Дубай долгое время считался безоговорочным лидером среди зарубежных инвестиций в недвижимость для русскоязычных покупателей. Но в 2026 году картина меняется: Бали всё настойчивее теснит эмиратский рынок по ключевым показателям — чистой доходности, порогу входа и темпам роста цен. Разбираемся, почему это происходит и что это значит для вашего капитала.

Главное в двух словах: о чём эта статья

Мы сравним два рынка по пяти параметрам, которые реально влияют на итоговую прибыль: доходность аренды (брутто и нетто), порог входа, рост цен, налоговая нагрузка и туристический поток как фундамент спроса. Опираемся на свежие данные 2025–2026 годов: отчёты Knight Frank, Cavendish Maxwell, Horwath HTL, BPS Индонезии и DET Дубая.

Туристический фундамент: у кого крепче основание

Любая инвестиция в арендную недвижимость держится на одном — на стабильном потоке арендаторов. Поэтому начнём именно с туризма.

Бали: исторический рекорд и устойчивый рост

По данным Badan Pusat Statistik (BPS), в 2025 году Бали принял 6,95 млн иностранных туристов — абсолютный рекорд за всю историю острова. Прирост составил +9,7% год к году. Даже в январе 2026 года, традиционно низком сезоне, зафиксировано 502 205 международных прибытий.

Что важно для инвестора: этот поток не случаен. Бали системно развивает инфраструктуру — расширяется аэропорт Нгурах-Рай, строятся новые дороги в Улувату и Чангу, правительство Индонезии активно продвигает остров на международных туристических площадках.

Дубай: рекорды есть, но риски тоже

Дубай в 2025 году принял 19,59 млн иностранных туристов (+5% год к году) — третий рекордный год подряд по данным Dubai Economy and Tourism (DET). Декабрь 2025-го стал лучшим месяцем по RevPAR за последние два десятилетия.

Звучит впечатляюще. Но есть нюанс: при таком туристическом потоке Дубай одновременно вводит колоссальный объём нового жилья — 73 000 единиц в 2025 году, а до 2028 года в pipeline ещё около 300 000 единиц. Это классическое давление предложения на доходность аренды: туристов больше, но и квартир тоже становится значительно больше.

Бали в этом смысле структурно ограничен: земли мало, строительство жёстко регулируется, а значит, предложение не может расти так же быстро, как спрос.

Доходность аренды: брутто против нетто — в чём разница

Здесь кроется главная ловушка для начинающих инвесторов. Многие сравнивают брутто-доходность — и делают неверные выводы. Давайте смотреть на реальные цифры после всех расходов. 💰

Дубай: красивые цифры, которые тают после расходов

По данным Cavendish Maxwell (Q1 2025), средняя валовая доходность квартир в Дубае составляет ~7,3%, вилл и таунхаусов — ~5,0%. В отдельных районах — например, Dubai Investments Park — брутто-доходность достигает 10,3%, в JVC — 7–8,5%.

Но посмотрим, что происходит с этими цифрами на практике:

Service charges — ежегодные сборы за обслуживание составляют AED 10–30 за кв. фут в зависимости от комплекса. В премиальных локациях (Palm Jumeirah, Downtown) это может съедать 20–35% от валовой ренты.
Агентская комиссия при покупке — стандартные 2% от стоимости объекта.
DLD transfer fee — 4% от цены сделки при регистрации права собственности.
Прочие сборы (регистрация в Oqood, NOC, административные) — совокупно транзакционные издержки составляют 6,5–8% от цены покупки.

В итоге для типичной квартиры в Дубае с брутто-доходностью 7% реальная нетто-доходность после service charges, управляющей компании и прочих расходов составляет 3–5% годовых. Это подтверждают и аналитики, и практика управляющих компаний.

Бали: выше нетто при правильном подходе

На Бали картина другая. Виллы в популярных районах (Чангу, Улувату, Убуд, Семиньяк) дают валовую доходность 8–12% при краткосрочной аренде. Операционные расходы — управляющая компания, коммунальные услуги, налог PPh Final 10% с валового дохода, техническое обслуживание — «съедают» порядка 30–50% брутто.

При корректном лицензировании и профессиональном управлении нетто-доходность составляет 4–7% годовых. По данным аналитической платформы Rumavi (обновление март 2026), это устойчивый диапазон для легально оформленных объектов с активным управлением.

