Северный Кипр привлекает иностранных инвесторов доступными ценами на недвижимость, мягким климатом и относительно простой процедурой регистрации бизнеса. Но вместе с интересом к покупке объектов через иностранную компанию или SPV неизбежно возникает вопрос: как устроена налоговая система ТРСК и что конкретно придётся платить? В этой статье разбираем всё по порядку — от корпоративного налога до НДС при покупке и сборов за регистрацию права собственности.

Почему иностранные компании выбирают ТРСК

Турецкая Республика Северного Кипра — частично признанное государство, которое де-факто функционирует как отдельная юрисдикция со своей правовой и налоговой системой. Для иностранного инвестора это означает, что покупка недвижимости или ведение бизнеса здесь регулируется местным законодательством, а не нормами ЕС или международными соглашениями, которые распространяются на Республику Кипр.

Почему это интересно инвесторам:

Цены на недвижимость в 2–3 раза ниже, чем на юге острова
Сравнительно низкая корпоративная ставка налога — эффективная около 23,5% при базовой модели
Возможность структурировать владение через местную или иностранную компанию
Специальные льготы в Свободной зоне Фамагусты для экспортоориентированных структур
Инвестиционные вычеты для приоритетных секторов и регионов

При этом налоговая система ТРСК — живая: в 2026 году вступили в силу новые законы, изменились ставки НДС и сборы за регистрацию права собственности. Разберём актуальное состояние дел по каждому блоку.

Корпоративный налог: как он работает

Базовая двухуровневая модель

Система корпоративного налогообложения в ТРСК устроена по двухступенчатой модели, которая закреплена в Законе о корпоративном налоге №41/1976 (с актуальными поправками):

Первый уровень: 10% корпоративный налог (Kurumlar Vergisi) — взимается с налогооблагаемой прибыли компании
Второй уровень: 15% подоходный налог — начисляется на прибыль, оставшуюся после уплаты первого налога

Итого эффективная ставка составляет около 23,5% при отсутствии льгот и вычетов. Это подтверждается публичной финансовой отчётностью компаний, работающих в ТРСК: финансовые группы с подразделениями на острове отражают именно такую модель расчёта в отчётах по МСФО за 2025 год, опубликованных в 2026-м.

Важный нюанс: местные правила допускают перенос убытков и зачёт авансовых платежей. Это существенно при моделировании налоговой нагрузки SPV на этапе строительства или первых лет операционной деятельности, когда компания может работать в убыток.

Кто является плательщиком

Иностранная компания становится плательщиком корпоративного налога в ТРСК, если:

Зарегистрировала местное юридическое лицо (дочернюю компанию или филиал)
Ведёт деятельность через постоянное представительство на территории ТРСК
Получает доход из источников в ТРСК (например, арендный доход от местной недвижимости)

Если иностранная компания просто владеет объектом недвижимости без регистрации местного юрлица — налоговый статус и обязательства нужно уточнять отдельно, поскольку это пограничный случай, который зависит от структуры сделки.

Налог на нераспределённую прибыль и дивиденды

Один из ключевых изменений, вступивших в силу в начале 2026 года, касается холдинговых структур, которые удерживают прибыль внутри компании без её распределения.

Налоговая служба ТРСК (vergi.gov.ct.tr) опубликовала обновлённые формы и порядок удержания налога с нераспределённой прибыли по состоянию на 31 декабря 2025 года, а также с распределяемых дивидендов. Разъяснения и формы доступны с января 2026 года.

Что это означает на практике:

Холдинговые структуры, которые накапливают прибыль в ТРСК-компании и не распределяют её, теперь сталкиваются с дополнительным налоговым обязательством
При планировании распределений нужно учитывать момент и форму выплаты — это влияет на итоговую налоговую нагрузку
Для удалённого сопровождения важно своевременно подавать актуальные формы деклараций (в том числе форму VD2 по корпоративному налогу)

Если вы структурируете владение через холдинг — этот блок требует отдельной проработки с местным налоговым консультантом.

