Бали давно перестал быть просто курортом для туристов. Сегодня это один из самых горячих рынков недвижимости в Юго-Восточной Азии, где апартаменты нового формата меняют привычные правила игры. Если раньше инвесторы смотрели на виллы, то в 2026 году фокус всё активнее смещается на квартиры-апартаменты — компактные, управляемые и доходные объекты. В этой статье разберём, почему этот формат набирает силу, как он работает и стоит ли рассматривать его для инвестиций или переезда.

Почему Бали снова в центре внимания инвесторов

Бали ежегодно принимает миллионы туристов — цифры восстановились после пандемии и продолжают расти. По данным индонезийского статистического агентства, в 2025 году остров посетили более 6,3 миллиона иностранных туристов, и тенденция к росту сохраняется. Параллельно Бали превратился в магнит для цифровых кочевников, фрилансеров и предпринимателей, которые живут здесь месяцами.

Именно этот постоянный поток людей создаёт устойчивый спрос на аренду жилья. Вилла — это хорошо, но не каждый арендатор хочет платить за большой дом с садом и бассейном. Часть аудитории ищет что-то компактное, современное и расположенное рядом с инфраструктурой. Так появился запрос на апартаменты — и рынок ответил.

Что изменилось в 2025–2026 годах

До 2024 года апартаментный формат на Бали был практически нишевым явлением. Большинство объектов — это виллы, таунхаусы или небольшие гестхаусы. Но за последние полтора года ситуация изменилась. На рынок вышли десятки проектов от международных и местных застройщиков, которые строят именно апартаментные комплексы с управляющими компаниями, бассейнами, коворкингами и гарантированной арендой.

Причин несколько:

Рост числа цифровых кочевников. Бали входит в топ-3 направлений мира для удалённых работников. Им нужны апартаменты с быстрым интернетом, рабочим пространством и минимальными бытовыми хлопотами.
Дефицит качественного жилья в средней ценовой категории. Рынок был перекошен в сторону роскошных вилл. Апартаменты закрыли нишу от $80 000 до $200 000.
Упрощение покупки для иностранцев. Индонезия последовательно снижает барьеры для иностранных инвесторов, вводя новые форматы владения.
Интерес к пассивному доходу. Апартаменты с профессиональным управлением дают доходность 8–14% годовых — это привлекает инвесторов из России, Европы и СНГ.

Что такое квартиры-апартаменты на Бали: формат и особенности

Апартаменты на Бали — это не то же самое, что привычная городская квартира. Это отдельный продукт, который сочетает жилую функцию с сервисной инфраструктурой. Типичный апартаментный комплекс на Бали включает:

Студии и апартаменты площадью от 30 до 80 кв. м
Общий бассейн (часто — несколько)
Коворкинг или лаунж-зону
Ресепшн и консьерж-сервис
Управляющую компанию, которая занимается сдачей в аренду
Фитнес-зону, ресторан или кафе на территории

По сути, это гибрид жилого комплекса и бутик-отеля. Владелец апартамента может жить в нём сам или передать в управление — и получать доход от краткосрочной или долгосрочной аренды.

Правовой вопрос: как иностранцу купить апартаменты на Бали

Это, пожалуй, самый частый вопрос, который задают клиенты Haspo Realty. И он оправдан: Индонезия исторически имела ограничения на владение недвижимостью для иностранцев. Но ситуация меняется.

Основные форматы владения

На сегодняшний день иностранцы могут приобрести недвижимость на Бали через несколько механизмов:

Leasehold (долгосрочная аренда). Самый распространённый формат. Иностранец получает право пользования объектом на срок от 25 до 80 лет (зависит от договора). Стоимость ниже, чем при полном владении. Подходит для инвестиций и проживания.
Freehold через PT PMA. Иностранец регистрирует индонезийскую компанию (PT PMA) и через неё покупает недвижимость в полную собственность (Hak Guna Bangunan или Hak Milik). Более сложный путь, но даёт полноценные права.
Номинальное владение. Формально запрещено законом и несёт риски. Haspo Realty не рекомендует этот путь и не работает с такими схемами.

Большинство новых апартаментных проектов на Бали продаются именно в формате leasehold с опцией продления. Застройщики заранее структурируют сделку так, чтобы иностранцы могли купить напрямую, без сложных юридических конструкций.

Что важно проверить перед покупкой

Прежде чем подписывать договор, убедитесь в следующем:

Статус земли: Hak Milik, Hak Guna Bangunan или другой — это влияет на ваши права
Срок leasehold и условия продления
Наличие IMB (разрешения на строительство) и SLF (сертификата соответствия)
Репутация застройщика и его предыдущие проекты
Условия управляющей компании: как делится доход, кто несёт расходы на содержание

Команда Haspo Realty сопровождает сделки на всех этапах — от проверки документов до подписания договора и оформления права владения. Это снижает риски для покупателя до минимума.

