2026 год принёс сразу несколько налоговых изменений, которые напрямую касаются тех, кто владеет недвижимостью за рубежом, сдаёт её в аренду или только планирует покупку. Новые правила в России, Турции, Испании, Таиланде, Кипре и других странах меняют логику налогообложения иностранных доходов — и то, что работало в 2024–2025 году, уже может не работать сейчас.

В этой статье мы разобрали ключевые изменения по каждой стране, объяснили, кого они касаются, и дали конкретные рекомендации — что делать прямо сейчас, чтобы не потерять деньги на налогах.

Почему 2026 год стал переломным

Налоговый ландшафт для владельцев зарубежной недвижимости менялся постепенно — с 2022 по 2025 год. Но именно в 2026-м большинство изменений вступили в силу одновременно. Россия ввела прогрессивную шкалу НДФЛ и запустила новый договор об избежании двойного налогообложения с ОАЭ. Турция подняла пороги необлагаемого дохода от аренды. Испания продолжает давить на нерезидентов через обязательные квартальные декларации. Таиланд закрыл популярную схему переноса дохода на следующий год. Кипр провёл масштабную налоговую реформу.

Всё это происходит на фоне того, что приостановлены или расторгнуты десятки соглашений об избежании двойного налогообложения — а значит, риск заплатить налог дважды стал вполне реальным для многих владельцев зарубежных объектов.

Разберём всё по порядку. 🔍

Россия: прогрессивный НДФЛ и новые правила для иностранных доходов

Что изменилось с 1 января 2026 года

С начала 2026 года в России действует несколько важных изменений, которые касаются как работодателей, так и владельцев зарубежной недвижимости.

Граждане ЕАЭС больше не платят 30% с первого дня работы в России. Раньше иностранцы из Армении, Беларуси, Казахстана и Кыргызстана, формально являясь нерезидентами РФ в начале года, всё равно облагались по ставке 13% — благодаря межгосударственным соглашениям. Теперь это закреплено законодательно: с 1 января 2026 года их доходы облагаются по той же прогрессивной шкале, что и у резидентов РФ (13–22%), без пересчёта по итогам года по ставке 30%.

Для большинства наёмных сотрудников это хорошая новость — меньше административных сложностей. Но для владельцев бизнеса и работодателей важно правильно настроить расчёт зарплаты.

Расширение перечня доходов из российского источника

Это изменение касается уже непосредственно тех, кто владеет недвижимостью за рубежом или получает пассивный доход из-за границы.

С 2026 года ряд выплат иностранным физическим лицам и доходы от «онлайн-услуг» нерезидентов для российских заказчиков однозначно признаются доходами из источника в России. Это означает, что налоговый агент (российская компания или ИП) обязан удержать НДФЛ у источника выплаты.

На практике это значит: если вы нерезидент и получаете доход от российского источника — будьте готовы к тому, что налог уже удержан до того, как деньги дошли до вас. Договоры с российскими контрагентами нужно пересмотреть с учётом этих правил.

Договор с ОАЭ: наконец-то заработал

Отличная новость для тех, кто рассматривает ОАЭ как налоговую гавань или уже владеет там недвижимостью. Договор между Россией и ОАЭ об избежании двойного налогообложения вступил в силу 18 июля 2025 года и применяется с 1 января 2026 года.

Что это даёт на практике: доходы от аренды, дивиденды и другие пассивные доходы, полученные в ОАЭ российским резидентом, теперь не будут облагаться налогом дважды. Можно зачесть налог, уплаченный в ОАЭ, при расчёте обязательств перед российской ФНС.

Для клиентов Haspo Realty, которые рассматривают покупку недвижимости в Дубае или Абу-Даби — это существенный аргумент в пользу именно ОАЭ как направления для инвестиций.

