Если вы купили виллу или апартаменты на Бали и хотите сдавать их в аренду — вопрос лицензии встанет перед вами раньше, чем вы ожидаете. В 2026 году индонезийские власти активно закрывают и сносят объекты без надлежащих разрешений: только за последние два года под снос попали десятки вилл в Бадунге, Нуса-Пениде и Булеленге. Работать «в серую» стало реально опасно — и финансово, и юридически.

В этой статье разберём две основные лицензии для краткосрочной аренды — Pondok Wisata и Hotel Melati: чем они отличаются, кому подходит каждая, какие требования предъявляет закон в 2026 году и что это означает для иностранного инвестора, купившего недвижимость через PT PMA.

Почему лицензия — это не формальность, а вопрос выживания бизнеса

В июле 2025 года губернатор Бали лично приехал на пляж Бинджин и распорядился снести 48 объектов — вилл, ресторанов, хомстеев. Ни у одного из них не было полного пакета разрешений. Владельцы пошли в суды, но объекты к тому моменту уже были демонтированы.

В мае 2025 года иммиграционная служба провела операцию «Bali Becik»: проверила хостелы, виллы и отели в Легиане и Улувату, задержала 23 иностранца. В мае 2026 года закрыли 6 вилл в Нуса-Пениде. В сентябре 2026 года по приказу губернатора снесли виллы в лесном массиве деревни Педжаракан в Булеленге.

Замминистра туризма Индонезии на форуме BBTF 2026 в Бадунге прямо заявил: нелегальные размещения на онлайн-платформах будут зачищаться — ради справедливой конкуренции и пополнения местного бюджета. Это не риторика: за каждым словом стоят конкретные рейды и закрытия.

Для инвестора это означает одно: объект без лицензии — это не актив, а источник непредсказуемых убытков. Простой, штрафы, невозможность принимать гостей, проблемы с банковскими счётами и управляющими компаниями — всё это прямо бьёт по доходности.

Две лицензии: в чём принципиальная разница

Обе лицензии регулируются Постановлением министерства туризма Переменпар №6/2025, которое вступило в силу в феврале 2025 года и полностью актуально в 2026-м. Но они созданы для принципиально разных ситуаций.

Pondok Wisata — «дом, где живёт хозяин»

Код KBLI: 55130. По определению закона — это размещение гостей в части жилого дома, который занят самим владельцем. Формат рассчитан на физическое лицо (perseorangan), которое сдаёт часть своего жилья посуточно.

Ключевые характеристики:

Владелец должен проживать в том же доме или на той же территории
Оформляется только на физическое лицо — гражданина Индонезии
Относится к категории UMKM (малый и микробизнес)
Не применяется к PT PMA (иностранным юрлицам)
Требования к помещениям, персоналу и управлению установлены Переменпар №6/2025

На практике это формат «хозяйского дома»: индонезийская семья сдаёт комнаты или гостевой бунгало на своей территории. Для иностранного инвестора, который купил виллу через PT PMA и живёт в другой стране, эта лицензия недоступна.

Hotel Melati — «некатегорийный отель» для бизнеса

Код KBLI: 55120. Это коммерческий объект размещения без звёздной категории — так называемый «мелати» (жасмин). По закону он может принадлежать юридическому лицу, в том числе PT PMA.

Что требует закон для Hotel Melati:

Обязательный Сертификат стандарта (Sertifikat Standar) через систему OSS RBA
Соответствие требованиям пожарной безопасности: огнетушители (АПАР), эвакуационные выходы
Стандарты санитарии и водоснабжения
Зоны для персонала
Соблюдение требований первой помощи
Регулярные проверки со стороны Satpol PP и профильных ведомств

В системе переписи предприятий SE2026 Центральное статистическое управление Индонезии (BPS) прямо включило Hotel Melati в охват официального наблюдения — это подтверждает, что формат является полноценной единицей учёта в экономике страны.

