Если вы хотите купить недвижимость в Индонезии — особенно на Бали — и зарабатывать на аренде, рано или поздно вы столкнётесь с PT PMA. Это единственный легальный способ для иностранца владеть коммерческой недвижимостью и получать доход от неё официально. Но открыть компанию — это только начало. Дальше начинаются ежегодные расходы: бухгалтерия, налоги, отчётность, лицензии, иммиграционные документы. В этой статье разберём, сколько реально стоит содержать PT PMA в 2026 году, какие обязательства появились по новым правилам и как не попасть на штрафы.

Что такое PT PMA и зачем она нужна иностранному инвестору

PT PMA (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing) — это индонезийское акционерное общество с иностранным участием. По индонезийскому законодательству иностранцы не могут напрямую владеть землёй на праве Hak Milik — это право собственности, доступное только гражданам Индонезии. Для иностранных инвесторов доступны права HGB (Hak Guna Bangunan) — право на строительство и использование здания — и HP (Hak Pakai) — право пользования. Именно через PT PMA можно оформить эти права.

Сроки действия прав HGB/HP: базовый период 30 лет, продление на 20 лет, затем ещё на 30 лет. Итого — до 80 лет условного владения. Это вполне рабочий горизонт для инвестиционного объекта.

Кому нужна PT PMA

Инвесторам, которые покупают виллы или апартаменты на Бали для сдачи в аренду
Девелоперам, которые строят объекты для продажи или аренды
Релокантам, которым нужен ВНЖ (Investor KITAS) через компанию
Тем, кто хочет получить индонезийскую Golden Visa через инвестиции в PT PMA

Без PT PMA вы можете купить недвижимость только через «номинальные» схемы с индонезийским гражданином — это юридически рискованно и в случае споров практически не защищает ваши права.

Требования к PT PMA: что нужно знать до открытия

Прежде чем считать расходы на содержание, важно понять, что потребуется для создания компании и поддержания её в активном статусе.

Минимальный капитал

Для PT PMA установлен минимальный размер инвестиций — 10 млрд индонезийских рупий (IDR). По курсу 2026 года это примерно 600 000–650 000 USD. Именно такой объявленный и оплаченный капитал требуется по данным Invest Indonesia и системы OSS. Это не значит, что вы обязаны сразу «заморозить» всю сумму — важно правильно структурировать взносы вместе с юристами.

Разрешённые виды деятельности (KBLI)

Каждая PT PMA работает в рамках конкретных кодов KBLI — классификатора видов экономической деятельности. Для недвижимости это прежде всего KBLI 68111 (покупка и продажа собственной недвижимости) и смежные коды для аренды, управления объектами, гостиничного бизнеса.

Важно: с июля 2026 года в провинции Бали введены ограничения для новых PT PMA по ряду кодов KBLI, включая недвижимость. Об этом подробнее расскажем в разделе про Бали.

Обязательная отчётность

PT PMA обязана регулярно подавать:

LKPM — отчёт об инвестиционной деятельности через систему OSS RBA (ежеквартально или раз в полгода в зависимости от статуса)
Налоговую отчётность — ежемесячные и годовые декларации в Direktorat Jenderal Pajak (ДЖП)
Годовой корпоративный отчёт через AHU/SABH — новое требование с 2026 года по Permenkumham №49/2025 от 11 декабря 2025 года

Годовой отчёт через AHU нужно подать в течение 6 месяцев после окончания финансового года. Для крупных компаний с активами или выручкой от 50 млрд IDR обязателен аудит.

Сколько стоит открыть PT PMA в 2026 году

Разовые расходы на инкорпорацию — это отдельная статья, которую нужно заложить до начала операционной деятельности.

Рыночные пакеты на открытие PT PMA в 2026 году: 25–40 млн IDR и выше. В эту сумму обычно входят:

Услуги нотариуса и подготовка устава
Регистрация в системе OSS и получение NIB (номера бизнеса)
Регистрация в налоговых органах (NPWP)
Базовое юридическое сопровождение

Некоторые провайдеры предлагают сборные пакеты «PT PMA + Investor KITAS» в диапазоне 55–90 млн IDR — это удобно для тех, кто хочет сразу получить ВНЖ через компанию.

Ежегодные расходы на содержание PT PMA: три сценария

Теперь — главное. Рассмотрим три типичных сценария для инвестора в недвижимость Индонезии.

Сценарий 1: «Спящая» компания — объект куплен, аренды нет или минимум

Это ситуация, когда PT PMA зарегистрирована, объект оформлен, но активной деятельности почти нет: нет сотрудников, аренда нерегулярная или отсутствует.