Ключевой момент: верхняя граница нетто-доходности на Бали (7%) заметно выше верхней границы нетто по Дубаю (5%) при сопоставимом уровне активного управления.

Сравнительная таблица доходности

Дубай, брутто: 7,3% (квартиры), до 10,3% в отдельных районах
Дубай, нетто (после service charges и расходов): 3–5%
Бали, брутто: 8–12% (виллы, краткосрочная аренда)
Бали, нетто (при легальной структуре и управлении): 4–7%

Порог входа: сколько нужно денег для старта

Это один из самых практичных вопросов для инвестора. И здесь Бали выигрывает очень убедительно.

Бали: от $260 000 за объект с реальной доходностью

По данным рынка на начало 2026 года, типовой бюджет на виллу в leasehold (долгосрочная аренда земли на 25–30 лет с возможностью продления) в популярных районах Бали — $260 000–500 000. За эти деньги вы получаете полноценный объект с бассейном, 2–3 спальнями и реальной загрузкой через Airbnb и Booking.

Важный нюанс: leasehold на Бали — это не «второй сорт», это стандартная юридическая форма для иностранных инвесторов. При правильном оформлении через PT PMA (иностранная компания в Индонезии) вы получаете полный контроль над объектом и можете его продать или передать.

Дубай: высокий порог в премиальных локациях

В Дубае за $260 000–300 000 вы получите студию или небольшую однушку в районах с умеренной доходностью. Объекты с брутто-доходностью 8–10% (Dubai Investments Park, International City) — это, как правило, бюджетный сегмент с более низким качеством строительства и менее стабильным спросом.

Для входа в ликвидные районы с хорошим туристическим потоком (JVC, Dubai Marina, Palm Jumeirah) нужно рассчитывать на $400 000–800 000+. При этом доходность в премиальных локациях — всего 5–6% брутто.

Получается парадокс: чем ликвиднее и «понятнее» объект в Дубае, тем ниже его доходность. На Бали такой жёсткой обратной зависимости нет.

Рост цен: где капитал растёт быстрее

Бали: до +10% в год на виллы

По данным обзора рынка Invest Indonesia (ноябрь 2025) и опросам застройщиков, цены на виллы на Бали в 2025 году росли на до 10% год к году. Это подтверждается и данными Банка Индонезии (Residential Property Price Survey).

Драйверы роста понятны: ограниченное предложение земли, рекордный туристический поток, растущий интерес состоятельных покупателей из Европы, Австралии, России и Китая. Районы Улувату и Чангу в 2024–2025 годах показали особенно сильную динамику.

Дубай: замедление после бурного роста

Прогноз Knight Frank на 2026 год (опубликован февраль 2026): рост цен в prime-сегменте Дубая — ~3%, в массовом сегменте — ~1%. После нескольких лет бурного роста рынок входит в фазу стабилизации.

Это не катастрофа, но и не повод для оптимизма. При нетто-доходности 3–5% и росте цен 1–3% совокупный годовой доход инвестора составит 4–8%. На Бали при нетто-доходности 4–7% и росте цен до 10% совокупный потенциал — 14–17% годовых на горизонте 3–5 лет.

Налоги и транзакционные издержки: считаем честно

Налоговая среда напрямую влияет на итоговую доходность. Разберём оба рынка.

Дубай: нет налога на доход, но есть скрытые расходы

Главный козырь Дубая — отсутствие налога на доходы физических лиц и налога на прирост капитала. Это действительно привлекательно. Однако:

DLD transfer fee при покупке — 4% от цены сделки
Агентская комиссия — стандартно 2%
Прочие сборы (NOC, Oqood, административные) — ещё 0,5–2%
Ежегодные service charges — AED 10–30 за кв. фут (в переводе на деньги — $3 000–10 000+ в год для типовой квартиры)
Управляющая компания — обычно 15–25% от дохода

Итого: при входе вы теряете сразу 6,5–8% от суммы покупки, а ежегодные расходы на обслуживание существенно снижают нетто-доходность.

Индонезия/Бали: прозрачная налоговая система

На Бали налоговая структура понятная и предсказуемая:

PPh Final 10% с валового арендного дохода (финальный налог по ст. 4(2) НК Индонезии) — платится управляющей компанией или PT PMA
При продаже объекта — 2,5% финального налога от суммы сделки
Туристический сбор — IDR 150 000 (~$9) с гостя, действует с февраля 2024 года (оплачивает турист, не владелец)
Расходы на управление — обычно 20–30% от дохода

Да, 10% с валового дохода — это ощутимо. Но при правильно выстроенной структуре (PT PMA + профессиональный управляющий) нетто-доходность остаётся конкурентной. И главное: нет ежегодных service charges, которые «съедают» значительную часть прибыли в Дубае.

