Индонезия — один из самых привлекательных рынков недвижимости в мире. Бали принял почти 7 миллионов иностранных туристов в 2025 году, спрос на аренду растёт, а цены на жильё стабильно держатся. Но иностранцы не могут просто купить землю или дом на своё имя — закон запрещает. Один из рабочих способов легально владеть недвижимостью в Индонезии — оформить её через компанию PT PMA. Именно об этом — подробно, по шагам и с актуальными данными на 2026 год.

Почему иностранцы не могут владеть недвижимостью напрямую

В Индонезии действует Закон об аграрных отношениях (UUPA), принятый ещё в 1960 году. Он чётко разграничивает: Hak Milik — полное право частной собственности на землю — доступно только гражданам Индонезии. Иностранцы и иностранные компании в этот список не входят.

Это не означает, что купить недвижимость в Индонезии невозможно. Просто механизм другой: нужно либо оформить долгосрочную аренду (leasehold), либо получить право пользования (Hak Pakai), либо зарегистрировать индонезийскую компанию с иностранным участием — PT PMA — и уже через неё владеть объектом по праву HGB или Hak Pakai.

Важно понимать: попытки обойти закон через номинальных владельцев (когда недвижимость формально записана на индонезийца, а реальный владелец — иностранец) прямо признаются ничтожными по статье 26(2) UUPA. Актив в такой схеме практически невозможно защитить юридически. Власти ATR/BPN в 2025 году публично подтвердили: права собственности на землю — только для граждан Индонезии, остальным — иные правовые инструменты.

Что такое PT PMA и зачем она нужна

PT PMA (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing) — это индонезийское акционерное общество с иностранным участием. Юридически это полноценная индонезийская компания, которая может владеть недвижимостью, вести бизнес, нанимать сотрудников и заключать договоры.

Через PT PMA иностранный инвестор получает возможность:

легально владеть землёй и объектами через права HGB или Hak Pakai;
вести арендный бизнес (виллы, апартаменты, гостевые дома);
строить и продавать объекты;
получать доход от аренды официально, с налоговым учётом;
в перспективе претендовать на индонезийский Golden Visa.

При этом PT PMA — это именно компания, а не просто «обёртка» для покупки жилья. У неё должны быть реальная деятельность, корректные коды KBLI (классификатор видов деятельности), уставной капитал и регулярная отчётность.

Ключевые изменения 2025–2026: что важно знать инвестору

Снижение порога капитала

С 2 октября 2025 года минимальный оплаченный (paid-up) капитал для PT PMA снижен до 2,5 млрд индонезийских рупий — это примерно 150–160 тысяч долларов США. Раньше порог был выше, что делало схему менее доступной для частных инвесторов.

Но важно не путать оплаченный капитал с общим инвестиционным планом. Минимальный объём инвестиций остаётся на уровне более 10 млрд IDR на каждый код KBLI и каждую локацию (земля и здания в этот расчёт не включаются). Для девелопмента и управления недвижимостью дополнительно предусмотрена 12-месячная «заморозка» средств на счёте — хотя тратить деньги на активы, строительство и операционные расходы разрешено.

Это регулируется постановлением BKPM Reg. 5/2025, которое также уточняет: PT PMA относится к категории крупного бизнеса, а при входе иностранного участника в ранее чисто индонезийскую компанию (PMDN) требуется конвертация статуса.

Обновлённая система OSS-RBA

В 2025 году система онлайн-лицензирования OSS-RBA была обновлена в рамках правительственного постановления PP 28/2025. Теперь она работает по принципу риск-ориентированного лицензирования: чем ниже риск деятельности, тем проще и быстрее получить разрешение.

Интеграция RDTR (детальный план зонирования) и KKPR (подтверждение соответствия пространственному планированию) в OSS позволяет в ряде случаев получить разрешение на использование земли буквально за один день — если зонирование участка уже внесено в систему. Заявленные сроки по ряду процедур — 25–40 рабочих дней.