Финляндия приостановила ДИДН с Россией

Обратная сторона медали — риск двойного налогообложения растёт. С 1 июля 2026 года Финляндия полностью приостанавливает действие договора об избежании двойного налогообложения с Россией. Это значит: если российский резидент получает арендный доход от финской недвижимости или продаёт объект там, он может заплатить налог и в Финляндии, и в России — без возможности зачёта.

Напомним, что ещё в 2023 году Россия частично приостановила действие ДИДН с 38 «недружественными» странами (Указ №585 от 08.08.2023). Это затрагивает кредиты налога по зарубежным доходам и ставки по дивидендам, процентам и роялти. Актуальный список стран стоит проверять — он периодически обновляется.

Турция: новые пороги аренды и дедлайны деклараций

Необлагаемый минимум по аренде жилья в 2026 году

Турция ежегодно индексирует пороги по налогу на доходы физических лиц (GVK). В 2026 году необлагаемый минимум по доходам от аренды жилой недвижимости (mesken) составляет 58 000 турецких лир.

Это значит: если ваш годовой доход от сдачи квартиры в аренду в Турции не превышает эту сумму — налог платить не нужно. При текущем курсе это примерно $1 600–1 800 в год. Для многих владельцев небольших апартаментов, которые сдают жильё в низкий сезон или посуточно по минимальным ценам, это актуально.

Если доход выше порога — нужно подавать декларацию и платить налог по прогрессивной шкале.

Декларация за 2025 год: март 2026

Важный дедлайн для всех, кто сдавал недвижимость в Турции в 2025 году: декларацию о доходах нужно подать с 1 по 31 марта 2026 года. Необлагаемый порог для расчёта за 2025 год составлял 47 000 TRY по жилью.

Если вы ещё не подали декларацию — сделайте это как можно скорее. Штрафы за просрочку в Турции весьма ощутимые.

Для клиентов Haspo Realty, которые приобрели недвижимость в Турции и сдают её в аренду, мы рекомендуем заранее уточнять налоговые обязательства. Наши специалисты помогают разобраться с этим ещё на этапе сделки.

Испания: нерезиденты платят поквартально — без исключений

Modelo 210: что это и кого касается

Если вы нерезидент Испании и владеете там недвижимостью — вы обязаны подавать налоговую декларацию по форме Modelo 210. Это касается как тех, кто реально сдаёт жильё в аренду, так и тех, кто держит объект пустым.

Да, вы не ошиблись: за пустую квартиру в Испании тоже нужно платить налог. Это так называемый «вменённый доход» — налоговая служба считает, что вы могли бы сдавать объект, и облагает условный доход налогом. Размер вменённого дохода рассчитывается от кадастровой стоимости объекта.

Ставки налога для нерезидентов в 2026 году

Ставки налога на доходы нерезидентов (IRNR) в Испании зависят от того, являетесь ли вы резидентом ЕС/ЕЭЗ или «третьей страны»:

Резиденты ЕС и ЕЭЗ — ставка 19%, при этом можно вычесть расходы, связанные с арендой (коммунальные платежи, ремонт, проценты по ипотеке и т.д.)
Резиденты «третьих стран» (в том числе Россия, Казахстан, Беларусь) — ставка 24%, вычеты расходов не предусмотрены

Декларации подаются поквартально. Это важно: многие владельцы испанской недвижимости узнают о штрафах уже постфактум, когда налоговая служба присылает уведомление за несколько пропущенных кварталов сразу.

Практический совет

Если вы купили квартиру в Испании для отдыха и не планируете сдавать её в аренду — всё равно проконсультируйтесь с местным налоговым консультантом. Вменённый доход на пустые объекты — реальная статья расходов, которую нужно учитывать при расчёте реальной доходности инвестиции.

Таиланд: ловушка для инвесторов с иностранным доходом 💰

Что изменилось с 2024 года и как это работает сейчас

Таиланд долгое время был популярен среди инвесторов именно потому, что позволял легально не платить налог с иностранного дохода — достаточно было не переводить его в страну в том же году, когда он получен. Схема называлась «перенос на следующий год».

