Рынок офисной недвижимости Пномпеня переживает интересный момент: предложение растёт быстрее спроса, арендаторы становятся разборчивее, а разница между Grade B и Grade C из технической классификации превращается в реальный водораздел по доходности и заполняемости. Если вы рассматриваете Камбоджу как точку для бизнес-релокации, инвестиций или просто хотите понять, что происходит на рынке, — эта статья даст вам полную картину с цифрами.

Разберём структуру рынка, актуальные ставки аренды, динамику вакансии по классам и то, что аналитики называют главным трендом 2026 года — flight-to-quality. Плюс практический чек-лист для тех, кто думает о покупке офисного блока под аренду.

Офисный рынок Пномпеня: что происходит в цифрах

По данным Knight Frank на конец 2025 года, совокупный объём офисного рынка столицы Камбоджи составил 1 040 255 м² NLA — рост на 2% год к году. Звучит скромно, но дальше интереснее: в пайплайне находится ещё 746 680 м², что на 38% больше, чем годом ранее. Если весь запланированный объём выйдет на рынок по графику, суммарный сток вырастет почти до 1,79 млн м².

Для сравнения: ещё в начале 2025 года CBRE Cambodia фиксировала сток около 837 000 м². То есть рынок буквально удвоится за несколько лет — и это при заполняемости ниже 60%. Именно это давление нового предложения и определяет всю логику рынка сегодня.

Структура по классам: кто есть кто

Grade A — 23% стока. Современные здания с полным набором инфраструктуры, профессиональным управлением, централизованным кондиционированием и высокими потолками. Ставки упали с $30 до $25/м²/мес, но заполняемость держится на уровне около 76–80%.
Grade B — 49% стока. Самый большой сегмент рынка. Качество выше среднего, но без премиальных характеристик Grade A. Ставки — $10–25/м²/мес, медиана чаще в коридоре $15–20.
Grade C — 28% стока. Старые здания, минимальный сервис, базовая инфраструктура. Ставки — до $10/м²/мес.

Географически рынок сконцентрирован: 80% всего стока приходится на городской центр. Лидеры по объёму — районы Chamkarmon (23%) и Daun Penh (22%). Именно здесь сосредоточена основная конкуренция между классами.

Grade B: ставки, вакансия и реальные примеры листингов

Grade B — это сердце рынка. Здесь снимают офисы международные компании среднего размера, локальные корпорации, финтех-стартапы и представительства иностранных организаций. Диапазон ставок широкий, и это важно понимать правильно.

Актуальные ставки аренды Grade B в 2026

По данным рыночных листингов и аналитических отчётов:

Нижняя граница: от $10/м²/мес — устаревшие здания Grade B с минимальным управлением, периферийные локации.
Медиана: $15–20/м²/мес — основной коридор для большинства качественных объектов Grade B в центральных районах.
Верхняя граница: до $25/м²/мес — здания с хорошим расположением, современным ремонтом и профессиональным управлением.

Конкретные примеры из активных листингов на начало 2026 года:

AMASS Central Tower (BKK1) — от $16/м²/мес по листингу APS (январь–июнь 2026). Район BKK1 в Chamkarmon — один из самых востребованных деловых кластеров города.
Fortune Tower (Olympia City, Grade B) — $15/м²/мес плюс сервисный сбор $2,5/м²/мес (листинг ноябрь 2025). Итого реальная стоимость для арендатора — $17,5/м²/мес.

Важный нюанс: к базовой ставке всегда добавляются сервисные сборы $2–5/м²/мес. Это обслуживание здания, уборка общих зон, охрана, лифты. При сравнении объектов всегда смотрите на итоговую стоимость, а не только на headline rate.

Заполняемость Grade B: тревожная динамика

По данным CBRE Cambodia за Q1 2025, заполняемость Grade B составляла около 62%. К H1 2025 средняя по рынку заполняемость была 64%, а к концу года, по Knight Frank, общая по рынку просела до 58,7% — минус 2,7 процентных пункта за год.

Что это значит на практике? Почти каждый пятый квадратный метр в офисном здании Grade B в Пномпене сейчас пустует. При этом Grade A держится значительно лучше — около 76–80% занятости. Разрыв в 15–20 процентных пунктов между классами — это и есть главная история рынка.

Аналитики APS в своём прогнозе на 2026 год прямо указывают: давление вакансии сосредоточено именно в Grade B и C, тогда как Grade A демонстрирует улучшение занятости. Причина — активный flight-to-quality, о котором подробнее ниже.

Grade C: дёшево, но с нюансами

Grade C — это сегмент, который часто недооценивают инвесторы, приходящие на рынок Камбоджи впервые. Низкая ставка выглядит привлекательно, но за ней скрывается ряд структурных проблем.

