Два соседних района Бангкока, две станции BTS на одной ветке Sukhumvit — и при этом совершенно разная инвестиционная логика. Если вы выбираете студию под долгосрочную аренду и не можете определиться между Asok и Phrom Phong, эта статья даст вам конкретные цифры, формулу расчёта доходности и понимание того, в каком случае каждая локация работает лучше.

Мы разберём арендные ставки 2026 года, типичные цены входа, операционные расходы и реалистичный net-yield — без маркетинговых обещаний, только практика.

Почему Asok и Phrom Phong — не одно и то же

На первый взгляд обе станции находятся в центре Бангкока, обе на Sukhumvit, обе окружены кафе, торговыми центрами и офисами. Но инвесторы, которые работали с этими локациями, хорошо знают: это два разных рынка с разным профилем арендатора, разной ценой входа и разной динамикой заполняемости.

Asok: транспортный узел с офисным спросом

Asok — это пересечение BTS Sukhumvit Line и MRT Sukhumvit. Здесь сходятся два маршрута метро, что делает локацию одной из самых транзитных в городе. Рядом — Terminal 21, офисные башни, деловой квартал. Арендаторы у Asok — это преимущественно молодые специалисты, одиночки, работники корпоративного сектора, которым важна мобильность и доступ к транспорту.

По данным DooAsset на октябрь 2026 года, медианная запрашиваемая аренда в радиусе ~800 м от BTS Asok составляет ฿46,000 в месяц — на 44% выше, чем у соседней станции Nana. Это один из самых высоких показателей по всей ветке Sukhumvit.

Phrom Phong: японский квартал с семейным спросом

Phrom Phong — это EM District (EmQuartier, Emporium), Benjasiri Park, Fuji Supermarket и крупнейшая японская экспат-община Бангкока. Здесь живут семьи: корпоративные экспаты с детьми, долгосрочные арендаторы, которые остаются на 2–3 года и дольше. Спрос смещён в сторону однокомнатных квартир и двушек, но и студии здесь востребованы — особенно в домах с хорошей инфраструктурой.

Медианная аренда по Phrom Phong — ฿31,000–฿55,000 в месяц в зависимости от выборки и класса объекта. Разброс большой: от ฿14,000 за скромную студию на 500–900 м от станции до ฿55,000+ в премиальных проектах у самого выхода BTS.

Арендные ставки студий в 2026 году: что говорят данные

Прежде чем считать доходность, нужно понять реальный диапазон аренды именно по студиям — не по всем типам квартир, а по формату до 35 кв.м, который чаще всего и покупают под долгосрок.

Студии у BTS Asok

Студии у Asok — дефицитный товар. Большинство проектов в этой локации строились в расчёте на 1BR и выше. Поэтому студии здесь либо в старых домах (построенных до 2010 года), либо в сервисных апарт-хаусах с отельным управлением.

Типичная ставка студии 28–35 кв.м: ฿18,000–฿35,000/мес
В сервисных апартаментах (Jasmine City и аналоги): от ฿45,000–฿55,000/мес
Медиана по всем типам объектов у Asok: ฿46,000/мес (DooAsset, октябрь 2026)

Важно: высокая медиана по Asok объясняется не только студиями, но и большим количеством 1BR и 2BR в выборке. Чистая студия здесь редко уходит дороже ฿30,000–฿35,000 на длинный срок у рядового арендатора.

Студии у BTS Phrom Phong

Phrom Phong предлагает более широкий выбор студий — от бюджетных до премиальных. По данным Y Property (октябрь 2026), в пешем радиусе 500–1000 м от станции доступно 219 юнитов от ฿14,000/мес. Tongjai Property фиксирует медиану по 23 листингам у BTS Phrom Phong на уровне ฿35,000, минимум — ฿15,000.

Бюджетные студии (500–900 м от BTS, дом 10–15 лет): ฿14,000–฿20,000/мес
Студии в новых проектах (200–400 м от BTS): ฿22,000–฿35,000/мес
Сервисные апартаменты и премиальный сегмент: от ฿40,000/мес

Для инвестора ключевой диапазон — ฿18,000–฿30,000/мес: это реалистичная аренда студии в нормальном доме с хорошей заполняемостью.

Цены покупки студий: сколько стоит вход в 2026 году

Доходность — это всегда соотношение аренды к цене покупки. Поэтому без понимания входной цены расчёт бессмысленен.

Цены на студии у Asok

Asok — один из самых дорогих CBD-кластеров Бангкока. Новые проекты здесь запускаются в верхнем ценовом сегменте: по прогнозу CBRE на 2026 год, luxury и super-luxury сегмент показывает 93% распроданности, что поддерживает высокие цены.

