Если вы сдаёте в аренду офис, магазин или склад в Турции — или только планируете купить коммерческий объект под доход — налоговая сторона вопроса часто оказывается самой непонятной. Сколько налогов, кто платит, когда подавать декларации и что будет, если пропустить срок? В этой статье разберём всё по порядку: с конкретными ставками, сроками и расчётами на 2026 год.

Почему коммерческая аренда в Турции — это отдельная налоговая история

Многие покупатели недвижимости в Турции привыкли думать о жилой аренде: снял квартиру, получил деньги, раз в год подал декларацию. С коммерческой недвижимостью всё устроено иначе. Здесь одновременно работают несколько налоговых механизмов:

НДС (KDV) — начисляется на арендную плату
Налог у источника, или стопаж (Stopaj) — удерживается арендатором
Подоходный или корпоративный налог — с итогового дохода собственника
Гербовый сбор (Damga Vergisi) — при подписании договора аренды
Налог на недвижимость (Emlak Vergisi) — ежегодный, платит собственник

И ко всему этому — требования по электронным счетам, безналичным расчётам и срокам подачи отчётности. Разберём каждый пункт.

НДС по коммерческой аренде: 20% и кто его платит

С июля 2023 года стандартная ставка НДС (KDV) на коммерческую аренду в Турции составляет 20%. Это базовая ставка, которая действует и в 2026 году без изменений.

Кто начисляет НДС — зависит от статуса арендодателя

Здесь есть важный нюанс, который часто путают:

Арендодатель — плательщик KDV (компания или ИП, зарегистрированные в системе НДС): он сам выставляет счёт с НДС и подаёт декларацию KDV-1 ежемесячно.
Арендодатель — не плательщик KDV (например, физическое лицо без регистрации), а арендатор — плательщик KDV: тогда арендатор сам декларирует НДС по аренде через форму KDV-2 (это называется механизм обратного начисления, или tevkifat).

Этот механизм особенно важен для нерезидентов. Если собственник коммерческого объекта — иностранец, не состоящий на налоговом учёте в Турции, а арендатор — турецкая компания, то именно арендатор будет декларировать и уплачивать НДС по форме KDV-2. Это подтверждено официальными разъяснениями (özelge) налогового ведомства Турции (ГИБ).

Практический пример расчёта НДС

Допустим, арендная плата по договору — 50 000 TL в месяц (без НДС). Тогда:

База для НДС: 50 000 TL
НДС 20%: 10 000 TL
Итого к оплате арендатором: 60 000 TL

Эти 10 000 TL арендодатель (если он плательщик KDV) перечисляет в бюджет через декларацию KDV-1 до 28-го числа следующего месяца.

Налог у источника (стопаж): 20% удерживает арендатор

Стопаж — это налог, который арендатор удерживает из суммы арендной платы и перечисляет в бюджет за арендодателя. В 2026 году ставка стопажа по коммерческой аренде составляет 20% от брутто-суммы аренды.

Обязанность удерживать стопаж возникает у арендатора, если он входит в перечень лиц, обязанных это делать по статье 94 Закона о подоходном налоге Турции (GVK). Сюда входят юридические лица, ИП и ряд организаций.

Как работает стопаж на практике

Представим ситуацию: собственник-физлицо сдаёт офис турецкой компании. В договоре прописана аренда нетто 40 000 TL в месяц. Тогда:

Брутто-аренда: 40 000 / (1 − 0,20) = 50 000 TL
Стопаж 20% от 50 000 TL: 10 000 TL — удерживает и платит арендатор
На руки арендодатель получает: 40 000 TL
НДС 20% от 50 000 TL: 10 000 TL — начисляется отдельно (если есть обязанность)

Важно: стопаж и НДС — это разные налоги, они не вычитаются друг из друга. Стопаж — это аванс по подоходному налогу арендодателя, НДС — косвенный налог, который перекладывается на арендатора.

Когда арендатор перечисляет стопаж

Стопаж отражается в декларации Muhtasar ve Prim Hizmet Beyannamesi — ежемесячно до 26-го числа следующего месяца. Для некоторых категорий плательщиков предусмотрена ежеквартальная подача: до 26 апреля, 26 июля, 26 октября и 26 января.

Подоходный и корпоративный налог с арендного дохода

Для физических лиц

Если собственник коммерческой недвижимости — физическое лицо, его доход от аренды относится к категории GMSI (доходы от недвижимого имущества) и включается в годовую налоговую декларацию.

Ключевой порог для 2026 года: если арендные платежи облагались стопажем и их годовая сумма не превышает 400 000 TL — декларацию можно не подавать (стопаж считается окончательным налогом). Если превышает — декларация обязательна.

Для сравнения: в 2025 году этот порог составлял 330 000 TL. Рост порога — следствие индексации на инфляцию.

Годовая декларация по доходам физлиц за 2025 год подаётся в период с 1 по 31 марта 2026 года. Оплата — двумя равными частями: в марте и июле 2026 года.

Для юридических лиц

Компании платят корпоративный налог (Kurumlar Vergisi) с прибыли, в которую включается доход от аренды. В 2026 году базовая ставка — 25%. Для компаний финансового сектора и ряда специализированных организаций — 30%.

