Пхукет давно перестал быть просто курортом. Сегодня это один из самых активных рынков коммерческой недвижимости в Юго-Восточной Азии. Торговые центры острова фиксируют рост арендных ставок, который не снился многим европейским рынкам. Если вы рассматриваете Таиланд как направление для инвестиций — эта статья поможет разобраться, почему ставки растут, насколько устойчив этот тренд и как на нём заработать.

Разберём конкретные цифры по ключевым ТЦ, объясним механику арендного ценообразования и покажем, как рост коммерческой аренды влияет на стоимость жилой недвижимости поблизости.

Почему торговые центры Пхукета растут в цене: три главных драйвера

Прежде чем говорить о цифрах, важно понять, что стоит за ростом ставок. Это не спекулятивный пузырь — за динамикой стоят реальные экономические процессы.

Туристический трафик бьёт рекорды

В первом полугодии 2026 года Пхукет принял почти 7 миллионов посетителей. По данным Туристического управления Таиланда (TAT), на второе полугодие запланированы новые международные рейсы, которые должны поддержать этот темп. Для понимания масштаба: ещё в H2 2025 аэропорт острова обслужил 2,7 миллиона международных пассажиров.

Туристический поток — это прямой индикатор трафика в торговых центрах. Больше людей на острове означает больше покупателей в ТЦ, выше оборот арендаторов, а значит — выше их готовность платить за аренду.

Расширение luxury-сегмента

В марте 2026 года Central Pattana (CPN) объявила о масштабном расширении комплекса Central Phuket с инвестициями в $836 миллионов. Ключевой элемент — удвоение luxury-зоны Floresta к Q4 2026. Цель амбициозная: создать крупнейшую концентрацию люксовых брендов за пределами Бангкока. По данным протокола AGM CPN за 2026 год, расширение добавит более 10 000 м² luxury-NLA.

Когда в торговом центре появляются премиальные бренды, растёт средний чек покупателя, увеличивается оборот арендаторов, а вместе с ним — и ставки аренды. Это работает как цепная реакция: luxury-якоря притягивают платёжеспособную аудиторию, которая тратит больше во всех секциях ТЦ.

Реновация и перезапуск объектов после пандемии

Многие ТЦ Пхукета в 2020–2022 годах были вынуждены фиксировать ставки на исторически низком уровне, чтобы удержать арендаторов. Сейчас, при пролонгации договоров, собственники возвращают ставки к рыночным значениям — и это создаёт резкий статистический скачок арендной переоценки.

Конкретные цифры: сколько стоит аренда в ТЦ Пхукета

По данным Colliers Thailand за 2025 год, рынок коммерческой аренды в торговых центрах Пхукета выглядит следующим образом:

Jungceylon (Патонг)

Один из крупнейших торговых центров острова, расположенный в самом туристическом районе — Патонге. По итогам Q1 2026 года зафиксирована арендная переоценка в +21% при пролонгации договоров. Заполняемость составляет 93,3%.

Ставка аренды: 2 000–2 500 THB/м²/месяц
Заполняемость: ~85–93% (в зависимости от периода)
Арендная переоценка при пролонгации в 2026: +21%

Для понимания масштаба восстановления: по данным AGM Central Developments Ltd за 2025 год, при сравнении с ковидными ставками арендная переоценка достигала +50%. Одновременно оборот продаж арендаторов (GTO) вырос на 74,4% год к году. Это не просто восстановление — это качественный скачок.

Central Phuket Floresta

Премиальная часть комплекса Central Phuket, ориентированная на luxury-сегмент и lifestyle-бренды.

Ставка аренды: 2 000–3 000 THB/м²/месяц
Заполняемость: ~97%

Заполняемость в 97% — это фактически полная загрузка. При таких показателях собственник диктует условия, а не арендатор. С учётом запланированного расширения luxury-зоны к Q4 2026 ставки в этой локации имеют все предпосылки для дальнейшего роста.

