Бали продолжает притягивать инвесторов, переехавших и тех, кто просто мечтает о доме у океана. Но 2026 год — это не просто «остров хайпа». Это рынок с конкретными цифрами, работающими юридическими механизмами и реальной доходностью для тех, кто действует грамотно. В этой статье разберём, почему именно сейчас стоит рассматривать Бали всерьёз — с фактами, без романтики и лишней воды.

Бали в 2026: цифры, которые говорят сами за себя

Начнём с главного — с турпотока. По данным Департамента статистики провинции Бали (BPS Bali), за 2025 год остров принял 6 948 754 иностранных туриста — рост на 9,72% год к году. Только через аэропорт Нгура Рай прошло 11,96 млн пассажиров, из которых 7,51 млн — международные рейсы.

Это не абстрактная статистика. Это прямой индикатор спроса на жильё, краткосрочную аренду и гостиничные объекты. Больше туристов — выше загрузка вилл и апартаментов, выше выручка для владельцев недвижимости.

Кто едет на Бали? Топ-3 рынка по въездам в 2025 году:

Австралия — около 23,4% всех иностранных туристов
Индия — около 8,2%
Китай — около 7,7%

Это важно для инвестора: австралийцы — платёжеспособная аудитория с высоким средним чеком, они привыкли к виллам с бассейном и готовы платить за качество. Индийский и китайский туризм — это объём и стабильность круглый год.

Экономика провинции Бали в 2026 году, по прогнозу Банка Индонезии, вырастет на 5,4–6,2% год к году — выше среднего по стране. Это означает, что рынок недвижимости здесь поддерживается не только туристическим потоком, но и общим экономическим здоровьем региона.

Что происходит с арендой: реальная картина 2026 года

Здесь важно быть честными. Рынок краткосрочной аренды на Бали в 2026 году — это история не о лёгких деньгах, а о грамотном подходе.

По данным AirDNA за 12 месяцев до июня 2026 года:

Загрузка объектов выросла на +8,8% год к году
Средняя суточная ставка (ADR) снизилась на −9,3%
RevPAR (выручка на доступный номер) упал на −13,1%
Количество активных листингов выросло на +1,6%

Что это значит на практике? Рынок стал более конкурентным. Предложение растёт, и ставки немного просели. Но загрузка при этом выросла — то есть туристы едут, просто выбирают из большего числа объектов.

Вывод для инвестора: выигрывают те, кто правильно выбрал локацию, работает с профессиональной управляющей компанией и имеет все необходимые лицензии. Объекты, которые соответствуют требованиям регулятора и размещены в правильных зонах, удерживают высокую загрузку даже в условиях конкуренции.

«Двухскоростной» рынок: где зарабатывают, а где теряют

Аналитики Colliers Indonesia в отчёте за Q1 2026 зафиксировали чёткое разделение рынка. Типовые виллы в перенасыщенных коридорах — части Чангу, популярные туристические кварталы — испытывают давление по цене и загрузке. У объектов, зависящих от европейского и американского рынков, в Q4 2025 загрузка просела до 10%.

При этом дифференцированные объекты — уникальная архитектура, правильное зонирование, профессиональное управление, полный комплаенс — удерживают сильные показатели. Это не случайность, а закономерность: туристы голосуют рублём (точнее, долларом и австралийским долларом) за качество.

Практический вывод: покупать «ещё одну виллу в Чангу» без анализа зонирования и конкурентного окружения — рискованно. Покупать правильно подобранный объект с управлением — это совсем другая история. 🏡

Как иностранец может купить недвижимость на Бали в 2026 году

Это один из самых частых вопросов, которые нам задают клиенты. Разберём по-честному.

Hak Milik — не для иностранцев

Полное право собственности (Hak Milik) в Индонезии доступно только гражданам страны. Это закреплено законодательно и не изменилось в 2026 году. Те, кто обещает «полное владение» иностранцу через серые схемы — продают риски, а не недвижимость.

Hak Pakai — рабочий инструмент для личного проживания

Правительственное постановление PP 18/2021 закрепляет механизм Hak Pakai (право пользования) для иностранцев. Это легальный способ владеть домом или квартирой для личного проживания при наличии действующего ВНЖ (KITAS/KITAP). Срок — до 30 лет с возможностью продления.

Важные условия:

Наличие действующего вида на жительство в Индонезии
Объект должен соответствовать минимальным ценовым порогам для иностранцев
Зонирование земли должно допускать жилое использование

PT PMA — для инвестиционной аренды

Если цель — сдавать объект в аренду и получать доход, правильная структура — это PT PMA (иностранная компания в Индонезии). Через неё иностранный инвестор может законно владеть объектом на правах HGB (право застройки) или Hak Pakai под коммерческую деятельность, получать туристическую лицензию и легально работать на рынке краткосрочной аренды.

