Два направления, которые чаще всего сравнивают между собой инвесторы и те, кто ищет жильё для переезда или отдыха. Таиланд — с понятной правовой базой для иностранцев и развитым рынком кондоминиумов. Бали — с высокой доходностью от аренды и атмосферой, которая притягивает людей со всего мира. В этой статье разбираем цены, доходность, юридические нюансы и практику 2026 года — чтобы вы могли принять взвешенное решение.

Входной билет: сколько стоит недвижимость в 2026 году

Таиланд: Бангкок и Пхукет

В первом полугодии 2026 года средняя цена новых кондоминиумов в Бангкоке достигла ~120 360 THB за м² — это исторический максимум для I полугодия с 2020 года по данным Cushman & Wakefield Thailand. В пересчёте на доллары — примерно $3 200–3 400 за м² в зависимости от курса.

При этом рынок ведёт себя интересно: девелоперы не снижают цены напрямую, а удерживают прайс за счёт промоакций — бесплатная мебель, рассрочка, скидка на парковку. Это значит, что официальная цена остаётся высокой, но реальный входной бюджет при правильных переговорах может быть ниже.

Что касается объёмов: во II квартале 2026 года в Бангкоке запущено всего 2 332 новых юнита — на 67% меньше, чем в I квартале. Рынок сжимается по предложению, что поддерживает цены. Готовые премиум-проекты в I полугодии 2026 показали уровень продаж 93–95% — фактически распроданы.

На Пхукете ситуация другая: здесь спрос сосредоточен на виллах. В 2025 году введено 641 новый юнит вилл, в 2026 году динамика продолжается. Цены на виллы начинаются от $200–250 тыс. за небольшой объект и уходят далеко за $1 млн в премиальных локациях.

Бали: коридоры, цены, что происходит в 2026 году

Бали в 2026 году переживает настоящий строительный бум. По данным Anteya (отчёт Q1 2026), на рынок вышло 154 новых проекта — 4 261 юнит. Это в 2,9 раза выше среднего показателя до 2025 года. Рынок насыщается, и это важно учитывать при выборе объекта.

Медианная цена по острову — ~$1 929 за м² по построенной площади. Но диапазон огромный:

Бюджетный вход — от $180 тыс. (небольшие виллы в менее туристических районах)
Средний сегмент — $339 000–673 500 (медиана по ключевым коридорам)
Трофейные объекты — от $1,37 млн и выше

По данным Bali Home Immo, за 12 месяцев по H1 2026 года на острове совершено 4 220 сделок, медианная цена продажи — IDR 5,27 млрд (~$316 тыс.). Среднее время на рынке — 256 дней. То есть ликвидность на Бали ниже, чем в Бангкоке: объект может продаваться почти год.

Сравнительная таблица: цены и входной бюджет

Локация	Тип объекта	Цена за м²	Минимальный вход	Медиана рынка
Бангкок	Кондо (новостройка)	$3 200–3 400	от $80–100 тыс.	$150–250 тыс.
Пхукет	Кондо / вилла	$2 500–4 500+	от $120 тыс.	$200–400 тыс.
Бали (остров)	Вилла (leasehold/freehold)	~$1 929 (медиана)	от $180 тыс.	$316–340 тыс.
Бали (Улувату, Чангу)	Вилла премиум	$2 500–4 000+	от $300 тыс.	$500–800 тыс.

Данные: Cushman & Wakefield Thailand (июль 2026), Anteya Q1 2026, Bali Home Immo (июль 2026), BaliVillaSelect (июль 2026).

Доходность от аренды: где зарабатывают больше

Таиланд: стабильность vs. высокий доход

В Бангкоке валовая доходность кондоминиумов в 2026 году составляет 5–6% годовых. Это долгосрочная аренда — предсказуемая, понятная, с минимальными операционными сложностями. Вы сдаёте квартиру на год-два, получаете стабильный денежный поток.

