Если вы рассматриваете покупку недвижимости в Таиланде — будь то кондо на Пхукете, апартаменты в Бангкоке или вилла на Самуи — вопрос налогов встаёт одним из первых. Особенно часто звучит этот загадочный «2%»: кто его платит, с какой суммы считается и можно ли его избежать? В этой статье разберём все платежи при сделке — от регистрационного сбора до налога на прибыль при продаже — и объясним, как правильно заложить их в бюджет.

Что такое «2%» и откуда берётся эта цифра

«2%» — это регистрационный сбор за переход права собственности (Transfer Fee), который уплачивается в Департаменте земель Таиланда (Land Department) в момент регистрации сделки. Именно здесь происходит официальная смена владельца: без этого платежа переход права просто не состоится.

Важный момент, который часто упускают: сбор рассчитывается не с цены в договоре, а с официальной кадастровой (оценочной) стоимости объекта на дату регистрации. Эту оценку устанавливает сам Департамент земель — и она нередко оказывается ниже рыночной цены. Для покупателя это хорошая новость: реальные расходы на сбор могут быть меньше, чем кажется на первый взгляд.

Пример расчёта

Допустим, вы покупаете кондоминиум в Паттайе за 5 000 000 THB. Кадастровая оценка объекта составляет 4 800 000 THB. Тогда Transfer Fee = 4 800 000 × 2% = 96 000 THB (~2 700 USD по курсу 2025–2026 года).

Если бы сбор считался с цены договора, вы заплатили бы 100 000 THB. Разница небольшая, но на дорогих объектах она становится ощутимой.

Кто именно платит 2%: покупатель, продавец или пополам?

Тайское законодательство не устанавливает жёстких правил о том, кто именно несёт расходы на Transfer Fee. Это предмет договорённости сторон. На практике сложились три основные модели:

50/50 — самая распространённая схема на вторичном рынке. Покупатель и продавец делят 2% поровну. Каждый платит по 1% от оценочной стоимости. Именно такую практику описывают большинство агентств и консультантов по тайской недвижимости.
Покупатель платит 100% — встречается реже, обычно когда продавец имеет сильную переговорную позицию или объект пользуется высоким спросом.
Застройщик берёт 2% на себя — распространённая маркетинговая акция на первичном рынке. Девелоперы нередко анонсируют «мы закрываем Transfer Fee», чтобы снизить порог входа для покупателя. Это особенно актуально на Пхукете и в Бангкоке, где конкуренция между застройщиками высока.

Совет от Haspo Realty: всегда уточняйте условия оплаты Transfer Fee до подписания договора. Это стандартный переговорный пункт, и многие продавцы готовы к обсуждению — особенно если сделка проходит быстро и без лишних сложностей.

Льгота 0,01%: кому она доступна и до каких пор 🎯

В апреле 2025 года тайское правительство приняло важное решение для поддержки рынка жилья. Кабинет министров 8 апреля 2025 года одобрил временное снижение ставок, которое вступило в силу после публикации в Royal Gazette 22 апреля 2025 года:

Transfer Fee снижен с 2% до 0,01%
Сбор за регистрацию ипотеки снижен с 1% до 0,01%

Условия применения льготы:

Объект — жилая недвижимость, включая кондоминиумы
Цена или оценочная стоимость — не выше 7 000 000 THB
Период действия: с 22 апреля 2025 по 30 июня 2026 года
Льгота адресована физическим лицам с тайским гражданством

Последний пункт критически важен для иностранных инвесторов. Если вы — гражданин России, Казахстана, Украины или любой другой страны и покупаете кондо во фрихолд на своё имя, льгота 0,01% на вас, скорее всего, не распространяется. Вы платите базовые 2% (или договариваетесь об условиях с продавцом/застройщиком).

Тем не менее льгота важна для понимания рынка: тайские покупатели в этот период получают значительную экономию. Для объекта стоимостью 7 000 000 THB разница между 2% и 0,01% составляет почти 140 000 THB (~4 000 USD). Это означает, что конкуренция на первичном рынке в сегменте до 7 млн THB в 2025–2026 году особенно высока.

Полная картина: все платежи при сделке в Таиланде

Transfer Fee в 2% — лишь один из нескольких обязательных платежей. Чтобы правильно спланировать бюджет, нужно понимать полную структуру расходов. Она различается в зависимости от того, кто вы — покупатель или продавец, и каков характер сделки.