Доходность апартаментов на Бали: цифры и реальность

Главный вопрос инвестора — сколько можно заработать. Давайте говорить честно, без завышенных обещаний.

Краткосрочная аренда

Апартаменты в Чангу или Семиньяке при сдаче через Airbnb или Booking.com могут приносить от $60 до $150 в сутки в зависимости от сезона и качества объекта. При загрузке 70–80% (что реально для хорошо управляемого объекта в топовой локации) годовой доход составляет $15 000–$35 000.

При стоимости апартамента $120 000–$180 000 это даёт доходность 8–14% годовых — один из лучших показателей среди популярных направлений зарубежной недвижимости.

Долгосрочная аренда

Если вы предпочитаете стабильность, долгосрочная аренда (от 3 месяцев) даёт более предсказуемый поток. Средняя ставка на апартаменты в Чангу — $800–$1 500 в месяц. Доходность ниже — 5–8% годовых, но зато меньше операционных хлопот.

Гарантированная аренда от застройщика

Многие новые проекты предлагают программу гарантированной аренды: застройщик или управляющая компания берут объект в управление и гарантируют фиксированный доход — обычно 7–10% годовых на 3–5 лет. Это удобно для тех, кто покупает удалённо и не хочет вникать в операционные вопросы.

На платформе Haspo Realty можно фильтровать объекты именно по признаку «гарантированная аренда» — это один из самых популярных запросов среди наших клиентов, которые инвестируют из России, Казахстана и Европы.

Кому подходят апартаменты на Бали

Апартаментный формат на Бали — не универсальное решение. Давайте честно разберём, для кого это подходит, а для кого — нет.

✅ Подходит, если вы:

Инвестор с горизонтом 5–10 лет. Рынок Бали молодой и растущий. Стоимость апартаментов в новых проектах Чангу за последние 3 года выросла на 30–50%. Потенциал роста ещё есть.
Ищете пассивный доход. Апартаменты с управляющей компанией — это действительно пассивная история. Вы не занимаетесь заселением, уборкой и поиском арендаторов.
Хотите жить на Бали часть года. Многие покупатели используют апартаменты сами 1–3 месяца в году, а остальное время сдают в аренду. Это позволяет совместить отдых и доход.
Цифровой кочевник или фрилансер. Если вы работаете удалённо, апартаменты на Бали — это и жильё, и рабочее пространство, и образ жизни.
Диверсифицируете портфель. Недвижимость в Индонезии номинирована в долларах, что защищает от девальвации рублей или других валют.

❌ Не подходит, если вы:

Ищете объект для получения ВНЖ или гражданства — Индонезия не даёт ВНЖ через покупку недвижимости (в отличие от Турции или Черногории)
Хотите полную собственность без юридических сложностей — leasehold имеет ограниченный срок
Планируете быстро перепродать — рынок не самый ликвидный для быстрых сделок
Не готовы к рискам развивающегося рынка — регуляторная среда в Индонезии меняется

Как выглядит покупка апартаментов через Haspo Realty

Мы в Haspo Realty работаем с Индонезией как с одним из ключевых направлений. На нашей платформе представлены объекты от проверенных застройщиков и агентств — от студий в Чангу до апартаментов с видом на океан на полуострове Букит.

Шаг 1: Подбор объекта

На сайте hasporealty.com можно фильтровать объекты по стране, городу, бюджету, типу (апартаменты, вилла, студия), доходности и наличию программы аренды. Это экономит время и позволяет сравнивать варианты без лишних звонков.

Шаг 2: Консультация и проверка

После того как вы выбрали интересные варианты, наш специалист проводит консультацию — разбирает юридическую структуру сделки, объясняет условия управляющей компании и помогает оценить реальную доходность. Мы не продаём «красивые цифры» — мы показываем честную картину.

Шаг 3: Ознакомительный тур (по желанию)

Если вы хотите увидеть объект лично, мы организуем ознакомительный тур на Бали. Это особенно важно для тех, кто покупает впервые или рассматривает объект для собственного проживания. Тур включает посещение нескольких проектов, встречи с застройщиками и знакомство с локацией.

Шаг 4: Сопровождение сделки

Мы сопровождаем весь процесс: от подписания предварительного договора до финального оформления. Это включает проверку документов, взаимодействие с нотариусом и застройщиком, помощь с переводом средств.

Шаг 5: Послепродажный сервис

После покупки мы помогаем с подключением к управляющей компании, оформлением счётчиков и решением текущих вопросов. Вы не остаётесь один на один с незнакомым рынком.

Тренды апартаментного рынка Бали в 2026 году

Рынок не стоит на месте. Вот что происходит прямо сейчас и на что стоит обращать внимание.