Кто может оформить каждую лицензию: таблица для инвестора

Чтобы не запутаться, сведём ключевые параметры в один список для сравнения:

Pondok Wisata (KBLI 55130)

Кто может оформить: только гражданин Индонезии, физическое лицо
Формат объекта: часть жилого дома, где проживает сам владелец
Юрлицо PT PMA: недоступно
Требования к капиталу: нет специальных требований BKPM
Сертификат стандарта: требуется, но в упрощённом формате для UMKM
Налог PHR: обязателен при коммерческой деятельности
Подходит для: локальных партнёров, индонезийских совладельцев

Hotel Melati (KBLI 55120)

Кто может оформить: юридическое лицо, в том числе PT PMA
Формат объекта: самостоятельный коммерческий объект размещения
Юрлицо PT PMA: доступно
Требования к капиталу: инвестиции свыше IDR 10 млрд на KBLI/локацию (без земли и зданий); оплаченный капитал от IDR 2,5 млрд на компанию
Сертификат стандарта: обязателен в полном объёме
Налог PHR: обязателен
Подходит для: иностранных инвесторов, работающих через PT PMA

Финансовый порог для иностранного инвестора в 2026 году

С октября 2025 года действует BKPM Regulation 5/2025. Это важный документ для всех, кто планирует вести бизнес по аренде через PT PMA.

Главное правило: минимальная инвестиция свыше IDR 10 млрд (без учёта стоимости земли и зданий) — на каждый 5-значный код KBLI и на каждую локацию. При этом минимальный оплаченный капитал самой компании снижен до IDR 2,5 млрд.

Что это означает на практике? Если вы открываете PT PMA для управления виллой в Семиньяке с кодом KBLI 55120, вам нужно задокументировать инвестиционный план на сумму свыше 10 млрд рупий в виде оборудования, мебели, ремонта, операционных вложений — всего, кроме самой земли и стен. Это примерно 600 000–650 000 USD по курсу 2026 года.

Для небольшой виллы с 2–3 спальнями это может быть нереалистично. Именно поэтому многие иностранные инвесторы на Бали работают через:

партнёрство с индонезийским гражданином (номинальная структура — юридически рискованно)
долгосрочный лизхолд (аренда земли) с управляющей компанией-резидентом
PT PMA с реальным инвестиционным планом под Hotel Melati
покупку доли в уже лицензированном объекте

Важно понимать: номинальные схемы с «подставными» индонезийскими владельцами в 2026 году становятся всё более рискованными — именно их в первую очередь проверяют в ходе рейдов.

🏛️

Если вы рассматриваете Бали как инвестиционное направление, Haspo Realty поможет подобрать объекты с уже оформленными лицензиями или с прозрачной структурой владения — без скрытых рисков.

Как работает OSS RBA: регистрация лицензии онлайн

Обе лицензии оформляются через систему OSS RBA (Online Single Submission — Risk-Based Approach) на портале oss.go.id. С апреля 2026 года система работает по кодам KBLI-2025 — это важно при заполнении заявки.

Пошаговая схема для Hotel Melati через PT PMA:

Регистрация PT PMA в BKPM с инвестиционным планом по KBLI 55120
Получение NIB (Nomor Induk Berusaha) — базового бизнес-идентификатора через OSS
Оформление Sertifikat Standar — подача декларации о соответствии стандартам Переменпар №6/2025
Проверка объекта местными властями (Dinas Pariwisata) на соответствие требованиям безопасности и санитарии
Регистрация в налоговых органах для уплаты PHR (Pajak Hotel dan Restoran)
Размещение на OTA (Airbnb, Booking.com, Agoda) — легально только при наличии NIB и Sertifikat Standar

Для Pondok Wisata процедура аналогична, но проще: физическое лицо регистрируется через OSS, получает NIB с кодом KBLI 55130 и оформляет Sertifikat Standar в упрощённом формате для UMKM.

Налоги: что платит владелец лицензированного объекта

Независимо от типа лицензии, любой объект краткосрочной аренды обязан платить PHR — Pajak Hotel dan Restoran (налог на отели и рестораны). Ставка устанавливается на уровне кабупатена (района): в Бадунге — 10%, в других районах Бали может варьироваться.