Студия 28–32 кв.м в доме 5–10 лет: ฿3.5–฿5.5 млн
Студия в новом проекте у самой станции: ฿5.5–฿8 млн
Средняя цена за кв.м: ฿130,000–฿200,000+

Цены на студии у Phrom Phong

Phrom Phong тоже дорогой район, но диапазон шире. Здесь можно найти студию в доме постарше по адекватной цене — особенно если готовы отойти на 500–800 м от станции.

Студия 28–35 кв.м в доме 8–15 лет (400–800 м от BTS): ฿2.8–฿4.5 млн
Студия в новом проекте у BTS: ฿4.5–฿7 млн
Средняя цена за кв.м: ฿110,000–฿170,000

Разница в цене входа между Asok и Phrom Phong по сопоставимым объектам составляет ฿500,000–฿1,500,000 — и именно это смещает итоговую доходность.

Расчёт доходности: gross и net по каждой локации

Давайте считать честно. Есть два показателя, которые нужно понимать инвестору:

Gross yield (брутто-доходность) — годовая аренда делённая на цену покупки, без учёта расходов
Net yield (нетто-доходность) — то же самое, но уже после вычета всех операционных расходов

Формула: Gross yield = (Аренда × 12) / Цена покупки × 100%

Сценарий 1: Студия у BTS Asok

Берём реалистичный объект: студия 30 кв.м в доме 2015 года постройки, 400 м от BTS Asok.

Цена покупки: ฿4,800,000
Ожидаемая аренда: ฿25,000/мес (реалистично для долгосрока)
Годовой доход: ฿300,000
Gross yield: 6.25%

Теперь вычитаем операционные расходы:

Common fee (обслуживание): ฿2,500–฿4,000/мес → ฿36,000/год
Агентская комиссия при смене арендатора: 1 месяц аренды за 12-месячный контракт → ฿25,000/год (при смене раз в год)
Налог на доходы от аренды (withholding tax): ~5% от аренды → ฿15,000/год
Простой (вакансия) ~1 месяц в год: −฿25,000
Мелкий ремонт/расходы: ฿10,000/год
Итого расходов: ~฿111,000/год

Net доход: ฿300,000 − ฿111,000 = ฿189,000/год

Net yield: ~3.9%

Сценарий 2: Студия у BTS Phrom Phong

Студия 32 кв.м в доме 2014 года, 600 м от BTS Phrom Phong.

Цена покупки: ฿3,800,000
Ожидаемая аренда: ฿22,000/мес
Годовой доход: ฿264,000
Gross yield: 6.95%

Операционные расходы:

Common fee: ฿2,000–฿3,000/мес → ฿30,000/год
Агентская комиссия: ฿22,000/год
Налог: ~฿13,200/год
Простой ~0.5 месяца (японские экспаты дольше живут): −฿11,000
Мелкий ремонт: ฿8,000/год
Итого расходов: ~฿84,200/год

Net доход: ฿264,000 − ฿84,200 = ฿179,800/год

Net yield: ~4.7%

Вывод прост: при сопоставимых объектах Phrom Phong даёт на 0.7–0.8 п.п. выше net-доходность за счёт более низкой цены входа и меньших common fee. При этом абсолютный денежный поток по Asok может быть выше — если аренда там действительно ฿28,000–฿30,000, а не ฿25,000.

Бенчмарки рынка 2026: куда вписываются наши расчёты

Для сравнения — что говорят аналитики о доходности в Бангкоке в целом:

Global Property Guide (октябрь 2026): средняя брутто-доходность по Бангкоку — 5.9–6.5%
RealData/Passionary Estate (2026): медианная доходность кондо по городу — ~5.4%
Vurel (сентябрь 2026): зоны Asok/Phrom Phong дают net-yield на 0.5–1.0 п.п. ниже среднегородского из-за высоких входных цен

Это подтверждает наши расчёты: в центральных CBD-локациях типа Asok и Phrom Phong gross-yield студии реалистично составляет 4.5–5.8%, net — 3.5–4.8% в зависимости от конкретного дома и условий покупки.

Профиль арендатора: кто снимает и как долго

Для долгосрочной аренды критически важно не только сколько платят, но и как долго живут. Вакансия в 1–2 месяца в год «съедает» 8–17% годового дохода.

