Камбоджа всё чаще появляется в инвестиционных радарах — страна с низким порогом входа, растущим туристическим потоком и либеральным законодательством для иностранных покупателей недвижимости. Но когда речь заходит о краткосрочной аренде, инвесторы сталкиваются с развилкой: Сиемреап или Пномпень? Два совершенно разных рынка с разной логикой доходности, разной сезонностью и разным профилем арендатора.

В этой статье мы разберём оба города через призму реальных данных за 2025–2026 год: средняя дневная ставка (ADR), загрузка по месяцам, RevPAR и факторы, которые на всё это влияют. Цель — дать инвестору конкретную аналитическую основу, а не общие слова о «перспективном рынке».

Почему Камбоджа вообще интересна для инвесторов в аренду

Прежде чем погружаться в цифры, важно понять контекст. Камбоджа — одна из немногих стран Юго-Восточной Азии, где иностранцы могут легально владеть квартирами в кондоминиумах (до 70% этажей здания). Рынок краткосрочной аренды здесь регулируется мягче, чем в Таиланде или Индонезии, а стоимость входа — ощутимо ниже, чем в Бангкоке или Бали.

По данным AirDNA на июнь 2026 года, в Сиемреапе зафиксировано около 3 170 активных объявлений на платформах краткосрочной аренды, а рынок получил оценку Market Score 90 из 100 — один из самых высоких показателей в регионе. Пномпень демонстрирует более скромный объём предложения, но значительно более высокую загрузку.

Разберём каждый рынок отдельно, а потом сравним их напрямую.

Сиемреап: туристический магнит с выраженной сезонностью

Кто едет и зачем

Сиемреап — это прежде всего Ангкор-Ват. Город живёт туризмом: международные гости, фотографы, бэкпекеры, luxury-путешественники, организованные группы из Китая, Кореи, Японии. Именно поэтому спрос на краткосрочную аренду здесь носит ярко выраженный туристический характер и сильно зависит от сезона.

ADR и загрузка: что говорят данные

По данным AirROI за период июль 2025 — июнь 2026 (TTM):

ADR (средняя дневная ставка): ~$68
Средняя загрузка: ~24,8% (по TTM), по AirDNA на июнь 2026 — ~28% с ростом +20,9% г/г
RevPAR (выручка на доступный номер): ~$17
Медианная загрузка (Airbtics, 12 мес. до янв. 2026): ~31%

На первый взгляд цифры выглядят скромно. Но важно понимать: средняя загрузка по рынку — это включая слабые объекты, плохо управляемые апартаменты и объявления, которые почти не продвигаются. Топ-объекты (виллы с профессиональным управлением) в высокий сезон достигают загрузки 55–75% и выручки $2 000–$6 000 в месяц — это данные Bamboo Routes за июнь–июль 2026.

Сезонность: два разных рынка внутри одного города

Сиемреап — классический high-season рынок. Сезонность здесь определяется двумя факторами: погодой и туристическим календарём.

Высокий сезон (ноябрь — февраль): сухая прохладная погода, пик международного туризма, ADR и загрузка на максимуме. В этот период грамотно управляемый объект может показывать загрузку 60–75%, а ставки вырастают на 30–50% по сравнению со среднегодовыми.

Переходный период (март — апрель): ещё относительно активный туристический поток, но начинается жара. Загрузка чуть снижается, ADR держится.

Низкий сезон (май — октябрь): сезон дождей. Туристический поток резко падает. Загрузка на рынке в среднем опускается до 10–18%, многие объекты фактически простаивают.

Важный тревожный сигнал для инвесторов, рассматривающих Сиемреап прямо сейчас: по данным Associated Press (май–июнь 2026), за январь–апрель 2026 года число международных и внутренних визитов в Сиемреап снизилось примерно на 37,5% год к году. Это серьёзный краткосрочный риск, который давит на загрузку даже в традиционно сильный сезон.

