Кондо-рынок Пномпеня последние несколько лет вызывает споры: одни говорят о восстановлении и новых возможностях, другие — о накопленном избытке предложения и падающих ценах. Истина, как обычно, где-то посередине. В этой статье мы разберём, что реально происходит на рынке в 2026 году, есть ли риск перегрева к 2027-му и как инвестору действовать прямо сейчас — без паники и без лишних иллюзий.

Что происходит с кондо-рынком Пномпеня прямо сейчас

Начнём с цифр, потому что именно они дают почву под ногами.

По данным Knight Frank, к концу 2025 года совокупное предложение кондо в Пномпене достигло 63 334 готовых юнитов. За второе полугодие 2025-го рынок пополнился ещё 1 770 юнитами — в основном за счёт двух крупных проектов: Vue Aston (895 юнитов) и La Vista One River View (875 юнитов).

Структура рынка по сегментам выглядит так:

Mid-tier — 56% предложения
Core — 24%
High-end — 16%
Prime — 4%

То есть рынок массовый. Большинство объектов — это доступное и среднеценовое жильё. Это важно понимать, когда оцениваешь риски.

Что происходит с ценами

Здесь картина неоднородная. По данным Национального банка Камбоджи (NBC), индекс цен на жилую недвижимость (RPPI) в январе 2026 года показал −3,67% год к году по стране и −4,52% год к году по Пномпеню. Это ощутимая просадка.

Однако уже в мае 2026-го зафиксирован отскок: +1,19% месяц к месяцу. Рынок не в свободном падении — он нащупывает дно и пытается стабилизироваться.

В сегменте high-end ситуация острее. По данным APS Cambodia (Market Pulse Q3 2026), средняя заявленная цена в этом сегменте составила $2 599 за кв.м — это −6,7% квартал к кварталу. Продавцы дают дисконты, чтобы сдвинуть сток.

При этом в Q3 2026 года был отмечен первый luxury-запуск с 2023 года — то есть девелоперы всё ещё верят в сегмент, но осторожно.

Что запускают в 2026 году

В третьем квартале 2026 года на рынок вышло около 990 кондо-юнитов и 854 таунхауса и лендинга. Это показательный сигнал: девелоперы смещаются в сторону массового жилья — таунхаусов и наземных объектов — потому что именно там сейчас живой локальный спрос.

Регулятор в 2025 году одобрил 55 жилых проектов (из них 11 кондо) против 40 в 2024-м. Инвестиционный капекс по жилью вырос на 22,1% год к году до $982,4 млн. Но структура одобрений сдвинулась в пользу landed housing — это прямо говорит о том, куда идёт спрос.

Будет ли перегрев в 2027 году: честная оценка

Слово «перегрев» часто используют неточно. Перегрев — это когда цены разогнались выше фундаментальных значений на фоне избыточного спроса, и рынок готов к резкой коррекции. Но в Пномпене картина другая.

Здесь нет перегрева в классическом смысле. Есть накопленный избыток предложения при недостаточном спросе — особенно в сегментах high-end и prime. И именно этот дисбаланс создаёт риски к 2027 году.

Факторы, которые давят на рынок

1. Большой сток готовых юнитов. 63 000+ юнитов — это огромная цифра для города с населением около 2 миллионов человек. При этом часть из них годами стоит непроданной или пустует.

2. Новые запуски не останавливаются. Несмотря на мягкий RPPI и падение цен в high-end, девелоперы продолжают выводить новые проекты. Это значит, что к 2027 году предложение продолжит расти — особенно в среднем сегменте.

3. Офисная заполняемость — тревожный индикатор. По данным NBC FSR 2025 со ссылкой на APS, заполняемость офисных площадей в Пномпене составляет около 65%. Это сигнал о том, что деловая активность в городе ещё не вышла на докризисный уровень — а значит, и платёжеспособный спрос на жильё ограничен.