Ужесточение корпоративной отчётности

С 2026 года действует Permenkum No. 49/2025, который ужесточил требования к годовой отчётности PT PMA, раскрытию информации о бенефициарных владельцах и ввёл более серьёзные санкции за нарушения. Это означает: если вы регистрируете PT PMA, нужно с самого начала выстроить нормальный корпоративный учёт, а не относиться к компании как к «пустой оболочке».

Какие права на недвижимость доступны через PT PMA

Разберём основные виды прав, которые может получить PT PMA на землю и объекты:

HGB — Hak Guna Bangunan (право застройки)

Это право строить и эксплуатировать здания на земельном участке. HGB — наиболее распространённый инструмент для PT PMA, занимающихся девелопментом или арендным бизнесом. По постановлению GR 18/2021 HGB может предоставляться на срок до 30 лет с возможностью продления.

Hak Pakai (право пользования)

Право использовать землю в соответствии с её назначением. Для PT PMA доступно как на государственных, так и на частных землях. Типичная модель — 30+20+30 лет, то есть совокупно до 80 лет. Это вполне приемлемый горизонт для инвестиций.

HGU — Hak Guna Usaha (право сельскохозяйственного использования)

Применяется для агробизнеса — плантации, сельскохозяйственные проекты. Для недвижимости в туристических зонах нерелевантно, но упомянем для полноты картины.

Страта-титул (квартиры и апартаменты)

Иностранные компании могут владеть отдельными юнитами в многоквартирных домах при соблюдении ряда условий: земля под домом должна иметь статус Hak Pakai, HGB или HPL; должны соблюдаться минимальные ценовые пороги по регионам. Это актуально для инвесторов, которые покупают апартаменты в готовых комплексах.

Для справки: по данным BPN Бали, к марту 2025 года на острове зарегистрировано 463 участка под Hak Pakai у иностранцев — это показывает реальный масштаб легального рынка.

Пошаговая инструкция: как оформить собственность через PT PMA

Разберём весь процесс по этапам — от регистрации компании до получения разрешения на строительство. 🏗️

Шаг 1. Регистрация PT PMA

Подготовка учредительных документов. Нужны паспорта учредителей, описание планируемой деятельности, структура акционеров. Минимум один директор должен быть резидентом Индонезии (или иметь KITAS).
Выбор кодов KBLI. Это критически важный шаг. KBLI — это классификатор видов деятельности. Для аренды вилл, управления недвижимостью, девелопмента — разные коды. Если выбрать неверный KBLI, можно лишиться права на нужный вид деятельности или столкнуться с проблемами при монетизации. Поддерживающие KBLI должны быть отражены в уставе до начала монетизации — это прямо предусмотрено BKPM Reg. 5/2025.
Нотариальное оформление устава. Учредительный договор заверяется у лицензированного индонезийского нотариуса.
Одобрение MOLHR (AHU). Министерство права и прав человека регистрирует компанию и выдаёт подтверждение юридического статуса.
Получение NIB в системе OSS-RBA. NIB (Nomor Induk Berusaha) — единый бизнес-идентификатор. Он же служит лицензией для большинства видов деятельности низкого риска. Получается онлайн через портал OSS.
Формирование инвестиционного плана. Нужно задекларировать инвестиции на сумму более 10 млрд IDR на каждый KBLI и локацию, а также оплатить уставной капитал — минимум 2,5 млрд IDR.

Типичные сроки: при правильно подготовленных документах регистрация PT PMA через OSS занимает от 2 до 4 недель.

Шаг 2. Проверка земли и получение KKPR

Due diligence участка. Проверьте статус земли: кадастровый номер, текущий вид права, наличие обременений, соответствие зонированию. Это делается через ATR/BPN (Национальное агентство земельных ресурсов).
Проверка RDTR. RDTR — детальный план территориального зонирования. Он определяет, что можно строить на конкретном участке. Если RDTR интегрирован в OSS, проверка и выдача KKPR происходит быстро — иногда за один день.
Получение KKPR (Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang) — подтверждение соответствия планируемой деятельности пространственному зонированию. Без KKPR нельзя ни купить участок под бизнес, ни получить разрешение на строительство.