Ставки аренды Grade C

Официальный ориентир от Knight Frank: до $10/м²/мес. На практике это означает диапазон $5–9/м²/мес для большинства объектов. Сервисные сборы в Grade C часто либо минимальны, либо включены в ставку — но и уровень сервиса соответствующий.

Типичный арендатор Grade C — небольшая местная компания, НКО, представительство с ограниченным бюджетом или бизнес на ранней стадии. Международные корпорации и крупные локальные игроки в Grade C практически не представлены.

Вакансия Grade C: хуже, чем кажется

Knight Frank не публикует отдельную цифру вакансии для Grade C, но логика рынка очевидна: если Grade B с заполняемостью 62% уже испытывает давление, то Grade C находится в ещё более сложной ситуации. Арендаторы, которые могут себе позволить небольшое увеличение бюджета, выбирают Grade B. Те, кто переезжает из Grade C, как правило, уходят именно туда.

Дополнительный фактор — новое предложение. Когда на рынок выходят современные здания Grade B с мягкими ставками и арендными каникулами, Grade C теряет главное конкурентное преимущество — цену. Разница в $5–8/м²/мес перестаёт быть решающим аргументом, если в Grade B предлагают нормальный кондиционер, парковку и профессиональную охрану.

Главный тренд 2026: flight-to-quality и что за ним стоит 🏢

Flight-to-quality — буквально «бегство к качеству» — это ситуация, когда арендаторы переезжают в более качественные здания, не увеличивая при этом общие расходы на аренду. Звучит парадоксально, но в Пномпене это работает именно так.

Почему это возможно

Собственники Grade A снизили ставки с $30 до $25/м²/мес — то есть на 17% за последние пару лет. При этом они активно предлагают арендные каникулы (rent-free periods), отделку за счёт арендодателя (fit-out contributions) и гибкие условия по сроку договора. В результате компания, которая раньше снимала Grade B за $18/м²/мес, теперь может переехать в Grade A за $22–23/м²/мес с каникулой на 2–3 месяца — и в пересчёте на реальный OCCO (occupancy cost) разница минимальна или вовсе исчезает.

Аналогичная история разворачивается между Grade B и Grade C: арендаторы Grade C мигрируют в Grade B, потому что разрыв в ставках сокращается, а разрыв в качестве остаётся.

Последствия для владельцев Grade B и C

По прогнозу APS на 2026 год, именно на арендодателей Grade B и C приходится максимальное давление по стимулам. Чтобы удержать арендаторов или привлечь новых, они вынуждены:

Снижать базовые ставки или фиксировать их без индексации.
Предлагать арендные каникулы на 1–3 месяца.
Брать на себя расходы по отделке помещений.
Делать скидки по сервисным сборам.
Гибко подходить к сроку договора — соглашаться на 1–2 года вместо стандартных 3.

Для инвестора это означает, что номинальная ставка аренды в листинге и реальный денежный поток — две разные вещи. Эффективная ставка с учётом всех стимулов может быть на 15–25% ниже заявленной.

Новое предложение 2026: что выходит на рынок и зачем это важно

APS прогнозирует, что в 2026 году на рынок выйдет более 144 000 м² новых офисных площадей, а суммарный сток достигнет около 1,3 млн м². Это значительный прирост, и он продолжит давить на вакансию в старых зданиях.

Логика простая: новые здания выходят на рынок с современными техническими характеристиками и конкурентными ставками. Они перетягивают арендаторов из существующего фонда — прежде всего из Grade B и C. Старые здания без реновации оказываются в ловушке: снижать ставки ниже некоего порога уже нет возможности, а вкладываться в капитальный ремонт при нынешней вакансии — рискованно.

Особенно уязвимы здания Grade C в нецентральных локациях. Здесь вакансия может дополнительно вырасти на 5–10 процентных пунктов к концу 2026 года, если новое предложение выйдет по графику.

Районы Пномпеня: где искать офис и почему это важно

Локация в офисном рынке Пномпеня имеет критическое значение. Разброс ставок и заполняемости между районами — существенный.

BKK1 (Boeung Keng Kang 1) — район Chamkarmon

Самый престижный деловой кластер города. Высокая концентрация международных компаний, посольств, ресторанов и сервисной инфраструктуры. Grade B здесь стоит дороже — от $16–18/м²/мес — но и заполняемость выше средней по рынку. AMASS Central Tower в BKK1 — хороший пример того, как Grade B в правильной локации держит ставку и спрос.

Daun Penh — исторический центр

Второй по объёму район (22% стока). Здесь сосредоточены государственные учреждения, банки и часть корпоративных штаб-квартир. Grade B в Daun Penh традиционно востребован у финансовых организаций и юридических фирм. Ставки сопоставимы с BKK1, но трафик и инфраструктура несколько уступают.

