $ ещё может войти в ликвидный кондо-проект в хорошей локации и рассчитывать на брутто-доходность 6–8% годовых. При этом рынок стал заметно зрелее: по данным Knight Frank, к концу 2025 года в городе насчитывалось уже 63 334 кондо-юнита — на 9,6% больше, чем годом ранее. Конкуренция растёт, но вместе с ней появляются и реально интересные предложения в новых районах.

В этой статье — конкретный список из 10 проектов с актуальными ценами, сроками сдачи, ориентирами по аренде и честным взглядом на риски. Данные основаны на открытых листингах, отчётах Knight Frank, APS Cambodia и GlobalPropertyGuide за 2025–2026 годы.

Как устроен рынок кондо Пномпеня в 2026 году

Прежде чем смотреть на конкретные проекты, стоит понять общую картину. Это поможет не переплатить и выбрать правильную стратегию.

Цены и сегменты

Средняя цена новых запусков в H2 2025 составила 676 $/м² (net saleable area, по Knight Frank) — это цены от застройщика на старте продаж. На вторичном рынке и в действующих проектах картина другая: по данным Realestate.com.kh и Tranio, средняя цена по рынку объявлений в 2026 году — около 1 800 $/м² gross.

Разница объясняется просто: 676 $/м² — это офф-план в новых районах (Meanchey, Chroy Changvar), где застройщики агрессивно конкурируют за покупателя. 1 800 $/м² — это уже сложившиеся локации с инфраструктурой (BKK1, Tonle Bassac, Toul Kork).

В премиальном сегменте в Q3 2026 зафиксировано давление: high-end кондо подешевели на 6,7% кв/кв до 2 599 $/м² (данные APS Cambodia). Для инвестора с бюджетом до 120 000 $ это скорее хорошая новость — точечные сделки в хороших районах становятся доступнее.

Доходность от аренды

По данным GlobalPropertyGuide (Q3 2026), средняя брутто-доходность по Камбодже составляет 7,81%, по Пномпеню — около 6,64%. Это цифры до вычета управляющей компании, налогов, периодов простоя и мелкого ремонта. Реальная нетто-доходность — на 1,5–2,5 процентных пункта ниже.

Диапазон аренды 1-комнатного кондо в 2026 году — 500–1 000 $/месяц в зависимости от локации и качества отделки (CAM Realty, январь 2026). Студии в периферийных районах сдаются за 300–450 $/месяц.

Важная оговорка по ценам

В Камбодже нет публичного государственного реестра цен сделок. Все цифры в этой статье — asking prices с открытых площадок (realestate.com.kh, IPS Cambodia, Novasia и др.) на момент сбора данных. Реальная цена сделки может отличаться на 5–15% в зависимости от переговорной позиции и срочности продавца.

Топ-10 кондо Пномпеня до 120 000 $

Проекты сгруппированы по статусу: сначала — уже сданные объекты (можно сразу сдавать в аренду), затем — офф-план с конкретными сроками.

1. Morgan EnMaison — Chroy Changvar, набережная

Статус: введён в эксплуатацию, действующий жилой фонд.

Цены 2026: студии и лофты (34–59 м²) — от 45 000 до 76 000 $ на вторичном рынке, часто по срочным продажам.

Аренда: 380–450 $/месяц по актуальным объявлениям.

Ориентир по доходности: при входе 55 000 $ и аренде 420 $/месяц — около 9,2% брутто. Один из лучших показателей в выборке.

Chroy Changvar — полуостров на реке Тонлесап, активно застраивается. Инфраструктура пока уступает центру, но ставки аренды держатся за счёт вида на воду и близости к центру (15 минут на машине). Частые объявления «urgent sale» создают возможность торга.

2. The Penthouse Residence — Tonle Bassac, Chamkarmon

Статус: действующий.

Цены 2026: студии на перепродаже — 60 000–70 000 $.

