Если вы выбираете между квартирой в Джомтьене и апартаментами на Пратамнаке как инвестицией под аренду — вопрос не в том, где красивее вид. Вопрос в том, где деньги работают стабильнее. В этой статье разбираем реальные цифры по заполняемости, среднесуточным ставкам и доходности — с опорой на открытые данные STR-панелей и отраслевую аналитику за 2026 год.

Почему именно эти два района

Джомтьен и Пратамнак — два самых популярных у иностранных инвесторов района Паттайи. Оба находятся в стороне от шумного центра, оба имеют выход к морю, оба активно застраиваются. Но это совершенно разные рынки по структуре спроса, ценовому сегменту и поведению арендаторов.

Джомтьен — длинная береговая линия к югу от центральной Паттайи. Здесь сосредоточена масса кондоминиумов среднего ценового сегмента: студии и однокомнатные апартаменты от ฿1,5 до ฿4 млн. Спрос — широкий: туристы, семьи, цифровые кочевники, долгосрочные арендаторы.

Пратамнак — холм между центральной Паттайей и Джомтьеном. Тихий, зелёный, с видовыми объектами и более высоким средним чеком. Здесь меньше объектов в аренде, но выше ADR (средняя суточная ставка). Аудитория — состоятельные туристы, экспаты на длительном проживании, покупатели премиум-класса.

Что говорят данные: заполняемость в цифрах

Джомтьен: стабильные ~45% TTM

По данным AirROI (октябрь 2026, период TTM октябрь 2025 — сентябрь 2026) район Jomtien Beach показывает:

Средняя заполняемость: 44,9%
ADR (средняя суточная ставка): ≈ ฿1 031
Средняя выручка на листинг: ≈ ฿60 874 в год

Это один из самых высоких показателей среди субрынков провинции Чонбури по методологии AirROI. Для сравнения: агрегированная заполняемость по Паттайе в целом составляет около 37–40% TTM по той же панели, а по AirDNA текущая загрузка в сентябре 2026 достигала 60% доступных ночей с ростом +8,9% год к году.

Важный нюанс: разные STR-панели дают разные цифры, потому что используют разные методологии парсинга и дедупликации. AirDNA считает активными 9 242 листинга по Паттайе в сентябре 2026, BNBCalc — 6 791 за 12 месяцев. Это нормально: ориентируйтесь на тренд и соотношение, а не на абсолютные числа.

Пратамнак: отдельных «твёрдых» цифр нет — но картина складывается

По Пратамнаку открытых TTM-данных с разбивкой на уровне района в публичных STR-панелях нет. AirROI по Pattaya City (октябрь 2026) называет Pratumnak Hill одним из трёх районов с наибольшим интересом в краткосрочной аренде — наряду с Pattaya Beach и Na Jomtien. Агрегированная заполняемость по городу в той же панели — около 40,3%.

Зато есть косвенные данные:

Отчёт Colliers H1 2026 (опубликован 20 июля 2026) характеризует Пратамнак как премиум-кластер с более высоким ADR и указывает, что luxury-сегмент лидирует по загрузке на рынке Паттайи в целом — с общим рынком близким к ~80% у топовых объектов.
Консалтинговая сводка Varsovia Estate (апрель–июнь 2026) оценивает заполняемость кондо в Central Pattaya и Pratumnak на уровне 65–75% в краткосрочной аренде — выше, чем в Джомтьене/На Джомтьене. Оговорка: это частные данные с закрытой методологией.
Риелторская аналитика (Der Pattaya Makler, май–июнь 2026): Пратамнак показывает 6–8% брутто-доходности в премиум-сегменте при более высокой цене за сутки, но с меньшей глубиной спроса.

Вывод из доступных данных: Пратамнак — рынок с более высоким ADR и потенциально высокой заполняемостью для качественных объектов, но с меньшим объёмом спроса и более чувствительной сезонностью. Джомтьен — более широкий и предсказуемый рынок с понятной статистикой и стабильным потоком арендаторов.

Сезонность: когда и где пик

Паттайя в целом демонстрирует высокую ровность сезонности — AirDNA оценивает её в 93 из 100 баллов (сентябрь 2026). Это значит, что провалов в межсезонье здесь значительно меньше, чем, например, на Пхукете или Самуи.

Тем не менее пиковые периоды есть:

Ноябрь — январь: высокий сезон, максимальный турпоток из Европы, России, Китая, Кореи.
Июль — август: летний пик, семейные туристы из Азии и Ближнего Востока.
Февраль — апрель: стабильный спрос, Songkran (тайский Новый год) даёт всплеск в апреле.
Май — июнь: низкий сезон, заполняемость падает — особенно критично для Пратамнака, где спрос более концентрированный.

