Бали притягивает инвесторов со всего мира: тёплый климат, стабильный туристический поток, виллы с бассейном и доходность, которую сложно найти в Европе. Но первый же вопрос, с которым сталкивается покупатель — как вообще иностранцу легально владеть землёй на острове? В этой статье разбираем два главных инструмента: Leasehold (долгосрочная аренда) и Hak Pakai (право пользования), объясняем разницу на практике, считаем налоги и помогаем выбрать формат под вашу цель.

Почему иностранец не может просто «купить землю» на Бали

Индонезийское законодательство запрещает иностранным физическим лицам владеть землёй на праве Hak Milik — это аналог полной собственности, freehold. Такое право доступно только гражданам Индонезии. Попытка обойти это ограничение через «номинального» владельца-индонезийца (nominee scheme) — незаконна и теперь криминализована на уровне региона.

В феврале 2026 года провинция Бали приняла региональный акт Perda №4/2026, который прямо запрещает nominee-схемы и вводит уголовную ответственность за их использование. Это не просто формальность: власти острова системно ужесточают контроль. В мае 2026 года операция «Dharma Dewata» задержала 62 иностранца за нарушения иммиграционного режима. Рисковать здесь не стоит.

Легальных путей для иностранца три:

Hak Pakai — право пользования землёй для физических лиц с действующим ВНЖ;
Hak Sewa / Leasehold — долгосрочная аренда земли или объекта;
PT PMA — иностранная компания с правом застройки HGB (для коммерческих проектов).

В этой статье фокусируемся на первых двух — они подходят большинству частных инвесторов и покупателей для жизни или отдыха.

Leasehold на Бали: как это работает на практике

Что такое Leasehold (Hak Sewa)

Leasehold — это долгосрочная аренда земли или объекта недвижимости у индонезийского собственника. Вы не становитесь владельцем земли, но получаете исключительное право пользования на оговорённый срок. Договор регистрируется у нотариуса (PPAT), и именно он защищает ваши права.

Типичная структура сделки на Бали в 2025–2026 годах выглядит так:

Базовый срок: 25–30 лет;
Опции продления: 25+25 или 30+20+20 — итого до 50–70 лет;
Условия продления прописываются заранее — по фиксированной цене или с индексацией.

Ключевой момент: условия продления должны быть прописаны в договоре изначально. Если их нет — через 25–30 лет вы окажетесь в позиции просителя, а собственник сможет поднять цену в несколько раз или отказать вовсе.

Кому подходит Leasehold

Leasehold — самый распространённый формат для инвесторов, которые покупают виллу под сдачу в аренду. Структура сделки проще, чем у Hak Pakai: не нужен действующий ВНЖ, нет ценового порога, меньше бюрократии.

Типичный покупатель leasehold на Бали:

Инвестор, который хочет получать доход от аренды и не планирует постоянно жить на острове;
Покупатель «для отдыха» — вилла используется несколько месяцев в году, остальное время сдаётся;
Тот, кто только начинает изучать рынок и хочет войти с меньшими юридическими сложностями.

Доходность: что реально ожидать

Бали остаётся одним из самых доходных рынков краткосрочной аренды в Азии. По итогам 2025 года остров принял 6 948 754 иностранных туриста — рост на 9,72% к предыдущему году. Спрос на виллы стабильно высокий в high season.

Ориентиры по доходности в 2025–2026 годах:

6–8% брутто — стандарт для high-end вилл в популярных локациях;
10–12% брутто — реально при грамотном управлении и правильном ценообразовании;
14–18% брутто — расчётный ориентир для виллы в Убуде при высокой загрузке (данные Solar Property Bali, 2026).

Лучшие локации по доходности аренды в 2026 году: Чангу, Улувату, Убуд. Однобедрумная вилла в прайм-локации может приносить $25 000–40 000 в год брутто.

Важная оговорка: с 2024 года рынок пополнился более чем 500 новыми виллами, что ограничило рост доходности. Выбор локации и управляющей компании становится критически важным.