Платежи покупателя

Для покупателя основной государственный платёж — это Transfer Fee 2% (или его доля по договорённости). Других обязательных налогов при покупке для физического лица нет. Если вы берёте ипотеку в тайском банке, добавляется сбор за регистрацию ипотеки — 1% от суммы кредита (в рамках льготного периода до 30.06.2026 — 0,01% для тайских граждан на объекты до 7 млн THB).

Платежи продавца

Продавец несёт значительно большую налоговую нагрузку. Вот ключевые платежи:

1. Specific Business Tax (SBT) — 3,3%

Это налог на специфические виды бизнеса, который взимается с продавца, если продажа носит «коммерческий характер». Ставка составляет 3,3% (включая местный налог) от цены продажи или оценочной стоимости — считается то, что выше.

На практике SBT применяется в двух основных случаях:

Продавец владел объектом менее 5 лет
Продавец имеет статус «торговца недвижимостью» (например, юридическое лицо или физлицо, систематически продающее объекты)

Для инвестора это критически важный параметр. Если вы купили кондо в Бангкоке за 5 000 000 THB и продаёте через 3 года за 6 500 000 THB, SBT составит 6 500 000 × 3,3% = 214 500 THB (~6 100 USD). Это существенная сумма, которую нужно закладывать в инвестиционную модель.

2. Гербовый сбор (Stamp Duty) — 0,5%

Если SBT не применяется (то есть продавец владел объектом 5 лет и более и не является профессиональным участником рынка), вместо него взимается гербовый сбор в размере 0,5% от цены или оценочной стоимости — что выше. Это значительно меньше SBT, что делает долгосрочное владение финансово выгодным.

3. Withholding Tax (WHT) — удерживаемый налог

Это налог, удерживаемый при регистрации сделки в Земельном департаменте. Его структура зависит от статуса продавца:

Физическое лицо: налог рассчитывается по прогрессивной шкале подоходного налога Таиланда. При расчёте учитываются «нормативные расходы» (зависят от срока владения) и количество лет владения. Чем дольше вы владели объектом, тем ниже налоговая база.
Юридическое лицо (компания): фиксированная ставка 1% от цены или оценочной стоимости — что выше. Это одна из причин, почему некоторые иностранные инвесторы рассматривают структурирование владения через тайскую компанию — хотя у этого подхода есть свои ограничения и риски.

Сводная таблица платежей при сделке

Для наглядности — все основные платежи в одном месте:

Transfer Fee (регистрационный сбор): 2% от оценочной стоимости — обычно делится 50/50 или по договорённости
Specific Business Tax (SBT): 3,3% — платит продавец, если владение менее 5 лет
Stamp Duty (гербовый сбор): 0,5% — платит продавец, если SBT не применяется (владение 5+ лет)
Withholding Tax: прогрессивная шкала для физлиц / 1% для юрлиц — платит продавец
Mortgage Registration Fee: 1% от суммы кредита — платит покупатель при ипотеке

Типовые сценарии: сколько реально платить 💰

Теория — это хорошо, но давайте разберём конкретные ситуации, с которыми сталкиваются клиенты Haspo Realty при покупке и продаже недвижимости в Таиланде.

Сценарий 1. Покупка кондо на первичном рынке у застройщика

Объект: кондоминиум на Пхукете, цена 4 500 000 THB, застройщик проводит акцию «берём Transfer Fee на себя».

Расходы покупателя при регистрации:

Transfer Fee: 0 THB (застройщик оплачивает)
Итого дополнительных государственных сборов: 0 THB

Это идеальный сценарий для входа. Именно поэтому стоит внимательно изучать условия застройщика перед покупкой — акции по Transfer Fee реально снижают порог входа на десятки тысяч бат.

Сценарий 2. Покупка на вторичном рынке, схема 50/50

Объект: кондо в Бангкоке, цена договора — 5 000 000 THB, кадастровая оценка — 4 700 000 THB, владение продавца — 7 лет.

Расходы покупателя:

Transfer Fee (доля 50%): 4 700 000 × 1% = 47 000 THB

Расходы продавца:

Transfer Fee (доля 50%): 4 700 000 × 1% = 47 000 THB
Stamp Duty (владение 7 лет → SBT не применяется): 5 000 000 × 0,5% = 25 000 THB
Withholding Tax: рассчитывается по прогрессивной шкале с учётом нормативных расходов и 7 лет владения — сумма будет относительно небольшой

Для продавца при длительном владении налоговая нагрузка значительно ниже, чем при быстрой перепродаже.