Местные власти в 2025–2026 годах активно указывают на потери бюджета из-за нелицензированных вилл, которые не платят PHR. Это одна из главных причин усиления контроля: речь идёт не только о порядке, но и о деньгах в местную казну.

Для PT PMA дополнительно:

PPh Badan — корпоративный налог на прибыль (22%)
PPN — НДС на услуги размещения (11%)
Дивидендный налог при выводе прибыли иностранному акционеру

Правильно выстроенная налоговая структура позволяет легально оптимизировать нагрузку — но это уже задача для местного налогового консультанта.

Ограничения по земле: что изменилось с 2025 года

С 2025 года Бали ввёл ограничение: разрешения на туристические объекты больше не выдаются на продуктивных сельскохозяйственных землях. Это существенно сужает географию новых проектов.

Что это означает на практике:

Виллы и отели на рисовых полях (sawah) — под запретом для новых разрешений
Объекты, построенные до введения ограничений, могут продолжать работу при наличии ранее выданных разрешений
При покупке объекта важно проверять категорию земли (Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, зонирование RDTR)

Покупатели, которые приобретают виллу «под аренду» через Haspo Realty, получают проверку юридической чистоты объекта — включая категорию земли и наличие действующих разрешений.

Реальные риски: что происходит с нелицензированными объектами

Давайте честно: многие владельцы вилл на Бали годами работали без полного пакета документов и не сталкивались с проблемами. Но 2025–2026 годы показали, что эта модель больше не работает.

Хронология событий говорит сама за себя:

Апрель 2025: BaliPost фиксирует потери местного бюджета от нелицензированных вилл, власти обсуждают меры от амнистии до блокировок на OTA
Май 2025: операция «Bali Becik» — 23 иностранца задержаны в ходе проверок объектов размещения
Июнь 2025: DPRD и Satpol PP рекомендуют закрыть и снести 45 объектов в зоне пляжа Бинджин
Июль 2025: губернатор лично приезжает на Бинджин — демонтаж 48 объектов
Май 2026: закрытие 6 вилл в Нуса-Пениде; новые находки объектов без лицензий на Нуса-Лембонгане
Август 2026: требование усилить инвентаризацию вилл без документов по всему острову
Сентябрь 2026: снос вилл в Педжаракане по приказу губернатора от 9 сентября

Паттерн очевиден: власти движутся от предупреждений к реальным действиям, и география рейдов расширяется — от Бадунга к Клунгкунгу и Булеленгу.

Для инвестора риски конкретны:

Принудительное закрытие объекта = простой = потеря дохода
Демонтаж = потеря самого актива
Задержание иностранца при проверке = визовые проблемы, депортация
Блокировка листинга на OTA = невозможность принимать бронирования
Штрафы и судебные издержки

Как выбрать правильную лицензию: пошаговая логика

Чтобы не запутаться, пройдите по простому дереву решений:

Шаг 1. Определите структуру владения

Вы — гражданин Индонезии и планируете жить в том же доме, где будут гости? → Pondok Wisata (KBLI 55130) может подойти.

Вы — иностранный инвестор или работаете через PT PMA? → Только Hotel Melati (KBLI 55120).

Шаг 2. Оцените масштаб объекта

Небольшой объект (1–2 комнаты в жилом доме) с индонезийским владельцем, который живёт на месте → Pondok Wisata.

Отдельная вилла, апартаменты, объект с несколькими юнитами или управляющей компанией → Hotel Melati.

Шаг 3. Проверьте инвестиционный порог

Для PT PMA с KBLI 55120: готовы ли вы документально подтвердить инвестиции свыше IDR 10 млрд (без земли и зданий) и оплатить уставный капитал от IDR 2,5 млрд? Если да — двигайтесь к оформлению Hotel Melati через OSS.

Шаг 4. Проверьте категорию земли

Объект находится на продуктивной сельскохозяйственной земле? → С 2025 года новые разрешения не выдаются. Нужна проверка юридического статуса.

Шаг 5. Подготовьте документы для Sertifikat Standar

Для Hotel Melati: огнетушители, эвакуационные выходы, санитарные нормы, зоны для персонала — всё это должно быть на объекте до подачи заявки на сертификат.