Налоги и расходы при сделке Leasehold

Перед покупкой важно понимать полную структуру затрат:

BPHTB — налог на приобретение прав: 5% от налоговой базы (NJOP или цена сделки — что выше). Платит покупатель;
PPh — налог с продажи: 2,5% от цены (PP 34/2016). Платит продавец, но на практике часто закладывается в цену;
Нотариус (PPAT): 0,5–1% от суммы сделки;
Юридическая проверка (due diligence): $1 500–3 000.

Итого транзакционные расходы покупателя — порядка 6–7% от стоимости объекта. Это нужно закладывать в финансовую модель сразу.

Лицензии для краткосрочной аренды

Если вы планируете сдавать виллу туристам — нужна соответствующая лицензия. В Индонезии это оформляется через портал OSS RBA по кодам KBLI 551/559 (размещение/гостиничный бизнес). Без лицензии аренда формально незаконна, а штрафы и проверки в 2025–2026 годах стали значительно жёстче.

Власти Бали системно усиливают регулирование туристической сферы: туристический сбор, лицензионные проверки, правила поведения для иностранцев. Комплаенс-расходы растут — учитывайте это в бюджете.

Hak Pakai: право пользования для тех, кто живёт на Бали

Что такое Hak Pakai

Hak Pakai — это право пользования землёй, закреплённое за иностранным физическим лицом напрямую, без посредника-индонезийца. Объект регистрируется в Земельном кадастре (BPN) на ваше имя. Это максимально «чистая» форма владения для иностранца в Индонезии.

Правовая база — Постановление Правительства PP 18/2021 с обновлениями и разъяснениями 2025–2026 годов.

Сроки и условия

Структура сроков по Hak Pakai для иностранцев:

Первоначальный срок: 30 лет;
Первое продление: 20 лет;
Второе продление: 30 лет;
Максимальный совокупный срок: 80 лет.

Для получения и продления Hak Pakai необходимо иметь действующий иммиграционный статус: KITAS (временный ВНЖ), KITAP (постоянный ВНЖ) или виза Second Home. Если статус прекращается — право пользования может быть утрачено. Это главный риск формата.

Ценовой порог: важное ограничение

Hak Pakai доступен не для любого объекта. Приказ ATR/BPN №1241/2022 устанавливает минимальную стоимость жилья для иностранцев. Для провинции Бали минимальный порог для индивидуального дома составляет 5 млрд IDR (примерно $300 000–320 000 по курсу 2026 года).

Это означает, что бюджетные объекты под Hak Pakai не оформить — формат ориентирован на премиальный сегмент.

Статистика: сколько иностранцев уже владеют Hak Pakai на Бали

По данным BPN (Земельного кадастра Бали) на март 2025 года, на острове зарегистрировано 463 участка с Hak Pakai у иностранных владельцев — преимущественно виллы и дома высокого класса. Цифра небольшая, но она подтверждает: механизм работает, и им пользуются реальные покупатели.

Кому подходит Hak Pakai

Этот формат оптимален для:

Тех, кто переезжает на Бали на длительный срок и хочет владеть домом «в своё имя»;
Держателей Golden Visa или KITAP — для них продление права пользования наиболее предсказуемо;
Покупателей премиального жилья, для которых юридическая чистота важнее простоты оформления.