Toul Kork — развивающийся кластер

Активно растущий деловой район к северу от центра. Здесь больше нового предложения, ставки чуть ниже — Grade B от $13–15/м²/мес. Привлекает компании, которым нужны большие площади по разумной цене. Grade C в Toul Kork испытывает давление со стороны нового Grade B — конкуренция за арендаторов здесь особенно острая.

Периферийные районы

За пределами трёх ключевых кластеров офисный рынок значительно тоньше. Grade C в периферийных районах — наиболее уязвимый сегмент: ставки ниже $7/м²/мес, заполняемость нестабильная, арендаторы — преимущественно локальный малый бизнес.

Сравнительная таблица: Grade B против Grade C в Пномпене (данные 2025–2026) 📊

Для удобства — ключевые параметры двух классов в одном месте:

Доля рынка: Grade B — 49%; Grade C — 28%.
Базовая ставка аренды: Grade B — $10–25/м²/мес (медиана $15–20); Grade C — до $10/м²/мес (обычно $5–9).
Сервисные сборы: Grade B — $2–5/м²/мес; Grade C — $0–2/м²/мес (часто включены).
Заполняемость: Grade B — около 62% (Q1 2025); Grade C — ниже 60% (оценочно).
Типичный арендатор: Grade B — международные компании, финтех, корпорации; Grade C — малый бизнес, НКО, стартапы.
Давление вакансии в 2026: Grade B — умеренное; Grade C — высокое.
Инвестиционный риск: Grade B — средний; Grade C — выше среднего.

Что это значит для инвестора: считаем реальную доходность

Покупка офисного блока в Пномпене — это не просто ставка на рост стоимости. Это прежде всего арендный доход, и здесь важно считать правильно.

Расчёт NOI для Grade B: базовый сценарий

Возьмём условный офисный блок 200 м² в Grade B здании в BKK1:

Базовая ставка аренды: $17/м²/мес × 200 м² = $3 400/мес.
Сервисные сборы: получает арендатор, не инвестор (в большинстве схем).
Заполняемость: 62% эффективная = $3 400 × 0,62 = $2 108/мес.
Эффективная ставка с учётом стимулов (каникула 2 мес./год): минус ~16% = $1 770/мес реальный денежный поток.
Операционные расходы инвестора (налоги, управление): около $200–300/мес.
Чистый операционный доход (NOI): около $1 470–1 570/мес или $17 640–18 840/год.

При стоимости блока $250 000–280 000 (типичный диапазон для Grade B в BKK1) получаем доходность около 6,5–7,5% годовых — до налогов и с учётом реальной вакансии. Это приемлемо для Камбоджи, но важно не ориентироваться на номинальную ставку из листинга.

Grade C: соблазн низкой цены входа

Цена входа в Grade C значительно ниже — офисный блок 200 м² может стоить $100 000–150 000. Но при ставке $7/м²/мес и заполняемости 55–58% реальный денежный поток будет скромным:

$7 × 200 × 0,57 = $798/мес.
Минус стимулы и операционные расходы — реально около $550–650/мес.
NOI: $6 600–7 800/год.
Доходность: около 5–6% при цене $130 000.

Разрыв в доходности не такой большой, как кажется, — но риски Grade C существенно выше. Более высокая вакансия, более слабый профиль арендатора, меньше возможностей для апгрейда. И главное — Grade C теряет позиции структурно, а не циклически.

Практический чек-лист: как выбрать офисный блок в Пномпене для инвестиций 🗂️

Если вы рассматриваете покупку офисного блока в Пномпене, вот пошаговый алгоритм проверки объекта:

Определите класс здания и проверьте его реально. Спросите управляющую компанию о системе кондиционирования (центральная или сплит-системы), высоте потолков, наличии резервного электроснабжения, скорости интернета в здании. Это базовые маркеры класса.
Изучите текущую заполняемость здания. Не рынка в целом, а конкретного здания. Попросите данные у управляющей компании или проверьте визуально — сколько машин на парковке в рабочее время.
Узнайте реальную эффективную ставку. Спросите, какие стимулы предлагались последним арендаторам. Арендная каникула 2–3 месяца — норма рынка. Учтите это в расчёте доходности.
Проверьте профиль арендаторов. Кто снимает в здании? Международные компании — хороший знак. Преобладание локального малого бизнеса — повышенный риск ротации.
Оцените локацию по трём критериям. Пешеходная доступность (есть ли рядом кафе, банки, магазины), транспортная связность (парковка, выезд на магистраль), конкурентное окружение (нет ли рядом нового Grade A здания, которое перетянет арендаторов).
Рассчитайте NOI с консервативной заполняемостью. Используйте 55–60% для Grade B и 50% для Grade C — это реалистичные цифры для нынешнего рынка.
Проверьте юридическую структуру. Иностранцы в Камбодже не могут владеть землёй, но могут владеть зданиями через LMAP title или через долгосрочную аренду земли (leasehold). Убедитесь, что структура сделки юридически чистая.
Учтите налоги. Налог на прибыль от аренды в Камбодже — 14% (для нерезидентов). Это существенная строка в расчёте чистой доходности.

