Покупка недвижимости в Индонезии — это реальная возможность для инвестиций, получения пассивного дохода или переезда. Но прежде чем подписывать документы и переводить деньги, нужно разобраться с главным: какой сертификат на землю у объекта и как убедиться, что он настоящий. В этой статье разберём три основных типа прав — SHM, HGB и Hak Pakai — и покажем, как проверить каждый из них через официальные каналы.

Что такое SHM, HGB и Hak Pakai: главные отличия

В Индонезии система земельных прав отличается от привычной нам. Здесь нет единого «права собственности» в европейском смысле — вместо этого существует несколько видов прав, каждый из которых даёт разный объём возможностей.

SHM — Sertifikat Hak Milik

SHM — это самое сильное право на землю в Индонезии. Примерный аналог полной частной собственности. Оно бессрочное, передаётся по наследству, не требует продления. Доступно только гражданам Индонезии и — в отдельных случаях — юридическим лицам индонезийского права. Иностранцы напрямую получить SHM не могут.

HGB — Hak Guna Bangunan

HGB — право строить и использовать здания на земле. Выдаётся на срок до 30 лет с возможностью продления ещё на 20, затем ещё на 30 лет. Доступно как гражданам Индонезии, так и юридическим лицам, зарегистрированным в стране, включая PT PMA (компании с иностранным участием). Большинство квартир в жилых комплексах и апартаментов стоят именно на земле с HGB.

Hak Pakai

Hak Pakai — право использования земли. Срок — до 30 лет, продлевается. Это единственная форма, через которую иностранец-физическое лицо может легально владеть недвижимостью в Индонезии напрямую — без посредничества через компанию. Согласно PP 18/2021 и Omnibus Law, иностранцы с действующим разрешением на пребывание вправе оформлять Hak Pakai на жилую недвижимость, а также владеть юнитом в стратифицированном доме (strata title).

Понимание типа права — это первый шаг проверки. Если продавец предлагает иностранцу «настоящий SHM», это уже повод насторожиться и детально изучить схему сделки.

Почему проверка сертификата критически важна

Рынок недвижимости Индонезии активно растёт, но вместе с ним растёт и количество мошеннических схем. Вот несколько реальных случаев из 2025–2026 годов, которые показывают масштаб проблемы.

Дело «Пагар Лаут» (Tangerang/Bekasi, 2025)

В 2025 году Bareskrim (федеральная криминальная полиция Индонезии) обнаружила признаки подделки SHM и SHGB в деле о незаконном огораживании морского побережья. Было изъято 263 документа с признаками фальсификации. Под следствием оказались глава и секретарь деревни Kohod. Схема строилась на использовании подложных бумаг для проведения кадастровых измерений и признания прав на землю.

Батам: приговор за подделку HGB

В ноябре 2025 года суд вынес приговор — 3 года 6 месяцев лишения свободы — за организацию сети подделки сертификатов HGB и HGU в Батаме и Танджунгпинанге. Это показывает: даже в крупных городах с развитой инфраструктурой сделок риск нарваться на фальшивый документ остаётся реальным.

Джакарта, 2026: повторные атаки «земельной мафии»

В июле 2026 года Detik Properti сообщил о новых попытках мошенников с поддельными SHM атаковать семью известного дипломата Dino Patti Djalal. Схема — классическая: поддельный сертификат плюс давление через суд.

Всё это — не исключения, а системная проблема. Хорошая новость: у покупателя сегодня есть реальные инструменты для проверки. И большинство из них — бесплатные.

Официальные инструменты проверки сертификата 🔍

Министерство земельных ресурсов и пространственного планирования Индонезии (ATR/BPN) развивает цифровые сервисы проверки. По состоянию на 2026 год кадастр охватывает 125,6 млн участков, из которых 97,4 млн уже имеют сертификаты. Выдано более 6,98 млн электронных сертификатов. Инфраструктура для проверки — рабочая и доступная.

Sentuh Tanahku — главное приложение для проверки

Sentuh Tanahku — официальное мобильное приложение ATR/BPN. Доступно в Google Play и App Store, последнее обновление — август 2026 года. Это основной инструмент для самостоятельной проверки сертификата перед сделкой.