Льготная ставка 12,5% для производственной деятельности, введённая законом №7582 от июня 2026 года, к доходам от аренды недвижимости не применяется.

Уплаченный арендатором стопаж засчитывается в счёт итогового корпоративного или подоходного налога арендодателя. То есть если арендатор уже удержал 20% стопажа, арендодатель при подаче годовой декларации вычитает эту сумму из итогового налога.

Гербовый сбор при подписании договора аренды

Каждый договор аренды коммерческой недвижимости в Турции облагается гербовым сбором (Damga Vergisi). Ставка — 0,189% (или 1,89 промилле) от общей суммы аренды за весь срок договора.

Как рассчитать гербовый сбор

Пример: договор на 3 года, ежемесячная аренда 50 000 TL.

Общая сумма за срок: 50 000 × 36 = 1 800 000 TL
Гербовый сбор: 1 800 000 × 0,00189 = 3 402 TL

Для крупных объектов с высокими арендными ставками действует верхний предел (cap). В 2026 году он составляет 29 115 961,10 TL — это максимальная сумма гербового сбора по одному договору. В 2025 году лимит был 24 477 478,90 TL.

Гербовый сбор уплачивается при регистрации договора или в течение 15 дней с момента его подписания.

Налог на недвижимость: ежегодный платёж собственника

Налог на недвижимость (Emlak Vergisi) платит собственник объекта независимо от того, сдаётся ли он в аренду. Для коммерческих объектов ставки следующие:

Обычные муниципалитеты: 0,2% от кадастровой стоимости для зданий (işyeri)
Крупные города (Büyükşehir): 0,4% — это Стамбул, Анкара, Измир, Анталья, Бурса и другие
Для земельных участков (arsa) под коммерческую застройку: 0,3% в обычных муниципалитетах и 0,6% в крупных городах

Налог уплачивается двумя равными частями: в мае и ноябре каждого года. База — кадастровая стоимость объекта, которую устанавливает муниципалитет. Как правило, она ниже рыночной, но ежегодно индексируется.

Безналичные расчёты: обязательное требование для коммерческой аренды 🏦

Это требование часто упускают из виду, а штрафы за его нарушение весьма ощутимы. По турецкому законодательству, все расчёты по коммерческой аренде должны проводиться исключительно через банк или ПТТ (почтовое отделение). Наличные расчёты и передача денег «в руки» запрещены — без каких-либо порогов по сумме.

За нарушение этого требования предусмотрен специальный штраф по статье 355 Налогового процессуального кодекса (VUK mük.355) — и для арендодателя, и для арендатора.

Практический совет: всегда указывайте в назначении платежа номер договора аренды и период, за который вносится оплата. Это упрощает документирование при возможных проверках.

Электронные счета: кому и когда обязательно

В 2026 году требования к электронным документам для арендодателей-юрлиц и ИП стали строже.

Кто обязан перейти на e-Fatura / e-Arşiv

Компании и ИП с годовым оборотом от 3 млн TL по итогам 2025 года обязаны были перейти на систему e-Fatura не позднее 1 июля 2026 года.
Те, кто ещё не в системе e-Fatura, с 1 января 2026 года обязаны использовать e-Arşiv для выставления счетов.

Если вы сдаёте коммерческое помещение как юридическое лицо или зарегистрированный предприниматель — убедитесь, что ваша бухгалтерская система настроена на работу с электронными счетами. Это не просто формальность: отсутствие e-Fatura при обязанности её применять влечёт штрафы по VUK.

Сроки подачи деклараций в 2026 году: сводная таблица

Разобраться в сроках — половина дела. Вот ключевые даты для собственников и арендаторов коммерческой недвижимости:

KDV-1 и KDV-2 — ежемесячно, до 28-го числа следующего месяца
Muhtasar ve Prim Hizmet Beyannamesi (стопаж) — ежемесячно до 26-го числа; ежеквартально — до 26 апреля, 26 июля, 26 октября, 26 января
Годовая декларация по доходам физлиц за 2025 год — с 1 по 31 марта 2026 года; оплата в марте и июле 2026
Emlak Vergisi — две части: май и ноябрь
Damga Vergisi — в течение 15 дней после подписания договора

Просрочка любого из этих платежей обходится дорого: с 13 ноября 2025 года ставка пени за просрочку составляет 3,7% в месяц. При инфляционной среде это ощутимо.

Реальный расчёт: сколько остаётся на руках при аренде коммерческого объекта

Разберём полный цикл на конкретном примере. Физлицо-нерезидент сдаёт офис в Стамбуле турецкой компании. В договоре прописана аренда нетто 40 000 TL в месяц. Арендодатель не зарегистрирован как плательщик KDV в Турции.