Инфраструктурный контекст

В 2023 году в Сиемреапе открылся новый международный аэропорт (SAI). В 2026 году он продолжает операционную настройку — полная интеграция маршрутов ещё не завершена, что косвенно сдерживает восстановление трафика. Это временный фактор, но его нужно учитывать в горизонте 1–2 лет.

Пномпень: деловая столица с ровной загрузкой круглый год

Кто едет и зачем

Пномпень — совсем другая история. Это деловой и административный центр страны. Здесь живут экспаты, работают международные организации, НКО, дипломатические миссии. Краткосрочная аренда обслуживает не только туристов, но и бизнес-путешественников, специалистов на краткосрочных командировках, людей, ищущих жильё до оформления долгосрочной аренды.

Именно этот микс спроса делает Пномпень принципиально другим рынком по сезонной динамике.

ADR и загрузка: что говорят данные

По данным AirROI за период июль 2025 — июнь 2026 (TTM):

ADR (средняя дневная ставка): ~$39
Средняя загрузка: ~34,6% (AirROI), по AirDNA на июнь 2026 — ~37% с ростом +42,3% г/г
RevPAR: ~$13
Средний lead time (время от бронирования до заезда): ~15 дней

Консолидированная оценка по ранним данным 2026 года (Bamboo Routes, июнь–июль 2026) даёт типичную загрузку в диапазоне 32–38%, с центральной оценкой ~35%. Это значительно выше, чем средний показатель по Сиемреапу.

Сезонность: намного ровнее, чем у конкурента

В Пномпене сезонность присутствует, но она значительно менее выражена. Деловой и экспатский спрос практически не зависит от погоды — люди приезжают работать, а не отдыхать. Это создаёт базовую загрузку даже в «мёртвые» месяцы.

Высокий сезон (ноябрь — февраль): туристический поток добавляется к деловому, загрузка растёт до 40–50% у хорошо расположенных объектов.

Межсезонье (март — октябрь): туристический поток снижается, но деловой спрос держит загрузку на уровне 28–35%. Провалов, как в Сиемреапе, нет.

Для инвестора это означает более предсказуемый денежный поток в течение года. Меньше риска «пустого» объекта на 3–4 месяца.

Инфраструктурный бонус 2025–2026

20 октября 2025 года в Пномпене открылся новый международный аэропорт — Techo International Airport. По оценкам аналитиков, это событие создаёт долгосрочный позитивный импульс для туризма и инвестиций в столице. Новый аэропорт рассчитан на значительно больший пассажиропоток, чем старый, и открывает возможности для расширения прямых международных маршрутов.

В сочетании с динамикой загрузки (+42,3% г/г по AirDNA на июнь 2026) это выглядит как устойчивый структурный тренд, а не разовый всплеск.

Прямое сравнение: Сиемреап против Пномпеня

Теперь сведём всё в одну картину. Вот как выглядят ключевые метрики двух рынков по актуальным данным 2026 года:

ADR: Сиемреап ~$68 / Пномпень ~$39 — Сиемреап выигрывает по ставке почти вдвое
Средняя загрузка (TTM): Сиемреап ~24,8–28% / Пномпень ~34,6–37% — Пномпень выигрывает по стабильности
RevPAR: Сиемреап ~$17 / Пномпень ~$13 — Сиемреап чуть выше при идеальных условиях
Рост загрузки г/г (июнь 2026): Сиемреап +20,9% / Пномпень +42,3% — Пномпень растёт быстрее
Сезонная волатильность: Сиемреап высокая / Пномпень низкая
Профиль арендатора: Сиемреап — туристы / Пномпень — туристы + бизнес + экспаты
Инфраструктурный импульс 2025–2026: Сиемреап нейтральный / Пномпень позитивный (новый аэропорт)

Что это означает на практике? Если смотреть только на RevPAR, Сиемреап немного выигрывает — но лишь при условии, что объект хорошо управляется и расположен. Среднерыночная загрузка в 25% — это всего 7–8 дней в месяц. Для инвестора, который не готов вкладываться в профессиональное управление, это риск.