Аренда: Tonle Bassac — одна из самых сильных арендных локаций города. Студии сдаются за 550–700 $/месяц.

Ориентир по доходности: при входе 65 000 $ и аренде 600 $/месяц — около 11% брутто. Нетто после расходов — 7–8%.

Chamkarmon (BKK1, Tonle Bassac) — это деловой и экспатский центр Пномпеня. Спрос на аренду здесь стабильно высокий: рестораны, офисы международных компаний, посольства. Студии в этом районе по 60–70 тыс. $ — редкость, поэтому стоит мониторить регулярно.

3. The Bridge — Tonle Bassac, Chamkarmon

Статус: введён; крупный МФК на 1 014 юнитов. По данным годового отчёта Oxley Holdings (SGX, сентябрь 2025), к тому моменту распродано около 97% юнитов.

Цены 2026: студии и SOHO-юниты на вторичке — от 80 000 до 100 000 $, точечно встречаются варианты ниже 80 000 $.

Аренда: 600–800 $/месяц за студию в этой локации.

Ориентир по доходности: 7–9% брутто.

The Bridge — один из самых известных проектов Пномпеня, совместная разработка Oxley Holdings (Сингапур) и местного партнёра. Высокая узнаваемость среди экспатов и туристов — плюс для арендного потока. Минус — высокая плотность юнитов создаёт конкуренцию внутри самого комплекса.

4. Diamond Twin Tower — Tonle Bassac, Chamkarmon

Статус: действующий.

Цены 2026: студии — около 90 000 $ по листингам.

Аренда: 600–750 $/месяц.

Ориентир по доходности: 8–10% брутто.

Проект расположен в той же зоне Tonle Bassac, что и The Bridge. Архитектура башен-близнецов обеспечивает хорошую видимость объекта — это работает при маркетинге аренды. Входной билет чуть выше, чем у соседей по списку, но локация компенсирует.

5. Vue Aston — Koh Norea, Chbar Ampov

Статус: сдан в 2025 году (895 юнитов, данные Knight Frank H2 2025).

Цены 2026: студии и небольшие 1-комнатные — 55 000–90 000 $.

Аренда: по объявлениям — 298–430 $/месяц.

Ориентир по доходности: 5–8% брутто в зависимости от цены входа.

Chbar Ampov — южный район города, активно развивается. Vue Aston — один из крупнейших проектов, сданных в 2025 году. Большой объём юнитов означает конкурентную среду внутри комплекса при сдаче в аренду. Зато ликвидность на вторичке выше — покупателей и арендаторов много.

6. La Vista One — Chroy Changvar

Статус: сдан в H2 2025 (875 юнитов, Knight Frank).

Цены 2026: 1-комнатные — от 88 880 до 100 000 $, часть предложений доходит до 130 000 $.

Аренда: 600–750 $/месяц за 1-комнатную.

Ориентир по доходности: 7–8% брутто при входе до 100 000 $.

La Vista One и Vue Aston — два крупнейших завершения 2025 года по данным Knight Frank. La Vista One чуть дороже, зато предлагает более качественную отделку и виды на реку. Для инвестора с бюджетом 90–100 тыс. $ это один из самых сбалансированных вариантов: объект уже сдан, можно сразу получать арендный доход.

7. Wealth Mansion — Chroy Changvar

Статус: функционирующий комплекс (2024 год).

Цены 2026: студии — от 93 000 $, 1-комнатные — около 109 000 $ (данные Novasia Estate, июль–октябрь 2026).

Аренда: 550–700 $/месяц.

Ориентир по доходности: 6–7% брутто.

Wealth Mansion — более свежий проект на Chroy Changvar с современной инфраструктурой. Входной билет близок к верхней границе нашего бюджета, поэтому доходность чуть ниже, чем у более дешёвых объектов в том же районе. Но качество строительства и управления здесь на уровне выше среднего.

8. Urban Village Phase 2 — Hun Sen Blvd, Meanchey

Статус: сдан в 2024–2025 годах.