Что происходит каждый месяц

Брутто-аренда (до стопажа): 40 000 / 0,80 = 50 000 TL
Стопаж 20% — удерживает арендатор: 10 000 TL → перечисляет в бюджет до 26-го числа следующего месяца
На счёт арендодателя поступает: 40 000 TL
НДС 20% от 50 000 TL = 10 000 TL → арендатор декларирует по форме KDV-2 до 28-го числа (поскольку арендодатель не плательщик KDV в Турции)

Итог по году

Годовой брутто-доход: 50 000 × 12 = 600 000 TL
Стопаж за год: 10 000 × 12 = 120 000 TL (уже удержан арендатором)
Поступило на счёт: 40 000 × 12 = 480 000 TL
Так как годовой доход 600 000 TL превышает порог 400 000 TL — физлицо обязано подать годовую декларацию. Стопаж засчитывается в счёт итогового налога.

Дополнительно при подписании трёхлетнего договора уплачивается гербовый сбор: 50 000 × 36 × 0,00189 = 3 402 TL.

И ежегодно — налог на недвижимость: 0,4% от кадастровой стоимости объекта (Стамбул — крупный город).

Особый случай: предоплата аренды на несколько лет вперёд

Иногда арендатор платит сразу за несколько лет — например, вносит предоплату за 2026–2028 годы в 2026 году. Как это учитывается?

По правилам налогового учёта в Турции, доход от аренды распределяется по годам фактического периода аренды, а не по дате получения денег. То есть если в 2026 году получена предоплата за три года — в декларации за 2026 год отражается только та часть, которая относится к 2026 году. Остальное — в декларациях за 2027 и 2028 годы соответственно.

Это важно учитывать при планировании налоговой нагрузки и структурировании договоров.

Налоговый контроль усиливается: что нужно знать инвестору 📋

В первом полугодии 2025 года налоговые органы Турции выявили рекордный объём незадекларированных доходов — 225,5 млрд TL. Кампания охватила в том числе аренду коммерческих помещений. В 2025–2026 годах начаты массовые проверки и сверки по арендным доходам: налоговые инспекторы сопоставляют данные банковских переводов, договоров аренды и поданных деклараций.

Это означает одно: работать «в серую» становится всё рискованнее. Штрафы за неучтённые доходы, пени за просрочку и санкции за наличные расчёты суммируются быстро.

Чек-лист для собственника коммерческой недвижимости в Турции

Если вы сдаёте коммерческий объект в аренду — вот что нужно держать под контролем:

Определите свой статус: физлицо, ИП или юрлицо — от этого зависит, кто и какие декларации подаёт.
Проверьте, нужна ли регистрация по KDV: если оборот превышает установленный порог или вы ведёте предпринимательскую деятельность — регистрация обязательна.
Пропишите в договоре: нетто или брутто сумма аренды, кто несёт НДС, порядок индексации.
Уплатите гербовый сбор в течение 15 дней после подписания договора.
Принимайте оплату только безналично — через банковский перевод с корректным назначением платежа.
Следите за ежемесячными дедлайнами: KDV-1/KDV-2 до 28-го, Muhtasar до 26-го.
Подайте годовую декларацию до 31 марта, если доход превысил 400 000 TL (для физлиц, 2026).
Перейдите на e-Fatura / e-Arşiv, если оборот от 3 млн TL.
Не забудьте про Emlak Vergisi: май и ноябрь каждого года.

Как Haspo Realty помогает инвесторам разобраться в налогах

Когда клиенты Haspo Realty покупают коммерческую недвижимость в Турции — будь то офис в Стамбуле, торговое помещение в Анталье или склад в Измире — налоговый вопрос всегда входит в сопровождение сделки. Мы помогаем:

Рассчитать реальную доходность с учётом всех налогов и сборов
Определить оптимальную структуру владения (физлицо, турецкая компания, иностранная компания)
Подключить проверенного местного налогового консультанта (mali müşavir)
Разобраться с требованиями к электронным счетам и безналичным расчётам
Оформить TAPU и сопроводить сделку от выбора объекта до получения дохода

На нашем портале hasporealty.com размещено более 10 000 объектов — в том числе коммерческая недвижимость в Турции от застройщиков и агентств с подтверждёнными данными по доходности.

Итоги: что важно помнить об аренде коммерческой недвижимости в Турции в 2026 году

Подведём главное:

НДС по коммерческой аренде — 20%. Кто его декларирует — зависит от статуса арендодателя.
Стопаж — 20% от брутто-аренды. Удерживает арендатор, перечисляет в бюджет до 26-го числа.
Порог для годовой декларации физлица — 400 000 TL за 2026 год.
Корпоративный налог — 25% для большинства компаний.
Гербовый сбор — 0,189% от общей суммы аренды за срок договора.
Emlak Vergisi — 0,4% в крупных городах (Стамбул, Анталья и др.).
Все расчёты — только безналично. Пени за просрочку — 3,7% в месяц.
Налоговый контроль усиливается: рекордные доначисления в 2025 году.

Коммерческая недвижимость в Турции — это реальный инструмент для получения пассивного дохода и защиты капитала. Но чтобы он работал эффективно, нужно понимать правила игры. Если вы хотите подобрать объект с прозрачной налоговой моделью и реальными расчётами доходности — свяжитесь с командой Haspo Realty. Мы разберём вашу ситуацию и поможем принять взвешенное решение. 🏢