Pondok Wisata как инструмент для локальных партнёров

Многие иностранные инвесторы на Бали работают в партнёрстве с индонезийскими гражданами. В этой схеме Pondok Wisata может быть оформлена на локального партнёра — при условии, что он действительно проживает на объекте или рядом.

Но здесь важно понимать риски:

Номинальное владение (когда индонезиец «на бумаге», а реальный контроль у иностранца) — нарушение закона
В случае конфликта с партнёром иностранец юридически уязвим
Проверки иммиграции и Satpol PP всё чаще выявляют такие схемы

Если вы рассматриваете партнёрскую структуру, важно грамотно оформить все отношения — с нотариально заверенными договорами, чёткими условиями и юридическим сопровождением.

Что проверять при покупке объекта «под аренду» на Бали

Если вы покупаете виллу или апартаменты с целью сдачи в аренду, вот минимальный чек-лист документов, которые должны быть у продавца:

Сертификат на землю (HGB, HP или IMB/PBG) — подтверждение прав на объект
IMB/PBG — разрешение на строительство
NIB — базовый бизнес-идентификатор через OSS
Sertifikat Standar — подтверждение соответствия стандартам размещения
Регистрация в налоговых органах (NPWP, регистрация плательщика PHR)
Категория земли — не является ли участок продуктивной сельскохозяйственной землёй
Зонирование по RDTR — разрешено ли коммерческое использование в данной зоне

Отсутствие любого из этих документов — повод либо запросить их оформление до сделки, либо пересмотреть условия покупки.

🔍

В Haspo Realty мы помогаем клиентам не только найти объект, но и проверить его юридическую чистоту перед сделкой. На платформе представлены объекты в Индонезии от проверенных застройщиков и агентств.

Перспективы рынка: что ждёт аренду на Бали в 2026–2027 годах

Бали продолжает оставаться одним из самых привлекательных рынков краткосрочной аренды в Азии. В 2025 году остров шёл к рекорду — более 6,3 млн международных визитов. Спрос на качественное размещение растёт.

Но рынок меняется:

Ужесточение контроля вымывает нелицензированные объекты — это снижает конкуренцию для тех, кто работает легально
Ограничения на строительство на сельскохозяйственных землях сокращают предложение новых объектов
Рост туристического потока при снижении предложения = потенциал роста цен на аренду
OTA-платформы под давлением властей начинают требовать подтверждения лицензий для листинга

Инвесторы, которые сейчас оформят всё правильно, окажутся в выигрышной позиции: меньше конкурентов, выше загрузка, стабильный доход.

Итоги: главное о двух лицензиях

Подведём ключевые выводы:

Pondok Wisata (KBLI 55130) — для граждан Индонезии, которые сдают часть своего жилого дома. Иностранным инвесторам и PT PMA недоступна.
Hotel Melati (KBLI 55120) — коммерческий формат для юридических лиц, включая PT PMA. Требует Sertifikat Standar, соответствия стандартам безопасности и инвестиционного плана свыше IDR 10 млрд на локацию.
Работа без лицензии в 2026 году — реальный риск закрытия, демонтажа и проблем с иммиграцией. Кейсы из Бадунга, Нуса-Пениды и Булеленга подтверждают: власти действуют, а не предупреждают.
При покупке объекта обязательно проверяйте полный пакет документов: NIB, Sertifikat Standar, категорию земли, зонирование.
Для иностранного инвестора правильный путь — PT PMA с Hotel Melati, реальным инвестиционным планом и прозрачной структурой владения.

Выбор лицензии — это не бюрократическая процедура, а фундамент вашего арендного бизнеса. Правильно выстроенная структура с первого дня защищает актив, позволяет работать с OTA, платить налоги и спать спокойно.

Если вы выбираете объект на Бали для инвестиций или переезда — команда Haspo Realty поможет разобраться в юридических нюансах, подобрать объект с нужной структурой владения и сопроводить сделку от выбора до получения ключей. Смотрите актуальные объекты в Индонезии на hasporealty.com.