Что можно сделать через приложение:

Проверить статус сертификата — действующий или нет
Узнать вид права (SHM, HGB, Hak Pakai) и имя правообладателя
Посмотреть историю регистрации и изменений
Увидеть локацию и границы участка на карте
Отследить статус текущих дел и заявлений
Найти действующих PPAT (нотариусов по земле) в нужном районе
Воспользоваться функцией «berbagi akses» — «поделиться доступом к сертификату»

Функция «поделиться доступом» — ключевая для покупателя. Продавец через своё приложение отправляет вам ссылку-доступ к своему сертификату. Вы видите все данные напрямую из реестра ATR/BPN, без возможности их подделать.

Как использовать Sentuh Tanahku для проверки: пошагово

Скачайте приложение Sentuh Tanahku из Google Play или App Store
Зарегистрируйтесь и верифицируйте аккаунт (потребуется номер индонезийского телефона или e-mail)
Попросите продавца отправить вам «berbagi akses» к сертификату объекта
Откройте полученную ссылку в приложении
Сверьте: имя правообладателя, вид права, площадь, адрес, координаты, историю записей
Убедитесь, что данные совпадают с тем, что показывает продавец в бумажном виде

Если продавец отказывается делиться доступом или ссылается на технические проблемы — это серьёзный тревожный сигнал.

Проверка электронного сертификата по QR-коду

С 2023 года ATR/BPN активно переходит на электронные сертификаты (e-sertifikat). Если у объекта уже есть электронный сертификат, проверить его ещё проще:

Откройте Sentuh Tanahku
Выберите функцию сканирования QR-кода
Наведите камеру на QR-код, напечатанный на сертификате
Приложение покажет данные из реестра и сверит их с PDF-документом
Если данные совпадают — сертификат подлинный

Подделать QR-код, который ведёт в реальную базу ATR/BPN, практически невозможно. Поэтому электронный сертификат с проверкой через QR — сегодня самый надёжный вариант.

BHUMI ATR/BPN — геопроверка границ участка

BHUMI (bhumi.atrbpn.go.id) — публичная геоинформационная платформа ATR/BPN. Доступна без регистрации через браузер. Здесь можно:

Найти участок на карте по координатам или адресу
Посмотреть официальные кадастровые границы
Проверить наложение слоёв (overlay) — нет ли пересечений с другими участками, охраняемыми зонами, береговой линией
Получить атрибуты объекта из кадастрового слоя

Геопроверка через BHUMI особенно важна для земельных участков и вилл. Именно несоответствие фактических границ кадастровым данным — одна из самых частых причин споров после сделки.

Loketku — онлайн-запрос официальной справки

Loketku (loketku.atrbpn.go.id) — электронный «окошко» ATR/BPN для подачи заявлений и запросов онлайн. Через него можно запросить официальную информацию о статусе земельного участка. Для этого нужен верифицированный аккаунт в Sentuh Tanahku. Это более формальный канал — подходит для случаев, когда нужна официальная бумага с печатью для нотариуса или суда.

Что именно проверять: чек-лист due diligence

Проверка сертификата — это не только «настоящий или поддельный». Важно убедиться в нескольких вещах одновременно. Вот практический чек-лист, который мы в Haspo Realty рекомендуем всем покупателям.

1. Вид права и соответствие вашему статусу

Если вы иностранец-физлицо: убедитесь, что объект оформлен на Hak Pakai или strata title (для апартаментов)
Если покупаете через PT PMA: допустимы HGB и Hak Pakai
SHM на имя иностранца — незаконно. Если вам предлагают такую схему через «номинала» — это риск потери всего вложенного

2. Имя правообладателя

ФИО в сертификате должно совпадать с паспортом продавца
Если объект принадлежит компании — проверьте реестр юрлица (через AHU Online)
Если правообладателей несколько (совместная собственность) — все должны подписать AJB

3. Срок действия права

Для HGB и Hak Pakai — проверьте дату истечения срока
Если до окончания срока осталось менее 5 лет — уточните условия продления и стоимость
Для SHM срок не актуален — право бессрочное