Central Phuket Festival

Основная часть комплекса, ориентированная на массовый сегмент и якорных арендаторов.

Модель аренды: оборотная аренда (GP) 20–25% от товарооборота
Заполняемость: ~97%

Оборотная аренда — это модель, при которой арендатор платит процент от своих продаж, а не фиксированную ставку. При высоком трафике и росте потребительских расходов это означает автоматический рост арендного дохода для собственника.

Community-моллы: Porto de Phuket и другие

Формат community-молла активно развивается на Пхукете. Porto de Phuket — один из показательных примеров:

Модель аренды: GP 18–20% от товарооборота
Заполняемость: ~85%

Community-моллы занимают нишу между крупными ТЦ и стрит-ритейлом. Они ориентированы на локальную аудиторию и жителей близлежащих жилых комплексов, что делает их устойчивыми к сезонным колебаниям туристического потока.

Как читать эти цифры инвестору

Арендные ставки в ТЦ Пхукета — это не только история про коммерческую недвижимость. Это прямой сигнал для тех, кто рассматривает покупку жилой недвижимости на острове.

Связь между ставками ТЦ и стоимостью жилья рядом

Когда торговый центр в шаговой доступности имеет заполняемость 97% и якорных арендаторов уровня luxury, это означает развитую инфраструктуру, высокий трафик и платёжеспособное окружение. Апартаменты в радиусе 500–1500 метров от таких объектов традиционно стоят дороже и сдаются легче.

Расширение luxury-зоны Central Phuket к Q4 2026 — это не просто новость для ритейла. Это сигнал о том, что инфраструктура района становится более премиальной. Жильё рядом с таким объектом приобретает дополнительную ценность.

Расчёт окупаемости для коммерческих площадей

Если вы рассматриваете покупку коммерческой площади в ТЦ или стрит-ритейл поблизости, базовые ориентиры для расчёта такие:

Определите зону. Prime-ядра (Central Phuket, Jungceylon) дают ставки 2 000–3 000 THB/м²/мес. Community-форматы — 18–20% GP или фиксированные ставки ниже.
Оцените заполняемость. 97% заполняемость в Central Phuket означает минимальный риск простоя. 85% в Porto de Phuket — уже зона переговоров.
Учитывайте арендную переоценку. При пролонгации договоров в 2026 году рост ставок составляет 15–21% в prime-локациях. Это важно при прогнозировании доходности на горизонте 3–5 лет.
Считайте в долларах. Курс THB к USD исторически стабилен, но при долгосрочном планировании учитывайте валютный риск.

Макроконтекст: Таиланд в целом vs Пхукет

Важно понимать, что рост ставок на Пхукете — это не общетайская история. По данным Krungsri Research за 2026 год, внутренний потребительский спрос в Таиланде остаётся под давлением. Ритейл-рынок страны в целом испытывает конкурентную нагрузку: общий объём торговых площадей достиг 8,25 млн м² в 2025 году, и новое предложение продолжает выходить.

Но Пхукет — исключение. Аналитики Krungsri прямо выделяют туристические провинции (Пхукет, Краби, Пханга) как устойчивые локации благодаря внешнему спросу. Пока бангкокские ТЦ борются за местного покупателя, пхукетские живут за счёт миллионов туристов, которые тратят деньги независимо от состояния тайской экономики.

По данным CBRE Thailand 2026 Outlook, год характеризуется как период «репозиционирования активов» — собственники активно обновляют концепции, привлекают новых якорных арендаторов и повышают качество объектов. Для инвесторов это означает, что лучшие объекты становятся ещё лучше, а разрыв между prime и second-tier локациями растёт.

Новые объекты и конкуренция: угроза или возможность?

На рынке появляются новые форматы. В 2025 году открылись Tops My Front Yard и Mingle Mall. На 2026 год анонсирован outlet-проект. Это создаёт дополнительную конкуренцию за арендаторов — особенно в среднем сегменте.