На Пхукете девелоперы активно продают программы с гарантированной доходностью 5–7% на 3–5 лет. Это рыночная норма 2026 года. Звучит привлекательно, но важно понимать: гарантия — это обязательство конкретного застройщика, а не государства. После окончания гарантийного периода реальная нетто-доходность часто падает до 3,5–6% в зависимости от управляющей компании и загрузки.

Практический совет: всегда считайте нетто-доходность — после вычета комиссий управляющей компании (обычно 20–30% от дохода), налогов и расходов на обслуживание.

Бали: высокая доходность с высокой вариативностью 🏄

Бали — один из лидеров по краткосрочной аренде в Юго-Восточной Азии. По данным Airbtics (март 2026), остров входит в топ-8% направлений по STR-доходности в регионе. AirDNA оценивает рыночный потенциал Бали в 75 из 100 баллов (обновление сентябрь 2026).

Конкретные цифры по районам:

Улувату: 3-спальная вилла на краткосрочной аренде — ~15% валовой доходности при ADR $267 и занятости 51% (Paradyse, июль 2026)
Топ-объекты (Улувату, 1-спальная вилла): нетто-доходность до 14% при занятости 91% (данные оператора Cabo Bali, 2026)
Средний реалистичный диапазон по острову: 7–15%+ валовой доходности при грамотном управлении

Средняя занятость по острову, по данным AirDNA, — 55–65%. Это значит, что не каждый объект будет загружен на 91%. Результат сильно зависит от локации, управляющей компании и самого объекта.

Сравнительная таблица: доходность аренды

Локация	Тип аренды	Валовая доходность	Нетто-доходность (ориентир)	Предсказуемость
Бангкок	Долгосрочная	5–6%	3,5–5%	Высокая
Пхукет (с гарантией)	Программа девелопера	5–7%	3,5–6%	Средняя
Бали (средний объект)	Краткосрочная (STR)	7–12%	5–9%	Средняя
Бали (топ-локации)	Краткосрочная (STR)	до 15%+	до 14%	Зависит от управления

Источники: Propick (август 2026), Varsovia Estate (июль–август 2026), Airbtics (март 2026), Paradyse (июль 2026), Cabo Bali (2026).

Юридические нюансы: кто и что может купить

Таиланд: понятные правила для иностранцев

Таиланд — одна из самых прозрачных юрисдикций в ЮВА для иностранных покупателей недвижимости. Главное правило: иностранцы могут владеть кондоминиумом в полную собственность (freehold), но с ограничением — не более 49% от общей площади здания могут принадлежать иностранцам.

Что это означает на практике:

Вы покупаете квартиру и получаете полное право собственности — Chanote (свидетельство о праве)
Можете продать, завещать, сдавать в аренду без ограничений
Земля под зданием вам не принадлежит — только юнит

С землёй и виллами сложнее: иностранцы не могут напрямую владеть землёй в Таиланде. Практические опции — долгосрочная аренда земли (leasehold на 30 лет с возможностью продления), superficies или usufruct. Это работает, но требует юридического сопровождения.

Для инвесторов, которые хотят легализоваться в стране, работает LTR-виза (Long-Term Resident) — на 10 лет. Инвестиции в тайскую недвижимость могут засчитываться в критерии для категорий «Wealthy Global Citizen» и «Wealthy Pensioner». Программа действует и активно обновляется в 2024–2026 годах.

По налогам: в Таиланде действует Land & Buildings Tax — шкала зависит от типа использования объекта (жилое, коммерческое, инвестиционное). С 2026 года скидок ковидного периода нет — налог взимается в полном объёме.

Индонезия (Бали): работает, но сложнее

На Бали иностранцы не могут владеть землёй напрямую — это конституционный запрет Индонезии. Но есть несколько рабочих схем, которые используют тысячи иностранных покупателей:

Leasehold (долгосрочная аренда) — самый распространённый вариант. Обычно 25–30 лет с правом продления до 80 лет. Вы не владеете землёй, но имеете право пользования и получения дохода. Цена объекта ниже, чем при freehold.
Hak Pakai (право пользования) — для физических лиц-иностранцев, имеющих разрешение на проживание в Индонезии. Правовая база — PP No.18/2021. Ограничен по типам объектов и стоимостным порогам.
PT PMA (иностранная компания) — регистрация компании в Индонезии и владение через неё. Это позволяет получить HGB (право застройки) — более широкие права, включая коммерческое использование. Оптимально для тех, кто планирует сдавать в аренду официально.