4. Площадь и границы

Площадь в сертификате должна совпадать с данными в BHUMI и физическими размерами участка
Проверьте отсутствие наложений на соседние участки
Убедитесь, что объект не попадает в охраняемую зону, береговую линию или зону отчуждения

5. Обременения и аресты

Через Sentuh Tanahku проверьте историю записей — нет ли отметок об ипотеке (Hak Tanggungan), аресте, споре
Попросите продавца предоставить справку об отсутствии обременений (Surat Keterangan Bebas Sengketa)

6. История перехода прав

Посмотрите, сколько раз объект менял владельца и когда
Частые перепродажи за короткий срок — повод задать дополнительные вопросы
Убедитесь, что каждая предыдущая сделка была оформлена через PPAT

Роль PPAT в сделке: почему нельзя обойтись без нотариуса по земле

PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) — это специальный нотариус по земельным сделкам. Без PPAT невозможно законно передать права на недвижимость в Индонезии. Именно он составляет AJB (Akta Jual Beli) — акт купли-продажи, который затем регистрируется в ATR/BPN.

По данным ATR/BPN на декабрь 2025 года, в Индонезии работают 23 662 верифицированных PPAT. Найти ближайшего к объекту можно прямо в приложении Sentuh Tanahku.

Как проверить PPAT перед сделкой

Откройте Sentuh Tanahku → раздел «Daftar PPAT»
Выберите район (Kabupaten/Kota), где находится объект
Убедитесь, что PPAT, которого предлагает продавец, есть в официальном списке
Проверьте, что PPAT имеет действующую лицензию и работает именно в том районе, где находится объект — PPAT имеет территориальную привязку

Важно: PPAT не должен быть «своим» человеком продавца. Если продавец настаивает на конкретном PPAT и не даёт вам выбора — это повод насторожиться. У вас есть право предложить своего PPAT или нотариуса.

Особенности проверки для иностранных покупателей 🌍

Если вы гражданин России, Европы или другой страны и рассматриваете недвижимость в Индонезии — вот что нужно знать дополнительно.

Какие права доступны иностранцам

Согласно PP 18/2021 и Omnibus Law (актуально на 2026 год), иностранцы могут:

Оформить Hak Pakai на жилой дом или виллу при наличии действующего разрешения на пребывание (KITAS/KITAP)
Владеть юнитом в многоквартирном доме через strata title (Hak Milik atas Satuan Rumah Susun) — при соблюдении условий по минимальной цене и разрешениям
Инвестировать через PT PMA (иностранная компания, зарегистрированная в Индонезии) — тогда компания может получить HGB или Hak Pakai

Иностранцам недоступны: SHM напрямую, HGB на физлицо-иностранца, HGU (право сельскохозяйственного использования).

Налоговые последствия сделки

По данным Директората налоговой службы Индонезии (февраль 2025), при передаче прав на недвижимость иностранцу применяются особые правила налогообложения. Основные налоги при сделке:

PPh (налог на доходы продавца) — обычно 2,5% от цены сделки
BPHTB (налог на приобретение прав) — 5% от налоговой базы (обычно от кадастровой стоимости или цены сделки — что выше)
Дополнительные сборы за регистрацию в ATR/BPN

Уточняйте актуальные ставки у PPAT или налогового консультанта — они могут различаться по регионам.

Влияние PP 28/2025 на инвесторов

В 2025 году вышел PP 28/2025, который заменил PP 5/2021 и обновил систему риск-ориентированного лицензирования (OSS). Для инвесторов и девелоперов это означает ускорение процедур регистрации и интеграцию систем. Если вы покупаете через PT PMA или рассматриваете девелоперский проект — уточните у юриста, как PP 28/2025 влияет на конкретную структуру сделки.

Красные флаги: когда стоит остановиться

Вот признаки, которые должны заставить вас притормозить и провести дополнительную проверку — или вовсе отказаться от сделки.