Пномпень даёт более ровный денежный поток, более диверсифицированный спрос и менее выраженную зависимость от туристического сезона. При этом ADR ниже — объект нужно позиционировать правильно, чтобы выжать максимум из загрузки.

Сезонность по месяцам: как это выглядит на практике

Сиемреап: помесячная динамика

Данные Министерства туризма Камбоджи (бюллетень май 2026) и AirDNA/AirROI позволяют выстроить следующую картину:

Ноябрь — январь: пик. Загрузка у топ-объектов 55–75%, ADR на максимуме. Туристы из Европы, США, Австралии, Японии, Кореи.
Февраль — март: ещё сильно. Загрузка 40–55%, небольшое снижение ADR к концу периода.
Апрель: переходный. Кхмерский Новый год даёт локальный всплеск внутреннего туризма, но международный поток падает.
Май — июнь: начало низкого сезона. Загрузка 10–18%, многие объекты переориентируются на долгосрочную аренду.
Июль — сентябрь: дно рынка. Дожди, минимальный турпоток, загрузка у среднего объекта 8–12%.
Октябрь: начало восстановления. Дожди заканчиваются, первые туристы возвращаются.

Важно: в 2026 году этот паттерн дополнительно осложнился падением турпотока на 37,5% в январе–апреле. Даже высокий сезон оказался слабее, чем обычно.

Пномпень: помесячная динамика

Ноябрь — февраль: лучший период. Туристический поток + деловой сезон. Загрузка 40–50% у хороших объектов.
Март — апрель: небольшое снижение туристического потока, деловой спрос остаётся. Загрузка 30–40%.
Май — октябрь: дождливый сезон снижает туризм, но деловая активность не прекращается. Загрузка 25–35%. Нет «мёртвых» месяцев.

Разброс между лучшим и худшим месяцем в Пномпене — примерно 15–20 процентных пунктов по загрузке. В Сиемреапе этот разброс достигает 40–60 пп. Это принципиальная разница для финансового моделирования.

Типы объектов и их влияние на доходность

Сиемреап: виллы выигрывают у апартаментов

В Сиемреапе наиболее высокую доходность показывают виллы и бутик-объекты с бассейном, расположенные в туристических зонах — рядом с Ангкор-Ватом, в историческом центре или в районе Pub Street. Именно здесь достигаются ADR $80–$150 и загрузка 55–75% в сезон.

Стандартные апартаменты в жилых кварталах показывают значительно скромнее: ADR $30–$50, загрузка 20–30% в среднем по году. Для инвестора это означает: в Сиемреапе важна не просто страна и город, а конкретная локация и тип объекта.

Пномпень: апартаменты в центре — рабочая лошадка

В Пномпене хорошо работают студии и однокомнатные апартаменты в центральных районах — BKK1, Daun Penh, Tonle Bassac. Этот формат обслуживает как туристов, так и деловых путешественников. ADR здесь ниже ($35–$55), но загрузка стабильнее.

Объекты с хорошим оснащением (быстрый Wi-Fi, рабочее место, стиральная машина) пользуются повышенным спросом у digital nomads и экспатов на краткосрочных контрактах — это отдельный сегмент, который слабо зависит от туристического сезона.

Методологическая оговорка: как читать данные правильно

Прежде чем использовать эти цифры в финансовой модели, важно понимать несколько нюансов.

AirDNA с июня 2026 года начал агрегировать данные Booking.com в дополнение к Airbnb и Vrbo. Это означает, что метрики 2026 года могут быть не полностью сопоставимы с данными 2025 года без поправок — расширение выборки влияет на средние значения.

ADR у AirDNA рассчитывается с учётом cleaning fee (платы за уборку), но без сервисных сборов самой платформы. При сравнении с другими источниками (AirROI, Airbtics) это нужно учитывать — отсюда и небольшие расхождения в цифрах между разными провайдерами аналитики.