Важный момент для краткосрочной аренды: для легальной работы на платформах типа Airbnb через структуру PT PMA необходимы соответствующие лицензии и разрешения. Это не сложно, но требует времени и профессионального юриста.

Для ВНЖ: в Индонезии действует «Second Home Visa» (категория E33) — актуальный статус подтверждён обновлением иммиграционного справочника от 21 августа 2026 года. Это многолетняя виза для состоятельных иностранцев, которые хотят жить на Бали или в других регионах Индонезии.

Сравнительная таблица: юридические аспекты

Параметр	Таиланд	Бали (Индонезия)
Freehold для иностранца	Да (кондо, квота 49%)	Нет (только через Hak Pakai или PT PMA)
Leasehold	Да (земля/виллы)	Да (основная схема, до 80 лет)
Корпоративное владение	Возможно (тайская компания)	PT PMA — стандартная практика
Виза / ВНЖ через недвижимость	LTR-виза (10 лет)	Second Home Visa (E33)
Прозрачность сделки	Высокая	Средняя (важен юрист)
Налог на владение	Land & Buildings Tax (шкала)	PBB (земельный налог, небольшой)

Рынок 2026: что происходит прямо сейчас

Таиланд: меньше запусков, выше цены

Бангкок в 2026 году — рынок продавца. Запуски сократились, абсорбция высокая (93–95% в премиум-сегменте), цены на исторических максимумах. Это значит: хороших объектов по разумной цене становится меньше. Если вы смотрите на Бангкок — точечные сделки у надёжных девелоперов сейчас важнее, чем когда-либо.

На Пхукете рынок вилл активен. Здесь больше предложения, больше новых проектов с программами гарантированной аренды. Но нужно внимательно читать договоры: что именно гарантируется, кем и на каких условиях продления.

Бали: пик предложения и давление на слабые проекты 🏝️

2026 год на Бали — это рекордное количество новых проектов. 154 проекта, 4 261 юнит — почти втрое больше среднего. Это хорошая новость для покупателя: есть выбор, есть конкуренция между застройщиками. Но есть и риск: не все проекты одинаково качественны. При таком объёме предложения слабые объекты будут испытывать давление на цены и загрузку.

Среднее время продажи виллы — 256 дней. Это значит, что рынок не такой ликвидный, как в Бангкоке. Если вам нужна возможность быстро выйти из инвестиции — учитывайте этот фактор.

Для кого что подходит: практический разбор по целям

Инвестиции с пассивным доходом

Бали выигрывает по потенциальной доходности, но требует активного управления или надёжной управляющей компании. Валовая доходность 7–15% — реальна при правильном выборе объекта и локации. Нетто после комиссий и налогов — 5–10%.

Таиланд (Бангкок) даёт более предсказуемые 5–6% валовой при долгосрочной аренде. Меньше операционной головной боли, стабильнее денежный поток. Подходит тем, кто хочет «купил и забыл».

Пхукет — промежуточный вариант: программы гарантированной аренды дают 5–7% на несколько лет, после чего нужно пересматривать стратегию.

Переезд и релокация

Таиланд — более понятная инфраструктура для долгосрочного проживания: развитая медицина, международные школы, удобная логистика. Бангкок — мегаполис с полным набором городских сервисов. LTR-виза даёт стабильный статус на 10 лет.

Бали — для тех, кто выбирает образ жизни. Природа, сёрфинг, йога, международное сообщество цифровых кочевников. Second Home Visa работает, но инфраструктура менее развита, чем в Бангкоке.

Покупка жилья для отдыха

Оба направления отлично подходят. Разница — в стиле отдыха. Таиланд (Пхукет, Самуи) — пляжи, курортные комплексы, развитый туристический сервис. Бали — уникальная культура, природа, атмосфера. Здесь важнее личные предпочтения, чем финансовый расчёт.