Минимальный реалистичный бюджет на год:

Бухгалтерия и налоговая отчётность: 3–6 млн IDR в месяц, итого 36–72 млн IDR/год
Юридический адрес / виртуальный офис: 6–12 млн IDR/год (в Джакарте — от 6,9 млн IDR/год по данным vOffice; на Бали может требоваться реальный офис)
Сопровождение LKPM и OSS: включено в базовый пакет или 2–5 млн IDR/год дополнительно

Итого: порядка 35–60 млн IDR/год (примерно 2 100–3 600 USD по курсу 2026 года).

Сценарий 2: Активная аренда — вилла или апартаменты сдаются регулярно

Компания получает арендный доход, платит налоги, возможно зарегистрирована как PKP (плательщик НДС), ведёт расчёты с управляющей компанией.

Бюджет на год:

Бухгалтерия и налоги (активная деятельность): 5–15 млн IDR/мес., итого 60–180 млн IDR/год
Юридический адрес / секретариат: 8–30 млн IDR/год
Юридическое сопровождение (договоры, переоформления, консультации): 10–30 млн IDR/год
Сопровождение LKPM, OSS, лицензии: 5–15 млн IDR/год

Итого: 80–200+ млн IDR/год (около 4 800–12 000 USD). Годовой пакет «база» у специализированных провайдеров (учёт + налоги + LKPM + юрсопровождение) — 38–210 млн IDR/год по данным HSJ Global (июль 2026).

Сценарий 3: Операционный бизнес — отель, гестхаус, управление несколькими объектами

Есть сотрудники, обороты выше, возможно обязателен аудит (порог — активы или выручка от 50 млрд IDR).

К расходам сценария 2 добавляются:

BPJS Ketenagakerjaan (взносы работодателя): JHT 3,7% + JP 2% + JKM 0,3% + JKK ~0,54% от зарплаты
BPJS Kesehatan: 4% от зарплаты работодателя
Аудит финансовой отчётности: 20–80 млн IDR/год и выше в зависимости от аудитора
HR-сопровождение и локальный директор (если требуется): 15–40 млн IDR/год

Итого: 200–400+ млн IDR/год для активного операционного бизнеса с персоналом.

Налоги PT PMA при работе с недвижимостью: актуальные ставки 2026

Это отдельная и очень важная часть P&L. Налоги — не расходы на «содержание компании», но они напрямую влияют на доходность инвестиции. 💰

Налог на прибыль компаний (CIT)

Стандартная ставка — 22%. Для публичных компаний, соответствующих критериям, действует льгота минус 3 процентных пункта. PT PMA для частного инвестора платит 22% с чистой прибыли.

Налог на аренду (PPh Pasal 4 ayat 2)

Доход от аренды земли и зданий облагается финальным налогом 10% с валовой арендной платы. Это не налог на прибыль — он считается от всей суммы аренды, независимо от расходов. Важно учитывать это при расчёте доходности объекта.

Пример: если вилла приносит 500 млн IDR аренды в год, налог — 50 млн IDR. Это обязательный платёж, который нельзя уменьшить расходами.

НДС (PPN)

Базовая эффективная ставка для большинства операций — 11%. С января 2025 года ставка 12% применяется точечно только к «премиальным» товарам и услугам. Если PT PMA зарегистрирована как PKP (налогоплательщик НДС), она обязана выставлять счета с НДС и подавать ежемесячные декларации.

Налог при продаже недвижимости

PPh atas pengalihan hak — финальный налог для продавца: 2,5% от цены сделки
BPHTB — налог на приобретение прав для покупателя: 5% (ставка DKI Джакарта; в регионах могут быть льготы и пороги)

Ежегодный земельно-имущественный налог (PBB-P2)

Региональный налог. В Джакарте — 0,1–0,3% от NJOP (нормативная стоимость объекта) с льготами. В 2026 году власти DKI Jakarta ввели дополнительные скидки по PBB-P2. В других регионах ставки и льготы могут отличаться — уточняйте в местном Bapenda.

Investor KITAS и Golden Visa: иммиграционные расходы через PT PMA

Один из главных мотивов для открытия PT PMA — получение ВНЖ в Индонезии. Это актуально для тех, кто переезжает на Бали или хочет легально жить в стране.

Investor KITAS

Investor KITAS (коды C313 на 1 год / C314 на 2 года) оформляется через активную PT PMA. Требования:

Компания должна быть в активном статусе
Доля инвестора — от 10 млрд IDR
Актуальные документы компании (NIB, NPWP, отчётность)

Агентские пакеты на продление Investor KITAS в 2026 году: 10–18 млн IDR (без учёта государственных пошлин).