Сценарий 3. Инвестиционная перепродажа через 3 года

Объект: кондо в Паттайе, куплено за 5 000 000 THB, продаётся за 6 500 000 THB через 3 года, кадастровая оценка на момент продажи — 6 200 000 THB.

Расходы продавца:

Transfer Fee (доля 50%): 6 200 000 × 1% = 62 000 THB
SBT (владение менее 5 лет): 6 500 000 × 3,3% = 214 500 THB
Withholding Tax: по прогрессивной шкале — зависит от дохода физлица и срока владения

Итого только SBT + Transfer Fee для продавца: ~276 500 THB (~7 900 USD). Это реальная стоимость «быстрого выхода» из инвестиции. При планировании доходности этот расход необходимо учитывать.

Сценарий 4. Продажа после 5+ лет владения

Тот же объект, но продавец владел им 6 лет.

Расходы продавца:

Transfer Fee (доля 50%): 62 000 THB
Stamp Duty (вместо SBT): 6 500 000 × 0,5% = 32 500 THB
Withholding Tax: значительно ниже за счёт большего срока владения

Экономия только на SBT vs Stamp Duty: 182 000 THB (~5 200 USD). Именно поэтому опытные инвесторы в тайскую недвижимость планируют горизонт владения с учётом 5-летнего порога.

Что важно знать иностранному покупателю 🌍

Иностранные граждане покупают недвижимость в Таиланде преимущественно в формате фрихолд-кондоминиума — это единственный вид собственности, который закон прямо разрешает иностранцам оформлять на своё имя. При этом доля иностранных владельцев в одном здании не должна превышать 49% от общей площади.

Несколько ключевых моментов для иностранного покупателя:

1. Льгота 0,01% на вас не распространяется

Как уже упоминалось, временная льгота по Transfer Fee (0,01% вместо 2%) действует только для граждан Таиланда. Иностранный покупатель платит стандартные 2% от кадастровой стоимости — или договаривается о разделении расходов с продавцом.

2. При продаже планируйте срок владения заранее

Если вы покупаете кондо с инвестиционной целью, сразу думайте о горизонте. Продажа до истечения 5 лет влечёт SBT 3,3% — это существенная статья расходов, которая может «съесть» значительную часть прибыли. Если вы планируете держать объект 5+ лет, налоговая нагрузка при выходе будет значительно ниже.

3. База для налогов — оценка Land Department, не цена договора

Это работает в обе стороны. Если кадастровая оценка ниже рыночной цены — Transfer Fee будет меньше. Но при расчёте SBT и WHT берётся максимум из двух значений: цена договора и кадастровая оценка. Занижать цену в договоре бессмысленно и рискованно.

4. Условия Transfer Fee — переговорный пункт

Не стесняйтесь обсуждать, кто платит 2%. На вторичном рынке схема 50/50 — норма. На первичном — спрашивайте о промоакциях застройщика. В Haspo Realty мы помогаем клиентам структурировать эти условия ещё на этапе переговоров, чтобы итоговый бюджет сделки был прозрачным.

5. Учитывайте все сборы в инвестиционной модели

Полные расходы на входе (Transfer Fee + агентская комиссия, если есть) и на выходе (Transfer Fee + SBT или Stamp Duty + WHT) должны быть заложены в расчёт доходности. Игнорирование этих цифр — одна из самых частых ошибок начинающих инвесторов в тайскую недвижимость.

Пошаговый план: как правильно заложить налоги в бюджет сделки

Узнайте кадастровую оценку объекта — запросите её у продавца или агента до подписания договора. Именно от неё считается Transfer Fee.
Уточните, кто платит Transfer Fee — зафиксируйте в договоре: 50/50, покупатель, продавец или застройщик берёт на себя.
Выясните срок владения продавца — это определяет, будет ли SBT 3,3% или Stamp Duty 0,5%. Важно для понимания общей нагрузки на сделку.
Рассчитайте WHT для продавца — попросите агента или юриста сделать предварительный расчёт: это влияет на «чистую» сумму, которую получит продавец, и косвенно — на переговорную позицию по цене.
Заложите буфер 3–5% от цены объекта на все транзакционные расходы — это универсальный ориентир для большинства сделок с кондоминиумами в Таиланде.
Если покупаете для инвестиций — сразу определите целевой горизонт владения. Порог 5 лет существенно влияет на налоговую нагрузку при выходе.
Проконсультируйтесь с налоговым специалистом по тайскому праву перед крупной сделкой — особенно если рассматриваете структурирование через компанию или планируете несколько объектов.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли полностью избежать Transfer Fee?