Leasehold vs Hak Pakai: сравнение по ключевым параметрам

Таблица сравнения

Разберём оба формата по параметрам, которые важны при принятии решения:

Право собственности:
Leasehold — аренда у индонезийского владельца, вы не собственник земли.
Hak Pakai — право пользования зарегистрировано на ваше имя в BPN.
Срок:
Leasehold — 25–35 лет с опциями продления (суммарно 50–70 лет).
Hak Pakai — до 80 лет (30+20+30).
Требования к статусу:
Leasehold — ВНЖ не обязателен.
Hak Pakai — обязателен действующий KITAS, KITAP или виза Second Home.
Ценовой порог:
Leasehold — нет ограничений по цене.
Hak Pakai — от 5 млрд IDR на Бали.
Сложность оформления:
Leasehold — проще, меньше бюрократии.
Hak Pakai — сложнее, требует регистрации в BPN.
Подходит для аренды:
Leasehold — да, самый распространённый формат.
Hak Pakai — возможно, но требует отдельного лицензирования.
Риски:
Leasehold — зависимость от условий договора и добросовестности продавца.
Hak Pakai — потеря права при утрате иммиграционного статуса.

Golden Visa Индонезии: новый инструмент для инвесторов 🌟

С июля 2024 года в Индонезии действует программа Golden Visa. К маю 2026 года выдано уже 1 274 визы, зафиксированные инвестиции превысили 52,1 трлн рупий (около $2,95 млрд). Программа активно поддерживается властями Бали.

Golden Visa даёт долгосрочный иммиграционный статус, который напрямую связан с возможностью оформить Hak Pakai. Если вы рассматриваете покупку недвижимости как часть стратегии переезда — это сочетание заслуживает отдельного изучения.

Доходы от виз в первом полугодии 2026 года выросли на 6,42% к аналогичному периоду прошлого года — программа набирает обороты.

Что категорически нельзя делать: nominee-схемы

Ещё раз и отдельно — потому что этот вопрос задают часто.

Некоторые агенты предлагают «решение»: оформить Hak Milik (полную собственность) на гражданина Индонезии, который подписывает соглашение о том, что действует в ваших интересах. Это называется nominee scheme.

Это незаконно. Причём незаконно на нескольких уровнях:

Нарушает федеральное земельное законодательство Индонезии;
С февраля 2026 года прямо запрещено и криминализовано региональным актом Бали Perda №4/2026;
Вы фактически не защищены: «номинал» может продать объект, заложить его или просто отказаться от соглашения — и суд будет на его стороне.

Риск потери всей суммы инвестиций — реальный. Никакая экономия на структуре сделки этого не стоит.

Пошаговый процесс покупки: от выбора до регистрации

Шаг 1. Определите цель покупки

От цели зависит всё остальное:

Инвестиции + аренда → Leasehold с прописанными условиями продления;
Жизнь на Бали + юридическая чистота → Hak Pakai при наличии ВНЖ;
Коммерческий проект + управление пулом объектов → PT PMA с HGB.

Шаг 2. Проверьте объект (due diligence)

Перед подписанием любых документов необходимо:

Проверить сертификат земли (Hak Milik, HGB, Hak Pakai) — в реестре BPN;
Убедиться, что зонирование участка разрешает планируемое использование (жильё, туризм, сельское хозяйство — разные правила);
Проверить наличие строительного разрешения (PBG/IMB);
Убедиться, что объект не обременён залогами или спорами;
Проверить лицензии на аренду, если это часть сделки.

Юридическая проверка стоит $1 500–3 000 — это обязательная статья расходов, не экономьте на ней.

Шаг 3. Согласуйте условия договора

Для leasehold критически важно прописать:

Точные сроки и опции продления с формулой расчёта цены;
Права и обязанности сторон при продаже, наследовании, форс-мажоре;
Порядок разрешения споров (желательно — международный арбитраж);
Ограничения на изменение условий в одностороннем порядке.

Шаг 4. Нотариальное оформление

Договор подписывается у лицензированного нотариуса-землемера (PPAT). Для Hak Pakai — дополнительно регистрация в BPN. Нотариус проверяет документы и несёт ответственность за законность сделки.

Шаг 5. Уплата налогов

До регистрации необходимо уплатить:

BPHTB (5%) — покупатель;
PPh (2,5%) — продавец (убедитесь, что он это сделал, иначе регистрация может застопориться).