Рост числа брендированных апартаментов

В 2025–2026 годах на Бали появились первые проекты брендированных апартаментов — объекты, которые управляются под известными гостиничными брендами или lifestyle-концепциями. Это повышает привлекательность для арендаторов и, как правило, даёт более высокую загрузку.

Спрос на «умные» апартаменты

Цифровые кочевники и молодые покупатели ожидают от жилья технологичности: умный замок, приложение для управления, быстрый интернет (оптоволокно), рабочее место в номере. Проекты, которые это предлагают, продаются быстрее и сдаются дороже.

Экологичность как конкурентное преимущество

Бали — остров с сильной экологической идентичностью. Проекты с солнечными панелями, системами сбора дождевой воды и минимальным использованием пластика пользуются повышенным спросом у определённой аудитории. Это не просто маркетинг — это реальный фактор при выборе аренды.

Регуляторные изменения

Индонезия в 2025 году обновила правила для иностранных владельцев недвижимости, немного расширив возможности прямого владения. Следить за этим важно: рынок меняется, и то, что было невозможно два года назад, сегодня может быть доступно.

Давление на рынок аренды в топовых локациях

В Чангу и Семиньяке предложение растёт быстро. Это значит, что объекты без уникального позиционирования или профессионального управления будут терять в загрузке. Выигрывают те проекты, у которых есть сильная управляющая компания и чёткое понимание своей аудитории.

Сравнение с другими направлениями Haspo Realty

Бали — не единственное направление, где работает апартаментный формат. Давайте честно сравним с другими рынками, которые мы хорошо знаем.

Бали vs Таиланд (Пхукет, Паттайя)

Таиланд — более зрелый рынок с понятной юридической структурой для иностранцев (кондоминиумы в полную собственность). Доходность сопоставима: 7–12% годовых. Но Бали сейчас растёт быстрее с точки зрения стоимости объектов, что делает его интереснее для тех, кто ставит на прирост капитала.

Бали vs ОАЭ (Дубай)

Дубай — более ликвидный рынок с понятными правилами, высокой прозрачностью и возможностью получить резидентскую визу через покупку. Бали выигрывает по стоимости входа и образу жизни. Дубай — по юридической простоте и ликвидности.

Бали vs Северный Кипр

Северный Кипр предлагает более низкий порог входа (от $60 000–$80 000) и возможность получить ВНЖ. Бали интереснее с точки зрения туристического потока и краткосрочной аренды. Разные инструменты для разных целей.

Практические советы для тех, кто рассматривает покупку

Несколько конкретных рекомендаций, которые помогут принять взвешенное решение.

Не покупайте «на картинках». Рендеры бывают красивее реальности. Если возможно — приезжайте и смотрите лично. Если нет — запросите видеотур и отзывы реальных владельцев.
Проверяйте управляющую компанию отдельно от застройщика. Застройщик строит, управляющая компания зарабатывает вам деньги. Это разные организации с разной репутацией.
Считайте полную стоимость владения. К цене объекта добавьте налоги при покупке (обычно 5% BPHTB), нотариальные расходы, ежегодные сборы управляющей компании (10–20% от дохода), техническое обслуживание. Реальная доходность будет ниже «рекламной».
Спрашивайте об истории загрузки. Если проект уже работает, попросите данные о реальной загрузке за последние 12 месяцев. Это честнее, чем прогнозы.
Диверсифицируйте. Не вкладывайте весь инвестиционный бюджет в один объект на Бали. Рассмотрите комбинацию: например, апартаменты на Бали + объект в Турции или ОАЭ.
Работайте с профессионалами. Самостоятельная покупка недвижимости на Бали без знания местного рынка — это риск. Юридические нюансы, языковой барьер и незнание локальных практик могут стоить дорого.

Итог: стоит ли покупать апартаменты на Бали в 2026 году

Апартаменты на Бали — это реальный инструмент для получения дохода и диверсификации портфеля. Рынок молодой, динамичный и пока не перегретый в большинстве локаций. Доходность 8–14% годовых при профессиональном управлении — это не фантастика, а достижимый результат при правильном выборе объекта.

Главные условия успеха: правильная локация, проверенный застройщик, сильная управляющая компания и грамотное юридическое оформление. Всё это — не магия, а работа, которую мы в Haspo Realty делаем вместе с нашими клиентами. 🌴

При этом важно понимать ограничения: Бали не даёт ВНЖ через покупку, leasehold имеет срок, а рынок несёт регуляторные риски развивающейся экономики. Это не повод отказываться от инвестиции — это повод подходить к ней осознанно.

Если вы хотите разобраться в конкретных объектах, сравнить варианты или получить консультацию по юридической структуре сделки — команда Haspo Realty готова помочь. На нашей платформе hasporealty.com уже собраны актуальные объекты на Бали с фильтрацией по бюджету, типу и доходности. Начните с подбора — и мы возьмём на себя всё остальное. 🏡