С 1 января 2024 года эта лазейка закрыта. Теперь любой иностранный доход, полученный резидентом Таиланда начиная с 2024 года, облагается налогом в том году, когда деньги поступают в страну — независимо от того, когда они были заработаны.

На практике это означает: если вы живёте в Таиланде более 180 дней в году и переводите туда арендный доход от квартиры в Турции, Индонезии или ОАЭ — вы обязаны задекларировать его и заплатить тайский подоходный налог (PIT) по прогрессивной шкале до 35%.

Кого это касается

Прежде всего — цифровых кочевников, релокантов и инвесторов, которые выбрали Таиланд местом постоянного проживания. Если вы проводите в стране больше полугода и при этом получаете пассивный доход из-за рубежа (аренда, дивиденды, проценты) — вы попадаете под новые правила.

Важно: наличие договора об избежании двойного налогообложения между Таиландом и страной источника дохода может снизить налоговую нагрузку. Но таких договоров у Таиланда не так много, и со многими популярными юрисдикциями они либо отсутствуют, либо не покрывают все виды доходов.

Что делать

Если вы планируете переехать в Таиланд или уже живёте там — заранее проанализируйте структуру своих доходов. Возможно, имеет смысл пересмотреть, через какие счета и в каком объёме переводить деньги в страну. Это законная налоговая оптимизация, но она требует профессиональной консультации.

Кипр: реформа 2026 года и что осталось от non-dom

Ключевые изменения с 1 января 2026 года

Кипр провёл масштабную налоговую реформу, пакет которой был обнародован 31 декабря 2025 года. Основные изменения касаются налогообложения дивидендов и специального взноса на оборону (SDC).

Самое заметное: для физических лиц с домицилем на Кипре ставка SDC по дивидендам снижена с 17% до 5% — но только для прибыли, распределённой начиная с 2026 года. Для тех, кто получал дивиденды из прибыли прошлых лет, действуют переходные правила.

Для long-term non-dom (нерезидентов по домицилю) появилась опция паушального SDC: единовременный взнос в размере €250 000 за 5 лет. Это интересный инструмент для тех, кто планирует долгосрочно оставаться на Кипре, но хочет зафиксировать налоговую нагрузку.

Что осталось неизменным

Кипр по-прежнему не облагает нерезидентов подоходным налогом с пассивного дохода (дивиденды, проценты, прирост капитала от зарубежных активов). Статус non-dom остаётся одним из самых привлекательных в Европе для состоятельных инвесторов.

Для тех, кто рассматривает Кипр как базу для владения зарубежной недвижимостью — страна остаётся очень интересной юрисдикцией. Налог на доход от аренды кипрской недвижимости для нерезидентов также остаётся в разумных пределах.

Греция: ужесточение правил краткосрочной аренды

Реформа short-term rentals с октября 2025 года

С 1 октября 2025 года в Греции вступил в силу комплекс реформ в сфере краткосрочной аренды (Закон 5170/2025). Основные изменения:

Ужесточение требований к регистрации объектов на платформах типа Airbnb и Booking
Локальные моратории на новые регистрации в «перегретых» районах — в первую очередь это касается центра Афин, Санторини и Миконоса
Усиление контроля и увязки данных о доходах с налоговой отчётностью

На практике это значит: если вы купили квартиру в популярном районе Афин с расчётом сдавать её через Airbnb — проверьте, не попадает ли ваш район под мораторий. Иначе вы не сможете зарегистрировать объект и легально сдавать его в краткосрочную аренду.

Ночной сбор TAKK

С 1 января 2024 года в Греции действует сбор «Climate Crisis Resilience Fee» (TAKK) — фиксированный ночной сбор с каждого гостя. Ставки подтверждены для 2025–2026 годов и зависят от категории объекта и сезона.

Этот сбор напрямую влияет на чистую доходность краткосрочной аренды. При расчёте IRR для греческой недвижимости его обязательно нужно учитывать.

