Таиланд давно перестал быть просто местом для отпуска. Всё больше людей рассматривают его как страну для переезда, удалённой работы или инвестиций. И один из самых удобных способов легально остаться в Таиланде на год — купить недвижимость и оформить визу инвестора. Рассказываем, как это работает, сколько стоит и что нужно учесть.

Что такое виза инвестора в Таиланде и при чём тут недвижимость

В Таиланде существует несколько типов долгосрочных виз. Один из самых доступных вариантов для иностранцев — Non-Immigrant Investment Visa (Non-IM). Она выдаётся сроком на 1 год с возможностью продления и позволяет законно находиться в стране без необходимости постоянно делать «визараны» — выезжать и въезжать обратно.

Одним из оснований для получения этой визы является инвестиция в недвижимость на сумму не менее 3 миллионов тайских бат. По текущему курсу это примерно 80 000–85 000 долларов США. Звучит как значительная сумма, но для Таиланда — это вполне реальный бюджет для покупки хорошей квартиры в кондоминиуме.

Важно понимать: виза не даётся автоматически при покупке. Нужно соблюсти ряд условий и правильно оформить документы. Разберём всё по шагам.

Кто может получить визу инвестора через покупку недвижимости

Получить Non-IM визу на основании инвестиций в недвижимость могут граждане большинства стран, включая Россию, Украину, Казахстан, Беларусь и другие страны СНГ. Возрастных ограничений нет. Семейное положение значения не имеет — но если хотите получить визу для супруга или детей, им потребуются отдельные основания.

Главные условия:

Вы — физическое лицо, не юридическое
Объект недвижимости оформлен на вас лично
Стоимость объекта — не менее 3 млн бат
Оплата произведена из-за рубежа в иностранной валюте (это принципиально важно)
Объект находится в кондоминиуме с правом иностранного владения (Foreign Quota)

Почему оплата именно из-за рубежа — это ключевое условие

Таиландский закон о кондоминиумах разрешает иностранцам владеть квартирами в кондоминиумах, но с одним жёстким требованием: деньги должны поступить из-за рубежа в иностранной валюте. Это подтверждается специальным банковским документом — Foreign Exchange Transaction Form (FET) или Thor Thor 3.

Без этого документа:

Вы не сможете оформить право собственности на квартиру как иностранец
Вы не получите основание для визы инвестора
В будущем не сможете вывезти деньги из Таиланда при продаже

Поэтому схема «перевести деньги в Таиланд, обменять на баты, потом заплатить» — рабочая, но только если перевод идёт именно из иностранного банка в тайский банк. Платёж наличными или переводом внутри страны не подойдёт.

Что можно купить за 3 млн бат в Таиланде

3 миллиона бат — это примерно 80 000–85 000 долларов. Давайте посмотрим, что реально можно найти на рынке за эту сумму.

Паттайя

Один из самых популярных городов среди покупателей недвижимости из СНГ. За 3–4 млн бат здесь можно найти студию или квартиру с одной спальней в современном кондоминиуме с бассейном, фитнесом и охраной. Многие комплексы предлагают меблированные квартиры с отделкой под ключ.

Пхукет

Более дорогой рынок, но 3 млн бат — это реальный бюджет для студии или небольшой квартиры в кондоминиуме. В Пхукете сильный рынок аренды: туристический поток обеспечивает стабильный доход от краткосрочной аренды. Средняя доходность — 6–10% годовых при сдаче через управляющую компанию.

Чиангмай

Северная столица Таиланда. Более спокойный ритм жизни, комфортный климат, развитая инфраструктура. За 3 млн бат здесь можно купить квартиру с хорошей площадью и видами. Популярен среди цифровых кочевников и тех, кто переезжает надолго.

Бангкок

Столица — дороже, но предложений много. За 3 млн бат в Бангкоке можно найти студию в хорошем районе. Если бюджет 4–5 млн бат — уже появляются варианты с одной спальней в центральных локациях.

Пошаговая инструкция: от выбора квартиры до получения визы 🏠

Шаг 1. Выбор объекта недвижимости

Первое, на что нужно обратить внимание — квота для иностранцев (Foreign Quota). По закону, в каждом кондоминиуме не более 49% квартир могут принадлежать иностранцам. Если квота заполнена — купить квартиру в собственность как иностранец не получится.

Уточняйте у застройщика или агентства:

Сколько процентов квоты уже занято
Есть ли в наличии квартиры в иностранной квоте
Какова минимальная стоимость для получения визы (не менее 3 млн бат)

Шаг 2. Бронирование и внесение депозита

После выбора объекта вносится резервационный депозит — обычно 50 000–100 000 бат. Это фиксирует цену и снимает квартиру с продажи на время подготовки документов. Депозит входит в общую стоимость.