Asok: молодые профессионалы и цифровые кочевники

Типичный арендатор: 25–35 лет, одиночка или пара без детей, работает в офисе или удалённо
Средний срок аренды: 12–18 месяцев
Ротация: выше, чем у Phrom Phong — арендаторы чаще меняют жильё
Спрос стабильный за счёт офисного коридора Nana–Asok–Phrom Phong

Phrom Phong: семьи и корпоративные экспаты

Типичный арендатор: корпоративный экспат (особенно японские компании), семьи с детьми, долгосрочные резиденты
Средний срок аренды: 2–3 года и дольше
Ротация: низкая — арендаторы привязаны к школам, офисам, сообществу
Спрос поддерживается японской общиной, EM District и Benjasiri Park

Для студии важен нюанс: семьи чаще берут 1BR или 2BR. Но в Phrom Phong есть устойчивый спрос на студии от одиноких японских экспатов и молодых специалистов, которые хотят жить именно в этом районе. Ключевое преимущество — меньшая вакансия: по нашим наблюдениям, качественная студия у Phrom Phong простаивает в среднем 2–3 недели в год, у Asok — 4–6 недель.

Операционные расходы: что нельзя игнорировать

Многие инвесторы считают только аренду и цену покупки — и получают неприятный сюрприз через год. Вот полный список того, что уменьшает реальный доход. 💡

Common fee (плата за обслуживание)

Собственник платит common fee независимо от того, сдана квартира или нет. В Бангкоке это ฿40–฿100 за кв.м в месяц. Для студии 30 кв.м — от ฿1,200 до ฿3,000/мес. В новых проектах у BTS Asok common fee часто выше из-за бассейнов, фитнеса, консьержа.

Агентская комиссия

При каждой смене арендатора агент берёт 1 месяц аренды за 12-месячный контракт. Если арендатор живёт 2 года — комиссия делится на 24 месяца, что снижает её влияние. Ещё один аргумент в пользу Phrom Phong с его долгосрочными арендаторами.

Налоги

Доход от аренды в Таиланде облагается withholding tax. Для иностранных собственников стандартная ставка — около 5% от суммы аренды. Плюс ежегодный земельный и строительный налог (Land and Building Tax) — обычно незначительный для жилой недвижимости, но учитывать нужно.

Коммунальные услуги

По типовому контракту арендатор платит за электричество и воду. Но если дом выставляет «свои» тарифы (что законно в кондо-формате), медиана по рынку 2026 года: ฿8/кВт⋅ч за электричество, ฿18/м³ за воду. Это выше государственных тарифов, но стандартно для рынка.

Простой и мелкий ремонт

Закладывайте минимум 1 месяц простоя в год при консервативном расчёте. Плюс ฿8,000–฿15,000 в год на мелкий ремонт: замена сантехники, покраска, ремонт техники.

Сравнительная таблица: Asok vs Phrom Phong для студии под долгосрок

Сведём ключевые параметры в один блок для удобного сравнения:

Цена входа (студия 28–35 кв.м): Asok — ฿3.5–฿8 млн / Phrom Phong — ฿2.8–฿7 млн
Аренда студии (долгосрок): Asok — ฿18,000–฿35,000/мес / Phrom Phong — ฿14,000–฿35,000/мес
Gross yield (реалистично): Asok — 4.5–5.5% / Phrom Phong — 5.5–6.5%
Net yield (реалистично): Asok — 3.5–4.5% / Phrom Phong — 4.0–5.0%
Средний срок аренды: Asok — 12–18 мес / Phrom Phong — 24–36 мес
Профиль арендатора: Asok — молодые профессионалы, цифровые кочевники / Phrom Phong — экспаты, японская община, семьи
Вакансия (оценка): Asok — 4–6 недель/год / Phrom Phong — 2–3 недели/год
Common fee (студия): Asok — ฿2,500–฿4,000/мес / Phrom Phong — ฿1,500–฿3,000/мес
Ликвидность при продаже: Asok — высокая / Phrom Phong — высокая

Когда выбирать Asok, а когда Phrom Phong

Выбирайте Asok, если:

Вам важна максимальная ликвидность объекта — Asok легче продать в любой момент
Вы ориентируетесь на высокую абсолютную ставку аренды (฿25,000–฿35,000/мес)
Вам нужен объект в транспортном узле с двумя линиями метро
Вы готовы к более частой ротации арендаторов и активному управлению
Бюджет позволяет войти в ฿4.5–฿6 млн за качественный объект

Выбирайте Phrom Phong, если:

Цель — стабильный пассивный доход с минимальным вмешательством
Вы хотите арендаторов, которые живут 2–3 года и не создают лишних хлопот
Вам важна более высокая процентная доходность (gross yield 5.5–6.5%)
Бюджет — ฿3–฿4.5 млн, и вы готовы рассматривать дома в 400–800 м от BTS
Интересует экспат-сегмент с корпоративными гарантиями оплаты

Практические советы: как не ошибиться при покупке студии под аренду

Мы в Haspo Realty помогаем инвесторам с подбором объектов в Таиланде и видим типичные ошибки, которые стоят денег. Вот что важно проверить до сделки. 🏠

Шаг 1. Проверьте реальную аренду по дому, а не по району

Медианы по станции — это ориентир, не гарантия. Запросите историю аренды по конкретному зданию: сколько юнитов сдаётся, по какой цене, как долго живут арендаторы. Это можно сделать через агентство или управляющую компанию дома.