Португалия: NHR закрыт, IFICI работает по-другому

Что случилось с популярным налоговым режимом

Португалия долгое время привлекала состоятельных иностранцев режимом Non-Habitual Resident (NHR): 10 лет льготного налогообложения иностранных доходов. С 1 января 2024 года режим закрыт для новых заявок.

Замена — программа IFICI (также называемая NHR 2.0). Но она работает иначе: льготы доступны не всем, а только определённым категориям специалистов и инвесторов. Список профессий и секторов строго ограничен.

Если вы стали резидентом Португалии в 2024 или 2025 году — у вас были дедлайны для подачи заявки на переходные условия (15 марта 2025 года или 15 января следующего года). Если вы их пропустили — возможности вернуться к старым условиям NHR уже нет.

Что это значит для покупателей недвижимости

Португалия остаётся привлекательной страной для жизни и инвестиций. Но налоговая оптимизация через NHR больше не работает для большинства. Если вы рассматриваете переезд в Португалию — заранее проконсультируйтесь с налоговым советником, чтобы понять, подходите ли вы под условия IFICI.

Как всё это влияет на доходность зарубежной недвижимости: практические примеры

Пример 1: Квартира в Турции, доход от аренды

Предположим, вы купили апартаменты в Алании и сдаёте их в аренду. Годовой доход — 120 000 TRY. Необлагаемый минимум в 2026 году — 58 000 TRY. Налогооблагаемая база — 62 000 TRY. Налог рассчитывается по прогрессивной шкале — ориентировочно 15–20% от налогооблагаемой суммы.

Итог: при правильном оформлении и своевременной подаче декларации налоговая нагрузка остаётся умеренной. Главное — не пропускать дедлайны.

Пример 2: Квартира в Испании, нерезидент из России

Вы — гражданин России, купили студию на Коста-дель-Соль. Сдаёте её в аренду 4 месяца в году, остальное время квартира пустует. Ставка налога — 24% (как резидент «третьей страны»). Вычесть расходы нельзя. Плюс — вменённый доход за месяцы, когда квартира не сдаётся. Декларации — ежеквартально.

Итог: налоговая нагрузка выше, чем кажется на первый взгляд. Реальную доходность нужно считать с учётом всех налоговых обязательств ещё до покупки.

Пример 3: Инвестор в Таиланде с арендой в ОАЭ

Вы живёте в Бангкоке более 180 дней в году и получаете арендный доход от квартиры в Дубае. Переводите деньги в Таиланд для покрытия расходов. По новым правилам с 2024 года — этот доход облагается тайским PIT в год перевода.

Итог: структуру движения денег нужно пересматривать. Возможно, имеет смысл держать доход на счёте в ОАЭ и тратить его там — или найти другую легальную схему с учётом ДИДН между Таиландом и ОАЭ.

Что делать прямо сейчас: пошаговый план для владельцев зарубежной недвижимости

Определите своё налоговое резидентство. Это первый и главный вопрос. Где вы проводите больше 183 дней в году? Именно эта страна считает вас своим налоговым резидентом и претендует на налог с вашего мирового дохода.
Проверьте, действует ли ДИДН между вашей страной резидентства и страной, где находится недвижимость. Если договор приостановлен или расторгнут — риск двойного налогообложения реален. Актуальный список для российских резидентов можно проверить на сайте ФНС.
Уточните дедлайны деклараций в каждой стране, где у вас есть объект. Турция — март, Испания — поквартально, Греция — свои сроки. Пропуск дедлайна = штраф.
Посчитайте реальную доходность с учётом всех налогов. Брутто-доходность в 8% годовых может превратиться в 5% или даже 4% после уплаты всех налогов, сборов и расходов на декларирование.
Проконсультируйтесь с налоговым советником в каждой юрисдикции. Общие схемы не работают — у каждой страны свои правила, и они меняются каждый год.
Если планируете покупку — закладывайте налоговые расходы в финансовую модель заранее. Это поможет избежать неприятных сюрпризов после сделки.