Джомтьен в низкий сезон поддерживается долгосрочными арендаторами — экспатами и цифровыми кочевниками. Пратамнак в этот период сильнее зависит от туристического потока, что делает его более волатильным без грамотного управления.

Правовой контекст: что нужно знать до покупки 🚨

Это один из ключевых факторов, который напрямую влияет на реальную доходность — и который многие инвесторы недооценивают.

Посуточная аренда в обычных кондо — под запретом

По тайскому законодательству (Hotel Act B.E. 2547) сдача квартиры в обычном кондоминиуме посуточно без гостиничной лицензии незаконна. Порог — 8 комнат или 30 гостей единовременно, что на практике означает: практически любая посуточная сдача в жилом кондо нарушает закон.

В 2025–2026 годах МВД Таиланда усилило проверки в Паттайе. Pattaya Mail сообщал о кампании против daily-аренды в кондо ещё в марте 2025. К 2026 году, по данным юридических фирм (Formichella & Sritawat, март 2026), число проверок выросло, а штрафы стали реальными.

Легальные форматы для инвесторов

Если вы хотите сдавать посуточно легально — варианты следующие:

Condotel с гостиничной лицензией — объект зарегистрирован как гостиница, управляется профессиональным оператором. Примеры в Паттайе: ряд корпусов View Talay, Copacabana, The Sands.
Serviced apartments с лицензией — аналогичная схема, но с другим форматом управления.
Аренда от 30 дней и более — не требует гостиничной лицензии, полностью легальна.

Практический совет: перед покупкой объекта под краткосрочную аренду — проверяйте наличие гостиничной лицензии у здания, а не только у управляющей компании. Это критично и для Джомтьена, и для Пратамнака.

Сравнение по ключевым параметрам

Джомтьен: сильные стороны

Измеримая заполняемость — 44,9% TTM по открытым данным AirROI, одна из лучших цифр в провинции.
Широкий спрос — туристы, семьи, долгосрочные арендаторы, цифровые кочевники.
Предсказуемая сезонность — длинный сезон, стабильный низкий сезон за счёт долгосрочников.
Более низкий порог входа — студии и однокомнатные апартаменты от ฿1,5–2 млн.
Na Jomtien как растущий коридор — Colliers H1 2026 выделяет его как ускоряющийся премиум-субрынок.

Джомтьен: слабые стороны

Более низкий ADR по сравнению с Пратамнаком — ฿1 031 в сутки в среднем.
Высокая конкуренция — большое количество однотипных объектов давит на ставки.
Часть застройки — устаревший фонд 2000-х годов без condotel-лицензии.

Пратамнак: сильные стороны

Более высокий ADR — видовые объекты и тихое расположение позволяют ставить более высокую цену.
Премиум-аудитория — состоятельные туристы и экспаты с длительным проживанием.
Потенциально высокая заполняемость для качественных объектов — по оценкам локальных операторов, 65–75% для правильно управляемых юнитов.
Тихое, зелёное расположение — востребовано у семей и покупателей для жизни.
Меньше конкуренции — рынок более узкий, но и предложение ограниченное.

Пратамнак: слабые стороны

Нет открытых TTM-данных по заполняемости на уровне района — сложнее верифицировать цифры до покупки.
Более чувствителен к сезонности — в низкий сезон спрос падает заметнее.
Более высокий порог входа — качественные объекты стоят дороже.
Меньше глубина спроса — если объект не в топ-10% по качеству, заполняемость может разочаровать.

Доходность: что реально получают инвесторы

По открытым данным AirROI, средняя выручка листинга в Джомтьене — около ฿60 874 в год (TTM). При стоимости объекта ฿2–3 млн это даёт брутто-доходность порядка 2–3% без учёта управленческих расходов. Звучит скромно?

Важно понимать: эта цифра — среднее по всем листингам, включая неактивные, плохо управляемые и нелицензированные. Для грамотно управляемых condotel-объектов с профессиональным оператором реальные цифры выше.

Риелторская аналитика Der Pattaya Makler (май–июнь 2026) оценивает брутто-доходность в обоих районах на уровне 6–8% для качественных объектов с правильным управлением. Это уже другой разговор.

Разница между средним и лучшим результатом — в трёх факторах:

Легальный статус объекта — condotel с лицензией vs обычное кондо.
Качество управляющей компании — динамическое ценообразование, работа с OTA, чистота и сервис.
Расположение внутри района — видовые объекты в Пратамнаке или первая линия в Джомтьене дают ADR значительно выше среднего.

Для кого подходит каждый район 🏠

Джомтьен — ваш выбор, если:

Вы хотите предсказуемый пассивный доход с понятной статистикой и широким спросом.
Вас интересует порог входа ниже ฿3 млн с разумной доходностью.
Вы рассматриваете долгосрочную аренду от 30 дней — семьи и экспаты стабильно выбирают Джомтьен.
Вы хотите диверсифицировать портфель — несколько студий в Джомтьене дают более предсказуемый совокупный поток, чем один дорогой объект в Пратамнаке.
Вы рассматриваете Na Jomtien как точку роста — Colliers фиксирует ускорение в этом субрынке.