Однако для prime-объектов новые конкуренты несут скорее позитивный эффект: они расширяют «гравитацию» локации, привлекают новых игроков рынка и увеличивают общий трафик в туристических кластерах. Jungceylon и Central Phuket выигрывают от того, что Пхукет в целом становится более насыщенным торговым направлением — это привлекает бренды, которые раньше не рассматривали остров.

Для инвесторов в коммерческую недвижимость это означает одно: выбор локации критически важен. Prime-объекты с высокой заполняемостью и якорными арендаторами будут только дорожать. Объекты второго эшелона могут столкнуться с давлением на ставки по мере роста предложения.

Практический гид: как использовать эту информацию при покупке недвижимости

Если вы покупаете жильё для сдачи в аренду

Близость к крупному торговому центру с высокой заполняемостью — один из ключевых факторов ликвидности объекта. Апартаменты рядом с Central Phuket или Jungceylon проще сдать и в долгосрочную аренду (экспатам, релокантам), и в краткосрочную (туристам).

На что смотреть при выборе:

Пешая доступность до ТЦ (до 1,5 км — оптимально)
Наличие якорных арендаторов (супермаркет, кинотеатр, фитнес-клуб) — они обеспечивают регулярный трафик, а не только туристический
Заполняемость ТЦ — показатель здоровья локации
Планы по расширению — сигнал о росте инфраструктуры

Если вы рассматриваете покупку коммерческого помещения

Прямая покупка площадей в ТЦ для иностранцев на Пхукете ограничена тайским законодательством. Однако есть альтернативные форматы: стрит-ритейл в жилых комплексах, коммерческие площади в кондотелях с гарантированной арендой, участие в проектах с оборотной арендой через структуры Thai Limited Company.

Каждый из этих вариантов требует юридического сопровождения и понимания местной специфики. В Haspo Realty мы помогаем разобраться с юридической структурой сделки, подобрать объект под конкретные инвестиционные цели и организовать сопровождение на всех этапах — от выбора до оформления.

Если вы планируете переезд или получение ВНЖ

Рост ставок в prime-ТЦ — косвенный, но важный сигнал о качестве жизни в районе. Развитая торговая инфраструктура, приход международных брендов, рост luxury-сегмента — всё это делает Пхукет более комфортным для постоянного проживания.

Расширение Central Phuket к Q4 2026 с добавлением 10 000 м² luxury-NLA означает, что в шаговой доступности появятся новые бренды, рестораны и сервисы. Для тех, кто рассматривает Пхукет как место для жизни, а не только для отдыха, это существенный аргумент в пользу района.

Риски, о которых нужно знать

Честный анализ невозможен без разговора о рисках. Рост ставок на пхукетском рынке реален, но у него есть ограничения.

Сезонность

Туристический поток на Пхукете неравномерен. Высокий сезон (ноябрь–апрель) обеспечивает пиковый трафик, низкий сезон (май–октябрь) — существенное снижение. Объекты, ориентированные исключительно на туристов, испытывают давление в межсезонье. Именно поэтому community-моллы с фокусом на локальную аудиторию более устойчивы к сезонным колебаниям.

Валютный риск

Если вы считаете доходность в долларах или рублях, колебания курса THB могут существенно повлиять на реальную доходность. Исторически бат достаточно стабилен, но этот фактор нужно учитывать при долгосрочном планировании.

Регуляторные изменения

Тайское законодательство в сфере иностранного владения недвижимостью периодически обновляется. Важно следить за изменениями и работать с юристами, специализирующимися на местном рынке.

Рост предложения

Новые ритейл-проекты, анонсированные на 2025–2026 годы, увеличивают конкуренцию. Для объектов второго эшелона это может означать давление на ставки. Prime-локации защищены от этого риска лучше — за счёт бренда, трафика и якорных арендаторов.