Регуляторная среда в 2026 году: что изменилось

ОАЭ: упрощение Golden Visa

В феврале 2026 года ОАЭ отменили требование об оплате 50% стоимости объекта для получения Golden Visa. Теперь достаточно подтверждённой рыночной стоимости от AED 2 млн (~$545 000) — включая ипотечные и off-plan объекты. Это хорошая новость для тех, кто рассматривает Дубай как инструмент получения ВНЖ для переезда или семьи.

Но важно понимать: Golden Visa — это бонус к инвестиции, а не её основа. Если объект даёт низкую доходность, наличие ВНЖ не делает его выгодным.

Бали: ужесточение регулирования краткосрочной аренды

Это важный риск, о котором нельзя умолчать. 🚨

В 2025–2026 годах Индонезия активно формализует рынок краткосрочной аренды. Для легальной работы через Airbnb, Booking и другие OTA-платформы требуются:

NIB — номер бизнес-идентификации через систему OSS
TDUP — лицензия туристического объекта размещения
Регистрация в налоговых органах и уплата PPh Final
Соответствие требованиям зонирования

По информации отраслевых источников, с 31 марта 2026 года платформы проводят верификацию объектов — нелицензированные лоты рискуют делистингом. Это не означает запрет аренды, но означает: работать «в серую» становится всё сложнее и рискованнее.

Вывод для инвестора: покупать объект на Бали нужно только с правильной юридической структурой. Это дополнительные расходы на старте ($3 000–8 000 на оформление PT PMA и лицензий), но они окупаются уже в первый год работы.

Отельные показатели как индикатор рынка аренды

Профессиональные инвесторы смотрят не только на частные виллы, но и на показатели отельного рынка — они отражают реальный спрос на размещение.

Бали: сильные KPI по ключевым локациям

По данным Horwath HTL и C9 Hotelworks (отчёт март 2026):

Пиковая загрузка отелей в июле 2025 — 85,9%
Нуса-Дуа: загрузка 79,2%, средний тариф (ADR) ~IDR 3,1 млн (~$190)
Убуд: рост ADR +11% год к году, до ~IDR 3,6 млн (~$220)
Джимбаран/Улувату: ADR ~IDR 4,8 млн (~$295) — самый дорогой сегмент

Эти цифры напрямую влияют на ставки краткосрочной аренды вилл: чем выше ADR отелей в локации, тем больше может просить за ночь владелец виллы с бассейном.

Дубай: рекорды есть, но давление предложения нарастает

Декабрь 2025 года стал лучшим за ~20 лет по RevPAR для отелей Дубая (данные STR/CoStar). ADR в декабре 2025 — максимум года. Но это пиковый сезон. При 300 000 единиц жилья в pipeline до 2028 года конкуренция за арендатора будет только расти.

Практический кейс: считаем на конкретных цифрах

Допустим, у вас есть $400 000 для инвестиций в зарубежную недвижимость. Что происходит в каждом из сценариев?

Сценарий А: квартира в Дубае (JVC)

Стоимость объекта: $400 000
Транзакционные расходы (6,5%): $26 000
Реальные вложения: $426 000
Брутто-доходность: 7,5% = $30 000/год
Service charges (~AED 15/кв.фут, 70 кв.м): ~$6 500/год
Управляющая компания (20%): $6 000/год
Прочие расходы (страховка, мелкий ремонт): ~$2 000/год
Нетто-доход: ~$15 500/год = 3,6% нетто
Рост стоимости объекта (прогноз 2026, массовый сегмент): +1% = $4 000
Совокупный годовой доход: ~$19 500 (~4,6%)

Сценарий Б: вилла на Бали (Чангу, leasehold 30 лет)

Стоимость объекта: $380 000 (2 спальни, бассейн)
Оформление PT PMA + лицензии: $7 000
Реальные вложения: $387 000
Брутто-доходность: 10% = $38 000/год
PPh Final 10%: $3 800
Управляющая компания (25%): $9 500
Коммунальные и эксплуатационные расходы: ~$5 000/год
Нетто-доход: ~$19 700/год = 5,1% нетто
Рост стоимости объекта (2025 факт): +8% = $30 400
Совокупный годовой доход: ~$50 100 (~12,9%)

Разница в совокупном доходе — почти в 2,5 раза при сопоставимых вложениях. Именно поэтому инвесторы, которые уже имеют опыт на обоих рынках, всё чаще смотрят в сторону Бали.