4. Новый аэропорт пока не даёт ожидаемого эффекта. Аэропорт Течо (KTI) открылся 9 сентября 2025 года с пропускной способностью 13 млн пассажиров в год. Но по данным Cambodianess за октябрь 2026-го, пассажиропоток оказался ниже прогнозов — растёт грузовое направление, а не туристическое. Это сдерживает мультипликатор для арендного сегмента на юге Пномпеня.

5. NBC прямо говорит о рисках абсорбции. Национальный банк Камбоджи в Financial Stability Review 2025 указал на необходимость мониторинга исполнения проектов, сроков завершения и реальной абсорбции рынком. Это не паника — это сигнал осторожности от регулятора.

Факторы, которые удерживают рынок от обвала

Было бы нечестно говорить только о рисках. Есть серьёзные факторы поддержки.

1. Макроэкономика держится. Всемирный банк в Cambodia Economic Update (июнь 2026) фиксирует устойчивость камбоджийской экономики даже на фоне внешних шоков — за счёт роста инвестиций и экспорта. Это «пол» для рынка недвижимости.

2. ПИИ продолжают поступать. В первом полугодии 2026 года Совет по развитию Камбоджи (CDC) одобрил 276 проектов на $4,7 млрд. Доля китайского капитала — около 35,75%. По данным ASEAN Investment Report 2025, приток ПИИ в Камбоджу в 2024 году вырос на 11% до $4,4 млрд, причём заметная доля шла в строительство и недвижимость.

3. Локальный спрос оживляется. Молодые камбоджийские покупатели всё активнее выходят на рынок. Они ищут доступные проекты со стрататайтлом — то есть с полноценным правом собственности. Это здоровый органический спрос, который поддерживает нижний сегмент рынка.

4. Инфраструктура работает вдолгую. Аэропорт Течо — это среднесрочный драйвер для юга города. Даже если в 2026-м пассажиропоток ниже ожиданий, к 2028–2030 годам эффект проявится. Вопрос — насколько правильно инвестор учитывает временной горизонт.

Итоговый вердикт по 2027 году

Классического перегрева с резким ценовым обвалом в 2027 году мы не ожидаем. Но давление избыточного предложения сохранится — особенно в high-end и prime сегментах. Цены там могут продолжить снижение ещё на 5–10% к концу 2027 года.

В среднем сегменте ситуация стабильнее: локальный спрос и доступные схемы покупки дают поддержку. Но и здесь не стоит ожидать роста цен — скорее стагнация с точечным восстановлением в ликвидных локациях.

Главный риск для инвестора — не обвал цен, а низкая ликвидность и слабая фактическая заполняемость при покупке на «гарантированную аренду» из маркетинговых брошюр.

Стратегия инвестора: что делать прямо сейчас 🎯

Понимая картину рынка, можно выстроить конкретную стратегию. Вот как мы в Haspo Realty рекомендуем действовать инвесторам, рассматривающим Пномпень в 2026–2027 году.

Шаг 1. Откажитесь от high-end как основного инструмента

Сегмент high-end теряет −6,7% в квартал — это не временная коррекция, это структурная слабость. Покупатели из Китая, которые исторически двигали этот сегмент, стали осторожнее. Новые luxury-запуски есть, но они рассчитаны на очень узкую аудиторию.

Если вы не планируете держать объект 7–10 лет и у вас нет доступа к пулу состоятельных арендаторов — high-end Пномпеня сейчас не для вас.

Шаг 2. Фокусируйтесь на готовых объектах с реальной заполняемостью

NBC прямо указывает: нужно мониторить абсорбцию и сроки завершения. Это значит — покупайте то, что уже сдано и уже работает. Готовый объект с фактической заполняемостью 70–80% и реальной историей арендных платежей несравнимо надёжнее, чем «гарантированная аренда 8%» в проекте, который ещё строится.

Как проверить реальную заполняемость:

Попросите управляющую компанию предоставить отчёт по заполняемости за последние 12 месяцев
Проверьте отзывы на Airbnb/Booking.com — если объект сдаётся краткосрочно
Поговорите с соседями-собственниками в комплексе — они расскажут правду
Запросите у брокера данные по фактическим транзакциям перепродажи в комплексе за последний год

Шаг 3. Ищите дисконты к первичке в готовых комплексах

Падение цен в high-end на 6,7% за квартал и общий RPPI −4,52% по Пномпеню — это не только плохая новость. Это возможность купить качественный объект с дисконтом к цене первичного рынка.