Это не сложно, но требует грамотного юридического сопровождения. Именно поэтому в Haspo Realty мы помогаем клиентам не просто выбрать объект, но и выстроить правильную структуру владения с первого дня.

Лицензирование в 2026: почему это важнее, чем когда-либо

2025–2026 годы принесли серьёзные изменения в регуляторику. И это хорошая новость для тех, кто работает «по правилам».

PP 28/2025: новая система лицензирования

Правительственное постановление №28/2025 заменило предыдущую редакцию PP 5/2021. Ключевые изменения:

Все разрешения — только через единую систему OSS (Online Single Submission)
Запрет на «внесистемные» лицензии
Усиление требований к строительным разрешениям (PBG) и сертификатам соответствия (SLF)

Что это означает для инвестора? Нелицензированные объекты постепенно вымываются с рынка. Платформы бронирования (Airbnb, Booking.com) усиливают верификацию. Объекты без TDUP (туристической лицензии) рискуют быть заблокированы или проверены властями.

Permenparekraf №6/2025: правила для вилл

Для коммерческой краткосрочной аренды вилл требуется туристическая лицензия через OSS с соответствующим кодом KBLI (например, KBLI 55193 для вилл как туристического размещения). Категория «Pondok Wisata» (KBLI 55130, до 5 номеров в жилом доме) зарезервирована для индонезийских операторов малого бизнеса — иностранцам через PT PMA она недоступна.

Практический итог: compliant-объекты выигрывают. Они получают доступ к крупным OTA-платформам, защищены от проверок и удерживают загрузку. Нелицензированные конкуренты постепенно уходят с рынка — это поддерживает ставки у тех, кто работает легально.

Golden Visa и ВНЖ: реальные треки для переезда на Бали

Ещё один аргумент в пользу Бали в 2026 году — рабочие механизмы легального резидентства.

Golden Visa Индонезии

По данным государственного агентства ANTARA (май 2026 года), к середине 2026 года выдано 1 274 Golden Visa с заявленным объёмом привлечённых инвестиций в 52,1 трлн индонезийских рупий. Программа реально работает и ориентирована на инвесторов и специалистов с высоким потенциалом.

Golden Visa даёт:

Долгосрочное проживание в Индонезии (5–10 лет)
Возможность вести бизнес и инвестировать
Основу для получения Hak Pakai на жильё

Global Citizen of Indonesia (GCI)

В начале 2026 года запущена отдельная программа Global Citizen of Indonesia — специальный трек для бывших граждан Индонезии и диаспоры. Это отдельный инструмент, отличный от Golden Visa, с собственными условиями и преимуществами.

Для наших клиентов, рассматривающих Бали как место для переезда и постоянного проживания, мы в Haspo Realty консультируем по обоим трекам — помогаем выбрать подходящий вариант в зависимости от ситуации и целей.

Налог на туристов: закладывайте в расчёты

С 2024 года на Бали действует налог на иностранных туристов — 150 000 IDR с человека (около $9–10 по текущему курсу). По состоянию на апрель 2026 года ставка не изменилась. Это небольшая сумма, но её стоит учитывать при формировании ценовой стратегии для краткосрочной аренды — особенно если ваш объект ориентирован на бюджетный сегмент.

Макроэкономика: что важно знать инвестору

В мае 2026 года Банк Индонезии повысил ключевую ставку (BI-Rate) на 50 базисных пунктов — до 5,25%. Это влияет на стоимость финансирования в рупиях и доходности в IDR.

Для иностранного инвестора, который покупает за доллары или евро, это означает:

Локальное финансирование (ипотека в IDR) стало дороже
Доходность в рупиях нужно пересчитывать с учётом курсовых рисков
Объекты с доходом в USD/EUR (международная аудитория) выглядят привлекательнее с точки зрения валютного хеджирования

При этом индекс цен на первичном рынке жилья (SHPR/BI) показал ограниченный рост в Q4 2025 — рынок охладился после бума 2022–2023 годов. Это хорошая точка входа: цены не перегреты, спрос устойчив.

Где на Бали покупать в 2026 году: ориентиры по локациям

Бали — это не однородный рынок. Разные районы дают разный результат, и выбор локации — один из ключевых факторов успеха.

Чангу и Семиньяк

Самые популярные у иностранцев районы. Высокая конкуренция, большое количество листингов. Именно здесь наблюдается наибольшее давление на ADR. Подходит для уникальных, дифференцированных объектов — но не для «ещё одной стандартной виллы».

Улувату и юг острова

Активно развивающийся коридор. Привлекает сёрферов, премиум-туристов, любителей уединения. Здесь ещё есть возможность зайти в правильные зоны до насыщения рынка. Перспективная локация для инвестиций с горизонтом 3–5 лет.