Получение ВНЖ через недвижимость

Таиланд: LTR-виза на 10 лет — одна из лучших программ в регионе. Инвестиции в недвижимость могут засчитываться в критерии. Программа активно работает в 2026 году.

Индонезия: Second Home Visa (E33) — действующая программа. Подходит для тех, кто планирует проводить значительную часть времени на Бали.

Риски, о которых важно знать заранее

Риски на рынке Таиланда

Квота 49%: в популярных проектах иностранная квота может быть уже выбрана. Нужно проверять перед покупкой.
Гарантированная аренда: красивые цифры в маркетинге не всегда совпадают с реальностью после окончания гарантийного периода. Изучайте договор, репутацию девелопера и историю проекта.
Ликвидность: перепродать кондо в Бангкоке проще, чем виллу на Пхукете. Учитывайте горизонт инвестиции.

Риски на рынке Бали

Юридическая структура: leasehold — это не собственность. Через 25–30 лет нужно продлевать договор. Условия продления должны быть прописаны заранее.
Пик предложения: в 2026 году на рынок вышло рекордное количество новых объектов. Слабые проекты в неудачных локациях будут испытывать давление на цены и загрузку.
Лицензии для STR: краткосрочная аренда через Airbnb требует корректного оформления через PT PMA и соответствующих разрешений. Без этого — юридический риск.
Операционная нагрузка: высокая доходность на Бали требует активного управления. Без надёжной управляющей компании цифры в 12–15% могут оказаться недостижимыми.
Ликвидность: среднее время продажи виллы — 256 дней. Быстрый выход из инвестиции затруднён.

Пошаговый план: как выбрать между Таиландом и Бали

Определите цель: инвестиции, переезд, отдых или ВНЖ. От этого зависит всё остальное.
Оцените бюджет: минимальный вход в Бангкоке — от $80–100 тыс. за кондо. На Бали — от $180 тыс. за виллу на leasehold. Учитывайте транзакционные расходы (налоги, регистрация, юрист).
Изучите юридическую схему: для Таиланда — freehold кондо или leasehold. Для Бали — leasehold, Hak Pakai или PT PMA. Без понимания схемы не подписывайте ничего.
Посчитайте нетто-доходность: не верьте только валовым цифрам. Вычтите комиссию управляющей компании (20–30%), налоги, расходы на обслуживание и ремонт.
Проверьте локацию: в Бангкоке — близость к BTS/MRT критична для аренды. На Бали — Улувату, Чангу, Семиньяк, Перереньян показывают лучшую загрузку.
Оцените девелопера: история проектов, сданные объекты, отзывы покупателей. Особенно важно на Бали, где рынок менее регулирован.
Запросите консультацию: специфика каждого рынка требует локальной экспертизы. Haspo Realty работает с объектами в обоих направлениях и помогает разобраться в деталях.

Итоги: что выбрать в 2026 году 🎯

Однозначного ответа нет — и это честно. Оба рынка привлекательны, но по-разному.

Выбирайте Таиланд (Бангкок/Пхукет), если:

Хотите понятную юридическую схему с freehold-собственностью
Предпочитаете стабильный и предсказуемый доход от долгосрочной аренды
Планируете переезд в развитый городской центр с инфраструктурой
Важна возможность быстрее продать объект при необходимости
Рассматриваете LTR-визу на 10 лет

Выбирайте Бали, если:

Готовы к более высокой потенциальной доходности при активном управлении
Привлекает образ жизни острова — природа, атмосфера, международное сообщество
Готовы разобраться в юридической структуре (leasehold / PT PMA)
Рассматриваете краткосрочную аренду как основную стратегию
Горизонт инвестиции — 5–10 лет и более

На платформе Haspo Realty собраны объекты в обоих направлениях — от студий в Бангкоке до вилл в Улувату. Мы помогаем сравнить конкретные объекты, разобраться в юридических схемах, организовать ознакомительный тур и сопроводить сделку от выбора до получения документов. Если хотите обсудить конкретную цель и бюджет — просто напишите нам.