Сейчас на вторичке Пномпеня можно найти юниты в сданных комплексах на 10–20% дешевле, чем аналогичные варианты у застройщика. Особенно это касается объектов, где первоначальные инвесторы хотят выйти — они готовы торговаться.

Для инвестора с горизонтом 3–5 лет это логичная точка входа: вы получаете готовый актив, реальную историю арендного дохода и запас прочности по цене.

Шаг 4. Выбирайте локации с органическим спросом

Не все районы Пномпеня одинаковы. Есть несколько критериев для выбора локации:

Близость к деловым центрам и крупным работодателям — это обеспечивает спрос со стороны местных арендаторов и экспатов
Развитая инфраструктура района — магазины, школы, транспорт
Доля локальных покупателей в комплексе — чем выше, тем устойчивее спрос
Юг города — среднесрочная ставка на аэропорт Течо, но с пониманием, что мгновенного эффекта не будет

Избегайте районов с высокой концентрацией пустующих кондо — это сигнал слабого органического спроса и высокого риска для ликвидности.

Шаг 5. Проверяйте стрататайтл и юридическую чистоту

Рост интереса локальных покупателей к объектам со стрататайтлом — это важный сигнал. Стрататайтл (Strata Title) даёт иностранному покупателю полноценное право собственности на квартиру в многоквартирном доме. Это ликвидный актив, который можно продать, заложить, передать по наследству.

Объекты без стрататайтла или с мутной схемой владения продать в будущем будет сложнее — особенно на фоне ужесточения регуляторики, которую NBC последовательно проводит.

Шаг 6. Не закладывайте рост цен в модель — считайте только на арендном доходе

При текущей динамике RPPI строить инвестиционную модель на росте стоимости объекта — рискованно. Считайте инвестицию только через арендный доход: чистая доходность (net yield) после управления, налогов и расходов на содержание.

Реалистичный ориентир для Пномпеня в 2026 году — net yield 4–6% в хорошо расположенных готовых комплексах со стабильной заполняемостью. Всё, что обещает 8–12% «гарантированной аренды» без прозрачной модели — требует детальной проверки.

На что смотреть при выборе объекта: чек-лист инвестора

Мы в Haspo Realty при подборе объектов в Пномпене используем следующие критерии оценки:

Объект и комплекс

Статус объекта: готов и сдан (предпочтительно) или строится с чётким треком рекорда застройщика
Наличие стрататайтла
Фактическая заполняемость комплекса (не по данным застройщика, а по независимым источникам)
Качество управляющей компании и история обслуживания
Сервисные сборы (service charge) — их размер и прозрачность

Локация

Транспортная доступность и близость к деловым кварталам
Инфраструктура района: школы, медицина, торговля
Концентрация пустующих объектов в радиусе 1 км
Планы городского развития на 5 лет

Финансовая модель

Цена входа vs. аналоги на вторичном рынке в том же комплексе
Реальная арендная ставка (не маркетинговая)
Net yield после всех расходов
Ликвидность: были ли сделки перепродажи в комплексе за последние 12 месяцев

Юридика и структура сделки

Схема владения: стрататайтл, LMAP, или другая
Репутация и треклист застройщика
Условия эскроу или гарантии завершения (для строящихся объектов)
Налоговые обязательства: transfer tax, annual tax, rental income tax

Камбоджа в контексте: сравниваем с другими рынками Haspo Realty

Важный вопрос, который задают инвесторы: стоит ли вообще рассматривать Пномпень, если есть другие варианты? Давайте честно.

Камбоджа — один из немногих рынков Юго-Восточной Азии, где иностранец может получить полноценный стрататайтл на квартиру в многоквартирном доме. В Таиланде иностранцам доступно только 49% юнитов в кондо-комплексе. В Индонезии прямое владение недвижимостью для иностранцев ограничено. В Камбодже — стрататайтл без ограничений по квоте. Это структурное преимущество.

