Два города, два рынка, один бюджет — и принципиально разные стратегии. Пномпень даёт более высокую арендную доходность и низкий порог входа, но несёт риски перенасыщения и макроэкономической нестабильности. Хошимин растёт в цене, строит метро и привлекает рекордный туристический поток, но $100 000 здесь уже не так много. В этой статье разбираем оба рынка по цифрам, сравниваем условия для иностранных инвесторов и помогаем принять взвешенное решение. 🏙️

Контекст: почему именно эти два города

Пномпень и Хошимин — два самых динамичных рынка Юго-Восточной Азии для инвесторов с бюджетом до $150 000. Оба города входят в зону интересов Haspo Realty, оба доступны для иностранного владения (пусть и с ограничениями), оба показывают активный туристический и деловой трафик.

При этом они находятся в совершенно разных фазах рыночного цикла. Хошимин — это зрелый, быстро дорожающий рынок с дефицитом нового предложения. Пномпень — рынок с избытком кондоминиумов, давлением на аренду, но и с более высокой текущей доходностью. Понять разницу — значит правильно выбрать стратегию.

Хошимин в 2026: цены, доходность, что происходит на рынке

Цены на первичном рынке

По данным CBRE Vietnam за Q2 2026, средняя цена на первичном рынке Хошимина составила около 76 млн VND/м² (полезная площадь, без НДС и фонда ремонта). В пересчёте по текущему курсу это примерно $2 900–3 200/м². Рост — плюс 8% квартал к кварталу и плюс 16% год к году.

Что это означает для инвестора с $100 000? Арифметика простая: на эти деньги в популярном районе центрального Хошимина или Thu Duc (восток) вы получите квартиру площадью 30–35 м². Для качественного объекта в Phu My Hung (юг) бюджет может оказаться ниже порога входа — застройщики там работают с чеками от $120 000–150 000.

Новых запусков в Q2 2026 — всего около 850 квартир, что на 48% меньше, чем в предыдущем квартале. Разрешительный поток ограничен, предложение сжимается, цены продолжают расти. Это структурный фактор роста стоимости, но не арендной доходности.

Арендная доходность

Валовая доходность по квартирам в Хошимине — 3–4,5% годовых в зависимости от района и типа объекта. По данным Global Property Guide и локальной платформы Batdongsan, ориентир для Хошимина и Ханоя в 2025–2026 — около 4,6% брутто по квартирам.

Это невысокий показатель. После вычета налогов, управляющей компании и периодов простоя чистая доходность опускается до 2,5–3,5%. Главная ставка в Хошимине — не аренда, а рост стоимости объекта. И здесь рынок действительно работает: плюс 16% в год — серьёзный аргумент.

Инфраструктурный драйвер: метро

Метро Линия 1 (Ben Thanh — Suoi Tien) открылась для коммерческой эксплуатации в декабре 2024 года. За 2025 год ею воспользовались более 20,5 млн пассажиров, за первое полугодие 2026 — уже 10,2 млн. Это не просто транспорт — это переоценка локаций вдоль ветки.

Квартиры в шаговой доступности от станций метро в Thu Duc и восточных районах прибавляют в цене быстрее рынка. Для инвестора с горизонтом 3–5 лет это один из ключевых факторов выбора конкретной локации.

Туристический поток

За 7 месяцев 2026 года Хошимин принял 7,13 млн международных туристов — рост на 42,7% год к году. По итогам 2025 года город посетили около 8,5 млн иностранных гостей. Это создаёт устойчивый спрос на краткосрочную аренду, хотя и не решает проблему низкой базовой доходности.

Условия для иностранного инвестора

Вьетнамское законодательство разрешает иностранцам покупать квартиры в формате leasehold на 50 лет с возможностью продления. Но есть ограничения: иностранцы не могут владеть более чем 30% юнитов в одном жилом доме, а лимиты на малоэтажные дома распределяются по административным единицам (ward).

Важный момент: покупка недвижимости не даёт автоматического ВНЖ. Для длительного пребывания используется e-Visa на 90 дней (однократная или многократная) или другие визовые статусы — но не сам факт владения жильём.

При продаже объекта иностранец платит НДФЛ 2% от цены по договору — это одна из самых низких ставок в регионе. С 1 июля 2026 года действуют обновлённые подзаконные акты (Decree 253/2026/ND-CP), уточняющие порядок расчёта и уплаты налога.

Пномпень в 2026: цены, доходность, состояние рынка

Цены и предложение

Рынок кондоминиумов Пномпеня — один из самых насыщенных в регионе. По данным Knight Frank, к концу 2025 года существующий кондо-фонд составил 63 334 юнита, что на 9,6% больше, чем в первом полугодии. Предложение растёт, давление на цены и заполняемость сохраняется.