Новый закон 2026 года: налог на финансовые операции

В 2026 году в ТРСК вступил в силу Закон №62/2026 «О налоге на финансовые операции». Этот закон в первую очередь затрагивает банки и финансовые учреждения, однако он также распространяется на нерезидентов, работающих через местные подразделения в финансовом секторе.

Для большинства иностранных компаний, занимающихся покупкой или арендой недвижимости, этот закон напрямую не применяется. Но если структура включает финансовые услуги, кредитование или работу с платёжными инструментами — необходима дополнительная проверка на предмет попадания под действие закона.

НДС при покупке недвижимости в 2026 году

Льготная ставка для нового жилья

Действующий «Регламент ставок НДС 2025» с изменениями по апрелю 2026 года устанавливает следующий порядок:

Новое жильё при первой реализации застройщиком — льготная ставка 5% НДС
Коммерческая недвижимость — стандартные ставки НДС по регламенту
Аренда коммерческой недвижимости — стандартные ставки НДС (важно для SPV, сдающих помещения)

Для инвестора, покупающего квартиру у застройщика в 2026 году, 5% НДС — это обязательная статья расходов, которую нужно закладывать в бюджет сделки. При покупке коммерческого объекта ставка будет выше, поэтому перед сделкой важно уточнить конкретную категорию объекта.

НДС при аренде

Если иностранная компания владеет коммерческой недвижимостью в ТРСК и сдаёт её в аренду, арендные платежи облагаются НДС по стандартным ставкам. Это означает необходимость регистрации в качестве плательщика НДС и регулярной подачи деклараций. При удалённом управлении активом это создаёт административную нагрузку, которую лучше передать местному бухгалтеру или управляющей компании.

Сборы за регистрацию права собственности (Tapu): изменения осенью 2026 года 🏡

В октябре 2026 года в Официальной газете ТРСК были опубликованы изменения в порядок расчёта сборов Управления по регистрации прав на недвижимость (Tapu ve Kadastro). Ключевое изменение — снижение совокупных ставок для ряда категорий сделок.

Что важно знать о сборах Tapu

База для расчёта — большее из двух значений: цена сделки или оценочная стоимость объекта
Ставки дифференцированы в зависимости от гражданства покупателя
Учитывается, первый это объект в семье/группе компаний или последующий
Изменения октября 2026 года носят временный характер — для сделок Q4 2026 и начала 2027 года рекомендуется проверять актуальные ставки в реестре публикаций Официальной газеты (Resmi Gazete)

Для иностранной компании, приобретающей объект через местное юрлицо, важно заранее уточнить категорию покупателя и применимую ставку — это может существенно повлиять на итоговую стоимость закрытия сделки.

Свободная зона Фамагусты: нулевой налог для экспортоориентированных структур

Один из наиболее привлекательных инструментов для иностранных компаний — работа через Свободную зону порта Фамагусты (Serbest Liman ve Bölge).

Условия налогового освобождения

Компании, зарегистрированные в Свободной зоне, освобождаются от корпоративного и подоходного налогов при соблюдении ключевого условия: товары и услуги не поставляются на внутренний рынок ТРСК. Речь идёт о транзите и экспорте.

Если компания начинает поставлять продукцию или услуги на внутренний рынок острова — возникают обязательства по уплате импортных пошлин и косвенных налогов, включая НДС.

Кому это подходит

Сервисным компаниям, работающим с иностранными клиентами через ТРСК-офис
Логистическим операторам с транзитными потоками
Компаниям, управляющим арендными объектами для иностранных арендаторов с расчётами за пределами ТРСК

Режим Свободной зоны — это реальный инструмент для снижения налоговой нагрузки до нуля, но требует чёткого соблюдения условий и грамотного структурирования потоков.

Инвестиционные льготы и вычеты для девелоперских проектов

Для компаний, реализующих девелоперские проекты или крупные инвестиции в недвижимость ТРСК, предусмотрена система инвестиционных вычетов. По данным Министерства торговли Турции (обновление 2025–2026):

Базовый вычет: 100% от стоимости инвестиций
Приоритетные зоны и секторы: до 200% от стоимости

Это существенно меняет NPV проекта. Например, при инвестициях в строительство жилого комплекса в приоритетной зоне компания может вычесть из налогооблагаемой базы сумму, вдвое превышающую фактические капитальные затраты. При правильном структурировании это позволяет значительно снизить или отложить налоговую нагрузку на первые годы проекта.