При этом порог входа в Пномпене ниже, чем в Бангкоке или Куала-Лумпуре. Студии и однокомнатные квартиры в качественных комплексах можно найти от $60 000–80 000. Для диверсификации портфеля это разумная сумма.

Но если инвестор хочет более динамичный рост цен и высокую туристическую аренду — Таиланд (Пхукет, Паттайя) или Северный Кипр сейчас дают более очевидный апсайд. Камбоджа — это история про доступный вход, стабильный арендный доход и долгосрочный рост, а не про быстрый флип.

Как Haspo Realty помогает инвесторам работать с рынком Пномпеня

На платформе Haspo Realty представлены объекты в Камбодже от проверенных агентств и застройщиков. Мы не просто агрегируем объявления — мы помогаем инвестору пройти весь путь от выбора до закрытия сделки.

Что мы делаем для инвесторов, рассматривающих Пномпень:

Подбор объектов по параметрам: готовность, локация, бюджет, цель (аренда / перепродажа / ВНЖ)
Проверка застройщика и объекта — юридическая чистота, треклист, стрататайтл
Сопровождение сделки — от переговоров до передачи ключей
Консультация по структуре владения — как правильно оформить собственность иностранцу
Послепродажный сервис — помощь с управляющей компанией, арендой, счётчиками
Ознакомительный тур — организуем визит в Пномпень с просмотром объектов

Мы работаем с рынками 12 стран и понимаем, как сравнивать Камбоджу с Турцией, ОАЭ или Таиландом — не абстрактно, а применительно к конкретным целям инвестора.

Практический план: 5 шагов для инвестора в Пномпень прямо сейчас

Определите цель. Аренда и пассивный доход, перепродажа через 3–5 лет, или жильё для себя/отдыха — стратегия для каждой цели разная. Не начинайте смотреть объекты без чёткого ответа на этот вопрос.
Установите реалистичный бюджет. Учитывайте не только стоимость объекта, но и transfer tax (~4%), нотариальные расходы, сервисные сборы и резерв на первые месяцы без арендного дохода.
Сфокусируйтесь на готовых объектах. В текущей ситуации с избытком предложения и рисками абсорбции — готовый объект с историей заполняемости предпочтительнее строящегося с «гарантированной аренды».
Проверьте 3–5 объектов по чек-листу. Не принимайте решение на основе одного варианта. Сравните цены, заполняемость, управляющие компании, юридическую структуру.
Привлеките независимого юриста. Даже при работе через надёжную платформу — независимая юридическая проверка стрататайтла и договора купли-продажи обязательна. Это $500–1 000, которые могут сэкономить десятки тысяч.

Выводы: что важно запомнить

Кондо-рынок Пномпеня в 2026–2027 году — это не история про перегрев и обвал. Это история про структурный дисбаланс предложения и спроса, который создаёт как риски, так и возможности.

Риски реальны: 63 000+ готовых юнитов, падение цен в high-end, слабая заполняемость офисов, пассажиропоток аэропорта ниже прогнозов. Регулятор прямо предупреждает об этих рисках.

Возможности тоже реальны: дисконты к первичке, стрататайтл без ограничений для иностранцев, макроэкономическая устойчивость, рост локального спроса, долгосрочный инфраструктурный потенциал.

Правильная стратегия для 2026–2027 годов: селективность, фокус на готовых объектах с реальной заполняемостью, дисконт к рынку и консервативная финансовая модель без ставки на рост цен.

Если вы рассматриваете Камбоджу как часть инвестиционного портфеля — сейчас хороший момент для изучения рынка. Не для массовых покупок вслепую, но для точечных сделок с правильно выбранными объектами. 🏠

Хотите подобрать объект в Пномпене под вашу стратегию? На платформе Haspo Realty представлено более 10 000 объектов зарубежной недвижимости, включая Камбоджу. Наши специалисты помогут с подбором, проверкой и сопровождением сделки — от первого запроса до получения ключей.