Релокация бизнеса в Пномпень: Grade B или Grade C — что выбрать

Если вы не инвестор, а предприниматель, который рассматривает Камбоджу для открытия или переноса офиса, логика выбора немного другая.

Когда Grade B — правильный выбор

Grade B подходит, если вам важен имидж компании перед клиентами и партнёрами, нужна стабильная инфраструктура (нормальный интернет, кондиционирование, резервное питание), вы планируете нанимать квалифицированных местных специалистов (они ориентируются на офис при выборе работодателя), ваш бюджет позволяет $15–20/м²/мес.

Для большинства международных компаний, которые заходят на рынок Камбоджи, Grade B в BKK1 или Daun Penh — оптимальное соотношение цены и качества. Особенно сейчас, когда рынок мягкий и можно торговаться.

Когда Grade C имеет смысл

Grade C — разумный выбор для стартапа с минимальным бюджетом, НКО или небольшой локальной компании, которой не нужно производить впечатление на внешних партнёров. Также Grade C подходит как временное решение на этапе тестирования рынка — пока не понятно, нужен ли вообще физический офис.

Но важно понимать: если бизнес растёт, переезд из Grade C в Grade B неизбежен — и лучше сразу закладывать эти расходы в план.

Прогноз: что будет с рынком во второй половине 2026 года

Аналитики сходятся в нескольких ключевых тезисах:

Новое предложение продолжит давить на вакансию. Более 144 000 м² нового ввода в 2026 году — это значительный объём для рынка с нынешней заполняемостью 58,7%.
Grade A стабилизируется. Снижение ставок Grade A уже произошло, и дальнейшего падения аналитики не ожидают. Заполняемость в этом сегменте будет улучшаться за счёт миграции из Grade B.
Grade B — под давлением, но не в кризисе. Качественные здания Grade B в центральных локациях сохранят спрос. Под давлением — устаревшие здания на периферии и объекты без профессионального управления.
Grade C — структурная проблема. Этот сегмент теряет позиции не из-за цикла, а из-за структурного сдвига в предпочтениях арендаторов. Без значительных инвестиций в реновацию многие здания Grade C будут постепенно выходить из рынка или перепрофилироваться.
Торг уместен. Рынок арендатора сохранится как минимум до конца 2026 года. Это хорошее время для переговоров — как по ставке, так и по условиям договора.

Как Haspo Realty помогает с коммерческой недвижимостью в Камбодже

На платформе Haspo Realty представлены объекты коммерческой недвижимости в Камбодже, включая офисные блоки в Пномпене. Мы работаем напрямую с застройщиками и агентствами, что позволяет получать актуальные листинги без лишних посредников.

Если вы рассматриваете покупку офисного блока под аренду или ищете помещение для своего бизнеса, наши специалисты помогут:

Подобрать объекты по параметрам — класс здания, район, площадь, бюджет.
Разобраться с юридической структурой сделки для иностранного покупателя.
Рассчитать реальную доходность с учётом актуальной вакансии и рыночных стимулов.
Организовать ознакомительный тур по объектам в Пномпене.
Сопроводить сделку от выбора объекта до получения правоустанавливающих документов.

Итоги: что важно запомнить

Рынок офисной недвижимости Пномпеня в 2026 году — это рынок арендатора с высокой вакансией и активным перераспределением арендаторов между классами. Вот ключевые выводы:

Средняя заполняемость по рынку — около 58,7%, Grade A держится на 76–80%, Grade B — около 62%.
Ставки Grade B: $10–25/м²/мес (медиана $15–20); Grade C: до $10/м²/мес.
Главный тренд — flight-to-quality: арендаторы переезжают в более качественные здания без роста реальных расходов.
Новый ввод 2026 года (144 000+ м²) продолжит давить на вакансию в Grade B и C.
Инвестиционная доходность Grade B в правильной локации — около 6,5–7,5% годовых при консервативном расчёте.
Grade C теряет позиции структурно — это не временная просадка, а долгосрочный тренд.

Камбоджа остаётся интересным рынком для инвесторов, готовых разобраться в его специфике. Главное — считать реальные цифры, а не ориентироваться на номинальные ставки из листингов. 💼

Если хотите подобрать офисный блок в Пномпене или получить консультацию по инвестициям в коммерческую недвижимость Камбоджи — обращайтесь к специалистам Haspo Realty на hasporealty.com. Мы поможем найти объект, который работает на вас, а не против вас.