Важно: применимость вычетов зависит от конкретного сектора, региона и формы регистрации компании. Перед запуском проекта необходима консультация с местным налоговым советником.

Сравнение сценариев владения: прямая покупка vs SPV

Сценарий 1: Прямая покупка объекта иностранным физическим лицом

Наиболее простой путь. Физическое лицо покупает объект напрямую, платит НДС (5% для нового жилья), сборы Tapu и в дальнейшем — налог на арендный доход по ставкам для физических лиц. Минус — ограниченные возможности для налоговой оптимизации и сложности при масштабировании портфеля.

Сценарий 2: Владение через местную ТРСК-компанию (SPV)

Специально созданное юридическое лицо в ТРСК владеет объектом и управляет им. Это открывает доступ к корпоративным вычетам, возможности переноса убытков, инвестиционным льготам. Эффективная ставка налога на прибыль — около 23,5% при базовой модели.

Плюсы:

Доступ к инвестиционным вычетам
Возможность переноса убытков
Упрощённое масштабирование портфеля
Разделение рисков между объектами

Минусы:

Административная нагрузка: бухгалтерия, декларации, аудит
Дополнительные расходы на регистрацию и поддержание компании
Налог на нераспределённую прибыль при удержании средств в компании

Сценарий 3: Покупка долей SPV вместо покупки объекта напрямую

Вместо приобретения самого объекта недвижимости покупатель приобретает 100% долей компании, которой принадлежит этот объект. Технически это сделка M&A, а не сделка с недвижимостью.

Потенциальные преимущества:

Возможность избежать повторной уплаты НДС и сборов Tapu (если они уже были уплачены при первоначальной покупке)
Ускоренное закрытие сделки

Риски:

Покупатель принимает на себя все исторические обязательства компании, включая налоговые
Требуется тщательный due diligence
Сложности с финансированием (банки неохотно кредитуют такие сделки)

Администрирование: что нужно знать иностранной компании 📋

Обязательные формы и декларации

Налоговая служба ТРСК (vergi.gov.ct.tr) публикует актуальные формы деклараций. В 2026 году для иностранных структур наиболее важны:

Форма VD2 — декларация по корпоративному налогу
Декларация по НДС для налоговых агентов
Формы по удержанию налога с нераспределённой прибыли и дивидендов

Все формы обновлены в 2026 году. При удалённом сопровождении сделок и управлении активами через местного представителя важно убедиться, что используются именно актуальные версии документов.

Регистрация компании: базовые расходы

По данным актуализированного гида Министерства торговли Турции по ТРСК (обновление апрель 2026):

Иностранные юридические лица могут участвовать в местных компаниях ТРСК
При регистрации уплачивается гербовый сбор на учредительные документы
Процедура регистрации включает несколько этапов с участием местных органов

Эти расходы нужно включать в смету CAPEX/OPEX при моделировании проекта через SPV.

Практические сценарии для инвесторов Haspo Realty

Покупка квартиры у застройщика в 2026 году

Если вы покупаете новую квартиру в ТРСК через Haspo Realty, базовый расчёт дополнительных расходов выглядит так:

5% НДС от цены сделки (льготная ставка для первой реализации)
Сборы Tapu по актуальным ставкам октября 2026 года (база — большее из цены сделки и оценочной стоимости)
Гербовый сбор и нотариальные расходы

Совет: для сделок в Q4 2026 и начале 2027 года проверяйте актуальные ставки Tapu — изменения октября 2026 носят временный характер.