Убуд

Культурный центр острова. Стабильный спрос от туристов, ищущих «настоящий Бали» — йога-ретриты, велнес, природа. Менее волатильный рынок, хорошая база для долгосрочной аренды.

Нуса Дуа и Джимбаран

Премиальный сегмент, близость к аэропорту, крупные международные отели. Подходит для объектов, ориентированных на деловых туристов и семьи с детьми.

Ключевой принцип при выборе локации в 2026 году — проверка зонирования по RDTR (детальный план территориального зонирования). Объект должен находиться в зоне, допускающей коммерческое туристическое использование. Это не формальность — это фундамент легальной работы.

Пошаговый план покупки недвижимости на Бали через Haspo Realty

Мы в Haspo Realty сопровождаем клиентов на каждом этапе — от первого запроса до получения ключей и запуска аренды. Вот как выглядит процесс:

Определяем цель. Инвестиции с пассивным доходом, переезд, ВНЖ, жильё для отдыха — каждая цель требует своей стратегии и структуры владения.
Подбираем объекты. На платформе Haspo Realty размещено более 10 000 объектов, включая предложения от застройщиков, агентств и частных лиц на Бали. Фильтруем по локации, бюджету, зонированию и типу объекта.
Проверяем юридическую чистоту. Зонирование RDTR, наличие PBG и SLF, соответствие KBLI для аренды, статус земли. Без этого шага не двигаемся дальше.
Выстраиваем структуру владения. Hak Pakai для личного проживания или PT PMA для инвестиционной аренды — определяем оптимальный вариант.
Сопровождаем сделку. Договор, нотариус, регистрация права, оплата.
Помогаем с лицензированием. Получение TDUP через OSS, регистрация в системе, подключение к OTA-платформам.
Запускаем управление. Подключение к профессиональной управляющей компании, настройка ценообразования, запуск бронирований.
Консультируем по ВНЖ. Помогаем разобраться с Golden Visa и другими треками резидентства, если это часть вашего плана.

Кому Бали подходит в 2026 году: честный ответ

Бали — это не универсальное решение. Давайте честно.

Бали подходит, если вы:

Готовы к горизонту инвестиций от 3–5 лет
Понимаете, что доходность зависит от качества управления, локации и лицензирования
Хотите диверсифицировать портфель в актив с реальным туристическим спросом
Рассматриваете переезд или получение ВНЖ в стране с тёплым климатом и высоким качеством жизни
Ищете жильё для личного отдыха с возможностью сдавать его в ваше отсутствие

Бали — не ваш вариант, если вы:

Ожидаете гарантированную высокую доходность без анализа и управления
Хотите «просто купить и забыть» — рынок требует внимания
Не готовы разбираться в юридических нюансах или доверить это профессионалам

Мы в Haspo Realty не продаём мечту. Мы помогаем принять взвешенное решение с полным пониманием рисков и возможностей. 🌴

Почему 2026 год — хорошее время для входа

Соберём всё вместе. Вот аргументы в пользу того, что именно сейчас — разумный момент для покупки на Бали:

Туристический спрос устойчив. Почти 7 млн иностранных туристов в 2025 году, рост +9,72%. База для арендного дохода реальная.
Цены не перегреты. После бума 2022–2023 рынок стабилизировался. Это точка входа, а не пик.
Регуляторика работает в пользу легальных игроков. Нелицензированные объекты уходят с рынка, compliant-операторы выигрывают.
ВНЖ и Golden Visa — реальные инструменты. 1 274 выданных Golden Visa к середине 2026 года — это не теория, это практика.
Экономика растёт. Прогноз 5,4–6,2% роста ВРП Бали в 2026 году — выше среднего по Индонезии.
Конкуренция снижается в правильных нишах. Нелицензированные объекты исчезают, качественные — укрепляют позиции.

Итог: Бали — это не просто красивые фото

Бали в 2026 году — это рынок с реальными цифрами, работающей регуляторикой и понятными механизмами для иностранных инвесторов. Здесь есть туристический поток, есть спрос на аренду, есть пути к ВНЖ и легальному владению.

Но это рынок, который требует грамотного подхода. Правильная локация, правильная структура владения, полный комплаенс — вот три кита успешной инвестиции на Бали.

В Haspo Realty мы помогаем клиентам пройти этот путь от первого вопроса до работающего актива. На нашей платформе — объекты от проверенных застройщиков и агентств, а наша команда сопровождает сделку на каждом этапе: от подбора объекта и юридической проверки до получения лицензий и запуска аренды.

Если вы думаете о Бали — давайте поговорим. Не о мечтах, а о конкретных цифрах, объектах и вашей стратегии. 🤝

Посмотрите актуальные объекты на Бали на платформе Haspo Realty — более 10 000 предложений от застройщиков, агентств и частных владельцев.