Town Square — один из самых динамично растущих жилых районов Дубая. Здесь можно купить квартиру дешевле, чем в большинстве других районов эмирата, при этом получить полноценную инфраструктуру, зелёные зоны и стабильный арендный доход. В этой статье разберём всё: цены, доходность, сервисные сборы, пути к Golden Visa и главные риски, о которых стоит знать заранее.

Что такое Town Square и почему он привлекает покупателей

Town Square — мастер-комьюнити площадью около 750 акров, расположенное в районе Dubailand. Проект запустила компания NSHAMA в 2015 году. За десять лет район превратился в полноценный жилой квартал с парками, школами, торговыми улицами и спортивной инфраструктурой.

Главное преимущество Town Square — соотношение цены и качества. Здесь строят современные квартиры с хорошей отделкой, бассейнами и фитнес-центрами, но по ценам заметно ниже, чем в Downtown Dubai, Dubai Marina или JVC. Это делает район привлекательным сразу для нескольких категорий покупателей: инвесторов, которые ищут доходность, семей, переезжающих в ОАЭ, и тех, кто хочет получить ВНЖ через покупку недвижимости.

Кому подходит Town Square

Инвесторам — стабильный арендный спрос, валовая доходность 5,5–7,6% в зависимости от типа квартиры
Семьям при релокации — школы, детские площадки, парки, тихая атмосфера
Покупателям для себя — современные квартиры по доступным ценам
Тем, кто планирует Golden Visa — возможность набрать нужную сумму несколькими объектами

Цены на квартиры в Town Square в 2026 году

По данным DLD (Dubai Land Department) на октябрь 2026 года, медианная цена на вторичном рынке составляет 1 355–1 367 AED за кв. фут. Рост за год — 4,9–7,6%. На рынке офплан цифры выше: медиана за последние шесть месяцев — 1 551 AED/ft² (данные Rendr, октябрь 2026, на основе 277 сделок).

В абсолютных цифрах это выглядит так:

Студия — от 500 000 до 750 000 AED
1-спальная квартира — от 750 000 до 1 300 000 AED
2-спальная квартира — от 1 200 000 до 2 000 000 AED
3-спальная квартира — от 1 800 000 до 2 800 000 AED

Для сравнения: в Dubai Marina медианная цена на вторичке превышает 2 000 AED/ft², в Downtown Dubai — 2 500 AED/ft² и выше. Town Square остаётся одним из самых доступных вариантов в сегменте нового жилья.

Активность рынка: сколько сделок происходит

За 12 месяцев до 27 октября 2026 года в Town Square было совершено 2 048 продаж: 941 на готовое жильё и 1 107 на офплан. То есть офплан занимает 54% рынка — это сигнал о высоком спросе на новые проекты и активном девелопменте. За первое полугодие 2026 года зафиксировано 361 перепродажа на общую сумму около 440 млн AED, а цены в тех же зданиях выросли на 7,6% год к году по сравнению с H1 2025 (данные Continental Club на основе DLD).

Аренда и доходность: сколько можно зарабатывать

Town Square — один из районов с устойчивым арендным спросом. Здесь живут экспаты, молодые семьи и специалисты, которые работают в Дубае, но не готовы платить за жильё в центральных районах. Это формирует стабильную базу арендаторов.

Арендные ставки в 2026 году

По данным White & Co Group за январь 2026 года (на основе транзакций Ejari):

Студия — около 46 000 AED/год
1-спальная квартира — около 67 000–80 000 AED/год
2-спальная квартира — около 94 000 AED/год
3-спальная квартира — около 120 000 AED/год

Для контекста: в целом по Дубаю аренда в Q1 2026 выросла на 12% год к году, средняя ставка — 58 AED/ft²/год (данные CBRE UAE Real Estate Market Review Q1 2026). Town Square вписывается в этот тренд и показывает устойчивый рост.

Валовая и чистая доходность

Валовая доходность (gross yield) по типам квартир в 2026 году:

Студии — около 7,6%
1-спальные квартиры — около 5,5–6,5%
2-спальные квартиры — около 5,5–6,0%
3-спальные квартиры — около 6,0%

Но важно понимать: валовая доходность — это не то, что вы получаете на руки. Из неё нужно вычесть сервисные сборы, месяц простоя и агентскую комиссию. После этих вычетов реальная (net) доходность составляет 4,5–5,5% в зависимости от типа квартиры и конкретного здания.