Средние цены в высоком сегменте — выше $2 800/м². В среднем и доступном сегментах — от $1 400 до $2 200/м². Для инвестора с $100 000 это означает реальную возможность купить готовый юнит площадью 40–60 м² в хорошей локации — со strata title, без ипотеки, с ключами в руках.

В 2026 году индекс цен NBC RPPI фиксировал снижение стоимости год к году в начале года. Рынок находится под давлением: часть застройщиков снижает цены, часть — предлагает расширенные программы рассрочки. Для покупателя это окно возможностей, для действующего владельца — риск.

Арендная доходность

По данным CBRE и Global Property Guide, валовая доходность по кондо в Пномпене составляет 5–6% годовых в типичных сценариях. В отдельных локациях и при активном управлении встречаются кейсы с доходностью 6–9% брутто.

После вычета расходов на управление (обычно 10–15% от арендного дохода), налогов и периодов простоя чистая доходность составит 4–6%. Это ощутимо выше, чем в Хошимине — примерно в 1,5–2 раза.

Однако есть нюанс: в 2025–2026 годах CBRE фиксировала снижение котируемых арендных ставок и заполняемости по ряду сегментов. Рынок перенасыщен, конкуренция между объектами высокая. Заявленные 6–9% — это не гарантия, а верхняя граница при правильном выборе объекта и управляющей компании.

Новый аэропорт как инфраструктурный фактор

9 сентября 2025 года в Пномпене открылся новый международный аэропорт Techo International Airport (KTI), заменив старый Pochentong. Это крупнейший инфраструктурный проект в истории страны. Первый год эксплуатации завершился в сентябре 2026 года.

Новый аэропорт увеличивает пропускную способность, открывает новые маршруты и создаёт долгосрочный спрос на жильё в прилегающих районах. Для инвесторов, ориентированных на горизонт 5–7 лет, это значимый аргумент.

Туристический поток

В 2025 году Камбоджу посетили 5,57 млн международных туристов, туристический доход составил около $3,88 млрд. За первое полугодие 2026 года — 1,75 млн прибытий. Это существенно меньше, чем в Хошимине (7,13 млн только за 7 месяцев 2026), что ограничивает потенциал краткосрочной аренды.

Условия для иностранного инвестора

Камбоджа — одна из самых открытых юрисдикций региона для иностранных покупателей недвижимости. Иностранец может владеть квартирой или офисом в режиме strata title (co-ownership) — это полноценное право собственности, а не аренда. Единственное ограничение: иностранцы не могут владеть более чем 70% юнитов в одном здании (по площади/количеству), а право не распространяется на землю и первый этаж.

При покупке уплачивается Stamp Duty (налог на передачу права) — 4% от цены или оценочной стоимости. Это выше, чем НДФЛ при продаже во Вьетнаме, но это разовый транзакционный налог, а не налог на доход.

Важная новость для инвесторов: налог на прирост капитала (CGT) по недвижимости отложен до 1 января 2027 года. Это подтверждено разъяснениями PwC Cambodia и KPMG в январе 2026 года. Фактически у вас есть окно для входа и потенциального выхода без CGT — если сделка закрывается до конца 2026 года.

По вопросам длительного пребывания: в Камбодже доступны визы категорий EB (бизнес, требует work permit) и ER (пенсионная), с продлениями на 1, 3, 6 и 12 месяцев. Это более гибкая система, чем во Вьетнаме, где длительное пребывание требует отдельных статусов.

Сравнительная таблица: Пномпень vs Хошимин для инвестора с $100 000

Что можно купить на $100 000

Хошимин: квартира 30–35 м² на первичном рынке в востребованном районе (Thu Duc, Binh Thanh). В центральных и премиальных локациях (Phu My Hung, District 1) бюджет может не хватить — порог входа выше. Альтернатива — вторичный рынок или спутниковые зоны.

Пномпень: готовый кондо-юнит 40–60 м² со strata title в хорошем районе (BKK1, Toul Kork, Daun Penh). Выбор объектов шире, есть возможность торга — рынок находится под давлением продавцов.

Арендная доходность (брутто/нетто)

Хошимин: 3–4,5% брутто / 2,5–3,5% нетто. Главный драйвер — рост стоимости объекта (+16% г/г в 2026).

Пномпень: 5–6% брутто типично, до 9% в лучших кейсах / 4–6% нетто. Главный риск — перенасыщение и давление на ставки.

Налоги при выходе

Хошимин: НДФЛ 2% от цены договора при продаже. Простая и предсказуемая модель.

Пномпень: Stamp Duty 4% при покупке (разовый). CGT отложен до 01.01.2027 — при выходе в 2026 году налога на прирост капитала нет.