SPV под аренду: модель расчёта

Если вы структурируете владение через ТРСК-компанию с целью получения арендного дохода:

Планируйте эффективную ставку налога на прибыль ~23,5% (без льгот)
Добавьте НДС по аренде коммерческой недвижимости (стандартные ставки)
Заложите административные расходы на бухгалтерию и декларирование
Рассмотрите режим Свободной зоны, если арендаторы — иностранные компании с расчётами за рубежом

Девелоперский проект: как инвестиционные вычеты меняют экономику

Предположим, компания инвестирует 2 млн евро в строительство жилого комплекса в приоритетной зоне ТРСК. При базовом вычете 100% налогооблагаемая база в первый год снижается на 2 млн евро. При вычете 200% (приоритетная зона) — на 4 млн евро. Это означает, что при правильном структурировании компания может работать с нулевой или минимальной налоговой нагрузкой на весь период строительства и первых продаж.

Это существенный аргумент в пользу структурирования девелоперских проектов именно через ТРСК-юрлицо, а не через иностранную материнскую компанию.

Типичные ошибки иностранных компаний в ТРСК

На основе практики работы с клиентами Haspo Realty выделим наиболее распространённые просчёты:

Не учитывают двухуровневую модель налога. Многие ориентируются только на 10% корпоративный налог, забывая о втором уровне в 15%. Итоговая эффективная ставка — 23,5%, а не 10%.
Игнорируют налог на нераспределённую прибыль. Холдинги, которые годами накапливают прибыль в ТРСК-компании без распределения, в 2026 году столкнулись с дополнительными обязательствами.
Используют устаревшие формы деклараций. Налоговая служба обновила формы в 2026 году — подача по старым формам создаёт риски штрафов.
Не проверяют категорию объекта при расчёте НДС. Льготная ставка 5% распространяется только на первую реализацию нового жилья застройщиком. Коммерческие объекты и вторичный рынок — другие ставки.
Закрывают сделки без проверки актуальных ставок Tapu. Изменения октября 2026 года — временные. Для сделок в начале 2027 года ставки могут измениться снова.

Как Haspo Realty помогает структурировать покупку в ТРСК

Команда Haspo Realty работает с покупателями, которые рассматривают Северный Кипр для инвестиций, переезда или получения ВНЖ. Мы помогаем не только найти подходящий объект на платформе hasporealty.com, но и разобраться в практических вопросах сделки: 🤝

Подбор объектов с учётом инвестиционной цели (аренда, перепродажа, ВНЖ)
Сопровождение сделки и оформление TAPU
Консультации по структурированию владения (физлицо, местная компания, SPV)
Поддержка при оформлении ВНЖ и консультации по гражданству Турции
Послепродажный сервис: оформление счётчиков, управление объектом

На платформе Haspo Realty представлено более 10 000 объектов в ТРСК и других популярных направлениях — Турции, Таиланде, ОАЭ, Испании и других странах. Вы можете сравнивать объекты, работать напрямую с застройщиками и агентствами, не выходя из дома.

Итоги: что нужно знать иностранной компании о налогах в ТРСК в 2026 году

Подведём ключевые выводы:

Корпоративный налог — двухуровневая модель: 10% + 15% на остаток, эффективная ставка ~23,5%
НДС при покупке нового жилья — льготная ставка 5% при первой реализации застройщиком
Сборы Tapu — изменены в октябре 2026 года, временный характер, требуют проверки перед закрытием сделки
Нераспределённая прибыль и дивиденды — новые правила с 2026 года, критично для холдинговых структур
Свободная зона Фамагусты — нулевой налог на прибыль для экспортоориентированных компаний при соблюдении условий
Инвестиционные вычеты — до 200% в приоритетных зонах, существенно меняют экономику девелоперских проектов
Новый Закон №62/2026 о налоге на финансовые операции — затрагивает финансовый сектор и нерезидентов с местными финансовыми подразделениями

Налоговая система ТРСК даёт реальные инструменты для оптимизации — Свободная зона, инвестиционные вычеты, корпоративные льготы. Но воспользоваться ими можно только при грамотном структурировании с самого начала. Ошибки на этапе выбора формы владения могут стоить дорого — как в буквальном, так и в административном смысле.

Если вы рассматриваете покупку недвижимости в ТРСК — начните с подбора объекта на hasporealty.com и получите консультацию команды Haspo Realty по структурированию сделки. Мы поможем разобраться в деталях и провести сделку от выбора объекта до получения ключей.