Студии дают более высокую доходность в процентах, но требуют больше внимания: чаще меняются арендаторы, выше относительные сервисные сборы. 2–3-спальные квартиры дают более стабильный поток с меньшей текучкой арендаторов.

Сервисные сборы: важная статья расходов

Сервисные сборы — это ежегодные платежи за обслуживание общих зон: уборку, охрану, бассейн, лифты и так далее. В Town Square их размер зависит от конкретного здания.

Медиана по Town Square в 2026 году — 15,4–15,9 AED/ft²/год, разброс по корпусам — от 3 до 22 AED/ft². Для сравнения, медиана по всему Дубаю — около 15,5–16 AED/ft²/год (данные DataDubai Service Charges, 26 октября 2026).

Примеры по конкретным зданиям NSHAMA (2026)

Rawda Apartments — 16,38 AED/ft²/год
Hayat Boulevard — 17,9 AED/ft²/год
Zahra Apartments — 16,5 AED/ft²/год

Что это значит на практике? Возьмём квартиру площадью 1 000 ft² (около 93 м²). При сервисном сборе 16 AED/ft² вы платите 16 000 AED в год — это примерно 4 350 USD. Сумма ощутимая, и её нужно учитывать в модели доходности.

Расчёт net-доходности на примере 1-спальной квартиры

Возьмём типичный объект:

Цена покупки: 1 200 000 AED
Площадь: 1 000 ft²
Годовая аренда: 72 000 AED
Сервисный сбор: 16 000 AED/год
Вакансия (1 месяц): 6 000 AED
Агентская комиссия (5%): 3 600 AED
Чистый доход: 46 400 AED
Net yield: ~3,9–4,8% (в зависимости от реальных условий)

Реалистичный диапазон — 4,5–5,5% net для большинства объектов в Town Square при грамотном управлении.

Офплан или готовая квартира: что выбрать

В Town Square активно продаются оба типа объектов, и у каждого свои плюсы.

Офплан

Офплан занимает 54% рынка в Town Square. Главные преимущества:

Цена на старте ниже, чем на готовое жильё
Рассрочка от застройщика без процентов
Возможность перепродажи до завершения строительства с прибылью
Новые корпуса с современными планировками

Пример: проект Kaya от NSHAMA (1–3 спальни) стартовал от 725 900 AED, поставка — Q3 2026. Это хороший ориентир по ценообразованию на старте.

Главный риск офплана — волна предложения. По данным Disruptive Estate (2026), кластерные передачи корпусов NSHAMA ожидаются в 2027–2028 годах. Это может создать давление на ставки аренды и замедлить рост цен в этот период. Если покупаете офплан, планируйте горизонт владения минимум 5–7 лет.

Готовая вторичка

Готовое жильё позволяет:

Сразу сдать в аренду и получать доход
Увидеть реальное состояние квартиры и здания
Оценить фактические сервисные сборы и управление
Быстрее оформить сделку

Медианная цена на вторичке — 1 355–1 367 AED/ft², что ниже офплана. Это означает, что можно купить уже готовую квартиру дешевле, чем новостройку — нетипичная ситуация для многих рынков, но характерная для Town Square в нынешней фазе.

Town Square и Golden Visa: как использовать район для получения ВНЖ

Покупка недвижимости в Дубае открывает путь к получению резидентской визы. Здесь важно разобраться в двух основных опциях. 🏛️

Golden Visa на 10 лет

Требование: стоимость недвижимости — не менее 2 000 000 AED. Можно владеть одним объектом или несколькими. Golden Visa распространяется на инвестора и его семью. Подаётся через сервис DLD (eService), актуальные требования подтверждены на официальном портале u.ae (обновление 26 февраля 2026 года).

Town Square даёт интересную возможность для Golden Visa: можно купить два объекта по 1–1,2 млн AED каждый (например, две 1-спальные квартиры) и набрать нужную сумму, при этом диверсифицировав портфель. Оба объекта будут сдаваться в аренду и генерировать доход.

Инвесторский ВНЖ на 2 года

В 2026 году сообщалось об упрощении требований по порогу — от 750 000 AED. Это делает Town Square доступным вариантом для получения 2-летнего резидентства. Актуальные условия стоит уточнять через GDRFA/DLD на момент подачи — правила периодически обновляются.