Когда Дубай всё равно лучший выбор

Честный анализ требует признать: Дубай остаётся сильным выбором в ряде ситуаций.

Вы хотите ВНЖ ОАЭ для себя или семьи — Golden Visa при покупке от AED 2 млн ($545 000) теперь доступна даже с ипотекой
Вы цените максимальную ликвидность — рынок Дубая глубже, объект проще продать за разумное время
Вы хотите пассивный доход без активного управления — в Дубае управляющие компании работают более стандартизированно
Вас интересует долгосрочная аренда (годовые контракты) — в Дубае это хорошо отлаженный рынок
Ваш бюджет от $500 000+ и вы хотите диверсификацию в твёрдой валюте с понятным правовым полем

Когда Бали — правильный выбор

Вы хотите максимальную доходность при бюджете $250 000–600 000
Вы готовы к активному управлению или работе с профессиональной управляющей компанией
Вас интересует краткосрочная аренда через Airbnb/Booking в туристической локации
Вы рассматриваете объект для личного использования + сдачи в аренду в ваше отсутствие
Вы хотите поймать волну роста цен на формирующемся рынке с ограниченным предложением
Вы готовы разобраться с юридической структурой (PT PMA, лицензии) — или доверить это профессионалам

Пошаговый план для инвестора, который смотрит на Бали

Определите бюджет и цель — чистый доход, рост капитала или личное использование + аренда
Выберите локацию — Чангу (молодёжная аудитория, высокий спрос круглый год), Улувату (премиум, серфинг, высокий ADR), Убуд (культурный туризм, стабильная загрузка), Семиньяк (шопинг, рестораны, семейный туризм)
Проверьте юридический статус объекта — leasehold с правильно оформленным договором аренды земли на 25–30 лет, возможность пролонгации
Оформите PT PMA — иностранная компания в Индонезии, которая будет владеть правами на объект. Это стандартная практика для иностранных инвесторов
Получите лицензии — NIB через OSS, TDUP (лицензия туристического объекта), регистрация в налоговых органах
Выберите управляющую компанию — проверьте портфолио, отзывы, условия договора (% от дохода, что входит в обслуживание)
Запустите объект — размещение на Airbnb, Booking, Agoda, работа с местными туроператорами

Как Haspo Realty помогает инвесторам на Бали

На платформе hasporealty.com представлены объекты на Бали от проверенных застройщиков и агентств — виллы в Чангу, Улувату, Убуде и других популярных районах. Мы работаем с объектами, которые уже имеют или могут получить необходимые лицензии для краткосрочной аренды.

Наши специалисты помогут:

Подобрать объект под ваш бюджет и цели (доходность, личное использование, рост капитала)
Разобраться с юридической структурой покупки для иностранца
Рассчитать реальную нетто-доходность с учётом всех расходов
Подключить к проверенным управляющим компаниям на острове
Организовать ознакомительный тур на Бали перед покупкой

Итог: что говорят цифры

Бали в 2026 году — это не модный тренд и не хайп. Это рынок с понятными фундаментальными показателями: рекордный туристический поток, ограниченное предложение земли, рост цен до 10% в год и нетто-доходность аренды 4–7%. 🌴

Дубай остаётся сильным рынком для тех, кто ценит ликвидность, стабильность и ВНЖ ОАЭ. Но по соотношению «вложения / итоговый доход» Бали в 2026 году выигрывает у Дубая по большинству параметров — особенно при бюджете до $600 000 и готовности к активному управлению объектом.

Главный вывод: не сравнивайте брутто-доходности. Считайте нетто. Учитывайте рост цен. Смотрите на туристический фундамент и динамику предложения. Именно так профессиональные инвесторы принимают решения — и именно поэтому многие из них в 2026 году выбирают Бали.

Хотите подобрать объект на Бали под ваш бюджет и цели? Оставьте заявку на hasporealty.com — наши специалисты проведут бесплатную консультацию и покажут актуальные объекты с расчётом реальной доходности.