Какие страны сейчас наиболее выгодны с точки зрения налогообложения

Если смотреть на налоговую нагрузку для владельцев зарубежной недвижимости в 2026 году — картина выглядит примерно так:

ОАЭ: по-прежнему лидер

В ОАЭ нет подоходного налога для физических лиц. Доход от аренды не облагается налогом. Плюс — с 2026 года действует ДИДН с Россией, что снимает риск двойного налогообложения для российских резидентов. Для инвесторов это по-прежнему один из самых привлекательных рынков. 🌟

Турция: умеренная нагрузка при правильном оформлении

Высокий необлагаемый минимум (58 000 TRY в 2026 году), прогрессивная шкала, возможность вычитать расходы. При грамотном налоговом планировании нагрузка остаётся приемлемой.

Северный Кипр: особый режим

Северный Кипр — отдельная юрисдикция со своими правилами. Налогообложение доходов от аренды здесь значительно мягче, чем в большинстве европейских стран. Это один из факторов, почему рынок привлекает инвесторов.

Таиланд: осторожно

После закрытия схемы переноса дохода Таиланд стал менее привлекательным для инвесторов с иностранными доходами. Нужна тщательная налоговая структура.

Испания и Греция: высокая нагрузка для нерезидентов из «третьих стран»

Ставки 24% без права вычета расходов (Испания) и дополнительные сборы (Греция) снижают реальную доходность. Покупать можно — но с открытыми глазами.

Как Haspo Realty помогает разобраться в налоговых вопросах

Мы понимаем, что налоговые изменения — это сложно и порой пугающе. Именно поэтому на платформе Haspo Realty мы стараемся давать не просто объявления о продаже объектов, но и реальную информацию о том, что происходит на рынках, которые мы охватываем.

Наши специалисты помогают клиентам:

Подобрать объект с учётом налоговой нагрузки в конкретной стране
Разобраться с оформлением сделки — включая юридическое сопровождение
Получить консультацию по ВНЖ и гражданству — в том числе в контексте налогового резидентства
Организовать послепродажный сервис: оформление счётчиков, TAPU, управление объектом
Провести ознакомительный тур перед покупкой

На сайте hasporealty.com собрано более 10 000 объектов в 12 странах — от Турции и Северного Кипра до ОАЭ, Таиланда, Индонезии и Испании. Каждый объект можно фильтровать по стране, городу, жилому комплексу и категории — чтобы найти именно то, что подходит под ваши цели.

Главные выводы

2026 год — это не повод паниковать, но повод разобраться в своей налоговой ситуации. Вот что важно запомнить:

Россия: прогрессивный НДФЛ для ЕАЭС — это упрощение; расширение круга «российских источников» — это риск для нерезидентов; ДИДН с ОАЭ — это возможность; приостановка ДИДН с Финляндией — это риск двойного налогообложения
Турция: необлагаемый минимум 58 000 TRY в 2026 году; декларация за 2025 год — до 31 марта 2026 года
Испания: 24% для нерезидентов из «третьих стран», квартальные декларации, вменённый доход за пустые объекты
Таиланд: иностранный доход облагается в год перевода в страну — схема «переноса» больше не работает
Кипр: реформа 2026 года снизила SDC по дивидендам до 5%, non-dom остаётся привлекательным
Греция: ужесточение регистрации краткосрочной аренды, моратории в популярных районах, ночной сбор TAKK
Португалия: NHR закрыт, IFICI работает только для определённых категорий

Налоговое планирование при покупке зарубежной недвижимости — это не опция, а необходимость. Один правильно структурированный объект может приносить на 20–30% больше чистого дохода по сравнению с таким же объектом, но без продуманной налоговой схемы.

Если вы хотите подобрать объект с учётом налоговой нагрузки или получить консультацию по конкретной стране — обращайтесь к специалистам Haspo Realty на hasporealty.com. Мы поможем найти объект, который будет работать на вас — а не на налоговую службу.