Средняя загрузка по рынку включает все объявления — в том числе неактивные, плохо оптимизированные, с неконкурентными ценами. Реальная загрузка профессионально управляемого объекта в хорошей локации всегда выше рыночного среднего.

Для точного расчёта доходности по конкретному адресу рекомендуем использовать инструмент AirDNA Rentalizer (обновлён в июне 2026) — он позволяет получить прогноз выручки с учётом типа объекта, локации и сезонности.

Риски и точки роста: что нужно знать инвестору

Риски Сиемреапа

Высокая зависимость от туристического потока. Любое внешнее событие — пандемия, геополитика, изменение визовой политики — бьёт по рынку сильнее, чем в диверсифицированном Пномпене.
Падение трафика в 2026 году. Снижение визитов на 37,5% за январь–апрель 2026 — серьёзный краткосрочный риск. Причины пока не до конца ясны: это может быть временный эффект или начало структурного изменения.
Высокая операционная зависимость. Без профессионального управления объект в Сиемреапе быстро теряет в загрузке и рейтинге. Это дополнительные расходы, которые нужно закладывать в модель.
Конкуренция со стороны отелей. По данным Knight Frank Cambodia Real Estate Highlights H1 2025, в Сиемреапе отели сегмента midscale & economy показали рост загрузки при сжатии ADR — они активно конкурируют за тот же бюджетный турпоток.

Точки роста Сиемреапа

Высокий ADR при правильном позиционировании. $68 в среднем — это хорошая база. Топ-объекты берут $100–$200 в сутки в высокий сезон.
Market Score 90/100 по AirDNA. Рынок оценивается как один из лучших в регионе по соотношению спроса и предложения.
Рост загрузки г/г +20,9%. Несмотря на падение трафика, рынок краткосрочной аренды показывает восстановление — возможно, за счёт перераспределения спроса от отелей к STR.

Риски Пномпеня

Низкий ADR. $39 в среднем — это скромно. Чтобы получить приличную абсолютную выручку, нужна либо высокая загрузка, либо объект с хорошей ценой покупки.
Конкуренция со стороны долгосрочной аренды. Экспаты и деловые путешественники часто предпочитают месячную аренду — это другой продукт с другой экономикой.
Разнонаправленная динамика в H2 2025. Knight Frank фиксировал неоднородность по гостиничному сектору во втором полугодии 2025 — сигнал о том, что не все сегменты рынка растут одинаково.

Точки роста Пномпеня

Новый аэропорт Techo International (октябрь 2025). Долгосрочный структурный позитив — рост пропускной способности, новые маршруты, больше туристов.
Рост загрузки г/г +42,3%. Самый быстрорастущий рынок краткосрочной аренды в стране по данным AirDNA на июнь 2026.
Диверсифицированный спрос. Туристы + бизнес + экспаты = меньше сезонной волатильности = более предсказуемый денежный поток.

Для кого какой рынок подходит

Сиемреап — для тех, кто готов к активному управлению

Сиемреап интересен инвестору, который:

готов вложиться в качественный объект (вилла, бутик-апартаменты) в правильной локации
планирует профессиональное управление или работает с управляющей компанией
понимает сезонную природу рынка и закладывает в модель «пустые» месяцы
ориентируется на высокий сезон как основной источник дохода
готов к более высокому риску в обмен на потенциально более высокий ADR

Пномпень — для тех, кто ценит стабильность

Пномпень подходит инвестору, который:

хочет предсказуемый денежный поток без резких сезонных провалов
ориентируется на смешанный спрос (туристы + бизнес)
готов работать с более низким ADR, компенсируя это стабильной загрузкой
рассматривает долгосрочный горизонт инвестиции с учётом роста инфраструктуры
хочет диверсифицировать портфель, добавив актив с низкой корреляцией с туристическим сезоном

Как считать доходность: практическая модель

Приведём упрощённый расчёт для понимания порядка цифр. Возьмём типичный объект в каждом городе.

