В последние годы слово ROI звучит так часто, что иногда кажется: если вы не произнесли его хотя бы три раза за встречу — вы вообще не про инвестиции. Его используют застройщики, брокеры, блогеры, инвест-фонды и даже люди, которые вчера покупали квартиру «для себя», а сегодня внезапно стали инвесторами. Но если отбросить модные презентации и красивые графики, ROI — это не магия и не заклинание для привлечения денег. Это базовый показатель, без которого инвестиции в недвижимость превращаются в игру «понравилось — не понравилось».

Что такое ROI простыми словами

ROI (Return on Investment) — это возврат на инвестиции, выраженный в процентах. Он показывает, насколько эффективно работают ваши деньги, а не насколько красиво выглядит объект на закате.

Формула предельно честная и не требует MBA:

ROI = (Чистый доход / Сумма инвестиций) × 100%

И здесь начинается самое интересное. Потому что ключевое слово — чистый.
То есть доход после:

налогов
услуг управляющей компании
клининга и мелкого ремонта
простоев между заездами
комиссий платформ бронирования

Если всё это «забыли» — ROI получается сказочный. Но, увы, только на бумаге.

Почему все о нём говорят — и не всегда честно

ROI стал популярным не просто так:

его удобно сравнивать между странами и рынками;
он быстро отвечает на вопрос «стоит ли вообще входить»;
он убирает эмоции, а иногда и иллюзии.

Но я вижу и обратную сторону. ROI сегодня любят:

приукрасить;
показать максимальный год, а не средний;
посчитать без сезонных простоев;
забыть про расходы, «потому что они небольшие».

Поэтому опытный инвестор всегда задаёт уточняющий вопрос:
«А это ROI в реальности или в рекламной брошюре?»

Почему ROI — это точка старта для инвестора

Начинать с ROI важно по очень приземлённой причине:

Цена объекта не имеет значения без понимания доходности.

Квартира за 500 000 $ может быть эмоционально приятной, статусной и абсолютно бесполезной как инвестиция.
А квартира за 80 000 $ — тихо и стабильно приносить больше денег.

ROI помогает инвестору мыслить не категориями «дорого / дёшево», а категориями эффективности капитала:

сколько денег работает;
сколько они приносят;
и как быстро возвращаются.

Немного о заполняемости и сезонах (то, о чём часто забывают)

Как риэлтор, я всегда говорю клиентам: ROI без учёта заполняемости — это фантазия.

В курортной недвижимости есть сезоны:

высокий — когда бронирования идут без пауз;
средний — когда нужно работать с ценой;
низкий — когда объект зарабатывает меньше, но не должен уходить в минус.

И вот здесь развивающиеся рынки часто выигрывают.
Почему? Потому что:

туристы едут круглый год;
сезонность мягче;
конкуренции меньше;
хороший объект «разбирают» быстрее.

Сравнение, которое удивляет почти всех

Возьмём два популярных направления.

Дубай

Вход: от 500 000 $
Реальный средний ROI: 4-5%, иногда ниже
Высокая конкуренция
Большие эксплуатационные расходы
Заполняемость зависит от ценовой войны между объектами

Это зрелый рынок. Надёжный, предсказуемый, но без сюрпризов. И, как любой зрелый рынок, он редко радует высокой доходностью.

Занзибар

Вход: от 70 000-90 000 $
Реальный ROI: 12-18%
Дефицит качественного жилья
Туризм растёт быстрее строительства
Хорошая заполняемость большую часть года

Здесь работает простой закон рынка: когда хороших объектов мало — они всегда заняты. Именно поэтому меньшая сумма может работать эффективнее крупной.

ROI и «годовые» — это одно и то же?

Очень частый вопрос от клиентов:
«ROI — это как проценты в банке?»

Частично — да.

Схожесть есть:

считаются в процентах;
показывают годовую доходность.

Но разница принципиальная:

банковский процент фиксирован;
ROI — живой показатель, который может расти вместе с рынком.

Плюс недвижимость даёт сразу два источника выгоды:

Годовой доход от аренды
Рост стоимости самого объекта

В банке второй пункт отсутствует. Там деньги просто лежат. Иногда — даже грустно.

Главная ошибка начинающих инвесторов

Самая распространённая ошибка, которую я наблюдаю годами:
инвестор начинает с вопроса «где красивее», а не «где выгоднее».

Хотя правильная последовательность выглядит так:

ROI
Заполняемость и сезонность
Риски
Ликвидность
И только потом — вид из окна и эмоции

Красивый вид — это бонус.
Хороший ROI — это фундамент.

Итог

ROI — это не модное слово и не цифра для презентации. Это язык, на котором деньги разговаривают с инвестором. И если цель — не просто владеть недвижимостью, а заставить капитал работать, начинать нужно именно с него.