Шаг 6. Регистрация и получение документов

После уплаты налогов и подписания договора нотариус подаёт документы на регистрацию. Для leasehold — регистрация договора аренды. Для Hak Pakai — регистрация сертификата в BPN на ваше имя.

Новые ограничения 2026 года: что важно знать инвестору ⚠️

Рынок Бали активно регулируется. В 2026 году появился ряд изменений, которые напрямую влияют на иностранных инвесторов:

Perda №4/2026 — уголовная ответственность за nominee-схемы и неконтролируемую конверсию продуктивных земель;
Ограничения OSS — с мая 2026 года провинция Бали закрыла иностранным инвесторам доступ к 18 видам бизнеса через систему OSS (для защиты местного малого бизнеса). Это затрагивает часть коммерческих моделей в сфере туризма и гостеприимства;
Усиление иммиграционного контроля — регулярные операции по проверке статуса иностранцев, штрафы и депортация за нарушения.

Вывод: рынок остаётся привлекательным, но требует грамотного юридического сопровождения. Самодеятельность здесь дорого обходится.

Практические расчёты: считаем инвестицию в виллу на Бали

Пример: leasehold-вилла в Чангу

Возьмём условный объект для понимания математики:

Стоимость виллы (1 спальня, leasehold 30 лет): $200 000;
BPHTB (5%): $10 000;
Нотариус (0,75%): $1 500;
Due diligence: $2 000;
Итого вход: $213 500.

Доход от аренды:

Брутто при загрузке 65% и средней ставке $120/ночь: ~$28 500/год;
Расходы на управление (20%), налоги, обслуживание (~35%): ~$10 000/год;
Чистый доход: ~$18 500/год;
Чистая доходность: ~8,7% на вложенный капитал.

Это расчётный ориентир. Реальные цифры зависят от локации, качества управления и сезонности. Убуд при правильном подходе может давать 14–18% брутто — но и конкуренция там выше.

Как Haspo Realty помогает с покупкой недвижимости на Бали

На платформе hasporealty.com представлены объекты на Бали от застройщиков, агентств и частных продавцов — с фильтрацией по локации, типу права владения, бюджету и цели покупки. Вы можете сравнить leasehold и Hak Pakai объекты в одном интерфейсе, не переключаясь между десятками сайтов.

Команда Haspo Realty помогает:

Подобрать объект под конкретную цель — инвестиции, переезд, отдых;
Организовать ознакомительный тур на Бали;
Сопроводить сделку от due diligence до регистрации;
Проконсультировать по ВНЖ и Golden Visa Индонезии;
Помочь с послепродажным сервисом — оформлением счётчиков, лицензий, управляющей компании.

Главные выводы 🏡

Подведём итог для тех, кто выбирает между Leasehold и Hak Pakai:

Leasehold — проще в оформлении, не требует ВНЖ, идеален для инвестиций и аренды. Главное — тщательно прописать условия продления в договоре.
Hak Pakai — максимально «чистое» владение для иностранца, объект зарегистрирован на ваше имя в BPN. Требует действующего ВНЖ и минимального порога стоимости объекта (от 5 млрд IDR на Бали).
Nominee-схемы — незаконны, криминализованы региональным актом Бали 2026 года, несут риск полной потери инвестиций.
Налоги при покупке: BPHTB 5% (покупатель) + PPh 2,5% (продавец) + нотариус 0,5–1% + due diligence $1 500–3 000.
Доходность: 6–12% брутто в зависимости от локации и управления; Чангу, Улувату, Убуд — лидеры рынка.
Рынок 2026: регулирование ужесточается, но туристический поток растёт (+9,72% в 2025). Спрос на качественные объекты стабилен.

Бали остаётся одним из самых интересных рынков для покупки зарубежной недвижимости — если подходить к сделке грамотно. Хотите подобрать объект под вашу цель или получить консультацию по структуре сделки? Команда Haspo Realty готова помочь — переходите на hasporealty.com и начните поиск прямо сейчас.