Сиемреап: апартаменты с бассейном в туристической зоне

Цена покупки: ~$80 000–$120 000
ADR: ~$65–$80 (с учётом сезонной корректировки)
Загрузка в высокий сезон (4 мес.): ~55% → ~66 ночей × $72 = ~$4 750
Загрузка в межсезонье (8 мес.): ~15% → ~36 ночей × $55 = ~$1 980
Годовая выручка: ~$6 730
Расходы (управление 20%, коммуналка, обслуживание): ~$2 000–$2 500
Чистый доход: ~$4 200–$4 700 в год
Доходность от стоимости: ~4–5,5%

Пномпень: студия в центральном районе

Цена покупки: ~$50 000–$80 000
ADR: ~$40–$45
Загрузка в высокий сезон (4 мес.): ~45% → ~54 ночи × $44 = ~$2 380
Загрузка в остальное время (8 мес.): ~30% → ~73 ночи × $40 = ~$2 920
Годовая выручка: ~$5 300
Расходы (управление 20%, коммуналка, обслуживание): ~$1 500–$2 000
Чистый доход: ~$3 300–$3 800 в год
Доходность от стоимости: ~4,5–6%

Расчёты приблизительные и приведены для иллюстрации логики. Реальные показатели зависят от конкретного объекта, локации, качества управления и рыночной конъюнктуры.

Интересно, что при более низком ADR Пномпень может давать сопоставимую или даже чуть более высокую доходность на вложенный капитал — за счёт более низкой цены входа и стабильной загрузки. 🏠

Что важно проверить перед покупкой

Независимо от того, какой город вы выбираете, перед сделкой стоит пройти несколько обязательных шагов:

Проверить разрешения на краткосрочную аренду для конкретного жилого комплекса. Не все кондоминиумы допускают Airbnb-аренду — это нужно уточнять в управляющей компании здания.
Изучить конкурентное окружение по конкретному адресу через AirDNA Rentalizer или Airbtics. Средние данные по городу — это ориентир, а не гарантия.
Просчитать полную стоимость владения: налоги, сборы при покупке, расходы на управление, обслуживание, страховку.
Оценить ликвидность: насколько легко будет продать объект через 3–5 лет, если стратегия изменится.
Выбрать управляющую компанию заранее — особенно критично для Сиемреапа, где разрыв между средним и топ-объектом по загрузке очень большой.

Выводы: два рынка — две стратегии

Сиемреап и Пномпень — это не конкуренты, а два разных инструмента в инвестиционном портфеле. Выбор между ними зависит от вашей стратегии, готовности к риску и операционным возможностям.

Сиемреап даёт высокий ADR (~$68) и потенциал выручки $2 000–$6 000 в месяц в сезон при профессиональном управлении. Но требует качественного объекта, правильной локации и готовности к сезонным провалам. Краткосрочный риск 2026 года — падение турпотока на 37,5% — нужно закладывать в консервативный сценарий.

Пномпень даёт более низкий ADR (~$39), но стабильную загрузку 34–37% круглый год, диверсифицированный спрос и структурный позитив от нового аэропорта. Это рынок с более предсказуемым денежным потоком и меньшей операционной зависимостью.

По совокупности факторов 2026 года Пномпень выглядит более устойчивым выбором для консервативного инвестора, тогда как Сиемреап остаётся интересным для тех, кто готов к более активному управлению и ставит на восстановление туристического потока в горизонте 2–3 лет. 📊

Если вы рассматриваете покупку недвижимости в Камбодже для краткосрочной аренды — команда Haspo Realty поможет подобрать объект с учётом вашей стратегии, просчитать реальную доходность и сопроводить сделку от выбора до получения документов. На нашем портале hasporealty.com доступны объекты как в Сиемреапе, так и в Пномпене — с фильтрацией по типу, бюджету и инвестиционным характеристикам. 🌏