Цены 2026: студии (28–38 м²) на вторичке — от 64 000 $.

Аренда: 400–550 $/месяц.

Ориентир по доходности: 7–9% брутто.

Meanchey — южный коридор Пномпеня, где сейчас активно строится инфраструктура. Цены здесь ниже центра, но спрос на аренду растёт вместе с развитием района. Urban Village Phase 2 — проект застройщика Goldfame Group с акцентом на молодых камбоджийцев и локальный рынок. Это и плюс (стабильный спрос), и нюанс: экспатский арендатор сюда поедет реже, чем в Chamkarmon.

9. Time Square 2 — Toul Kork

Статус: действующий.

Цены 2026: 1-комнатные — около 74 000 $ (листинг 2026).

Аренда: 500–650 $/месяц.

Ориентир по доходности: 8–10% брутто.

Toul Kork — деловой район на северо-западе города, популярный среди камбоджийского среднего класса и части экспатов. Инфраструктура развита: торговые центры, рестораны, международные школы. Time Square 2 предлагает хорошее соотношение цена/локация: 74 000 $ за 1-комнатную в устоявшемся районе — конкурентная цена.

10. Time Square 11 — BKK3, Chamkarmon (офф-план)

Статус: офф-план. Запуск продаж — март 2026, старт строительства — 1 сентября 2026, плановая сдача — июнь 2029.

Цены: студии и 1-комнатные — от 44 000 до 64 000 $. Рассрочка от застройщика на ~35 месяцев.

Потенциальная аренда (прогноз на 2029): 550–750 $/месяц (BKK3 граничит с BKK1).

Ориентир по доходности (прогноз): 10–14% брутто при входе 44–55 тыс. $ — если рынок аренды не просядет к 2029 году.

BKK3 — это «младший брат» BKK1: та же локация в Chamkarmon, но цены заметно ниже. Time Square 11 — самый дешёвый вход в список, но и самый рискованный: три года до сдачи, строительный риск, рыночная неопределённость. Зато рассрочка позволяет войти с минимальным первоначальным взносом и не замораживать весь капитал сразу.

Сравнительная таблица: быстрый взгляд на все 10 проектов

Morgan EnMaison — Chroy Changvar — от 45 000 $ — сдан — ~9% брутто
The Penthouse Residence — Tonle Bassac — от 60 000 $ — сдан — ~11% брутто
The Bridge — Tonle Bassac — от 80 000 $ — сдан — 7–9% брутто
Diamond Twin Tower — Tonle Bassac — ~90 000 $ — сдан — 8–10% брутто
Vue Aston — Chbar Ampov — от 55 000 $ — сдан 2025 — 5–8% брутто
La Vista One — Chroy Changvar — от 88 880 $ — сдан 2025 — 7–8% брутто
Wealth Mansion — Chroy Changvar — от 93 000 $ — сдан 2024 — 6–7% брутто
Urban Village Phase 2 — Meanchey — от 64 000 $ — сдан 2024–2025 — 7–9% брутто
Time Square 2 — Toul Kork — ~74 000 $ — сдан — 8–10% брутто
Time Square 11 — BKK3 — от 44 000 $ — сдача июнь 2029 — 10–14% (прогноз)

Все показатели доходности — брутто, до вычета операционных расходов и периодов простоя. Нетто-доходность обычно на 1,5–2,5 п.п. ниже.