Golden Visa Индонезии

Программа активно работает. По данным Ditjen Imigrasi на 22 мая 2026 года, выдано 1 274 Golden Visa, заявленный объём инвестиций составил 52,1 трлн IDR. Это показывает, что инструмент реально используется, а не остаётся на бумаге.

Golden Visa через инвестиции в PT PMA — отдельный маршрут с более высокими порогами, но и более широкими правами пребывания.

Бали 2026: особые риски и ограничения для PT PMA

Бали — самый популярный регион для иностранных инвесторов в недвижимость Индонезии. И именно здесь в 2026 году ситуация наиболее сложная с точки зрения регуляторики. ⚠️

Ограничения по KBLI для новых PT PMA

С июля 2026 года провинциальные власти Бали ввели ограничения для новых PT PMA по ряду кодов KBLI, включая недвижимость (68111) и смежные коды для краткосрочной аренды. По данным Bali Post от 14 июля 2026 года, десятки кодов KBLI заблокированы для новых регистраций PMA в провинции.

Что это означает на практике:

Если вы планируете открыть новую PT PMA на Бали в 2026 году — обязательно проверяйте актуальный список разрешённых KBLI
Уже действующие компании с правильными кодами продолжают работать, но должны следить за изменениями
Для краткосрочной аренды (Airbnb-модель) критически важны зонирование и наличие PBG

Разрешение на строительство PBG — не опция, а обязательство

В 2025 году в Бадунге (административный округ, включающий Семиньяк, Чангу, Куту) было зафиксировано 194 объекта, попавших под санкции — приостановку работы или снос. Причина — отсутствие PBG (разрешения на строительство) или несоответствие зонированию. NIB (номер бизнеса) без PBG не защищает объект от закрытия.

Если вы покупаете готовый объект на Бали через PT PMA — проверьте наличие PBG до сделки. Это обязательный пункт due diligence.

Краткосрочная аренда: зонирование решает всё

Не каждый земельный участок на Бали разрешён для туристической аренды. Зоны делятся на жилые, сельскохозяйственные, туристические и другие. Сдавать виллу туристам можно только в туристической зоне с соответствующими лицензиями. Нарушение — риск штрафов и принудительного закрытия объекта.

Чек-лист ежегодных обязательств PT PMA

Чтобы компания оставалась в хорошем статусе и не получала штрафов, нужно выполнять следующее:

Ежемесячно: подавать налоговые декларации (PPh 21, PPh 25, PPN при статусе PKP), платить налоги
Ежеквартально: подавать LKPM через OSS RBA (для большинства PT PMA)
Ежегодно до 30 апреля: подавать годовую налоговую декларацию SPT Tahunan Badan
Ежегодно в течение 6 месяцев после конца года: подавать годовой корпоративный отчёт через систему AHU/SABH (требование с 2026 года)
При достижении порогов: заказывать аудит финансовой отчётности (активы или выручка от 50 млрд IDR)
При наличии сотрудников: ежемесячно платить BPJS Ketenagakerjaan и BPJS Kesehatan
Ежегодно: продлевать юридический адрес, Investor KITAS (при наличии), проверять актуальность лицензий
При изменениях в структуре: уведомлять OSS, нотариуса, налоговые органы

Практический расчёт: P&L инвестора в балийскую виллу через PT PMA

Разберём упрощённый пример, чтобы показать, как расходы на содержание PT PMA влияют на реальную доходность.

Допустим, вы купили виллу на Бали за 8 млрд IDR (~480 000 USD). Годовой доход от аренды — 800 млн IDR (~48 000 USD).

Обязательные налоги с аренды:

PPh Pasal 4(2) — 10% от 800 млн = 80 млн IDR
НДС 11% (при статусе PKP) — 88 млн IDR (фактически перекладывается на арендатора, но влияет на ценообразование)

Расходы на содержание PT PMA (сценарий 2):

Бухгалтерия и налоги: ~120 млн IDR/год
Юрадрес и секретариат: ~15 млн IDR/год
Юридическое сопровождение: ~20 млн IDR/год
LKPM и OSS: ~8 млн IDR/год
Итого на содержание компании: ~163 млн IDR/год (~9 800 USD)

PBB-P2 (земельный налог): зависит от NJOP, ориентировочно 3–8 млн IDR/год для объекта такого класса.