Шаг 3. Подписание договора купли-продажи

Договор (Sale and Purchase Agreement) подписывается в течение 30 дней после бронирования. В нём прописаны все условия: стоимость, сроки, ответственность сторон. Если квартира в строящемся доме — указывается график платежей по этапам строительства.

Шаг 4. Перевод денег из-за рубежа

Это самый важный шаг с точки зрения получения визы. Деньги переводятся из иностранного банка на ваш счёт в тайском банке. Тайский банк выдаёт документ FET (Foreign Exchange Transaction Form) — он подтверждает, что деньги пришли из-за рубежа в иностранной валюте.

Сохраняйте этот документ — он понадобится для оформления права собственности и для визы.

Шаг 5. Регистрация права собственности в Земельном департаменте

Оформление TAPU (в Таиланде аналог называется Chanote или свидетельство о праве собственности) происходит в Земельном департаменте (Land Department). При регистрации присутствуют покупатель и продавец (или их представители по доверенности).

Расходы при регистрации:

Трансфертный налог — 2% от оценочной стоимости
Гербовый сбор — 0,5% (если объект в собственности более 5 лет) или налог на бизнес — 3,3% (если менее 5 лет)
Подоходный налог продавца — рассчитывается индивидуально

Обычно расходы делятся между покупателем и продавцом — уточняйте условия в договоре.

Шаг 6. Подача документов на визу

После получения свидетельства о праве собственности можно подавать документы на визу Non-IM. Это делается в тайском консульстве в вашей стране или в иммиграционном офисе в Таиланде (если вы уже находитесь в стране по другой визе).

Пакет документов:

Загранпаспорт (действующий не менее 18 месяцев)
Заполненная анкета
Свидетельство о праве собственности (Chanote) — копия
Документ FET из тайского банка
Выписка из банка, подтверждающая наличие средств
Фотографии
Оплата консульского сбора

Шаг 7. Получение визы и регистрация по месту жительства

После одобрения вы получаете визу сроком на 1 год. В течение 24 часов после въезда в Таиланд необходимо зарегистрироваться по месту жительства — это делается через отель или через управляющую компанию кондоминиума. Раз в 90 дней нужно уведомлять иммиграционный офис о своём местонахождении (это можно делать онлайн или по почте).

Альтернативный вариант: Thailand LTR Visa (Long-Term Resident)

В 2022 году Таиланд запустил новую программу — Long-Term Resident Visa (LTR). Это виза на 10 лет для нескольких категорий: состоятельные пенсионеры, удалённые работники, высококвалифицированные специалисты и инвесторы.

Для категории Wealthy Global Citizen (состоятельный иностранец) требования:

Инвестиции в Таиланде на сумму от 500 000 долларов, включая недвижимость
Доход от 80 000 долларов в год
Активы от 1 млн долларов

Это более дорогой вариант, но зато виза на 10 лет, право работать в Таиланде и ряд налоговых льгот. Если ваш бюджет позволяет — стоит рассмотреть.

Для большинства покупателей с бюджетом от 3 млн бат более актуальна Non-IM виза, о которой мы говорили выше.

Что важно знать об иностранном владении недвижимостью в Таиланде

Иностранец может владеть квартирой, но не землёй

Это принципиальный момент тайского законодательства. Иностранцы не могут владеть землёй в Таиланде напрямую. Но квартиры в кондоминиумах — могут, в рамках 49% квоты. Именно поэтому кондоминиумы — основной инструмент для иностранных покупателей.

Если хочется купить виллу или дом с землёй — есть варианты через долгосрочную аренду земли (Leasehold) на 30 лет с правом продления или через тайскую компанию. Но это другая история и другие юридические нюансы.

Leasehold vs Freehold

Freehold — полное право собственности. Именно этот формат подходит для получения визы инвестора. Квартира записана на вас, вы можете продать, подарить, передать по наследству.

Leasehold — долгосрочная аренда на 30 лет (обычно с правом продления ещё на 30). Дешевле, но для визы инвестора не подходит — это не собственность.

Налоги при владении недвижимостью

Ежегодный налог на недвижимость в Таиланде — один из самых низких в регионе. Для жилой недвижимости стоимостью до 50 млн бат, которая является основным местом проживания, налог и вовсе нулевой. Для инвестиционных объектов — от 0,02% до 0,1% в год от оценочной стоимости.

Практические советы от Haspo Realty 💡

Совет 1. Проверяйте юридическую чистоту объекта

Перед покупкой обязательно проверьте:

Тип документа на право собственности (Chanote — лучший вариант)
Отсутствие обременений и залогов
Статус иностранной квоты
Разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию (для готовых объектов)

Совет 2. Не экономьте на юристе

Услуги тайского юриста при сделке стоят обычно 20 000–50 000 бат. Это небольшие деньги по сравнению со стоимостью объекта, но они могут сберечь вас от серьёзных проблем. Юрист проверит договор, проследит за правильностью оформления FET и сопроводит регистрацию в Земельном департаменте.