Стратегия «два объекта под Golden Visa»

Покупаете две 1-спальные квартиры по 1,0–1,2 млн AED каждая
Суммарная стоимость портфеля — 2,0–2,4 млн AED
Подаёте на Golden Visa через DLD
Оба объекта сдаёте в аренду: совокупный доход ~130 000–160 000 AED/год
Net yield на портфель — около 4,5–5,5% после всех расходов

Это один из самых рациональных способов получить Golden Visa с одновременным созданием арендного дохода.

Краткосрочная аренда в Town Square: стоит ли рассматривать

Краткосрочная аренда (посуточная сдача) в Дубае требует получения разрешения Holiday Home от DET/DTCM. Без пермита сдавать посуточно нельзя — штрафы существенные.

Town Square — не самый очевидный выбор для краткосрока. Район ориентирован на долгосрочных жителей, а не на туристов. Для посуточной аренды лучше подходят Dubai Marina, Downtown Dubai, JBR или Palm Jumeirah. В Town Square оптимальная стратегия — долгосрочная аренда с контрактами на 1 год, это обеспечивает стабильный поток без операционных сложностей краткосрока.

Инфраструктура района: за что платят арендаторы

Арендаторы выбирают Town Square не случайно. Район предлагает реальную городскую среду, а не просто набор жилых башен.

Что есть в Town Square

Парки и зелёные зоны — центральный парк Town Square Park с велодорожками, беговыми маршрутами и зонами для пикников
Школы — несколько международных школ в районе и рядом
Торговая улица — рестораны, кафе, магазины, супермаркеты
Спортивная инфраструктура — бассейны, тренажёрные залы, теннисные корты в большинстве комплексов
Медицина — клиники и аптеки в пешей доступности
Транспорт — удобный выезд на шоссе Al Qudra Road и Emirates Road

Именно эта инфраструктура объясняет устойчивый арендный спрос: семьи с детьми и молодые специалисты готовы платить за комфорт и удобство, даже если это не центр города.

Основные жилые комплексы NSHAMA в Town Square

Большинство объектов в Town Square строит один застройщик — NSHAMA. Это создаёт единый стандарт качества по всему району, но важно понимать различия между корпусами.

Риски, о которых нужно знать

Town Square — привлекательный район, но честный анализ требует говорить и о рисках. 🔍

Волна предложения 2027–2028

54% сделок в Town Square — офплан. Это значит, что в 2027–2028 годах ожидается массовая передача ключей по множеству корпусов NSHAMA. Увеличение предложения может:

Замедлить рост арендных ставок
Увеличить период поиска арендатора
Создать конкуренцию при перепродаже

Это не катастрофический сценарий, но важно закладывать его в модель: планируйте горизонт владения 5+ лет, не рассчитывайте на быструю перепродажу с высокой прибылью в 2027–2028 годах.

Удалённость от центра

Town Square находится в зоне Dubailand — это не центральный Дубай. До Downtown Dubai — около 30–35 минут на машине. Метро в районе нет. Это нужно учитывать при выборе аудитории арендаторов: сюда едут те, кто работает в этом же районе или готов к ежедневным поездкам на машине.

Зависимость от одного застройщика

Практически весь Town Square строит NSHAMA. С одной стороны, это обеспечивает единый стандарт. С другой — репутация и финансовое состояние застройщика напрямую влияют на весь район. Перед покупкой офплан стоит изучить историю сдач NSHAMA и текущие проекты.

Пошаговый план покупки квартиры в Town Square через Haspo Realty

Покупка недвижимости в Дубае — понятный процесс, если знать последовательность шагов.

Определите цель — инвестиции, переезд, ВНЖ или жильё для отдыха. От этого зависит выбор типа квартиры и бюджет.
Выберите объект — на портале Haspo Realty можно отфильтровать квартиры в Town Square по цене, площади, количеству спален и жилому комплексу. Доступно более 10 000 объектов по всем регионам, включая ОАЭ.
Запросите консультацию — специалисты Haspo Realty помогут сравнить объекты, рассчитать реальную доходность с учётом сервисных сборов и подобрать вариант под ваши задачи.
Организуйте ознакомительный тур — перед покупкой можно приехать в Дубай и осмотреть объекты лично. Haspo Realty организует ознакомительные туры с показом нескольких вариантов.
Подпишите MOU (меморандум о взаимопонимании) — предварительный договор между покупателем и продавцом. Вносится депозит 10%.
Оформите TAPU — регистрация права собственности в DLD. Haspo Realty сопровождает этот процесс от начала до конца.
Оформите ВНЖ — если покупаете для резидентства, специалисты компании помогут с подачей документов на инвесторский ВНЖ или Golden Visa.
Настройте управление — если сдаёте в аренду, Haspo Realty поможет с подключением счётчиков, поиском арендатора и послепродажным сервисом.