Шаг 3. Оформление сделки и регистрация права

Подписание договора. Договор купли-продажи или уступки права заключается у нотариуса (PPAT — Pejabat Pembuat Akta Tanah). PT PMA выступает покупателем права HGB или Hak Pakai.
Уплата налогов. Продавец платит PPh (налог на доход), покупатель — BPHTB (налог на приобретение права). Ставки зависят от стоимости объекта и региона.
Регистрация в ATR/BPN. Нотариус подаёт документы на регистрацию права в территориальное управление ATR/BPN. Итог — выдача сертификата HGB или Hak Pakai на имя PT PMA.

Важно: именно сертификат ATR/BPN является юридическим подтверждением права. Без него любые устные договорённости или расписки не имеют силы.

Шаг 4. Получение разрешения на строительство (PBG) и ввод в эксплуатацию (SLF)

Подготовка проектной документации. Архитектурные планы, расчёты нагрузок, схемы инженерных систем — всё должно соответствовать строительным нормам.
Подача заявки на PBG. PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) заменил старую систему IMB с 2021 года. Подаётся через систему SIMBG онлайн. Типичный срок обработки — 14–30 рабочих дней после подачи полного пакета документов.
Строительство. Ведётся строго в соответствии с утверждённым проектом и разрешёнными параметрами.
Получение SLF (Sertifikat Laik Fungsi) — сертификат соответствия функциональному назначению. Выдаётся после завершения строительства и проверки объекта. Без SLF объект нельзя официально эксплуатировать — сдавать в аренду, регистрировать как гостиницу и т.д.

Шаг 5. Операционные лицензии для арендного бизнеса

Если цель — сдавать виллу или апартаменты в аренду через Airbnb, Booking или напрямую, потребуются дополнительные лицензии:

лицензия на размещение (pondok wisata или akomodasi pariwisata) — в зависимости от типа объекта;
регистрация в местном туристическом ведомстве (Dinas Pariwisata);
NPWP компании и налоговая регистрация для уплаты PPh Badan и НДС.

С 2026 года на Бали усиливается цифровая проверка лицензий размещения — в том числе для объектов, размещённых на OTA-платформах. По отраслевым данным, дедлайн для получения статуса «зарегистрирован и разрешён» был установлен на 31 марта 2026 года. Объекты без корректных лицензий рискуют быть исключены с платформ или попасть под проверки.

Риски и подводные камни: что нужно знать заранее

Номинальные схемы — не вариант

Это стоит повторить отдельно. Схемы, при которых иностранец финансирует покупку, а недвижимость записывается на гражданина Индонезии с подписанием «секретного соглашения», — юридически ничтожны. Статья 26(2) UUPA прямо это закрепляет. Если индонезийский «номинал» решит присвоить актив, иностранец фактически лишён правовой защиты.

В июле 2025 года на пляже Бингин (Улувату, Бали) были снесены 48 нелегальных объектов — виллы, рестораны, хостелы. Часть из них работала именно по серым схемам без корректных разрешений и прав на землю. Это не единичный случай, а сигнал о системном ужесточении контроля.

Неправильные коды KBLI

Если PT PMA зарегистрирована с KBLI, не соответствующим реальной деятельности, возникают проблемы с лицензированием, налогами и операционными разрешениями. Например, управление виллой для краткосрочной аренды и долгосрочная аренда жилья — разные коды, разные требования.

Несоответствие зонированию

Покупка участка без проверки RDTR и получения KKPR — распространённая ошибка. Земля может иметь сельскохозяйственное назначение, а инвестор планирует строить виллу. В итоге — невозможность получить PBG и SLF, а значит, и легально эксплуатировать объект.

Отсутствие корпоративного учёта

PT PMA — это реальная компания с реальными обязательствами. Нужны ежегодные отчёты, декларации, отчёт LKPM (отчёт об инвестиционной деятельности), раскрытие бенефициаров. С 2026 года санкции за нарушения ужесточены. Игнорирование этих требований может привести к аннулированию лицензии.