Совет 3. Откройте тайский банковский счёт заранее

Для перевода денег и получения FET вам нужен счёт в тайском банке. Популярные банки среди иностранцев — Bangkok Bank, Kasikorn Bank (KBank), SCB. Для открытия счёта потребуются паспорт, виза (туристической обычно достаточно) и иногда — рекомендательное письмо от агентства или застройщика.

Совет 4. Учитывайте расходы сверх стоимости квартиры

При планировании бюджета добавьте к цене квартиры:

Трансфертный налог и сборы при регистрации — около 2–3% от стоимости
Услуги юриста — 20 000–50 000 бат
Меблировка (если квартира без мебели) — от 200 000 бат и выше
Сервисный сбор кондоминиума (maintenance fee) — обычно 30–80 бат за кв. м в месяц
Фонд капитального ремонта (sinking fund) — единоразовый платёж при покупке

Совет 5. Продумайте стратегию: для жизни или для аренды

Если покупаете для проживания — важны инфраструктура, транспорт, близость к школам или офисам. Если для аренды — смотрите на туристическую привлекательность локации, наличие управляющей компании и исторические показатели заполняемости.

Например, в Пхукете кондоминиумы с программой гарантированной аренды предлагают фиксированный доход 5–7% годовых на 5–10 лет — независимо от того, сдаётся квартира или нет. Это удобный вариант для тех, кто не планирует постоянно жить в Таиланде.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли получить визу, если квартира куплена в рассрочку?

Это зависит от конкретного случая. Обычно для получения визы требуется полная оплата объекта. Если квартира в строящемся доме и оплачена не полностью — визу получить сложнее. Лучше уточнять этот момент в иммиграционном офисе или у юриста заранее.

Распространяется ли виза на членов семьи?

Нет. Non-IM виза на основании инвестиций оформляется только на инвестора. Для супруга и детей потребуются другие основания — например, виза Non-O для членов семьи или отдельная инвестиционная виза.

Можно ли работать в Таиланде по этой визе?

Non-IM Investment Visa не даёт автоматического права на работу. Для работы нужен отдельный рабочий пермит (Work Permit). Исключение — LTR Visa для удалённых работников, которая позволяет работать на иностранного работодателя.

Что будет с визой, если я продам квартиру?

Если вы продаёте объект, основание для визы исчезает. При следующем продлении визы вам нужно будет либо предоставить новый объект, либо найти другое основание для пребывания в стране.

Можно ли купить недвижимость в Таиланде удалённо?

Да. Многие сделки проходят дистанционно — особенно на этапе выбора, бронирования и подписания договора. Для финального оформления в Земельном департаменте можно оформить нотариальную доверенность на представителя в Таиланде. Haspo Realty помогает организовать весь процесс удалённо — от подбора объекта до сопровождения сделки.

Как Haspo Realty помогает с покупкой недвижимости в Таиланде

На платформе hasporealty.com собраны объекты в Таиланде от проверенных застройщиков и агентств. Вы можете фильтровать предложения по городу, бюджету, типу объекта и назначению — для жизни, инвестиций или получения визы.

Наши специалисты помогут:

Подобрать объект, подходящий под требования визы инвестора
Проверить юридическую чистоту и наличие иностранной квоты
Организовать ознакомительный тур в Таиланд
Сопроводить сделку от бронирования до получения свидетельства о праве собственности
Помочь с открытием банковского счёта и оформлением FET
Проконсультировать по вопросам визы и иммиграции

Мы работаем с покупателями из России, Казахстана, Украины, Беларуси и других стран — и знаем, какие вопросы возникают на каждом этапе.

Итог: стоит ли покупать квартиру в Таиланде ради визы

Если вы планируете проводить в Таиланде больше нескольких месяцев в году — покупка недвижимости с получением визы инвестора выглядит логичным решением. Вы получаете:

Собственное жильё в одной из самых популярных стран для жизни и отдыха
Легальный статус на год с возможностью продления
Потенциальный доход от аренды, если не живёте постоянно
Защиту капитала в твёрдом активе

Порог входа — от 3 млн бат (около 80 000 долларов). Это реальная сумма для хорошей квартиры в Паттайе, Пхукете или Чиангмае. Главное — правильно оформить сделку, соблюсти требования к переводу денег и собрать полный пакет документов для визы.

Если хотите разобраться в деталях или уже присматриваете конкретные объекты — переходите на hasporealty.com и оставляйте заявку. Наши специалисты свяжутся с вами и помогут с выбором. 🌏