Пратамнак — ваш выбор, если:

Вы ищете премиум-объект с высоким ADR и готовы к более узкому спросу.
Вы покупаете для жизни или отдыха с возможностью сдавать в аренду — Пратамнак комфортнее для проживания.
У вас есть надёжный управляющий оператор с condotel-лицензией и опытом работы именно в этом районе.
Вы готовы к более высокому порогу входа и более активному управлению объектом.
Вас интересует ВНЖ или гражданство Таиланда — более дорогие объекты в Пратамнаке могут соответствовать порогам по инвестиционным программам.

Как проверить объект до покупки: практический чеклист

Независимо от того, какой район вы выбираете, перед сделкой важно проверить несколько ключевых вещей.

Статус здания — есть ли гостиничная лицензия? Это должно быть подтверждено документально, а не на словах менеджера по продажам.
Управляющая компания — кто управляет объектом, какова история заполняемости конкретного здания, есть ли отчёты за последние 12 месяцев?
Программа гарантированной аренды — если застройщик предлагает гарантированный доход, читайте условия: на сколько лет, что происходит после окончания программы, кто несёт риски?
TAPU и право собственности — в Таиланде иностранцы могут владеть кондоминиумом напрямую (freehold), но квота иностранного владения в здании не должна превышать 49%.
Данные по конкретному зданию — запросите у управляющей компании реальную статистику заполняемости и ADR за последний год. Сравните с данными STR-панелей.
Юридическое сопровождение — оформление TAPU, проверка обременений, сопровождение сделки. Не экономьте на этом этапе.

Методологическая оговорка: почему цифры разных источников расходятся

Если вы сравниваете данные AirROI, AirDNA, BNBCalc и Airbtics — не удивляйтесь расхождениям. Каждая панель использует свою методологию парсинга календарей и расчёта заполняемости:

AirDNA по Паттайе в сентябре 2026: ~60% текущей OCC, 9 242 активных листинга.
AirROI TTM: 37–40% по городу, 44,9% по Джомтьену.
Airbtics TTM: ~56%.
BNBCalc за 12 месяцев к сентябрю 2026: 6 791 листинг.

Причины расхождений: разные периоды выборки, разные алгоритмы определения «активного» листинга, разные подходы к расчёту OCC (от доступных ночей vs от всех ночей). Для принятия инвестиционного решения используйте несколько источников и верифицируйте данные управленческими отчётами по конкретным зданиям.

Что показывает гостиничный рынок как ориентир

STR-данные по кондо — не единственный индикатор. Гостиничный рынок даёт важный контекст: средняя загрузка отелей в провинции Чонбури за 2025 год составила 78,7% (данные MoTS, опубликованы ThailandStats, сентябрь 2026). Colliers H1 2026 отмечает, что в целом рынок Паттайи близок к ~80% загрузки в luxury-сегменте.

Это важно по двум причинам. Во-первых, высокая загрузка отелей означает, что туристический поток в регион устойчив — это хорошо для всего рынка аренды. Во-вторых, разрыв между загрузкой отелей (~78%) и средней заполняемостью STR (~40–45%) объясняется в том числе правовыми ограничениями: нелицензированные листинги работают в «серой зоне» и не могут конкурировать с отелями на крупных OTA в полную силу.

Итог: где выше заполняемость в 2026 году

По открытым и верифицируемым данным — Джомтьен лидирует по измеримой заполняемости: 44,9% TTM по AirROI, что выше средних городских показателей. Это предсказуемый, широкий рынок с понятной статистикой.

По Пратамнаку открытых TTM-данных нет, но зональные отчёты и данные локальных операторов указывают на то, что качественные объекты с правильным управлением могут показывать заполняемость 65–75% и более высокий ADR. Это рынок с потенциально более высокой доходностью — но и с более высокими требованиями к объекту, управлению и юридической чистоте.

Простая формула для выбора:

Хотите стабильный поток с предсказуемой статистикой → Джомтьен.
Готовы к более активному управлению ради более высокого ADR → Пратамнак.
В любом случае: проверяйте наличие condotel-лицензии, работайте с проверенным оператором, оформляйте сделку с юридическим сопровождением.

В Haspo Realty мы помогаем подобрать объекты в обоих районах — с учётом вашей цели: инвестиции, переезд, ВНЖ или пассивный доход. На платформе доступны объекты от застройщиков и агентств с фильтрацией по жилым комплексам, категориям и бюджету. Если хотите разобраться в конкретных цифрах по интересующему вас зданию — обращайтесь к нашим консультантам: мы запросим управленческую отчётность и поможем сравнить реальные варианты. 🌏