Как считать реальную доходность: простая формула

Многие инвесторы смотрят только на брутто-цифры и разочаровываются позже. Вот как считать честно:

Брутто-доходность: (годовая аренда / цена покупки) × 100%
Вычесть управляющую компанию: обычно 10–15% от арендного дохода
Вычесть сервисные сборы комплекса: 50–150 $/месяц в зависимости от проекта
Заложить вакансию: 1–2 месяца в год (реалистичный сценарий)
Налог на аренду в Камбодже: 14% withholding tax для нерезидентов

Пример расчёта для Time Square 2 (Toul Kork):

Цена покупки: 74 000 $
Аренда: 580 $/месяц × 10 месяцев (2 месяца вакансия) = 5 800 $ в год
Минус управляющая компания (12%): −696 $
Минус сервисные сборы: −900 $ в год
Минус налог 14% от чистой аренды: −574 $
Нетто-доход: ~3 630 $ в год, или ~4,9% нетто

Это честная цифра. Не 8–10%, которые часто фигурируют в маркетинговых материалах, а реальные ~5% после всех вычетов. Всё равно неплохо для долларового актива, но важно понимать разницу заранее.

Три стратегии инвестирования в зависимости от цели 🎯

Стратегия 1: Пассивный доход прямо сейчас

Если цель — начать получать аренду как можно скорее, выбирайте только сданные объекты. Лучшие варианты из нашего списка: Morgan EnMaison (самый низкий вход + хорошая доходность), The Penthouse Residence (сильная локация), Time Square 2 (баланс цены и района).

Важно: сразу после покупки заключите договор с управляющей компанией. Самостоятельно управлять арендой из другой страны — сложно и рискованно.

Стратегия 2: Рост капитала + аренда

Ставка на районы, которые сейчас недооценены, но развиваются. Chroy Changvar и Meanchey — именно такие локации. Vue Aston и Urban Village Phase 2 уже сданы, цены ниже центра, а потенциал роста есть по мере развития инфраструктуры.

Горизонт такой стратегии — 5–7 лет. Арендный доход покрывает операционные расходы, а основной заработок — на выходе из позиции.

Стратегия 3: Офф-план с максимальной доходностью

Самый высокий потенциал и самый высокий риск. Time Square 11 в BKK3 — единственный офф-план в нашем списке. Вход от 44 000 $ с рассрочкой на 35 месяцев, сдача в июне 2029 года.

Эта стратегия подходит тем, кто:

Готов ждать 3 года до получения первого арендного дохода
Понимает строительный риск и проверил репутацию застройщика
Хочет максимизировать доходность за счёт низкой цены входа
Рассматривает перепродажу до сдачи (флиппинг) как альтернативный сценарий

Риски, о которых нужно знать заранее

Переизбыток предложения

63 334 кондо-юнита — это большой рынок для города с населением около 2,3 млн человек. В некоторых комплексах заполняемость невысокая, особенно в крупных проектах на 800–1000 юнитов (Vue Aston, La Vista One). Перед покупкой стоит проверить реальную заполняемость конкретного комплекса, а не ориентироваться только на маркетинговые обещания.

Давление на арендные ставки

Рост предложения давит на ставки аренды. В 2025–2026 годах девелоперы активно запускали «доступные» проекты для локального рынка — это хорошо для города, но увеличивает конкуренцию за арендатора.

Офф-план риски

Камбоджийский рынок знает случаи задержки сдачи на 1–2 года и даже заморозки проектов. Для Time Square 11 строительство только стартовало в сентябре 2026 года — до июня 2029-го ещё почти три года. Выбирайте застройщиков с подтверждённым портфелем реализованных проектов.

Юридические нюансы для иностранцев

Иностранцы в Камбодже могут владеть кондо на праве Strata Title (co-ownership), но не землёй. Доля иностранного владения в одном здании ограничена 70%. Перед сделкой обязательно проверяйте наличие Strata Title и не превышена ли квота иностранного владения в конкретном проекте.

Валютный фактор

Сделки и аренда номинированы в долларах США — это плюс для инвестора из СНГ или Европы. Но помните, что доллар тоже колеблется относительно вашей базовой валюты.