12-месячный lock-up капитала

Для PT PMA в сфере девелопмента и управления недвижимостью предусмотрена 12-месячная фиксация средств на счёте. Тратить деньги на активы и строительство можно, но нужно это правильно документировать. Неправильное управление капиталом может создать проблемы с регулятором.

Сравнение способов владения недвижимостью для иностранцев в Индонезии

Чтобы принять взвешенное решение, полезно сравнить основные варианты: 📊

Leasehold (долгосрочная аренда)

Самый простой вариант для физических лиц. Заключается договор аренды на 25–30 лет с возможностью продления. Не требует регистрации компании. Подходит для личного проживания или отдыха. Минусы: при продаже или передаче объекта — сложности; права ограничены сроком договора; при банкротстве владельца земли возникают риски.

Hak Pakai для физического лица

Иностранцы с действующим ВНЖ (KITAS/KITAP) могут оформить Hak Pakai на жилую недвижимость. Это более защищённый инструмент, чем leasehold. Но ограничен жилым использованием — для коммерческой аренды не подходит.

PT PMA + HGB или Hak Pakai

Наиболее гибкий инструмент для инвестиций и бизнеса. Позволяет вести коммерческую деятельность, строить, сдавать в аренду, продавать объекты. Требует регистрации компании, капитала и корпоративного учёта. Срок права — до 80 лет совокупно (модель 30+20+30). Оптимально для инвестиционных проектов, девелопмента, арендного бизнеса.

Страта-титул (апартаменты)

Иностранцы (физлица с ВНЖ или иностранные компании) могут владеть юнитами в многоквартирных домах. Проще в оформлении, чем земля. Подходит для пассивного дохода от аренды апартаментов. Ограничен объектами с правильным земельным статусом.

Рынок Индонезии в 2025–2026: цифры, которые важны инвестору

Прежде чем принимать решение об инвестициях, стоит понять контекст рынка.

Туристический поток: Бали в 2025 году принял 6 948 754 иностранных гостей — рост почти на 10% год к году по данным BPS Bali. В январе 2026 года Индонезия зафиксировала 1,01 млн иностранных визитов (+1,11% г/г). Крупнейшие точки въезда — Денпасар (Бали) и аэропорт Сукарно-Хатта (Джакарта).

Цены на жильё: По индексу BI RPPI (первичный рынок, Q1 2025) — рост +1,07% год к году. Умеренный, но стабильный. Коммерческая недвижимость Бали показала замедление в Q4 2025 (+0,68% г/г), особенно в сегменте отелей и офисов — частично из-за сезонного снижения загрузки в ноябре–декабре.

Golden Visa: В 2026 году Индонезия смягчила пороги для инвесторов в проект новой столицы IKN — 5 млн USD на 5 лет и 10 млн USD на 10 лет. Это не «покупка квартиры = ВНЖ», но для крупных девелоперских инвесторов — дополнительный стимул.

Что это означает на практике: спрос на аренду в туристических зонах остаётся высоким, но операционные показатели (загрузка, доходность) существенно различаются по локациям и классам объектов. Перед покупкой важно проверять конкретные цифры по конкретному объекту, а не опираться на средние по рынку.

Типичные вопросы инвесторов — и честные ответы

Сколько стоит открыть PT PMA?

Расходы складываются из нескольких статей: нотариальные услуги (1–3 млн IDR), государственные пошлины, услуги юридической фирмы (обычно 15–30 млн IDR за полное сопровождение), оплаченный капитал (минимум 2,5 млрд IDR). Плюс — расходы на бухгалтерское и юридическое сопровождение в дальнейшем.

Сколько времени занимает весь процесс?