Право собственности

Хошимин: Leasehold 50 лет + продление. Квота иностранцев — не более 30% в здании.

Пномпень: Strata title (полноценное co-ownership). Квота иностранцев — до 70% в здании. Более защищённая форма для иностранного инвестора.

Длительное пребывание

Хошимин: e-Visa 90 дней, покупка недвижимости ВНЖ не даёт.

Пномпень: Визы EB/ER с продлениями до 12 месяцев. Более гибкий режим для релокации.

Макроэкономический фон: риски, которые нельзя игнорировать

Вьетнам: рост с оговорками

Прогноз роста ВВП Вьетнама на 2026 год — около 6,5% (World Bank). Ритейл-выручка в Хошимине за Q1 2026 выросла на 13% год к году до 475 трлн VND — это сигнал потребительской активности и основа для заполняемости коммерческих объектов.

При этом инфляция ускорилась до ~4,9% в августе 2026 года, а торговый баланс показал дефицит. Это не критично, но требует внимания при долгосрочном планировании.

Ключевой риск для иностранного инвестора во Вьетнаме — регуляторная среда. Квоты на иностранное владение, ограничения на ипотеку для нерезидентов, сложности с регистрацией сделок — всё это реальные барьеры, которые нужно учитывать при входе.

Камбоджа: замедление и финансовые уязвимости

МВФ по итогам консультации Article IV (28 сентября 2026 года) зафиксировал замедление роста ВВП Камбоджи до ~3,0% в 2026 году. Основные риски — слабость рынка недвижимости, финансовые уязвимости и инфляция около 5,6%.

Долларизация экономики остаётся высокой: более 80–90% депозитов — в иностранной валюте. Для инвестора это означает, что сделки в долларах — норма, а не исключение. Но это также сигнал об ограниченном контроле монетарной политики.

Рынок недвижимости Пномпеня находится под давлением с 2023 года. Индекс цен NBC RPPI показывал снижение в начале 2026 года. Это означает, что при покупке сегодня вы можете получить хорошую цену, но апсайд по стоимости объекта в краткосрочной перспективе — ограничен.

Три инвестиционные стратегии: какой город подходит под вашу цель

Стратегия 1: Пассивный доход от аренды

Если цель — получать стабильный арендный поток с минимальными хлопотами, Пномпень выигрывает. Доходность 5–6% брутто против 3–4,5% в Хошимине — разница ощутимая. При чистой доходности 4–5% на $100 000 вы получаете $4 000–5 000 в год. В Хошимине это $2 500–3 500.

Важное условие: выбирайте объект с профессиональной управляющей компанией и проверяйте реальную заполняемость в здании — не декларируемую застройщиком, а фактическую. Рынок Пномпеня перенасыщен, и разница между хорошим и плохим объектом может быть значительной.

Стратегия 2: Рост стоимости объекта

Если цель — заработать на росте цены через 3–5 лет, Хошимин выглядит убедительнее. Рост на 16% год к году, дефицит нового предложения, инфраструктурный бум (метро, новые тауншипы), туристический поток +42,7% — всё это создаёт условия для дальнейшей капитализации.

Стратегия работает при правильном выборе локации: объекты вблизи станций метро, в районах с активной деловой активностью (Thu Duc, BKK-аналог в HCMC) или в новых тауншипах с качественной инфраструктурой.

Стратегия 3: Релокация + инвестиция

Если вы планируете переехать или проводить значительное время в регионе, Камбоджа даёт больше гибкости. Strata title — более надёжная форма собственности, чем leasehold. Визовые категории EB/ER позволяют жить длительно без сложных схем. Стоимость жизни в Пномпене ниже, чем в Хошимине.

При этом Хошимин — более развитый город с лучшей инфраструктурой, медициной, образованием и культурной жизнью. Если релокация — приоритет, а не инвестиция, Хошимин выигрывает по качеству жизни.