Сравнение Town Square с другими доступными районами Дубая

Чтобы понять позицию Town Square на рынке, полезно сравнить его с похожими локациями.

Jumeirah Village Circle (JVC) — более центральное расположение, выше цены (~1 500–1 800 AED/ft²), сопоставимая доходность, но меньше зелени и парковой инфраструктуры
Dubai Silicon Oasis (DSO) — технологический кластер, хорошая доходность, но специфическая аудитория арендаторов
International City — самые низкие цены в Дубае, высокая доходность на бумаге, но ниже качество жилья и инфраструктуры
Discovery Gardens — зрелый район с устойчивым спросом, но старый жилой фонд

Town Square выигрывает по качеству жилья и инфраструктуры в своём ценовом сегменте. По данным Bayut H1 2026, район входит в группу со средне-высоким ROI — позади Discovery Gardens и International City по доходности, но впереди по качеству жизни и перспективам роста.

Финансовая модель: три сценария для инвестора

Сценарий 1: Студия для максимальной доходности

Цена: 600 000 AED
Площадь: ~430 ft²
Годовая аренда: 46 000 AED
Сервисный сбор: ~7 000 AED/год
Вакансия + комиссия: ~4 500 AED
Net доход: ~34 500 AED
Net yield: ~5,75%

Сценарий 2: 1-спальная квартира — баланс доходности и стабильности

Цена: 1 100 000 AED
Площадь: ~800 ft²
Годовая аренда: 70 000 AED
Сервисный сбор: ~13 000 AED/год
Вакансия + комиссия: ~5 800 AED
Net доход: ~51 200 AED
Net yield: ~4,65%

Сценарий 3: Два объекта под Golden Visa

Два 1-спальных объекта по 1 100 000 AED = 2 200 000 AED
Совокупный годовой доход: ~140 000 AED
Совокупные сервисные сборы: ~26 000 AED/год
Вакансия + комиссии: ~11 600 AED
Net доход: ~102 400 AED
Net yield: ~4,65%
Бонус: Golden Visa на 10 лет для всей семьи

Практические советы при покупке квартиры в Town Square

Проверяйте сервисный сбор конкретного здания — разброс от 3 до 22 AED/ft² существенно влияет на net yield. Запрашивайте Service Charge Index по нужному корпусу через DLD или у консультанта.
Смотрите на управляющую компанию — качество управления общими зонами влияет на удовлетворённость арендаторов и скорость повторной сдачи.
Для офплан — изучайте историю сдач NSHAMA — застройщик в целом придерживается сроков, но конкретные корпуса лучше проверять отдельно.
Закладывайте 2–3% от стоимости на транзакционные расходы — регистрационный сбор DLD (4%), агентская комиссия (2%), административные расходы.
Планируйте горизонт владения — с учётом волны предложения 2027–2028 оптимальный горизонт для инвестора — 5–7 лет.
Для Golden Visa — консультируйтесь с юристом — правила периодически обновляются, актуальные условия лучше уточнять непосредственно перед подачей через DLD/GDRFA.

Итоги: стоит ли покупать квартиру в Town Square в 2026 году

Town Square — один из лучших вариантов для тех, кто ищет современное жильё в Дубае по доступной цене. Район предлагает реальную инфраструктуру, стабильный арендный спрос и понятную доходность на уровне 4,5–5,5% net в год. 🏡

Ключевые факты, которые стоит держать в голове:

Медианная цена на вторичке — 1 355–1 367 AED/ft², рост 4,9–7,6% год к году
Арендные ставки выросли на 12% в Q1 2026 по всему Дубаю, Town Square следует этому тренду
Net yield — реалистично 4,5–5,5% после сервисных сборов и расходов
Два объекта по 1,1 млн AED дают Golden Visa на 10 лет и суммарный доход ~100 000 AED/год
Главный риск — волна предложения 2027–2028, важно планировать долгосрочно

Если вы рассматриваете покупку квартиры в Town Square для инвестиций, переезда или получения ВНЖ — команда Haspo Realty готова помочь с подбором объекта, расчётом доходности и полным сопровождением сделки. На портале hasporealty.com доступны актуальные объекты в Town Square и других районах ОАЭ с прямым выходом на продавцов и застройщиков.