Продавец не может или не хочет поделиться доступом через Sentuh Tanahku — самая частая причина отказа: данные не совпадают с реальностью
Сертификат «бумажный», без QR-кода — не всегда мошенничество (старые сертификаты ещё действуют), но требует дополнительной проверки через Loketku
Данные в сертификате расходятся с физическими характеристиками объекта — другая площадь, другой адрес, другие границы
Продавец предлагает оформить SHM на иностранца через «номинала» — это незаконная схема, которая не защищает ваши права
PPAT не найден в официальном реестре Sentuh Tanahku
Давление на скорость сделки — «другой покупатель уже готов», «цена действует только сегодня»
Объект находится в береговой зоне или вблизи охраняемых территорий — особенно актуально для Бали, Ломбока, островных курортов
В истории регистрации есть отметки об арестах или спорах

Пошаговый план проверки перед сделкой

Собираем всё в единый алгоритм. Используйте его как инструкцию при рассмотрении любого объекта в Индонезии.

Шаг 1. Запросите данные о сертификате у продавца

Попросите: номер сертификата, вид права, имя правообладателя, площадь, адрес. Если продавец — застройщик, запросите документы на землю под проектом (обычно это HGB atas nama PT).

Шаг 2. Проверьте через Sentuh Tanahku

Установите приложение, попросите продавца отправить «berbagi akses». Сверьте все данные из реестра с тем, что говорит продавец.

Шаг 3. Проверьте е-сертификат по QR (если есть)

Отсканируйте QR-код в Sentuh Tanahku. Убедитесь, что данные в PDF совпадают с данными реестра.

Шаг 4. Проверьте границы в BHUMI

Зайдите на bhumi.atrbpn.go.id, найдите участок на карте, проверьте наложения и атрибуты.

Шаг 5. Убедитесь в отсутствии обременений

Через историю записей в Sentuh Tanahku и справку от продавца об отсутствии ипотеки и арестов.

Шаг 6. Проверьте PPAT

Убедитесь, что нотариус по земле есть в официальном реестре и работает в нужном районе.

Шаг 7. Уточните допустимую форму владения для вашего статуса

Если вы иностранец — убедитесь, что форма права соответствует вашему статусу пребывания и действующему законодательству.

Шаг 8. Привлеките юриста и PPAT

Даже если все проверки прошли успешно — оформляйте сделку только через лицензированного PPAT с составлением AJB и последующей регистрацией в ATR/BPN.

Как Haspo Realty помогает с проверкой объектов в Индонезии

На платформе Haspo Realty представлены объекты от проверенных застройщиков и агентств, работающих в Индонезии — на Бали, Ломбоке, в Джакарте и других регионах. Мы не просто показываем объекты — мы сопровождаем сделку от первого просмотра до получения документов.

В рамках сервиса сопровождения сделки наши специалисты:

Проверяют статус сертификата через официальные каналы ATR/BPN
Анализируют соответствие типа права вашему статусу (физлицо, PT PMA)
Организуют работу с лицензированным PPAT
Консультируют по налоговым последствиям сделки
Помогают с оформлением Hak Pakai для иностранцев
Сопровождают регистрацию права в ATR/BPN

Также на сайте есть раздел с объектами под ВНЖ и гражданство — если вы рассматриваете Индонезию не только как место для инвестиций, но и для жизни.

Итоги: что нужно запомнить

Проверка сертификата земли в Индонезии — это не бюрократическая формальность, а реальная защита ваших денег. В 2025–2026 годах зафиксированы десятки случаев мошенничества с поддельными SHM и HGB. При этом у покупателя сегодня есть все инструменты для самостоятельной проверки — бесплатные и официальные.

Главное, что нужно сделать перед сделкой:

Установить Sentuh Tanahku и запросить у продавца «berbagi akses»
Проверить границы участка в BHUMI
Убедиться, что тип права соответствует вашему статусу
Оформлять сделку только через верифицированного PPAT

Если вы рассматриваете покупку недвижимости в Индонезии и хотите пройти все проверки правильно — команда Haspo Realty готова помочь. Мы работаем с объектами на Бали, Ломбоке и в других регионах страны, и знаем, как провести сделку безопасно. Свяжитесь с нами через сайт hasporealty.com — расскажем подробнее о конкретном объекте, который вас интересует. 🤝