Нет. Transfer Fee — обязательный государственный сбор, без уплаты которого регистрация перехода права собственности невозможна. Единственный способ снизить его — договориться, кто именно платит (покупатель, продавец или пополам), или воспользоваться льготой 0,01% (для тайских граждан, объекты до 7 млн THB, до 30.06.2026).

Платит ли иностранец подоходный налог при продаже кондо в Таиланде?

Да. Withholding Tax удерживается в Земельном департаменте в момент регистрации сделки вне зависимости от гражданства продавца. Для физических лиц — расчёт по прогрессивной шкале с нормативными расходами. Для компаний — 1% от максимума цены/оценки.

Что такое кадастровая оценка и где её узнать?

Это официальная стоимость объекта, установленная Департаментом земель Таиланда. Она пересматривается раз в несколько лет и, как правило, ниже рыночной цены. Узнать её можно через агента, юриста или напрямую в Land Department. На сайте Haspo Realty наши специалисты помогают получить эту информацию по объектам, которые вас интересуют.

Как влияет срок владения на налоги при продаже?

Ключевой порог — 5 лет. Если вы продаёте объект, которым владели менее 5 лет, применяется SBT 3,3% (существенно). Если 5 лет и более — только Stamp Duty 0,5% (значительно меньше). Withholding Tax также снижается с увеличением срока владения за счёт роста нормативных расходов.

Что такое Withholding Tax для физического лица и как он считается?

WHT для физлица рассчитывается по следующей логике: от дохода (оценочная стоимость или цена — что выше) вычитаются нормативные расходы — их процент зависит от количества лет владения (чем дольше, тем больше вычет). Затем полученная сумма делится на количество лет владения, с неё рассчитывается налог по прогрессивной шкале, и результат умножается обратно на количество лет. Это сложная формула, и для точного расчёта лучше обращаться к специалисту.

Итоги: главное о налогах в Таиланде

Давайте подведём ключевые выводы, которые помогут вам принять взвешенное решение:

«2%» — это Transfer Fee, регистрационный сбор при переходе права. Считается от кадастровой оценки, а не от цены договора. Кто платит — предмет переговоров.
На вторичном рынке норма — 50/50. На первичном — часто застройщик берёт сбор на себя как маркетинговый инструмент.
Льгота 0,01% (до 30.06.2026) — только для тайских граждан на объекты до 7 млн THB. Иностранцы платят стандартные 2%.
При продаже главный риск — SBT 3,3% при владении менее 5 лет. Правильный тайминг выхода из инвестиции может сэкономить сотни тысяч бат.
Общий бюджет транзакционных расходов для покупателя — около 1–2% от стоимости объекта (при схеме 50/50 по Transfer Fee). Для продавца при коротком сроке владения — может достигать 5–7%.
Планируйте заранее: горизонт владения, структура сделки и понимание налоговой базы — это не детали, а основа инвестиционного расчёта.

Рынок недвижимости Таиланда остаётся одним из самых привлекательных для иностранных инвесторов в Азии. Кондоминиумы в Бангкоке, Пхукете и Паттайе показывают стабильный рост стоимости и высокую доходность от аренды. Главное — входить в сделку с полным пониманием всех расходов, а не только цены объекта.

В Haspo Realty мы помогаем клиентам не просто найти объект, но и разобраться во всех нюансах сделки: от переговоров по Transfer Fee до расчёта налоговой нагрузки при выходе из инвестиции. На нашей платформе представлено более 10 000 объектов в Таиланде и других популярных направлениях — с подробными описаниями, прямым контактом с продавцами и поддержкой на каждом этапе.

Хотите подобрать объект в Таиланде с учётом вашего бюджета и инвестиционных целей? Оставьте заявку на hasporealty.com — наши специалисты проконсультируют вас бесплатно и помогут выбрать объект, который соответствует вашим задачам.