Пошаговый план покупки кондо в Пномпене 🏠

Определите цель: пассивный доход, рост капитала или офф-план. От этого зависит выбор объекта и района.
Выберите 3–5 проектов из списка и запросите актуальные листинги — цены меняются, данные в статье актуальны на момент публикации.
Проверьте Strata Title и квоту иностранного владения в выбранном проекте.
Запросите данные по заполняемости у управляющей компании комплекса — не у продавца, а именно у УК.
Рассчитайте нетто-доходность по формуле из этой статьи, а не по маркетинговым брошюрам.
Привлеките местного юриста для проверки документов и сопровождения сделки. Стоимость — 500–1 500 $ в зависимости от сложности.
Откройте счёт или используйте эскроу для перевода средств — не переводите напрямую продавцу без юридического сопровождения.
Зарегистрируйте право собственности в Министерстве земельного управления Камбоджи.
Заключите договор с управляющей компанией — до первого заезда арендатора.

Какие районы выбирать под разные задачи

Максимальная арендная ставка → Tonle Bassac / BKK1

Самые высокие ставки аренды в городе. Экспаты, дипломаты, сотрудники международных компаний. Минус — входной билет часто выше 120 000 $. Но точечные предложения в The Penthouse Residence и The Bridge ещё попадаются в нашем бюджете.

Баланс цены и доходности → Chroy Changvar

Три проекта из нашего списка — именно здесь (Morgan EnMaison, La Vista One, Wealth Mansion). Активный рынок перепродаж, много предложений до 120 000 $, типичная аренда 1-комнатной — около 600 $/месяц. Хорошее соотношение входа и дохода.

Долгосрочный рост → Meanchey / Hun Sen Blvd

Новый южный коридор с ценами ниже центра и растущей инфраструктурой. Urban Village Phase 2 — готовый объект в этой зоне. Подходит для стратегии «купить сейчас, продать через 5–7 лет дороже».

Максимальный потенциал при минимальном бюджете → BKK3 (офф-план)

Time Square 11 — единственный вариант войти в Chamkarmon с бюджетом от 44 000 $. Но только для тех, кто готов ждать до 2029 года и принимает офф-план риски.

Почему Пномпень, а не Бангкок или Бали

Вопрос закономерный. Вот короткий ответ:

Порог входа ниже. В Бангкоке и Бали за 60–80 тыс. $ сложно найти ликвидный объект в хорошей локации. В Пномпене — можно.
Долларовая экономика. Камбоджа работает на USD — нет валютного риска при расчётах.
Доходность выше среднего. 6,6% брутто по Пномпеню против 4–5% в Бангкоке (GlobalPropertyGuide, Q3 2026).
Молодой рынок с потенциалом роста. Средний возраст населения Камбоджи — около 26 лет. Урбанизация продолжается.

Минусы тоже есть: меньше правовой защиты, чем в Таиланде или ОАЭ, выше политические риски, менее развитый рынок управляющих компаний. Это рынок для инвестора, который понимает риски и диверсифицирует портфель, а не для тех, кто ищет «безопасную гавань».

Итого: как выбрать из 10 проектов

Если вы хотите начать получать доход прямо сейчас с минимальным бюджетом — смотрите на Morgan EnMaison (от 45 000 $) или Urban Village Phase 2 (от 64 000 $).

Если важна локация и арендный спрос — The Penthouse Residence и Time Square 2 в Toul Kork дают хорошее сочетание района и цены.

Если бюджет ближе к 100–120 тыс. $ и вы хотите качественный сданный объект — La Vista One и Wealth Mansion на Chroy Changvar.

Если готовы к офф-план риску ради максимальной доходности — Time Square 11 в BKK3 с входом от 44 000 $ и рассрочкой.

Рынок Пномпеня в 2026 году — это не история «купи и забудь». Это рынок, где нужно выбирать осознанно, считать честно и работать с проверенными партнёрами на месте. 📊

В Haspo Realty мы помогаем подобрать объект под конкретный бюджет и цель, проверяем документы и сопровождаем сделку от выбора до регистрации права собственности. Если хотите получить персональную подборку по Пномпеню или другим направлениям — оставьте заявку на сайте, и наш специалист свяжется с вами в течение рабочего дня.