Регистрация PT PMA — 2–4 недели. Проверка земли и получение KKPR — от 1 дня до нескольких недель (зависит от наличия RDTR в OSS). Оформление сделки и регистрация права — 2–6 недель. Получение PBG — 14–30 рабочих дней. Итого от момента принятия решения до начала строительства — реалистично 2–4 месяца при правильно выстроенном процессе.

Можно ли иметь 100% иностранное участие в PT PMA?

Зависит от KBLI. Для ряда видов деятельности в сфере недвижимости возможно 100% иностранное участие. Для других — требуется индонезийский партнёр с определённой долей. Этот вопрос нужно прорабатывать под конкретный вид деятельности.

Что будет с компанией, если я захочу продать объект?

Есть два варианта: продать саму PT PMA (вместе с активами) или продать актив от имени компании, а затем ликвидировать или перепрофилировать её. Оба варианта рабочие, но требуют налогового и юридического планирования заранее.

Нужен ли директор-резидент?

Да, в большинстве случаев нужен хотя бы один директор с действующим KITAS или гражданством Индонезии. Это требование практики, хотя нормативно ситуация может различаться в зависимости от структуры компании.

Чек-лист: что проверить перед покупкой недвижимости через PT PMA

Земельный статус объекта — проверить в ATR/BPN: вид права, кадастровый номер, наличие обременений.
Зонирование (RDTR) — убедиться, что планируемое использование соответствует зонированию участка.
KKPR — подтверждение соответствия пространственному плану для вашей деятельности.
Корректные KBLI — выбрать коды, точно соответствующие планируемой деятельности.
Инвестиционный план — убедиться, что плановые инвестиции превышают 10 млрд IDR на KBLI/локацию.
Уставной капитал — минимум 2,5 млрд IDR оплаченного капитала.
Разрешение на строительство (PBG) — если объект строится или перестраивается.
SLF — для готовых объектов убедиться в наличии сертификата соответствия.
Операционные лицензии — для арендного бизнеса: лицензия на размещение, регистрация в Dinas Pariwisata.
Корпоративная отчётность — выстроить систему LKPM, годовой отчётности и раскрытия бенефициаров.

Как Haspo Realty помогает с покупкой недвижимости в Индонезии

На платформе Haspo Realty собраны объекты от проверенных застройщиков и агентств Индонезии — Бали, Ломбок, Джакарта. Мы работаем с партнёрами, которые понимают специфику PT PMA и могут предложить объекты, уже подготовленные для оформления через иностранную компанию: с корректным земельным статусом, разрешениями и понятной структурой сделки.

Наши услуги включают:

подбор объектов под инвестиционные цели — аренда, перепродажа, девелопмент;
консультации по структурированию сделки через PT PMA;
сопровождение сделки от выбора объекта до регистрации права;
помощь в организации ознакомительного тура на Бали и другие острова;
послепродажный сервис — управление объектом, оформление счётчиков, взаимодействие с местными органами.

Итоги: главное о PT PMA в 2026 году

Оформление собственности через PT PMA — это рабочий, легальный и достаточно гибкий инструмент для иностранных инвесторов в Индонезии. Вот ключевые выводы:

Порог входа снизился: минимальный оплаченный капитал с октября 2025 года — 2,5 млрд IDR.
PT PMA владеет недвижимостью через HGB или Hak Pakai — на срок до 80 лет совокупно.
Номинальные схемы незаконны и опасны — защиты у иностранца нет.
Правильный выбор KBLI, проверка RDTR и получение KKPR — критически важные шаги.
Для арендного бизнеса на Бали в 2026 году нужны корректные операционные лицензии — контроль усиливается.
Туристический поток в Индонезию растёт, спрос на аренду остаётся высоким — но доходность нужно проверять по конкретному объекту.

Индонезия — не самый простой рынок с точки зрения юридической структуры. Но при правильном подходе и надёжных партнёрах это один из самых интересных рынков для инвестиций в недвижимость в Азии. 🌴

Если вы рассматриваете покупку недвижимости в Индонезии — начните с консультации. На Haspo Realty вы найдёте актуальные объекты и сможете получить профессиональный подбор под ваши цели и бюджет.