Итого обязательных расходов (без CIT, без управляющей компании): порядка 246–251 млн IDR/год. Это около 30% от валового арендного дохода. Важно закладывать эту сумму в финансовую модель с самого начала.

Как выбрать провайдера для обслуживания PT PMA

Рынок услуг по сопровождению PT PMA в Индонезии большой, но качество сильно варьируется. Вот на что обращать внимание:

Что должен включать хороший пакет обслуживания

Ведение бухгалтерского учёта и подготовка финансовой отчётности
Подготовка и подача всех налоговых деклараций (ежемесячных и годовых)
Сопровождение LKPM через OSS RBA
Подача годового корпоративного отчёта через AHU/SABH
Юридический адрес (или помощь с его организацией)
Консультации по изменениям в законодательстве

Ориентиры по ценам (2026)

Минимальный пакет для «спящей» компании: от 3–4 млн IDR/мес.
Стандартный пакет для активной аренды: 8–15 млн IDR/мес.
Годовой пакет «всё включено» (учёт + налоги + LKPM + юрсопровождение): 38–210 млн IDR/год
Пример фиксированного годового пакета «налоги + отчётность» у отдельных провайдеров: около 44,6 млн IDR/год

На что обратить особое внимание

Провайдер должен знать специфику вашего региона. Бали — это не Джакарта: разные требования к офису, зонированию, лицензиям
Уточните, входит ли в пакет сопровождение LKPM или это отдельная услуга
Проверьте, как провайдер работает с новым требованием AHU/SABH — это новое обязательство 2026 года, и не все ещё его включили в стандартные пакеты
Если у вас есть сотрудники — убедитесь, что провайдер ведёт расчёт и уплату BPJS

Три главных ошибки инвесторов при работе с PT PMA

На основе практики работы с клиентами, инвестирующими в индонезийскую недвижимость, можно выделить несколько типичных просчётов. 🚨

Ошибка 1: Не закладывать расходы на содержание в финансовую модель

Многие инвесторы считают доходность объекта, забывая о 35–200+ млн IDR/год на содержание PT PMA. В итоге реальная доходность оказывается на 3–5 процентных пунктов ниже ожидаемой. Считайте полную стоимость владения с самого начала.

Ошибка 2: Выбирать неправильный KBLI

KBLI определяет, что именно может делать ваша компания. Код для «покупки и продажи собственной недвижимости» не позволяет официально вести гостиничный бизнес или краткосрочную аренду. Неправильный KBLI — это риск претензий от налоговых органов и потеря лицензий. Особенно критично на Бали в 2026 году, где часть кодов заблокирована для новых регистраций.

Ошибка 3: Игнорировать новые требования по отчётности

С 2026 года добавилось новое обязательство — годовой корпоративный отчёт через AHU/SABH. Многие владельцы PT PMA об этом ещё не знают. Пропуск срока подачи грозит штрафами и проблемами со статусом компании. Убедитесь, что ваш провайдер включил это в свой календарь.

Итоги: реальный бюджет на PT PMA для инвестора в 2026 году

Подведём итог в виде простой таблицы ориентиров:

«Спящая» PT PMA (объект куплен, минимум активности): 35–60 млн IDR/год (~2 100–3 600 USD)
Активная аренда (регулярный доход, возможен статус PKP): 80–200 млн IDR/год (~4 800–12 000 USD)
Операционный бизнес (сотрудники, высокие обороты, аудит): 200–400+ млн IDR/год (~12 000–24 000+ USD)

Дополнительно к этому — налоги с дохода: PPh 10% с аренды, CIT 22% с прибыли, НДС 11% при статусе PKP. Эти суммы зависят от доходности объекта и не входят в расходы на «содержание», но критически важны для расчёта реальной доходности.

PT PMA — это не просто юридическая оболочка. Это полноценный инструмент инвестирования, который требует регулярного обслуживания, понимания налоговых обязательств и отслеживания изменений в законодательстве. Особенно в 2026 году, когда появились новые требования по отчётности и ужесточился контроль на Бали.

Если вы рассматриваете покупку недвижимости в Индонезии — на Бали, в Джакарте или других регионах — команда Haspo Realty поможет разобраться не только с выбором объекта, но и с правильной структурой владения. Мы работаем с проверенными юридическими партнёрами в Индонезии, знаем актуальные требования 2026 года и поможем вам избежать дорогостоящих ошибок ещё до подписания договора.

Оставьте заявку на сайте hasporealty.com — и мы проведём для вас бесплатную консультацию по структурированию сделки и расходам на содержание PT PMA под ваш конкретный объект.