Пошаговый план: как действовать инвестору с $100 000 в 2026 году

Определите цель. Пассивный доход — смотрите Пномпень. Рост стоимости — Хошимин. Релокация — оцените оба варианта по качеству жизни и визовым условиям.
Изучите конкретные объекты, а не рынок в целом. Средние цифры по рынку — ориентир. Реальная доходность зависит от локации, управляющей компании, заполняемости конкретного здания. Запросите данные по фактической occupancy.
Проверьте правовой статус объекта. В Хошимине — наличие Pink Book (сертификат права собственности) для иностранца. В Пномпене — strata title, отсутствие обременений, проверка застройщика.
Рассчитайте реальную доходность. Брутто-доходность минус: налог на аренду, управляющая компания (10–15%), периоды простоя (закладывайте 1–2 месяца в год), коммунальные расходы, страховка. Результат — ваша чистая доходность.
Учтите транзакционные издержки. Хошимин: 2% НДФЛ при продаже + нотариальные расходы. Пномпень: 4% Stamp Duty при покупке + юридическое сопровождение. Заложите эти суммы в расчёт окупаемости.
Для Пномпеня — действуйте до конца 2026 года. Налог на прирост капитала (CGT) отложен до 1 января 2027 года. Если планируете выход через 2–3 года, вход в 2026 году позволяет избежать CGT при продаже до этой даты — уточняйте актуальные условия у юриста.
Обратитесь к платформе с реальными объектами. Haspo Realty публикует объекты от застройщиков и агентств в обоих городах — с фильтрацией по стране, городу, жилому комплексу и бюджету. Это экономит время на первичный отбор.

Риски, о которых редко говорят открыто

Пномпень: перенасыщение — реальная проблема

63 000+ кондо-юнитов в городе с населением около 2,5 млн человек — это высокая концентрация. Часть объектов стоит пустой, часть сдаётся с дисконтом к заявленным ставкам. Тренд 2025–2026 — смещение спроса к более мелким юнитам и рост доли локальных (не иностранных) покупателей. Это снижает ликвидность для инвесторов, ориентированных на экспат-аренду.

Хошимин: ограниченный бюджет сужает выбор

$100 000 в Хошимине — это уже не комфортный бюджет. Вы либо выбираете небольшую квартиру в востребованном районе, либо смотрите на вторичный рынок и спутниковые зоны с меньшей ликвидностью. Первичный рынок в центре и популярных локациях фактически закрыт для этого бюджета.

Оба рынка: валютный риск

Вьетнамский донг и камбоджийский риель (хотя Камбоджа фактически долларизирована) подвержены колебаниям. В Хошимине аренда номинируется в донгах, и при ослаблении курса ваш долларовый доход снижается. В Пномпене сделки в долларах — норма, что снижает этот риск, но не устраняет его полностью.

Регуляторные изменения

Оба рынка активно меняют законодательство. Вьетнам в 2024–2026 годах принял новый Жилищный кодекс и Земельный закон — с изменениями в правах иностранцев. Камбоджа вводит CGT с 2027 года. Следите за изменениями и консультируйтесь с местными юристами перед сделкой.

Итоговое сравнение: кому что подходит

Выбирайте Пномпень, если:

Приоритет — текущая арендная доходность (5–6% и выше)
Важна полноценная форма собственности (strata title)
Планируете длительное пребывание или релокацию
Хотите войти с бюджетом $100 000 и получить готовый объект с хорошей площадью
Готовы к риску давления на цены и заполняемость

Выбирайте Хошимин, если:

Ставите на рост стоимости объекта в горизонте 3–5 лет
Готовы к меньшей текущей доходности в обмен на капитализацию
Инфраструктурные драйверы (метро, тауншипы) вписываются в вашу стратегию
Бюджет $100 000 рассматриваете как стартовый — с возможностью доинвестировать
Интересует туристическая аренда на фоне рекордного потока

Как Haspo Realty помогает инвестору выбрать объект

На платформе Haspo Realty собраны объекты от застройщиков, агентств и частных продавцов в обоих направлениях. Фильтрация по стране, городу, жилому комплексу и бюджету позволяет быстро сформировать шорт-лист под конкретную стратегию.

Помимо поиска объектов, Haspo Realty предоставляет сопровождение сделки, помощь в оформлении документов, консультации по инвестиционному подбору и послепродажный сервис. Для рынков с высокой регуляторной сложностью — как Вьетнам — это особенно важно. 🤝

Если вы рассматриваете инвестицию в Пномпень или Хошимин, начните с консультации: специалисты Haspo Realty помогут сравнить конкретные объекты под ваш бюджет и цели, объяснят юридические нюансы и рассчитают реальную доходность — не маркетинговую, а с учётом всех расходов.

Выводы

Пномпень и Хошимин — разные инструменты для разных задач. Пномпень даёт более высокую текущую доходность, полноценный strata title и низкий порог входа, но несёт риски перенасыщенного рынка и макроэкономической нестабильности. Хошимин растёт в цене, имеет сильные инфраструктурные драйверы и рекордный туристический поток, но $100 000 здесь — уже не комфортный бюджет для качественного объекта.

Универсального ответа нет. Есть ваша цель, горизонт инвестиции и готовность к риску. Определите их — и выбор станет очевидным.

Актуальные объекты в Пномпене и Хошимине, подобранные под бюджет от $80 000, доступны на платформе Haspo Realty по адресу hasporealty.com.