Что будет дальше: прогноз на 2026–2027

Совокупность факторов — туристический трафик, расширение luxury-зоны Central Phuket, устойчивая заполняемость prime-объектов — создаёт предпосылки для продолжения роста ставок. Несколько ключевых событий, за которыми стоит следить:

Q4 2026: открытие расширенной luxury-зоны Floresta в Central Phuket. Ожидаемый эффект — рост ставок в прилегающих локациях и повышение арендной переоценки при пролонгациях.
Новые международные рейсы в H2 2026: TAT анонсировало расширение маршрутной сети. Больше прямых рейсов = больше туристов = выше трафик в ТЦ.
Пролонгации договоров 2026–2027: многие договоры, заключённые в период восстановления 2022–2023 годов, выходят на пролонгацию. По аналогии с Jungceylon (+21% в Q1 2026) можно ожидать аналогичной переоценки в других объектах.

По оценкам аналитиков, prime-ставки в Central Phuket имеют потенциал роста до 3 000–3 500 THB/м²/мес в горизонте 18–24 месяцев. Это не гарантия, но обоснованный ориентир при текущей динамике.

Пхукет в сравнении с другими рынками Haspo Realty

Мы работаем с недвижимостью в 12 странах, и Таиланд занимает особое место в нашем портфеле именно из-за сочетания факторов: высокий туристический трафик, развитая инфраструктура, относительно доступный порог входа и прозрачный рынок аренды.

Для сравнения: на Северном Кипре рост ставок также фиксируется, но он во многом обусловлен ростом числа релокантов, а не туристическим трафиком. В ОАЭ ставки изначально выше, но и порог входа значительно больше. Таиланд — и конкретно Пхукет — остаётся одним из наиболее доступных рынков с измеримой доходностью и понятными драйверами роста. 🏝️

Как Haspo Realty помогает инвесторам работать с рынком Пхукета

Мы не просто публикуем объявления. Наша задача — помочь вам принять обоснованное решение на основе реальных данных рынка.

Что мы делаем для инвесторов, которые рассматривают Пхукет:

Подбор объектов под конкретные цели. Апартаменты с гарантированной арендой, объекты рядом с prime-ТЦ, лоты с потенциалом капитализации — у нас более 10 000 объектов в базе, и мы помогаем найти нужный.
Расчёт доходности. Помогаем считать NOI, окупаемость и сценарии доходности с учётом актуальных ставок аренды и динамики рынка.
Юридическое сопровождение. Оформление TAPU, сопровождение сделки, консультации по структуре владения — всё это доступно в рамках наших услуг.
Ознакомительный тур. Организуем поездку на Пхукет, чтобы вы могли лично оценить объекты и локации перед принятием решения.
Послепродажный сервис. Оформление счётчиков, управление объектом, помощь с ВНЖ — мы сопровождаем клиента после покупки.

Итоги: что важно запомнить

Рост арендных ставок в торговых центрах Пхукета — это не случайный всплеск, а результат совпадения нескольких устойчивых трендов. Туристический поток в 7 миллионов человек за первое полугодие 2026 года, расширение luxury-инфраструктуры, восстановление ставок после пандемийных минимумов — всё это создаёт фундамент для продолжения роста. 📈

Конкретные цифры говорят сами за себя:

Jungceylon: +21% арендная переоценка в Q1 2026, заполняемость 93,3%
Central Phuket Floresta: ставки 2 000–3 000 THB/м²/мес, заполняемость 97%
Central Phuket: расширение luxury-зоны на 10 000 м² к Q4 2026
H1 2026: почти 7 млн туристов на острове

Для инвестора это означает: Пхукет остаётся одним из наиболее привлекательных рынков региона с измеримыми показателями доходности и понятными драйверами роста. Главное — правильно выбрать локацию и формат объекта.

Если вы хотите разобраться, какие объекты на Пхукете подходят под ваши инвестиционные цели, — команда Haspo Realty готова помочь. Мы подберём варианты, рассчитаем доходность и организуем сопровождение сделки от первого звонка до получения ключей. 🔑

Посмотреть актуальные объекты на Пхукете можно на hasporealty.com — в базе более 10 000 объектов от застройщиков, агентств и частных собственников.