Шаг 2. Рассчитайте common fee заранее

Узнайте точный размер common fee и фонд капитального ремонта (sinking fund). В некоторых домах common fee растёт каждые 2–3 года. Это напрямую влияет на net-yield.

Шаг 3. Оцените расстояние до BTS честно

«500 м от BTS» на карте и «500 м пешком» — разные вещи. В Бангкоке с его перекрёстками, заборами и стройками реальное время пешком может быть в 1.5–2 раза больше. Проверяйте маршрут пешком, а не по прямой.

Шаг 4. Проверьте квоту иностранного владения

В каждом кондо-проекте иностранцы могут владеть не более 49% юнитов. Если квота заполнена — покупка возможна только через тайское юридическое лицо или долгосрочную аренду земли. Уточняйте этот момент до внесения задатка.

Шаг 5. Заложите реалистичный период простоя

Даже в самых ликвидных локациях бывают периоды поиска арендатора. Для консервативного расчёта используйте 1 месяц простоя в год у Asok и 3 недели у Phrom Phong. Если реальность окажется лучше — приятный бонус.

Шаг 6. Учтите налоги при покупке

При покупке недвижимости в Таиланде есть transfer fee (2% от оценочной стоимости), stamp duty или business tax, и другие сборы. До 30 июня 2026 года действовали сниженные ставки для объектов до ฿7 млн — уточняйте актуальные условия на момент сделки.

Контекст рынка 2026: почему сейчас хороший момент для анализа

По данным Colliers, в Q1 2026 года в Бангкоке было запущено 10 новых кондо-проектов на 9,957 юнитов — рынок восстанавливается после осторожного 2024 года. REIC фиксирует рост регистраций передачи прав в H1 2026: +29.6% по количеству юнитов, +15.9% по стоимости год к году.

При этом CBRE отмечает, что luxury и super-luxury сегмент показывает 93% распроданности — новые объекты в центральных локациях уходят быстро. Для инвестора это значит: хорошие студии у BTS Asok и Phrom Phong становятся дефицитнее, а арендный рынок остаётся активным благодаря экспат-спросу и офисному коридору Sukhumvit.

Knight Frank подтверждает: офисный кластер Nana–Asok–Phrom Phong остаётся одним из главных CBD-кластеров Бангкока, что поддерживает устойчивый спрос на аренду рядом со станциями.

Быстрая формула для собственного расчёта

Если у вас есть конкретный объект — вот как быстро оценить его привлекательность:

Gross yield = (Аренда × 12) / Цена покупки × 100%
Вычтите common fee = Gross yield − (Common fee × 12 / Цена покупки × 100%)
Вычтите вакансию = минус 1 месяц аренды / Цена покупки × 100%
Вычтите налоги и агентскую комиссию = ещё примерно −0.5–0.8 п.п.
Итог — ваш приблизительный net yield

Бенчмарк для центрального Бангкока в 2026 году: gross yield 5.5–6.0%, net yield 4.0–5.0%. Если ваш объект даёт выше — это хорошая сделка. Если ниже 4% net — стоит поискать альтернативы.

Итог: что выбрать для студии под долгосрочную аренду

Нет универсального ответа — есть разные цели и разные стратегии. 📊

Asok — это ставка на высокую ликвидность, транспортную доступность и абсолютный размер арендной ставки. Gross yield здесь реалистично 4.5–5.5%, net — около 3.5–4.5%. Подходит тем, кто готов к более активному управлению и ценит возможность быстро продать объект в будущем.

Phrom Phong — это ставка на стабильность, долгосрочных арендаторов и чуть более высокую процентную доходность. При грамотном выборе дома (не флагманский проект у самого BTS, а качественный объект в 400–800 м) gross yield 5.5–6.5%, net — 4.0–5.0%. Подходит тем, кто хочет пассивный доход с минимальной ротацией арендаторов.

Главное правило: считайте доходность не по районной медиане, а по конкретному объекту с его common fee, реальной историей аренды и расстоянием до BTS. Разница между «хорошей» и «плохой» студией в одном и том же районе может составлять 1.5–2 п.п. по net yield — это тысячи бат в год.

Если вы рассматриваете студию в Бангкоке под долгосрочную аренду и хотите получить конкретный расчёт по выбранному объекту — команда Haspo Realty готова помочь. Мы работаем с объектами в Таиланде напрямую через агентства и застройщиков, помогаем с подбором, сопровождением сделки и оформлением документов, включая TAPU и ВНЖ. Оставьте заявку на сайте — разберём вашу ситуацию и подберём объект под конкретные цифры доходности.